Planregels

Voor het formuleren van beleid en het opstellen van het bestemmingsplan is het van belang dat de uitgangspunten en de huidige situatie in het plangebied goed in beeld worden gebracht. Met het oog hierop is het plangebied geïnventariseerd en geanalyseerd. In dit hoofdstuk wordt de ruimtelijke en functionele opbouw van het plangebied en de huidige kwaliteiten beschreven.

2.1 Ruimtelijke analyse

Het verleden heeft bepaald hoe het centrumgebied van Etten-Leur er tegenwoordig uit ziet. De ontstaansgeschiedenis van de gemeente in de oorspronkelijk landschappelijke omgeving valt hier nog goed af te lezen. Binnen het plangebied kan de huidige situatie in ruimtelijk opzicht worden opgedeeld naar bebouwing, wegen en groen.

Bebouwingsstructuur

De bebouwingsstructuur van het plangebied wordt hoofdzakelijk gedragen door twee belangrijke hoofdelementen. Dit bestaat enerzijds uit de (kleinschalige) historische linten en anderzijds uit het (grootschalige) Winkelhart van Etten-Leur.

Historische linten

De Markt en de Oude Bredaseweg met hun bijzonder karakteristieke waarde, vormen ook vandaag de dag nog de belangrijkere structuurdragers van wat betreft de bebouwing van het centrumgebied van Etten-Leur.

figuur 2. Historische linten

De historische linten Markt en de Oude Bredaseweg worden nog steeds gedragen door de (deels herbouwde) historische bebouwing en hebben een kleinschalig karakter. De Markt heeft een langgerekte basisvorm die zich op de kop van Moeierboom verbreedt. Aan de Markt bevinden zich een groot aantal monumentale panden (zie ook paragraaf 4.9). Deze monumentale gebouwen zijn belangrijke dragers voor het gebied en dragen in grote mate bij aan de karakteristieke waarde van de Markt. Het oude raadshuis, de voormalige NH kerk, de Kosterswoning, restaurant 'De Zwaan' en woonhuis De Linden vormen samen een bijzonder ensemble. Voorts zijn het Paulushofje en de Lambertuskerk beeldbepalend. Tenslotte zijn er een aantal monumentale woonhuispanden aanwezig die samen onderdeel zijn van de bebouwingswanden die aan weerszijden van het ruime middengebied liggen.

De waarde van de Markt wordt vooral bepaald door het samenspel van het middengebied en de bebouwingswanden aan weerszijden. De constante rooilijn en de gerichtheid van de panden naar het middengebied zorgen voor een rustig beeld. De grote van de verschillende percelen is bepalend voor de omvang van stedenbouwkundige en architectonische eenheid. Openheid, dichtheid en de aanwezigheid van doorgangen en steegjes zijn waardevolle kenmerken. De bebouwingsvorm is gevarieerd en daar waar recentere bebouwing is gerealiseerd, is dit afgestemd op het historisch beeld van de Markt.

De Oude Bredaseweg heeft als oude verbindingsweg tussen Etten en Breda een grote historische waarde. Aan de zuidkant is er sprake van een sterk aaneengesloten en waardevol straatbeeld dat is ontstaan uit de groei en dynamiek in het gebied. Enkele historische panden vormen belangrijke beeldpunten. Het tijdsbeeld in de straatwand is leesbaar en er is een grote variatie aan bebouwing, echter wel met een duidelijke samenhang. De wisseling in kaprichting, hoogtes geeft een positieve bijdrage aan het gevarieerde straatbeeld.

Ook de Stationsstraat, een oude verbindingsweg tussen Etten en Leur, is een belangrijke structuurdrager en heeft als zodanig ook historische waarde. Als zijstraat van de Markt is het tevens een belangrijk deel van de oorspronkelijke dorpstructuur. Het straatprofiel is nauw, gaandeweg wordt het profiel wijder en komt er meer openheid tussen de bebouwing. De bebouwing is divers en bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande woonhuizen, enkele winkelpanden, een school en een voormalige pastorie.

Winkelhart

Met de centrumontwikkeling van Etten-Leur is ook het 'Winkelhart' met grootschalige bebouwingscomplexen een zeer belangrijke structuurdrager geworden. Nadat de rijksweg buiten het centrum van Etten-Leur was omgelegd, is het voormalige tracé heringericht en omgebouwd tot een nieuw stadscentrum met voorzieningen en duidelijke representatieve hoofdinvalswegen aan de west- en oostkant. In het centrum bestaat de inrichting uit bebouwing, pleinen en winkelpromenades. Dit deelgebied heeft door de aard van de bebouwing een stedelijk karakter en straalt allure uit. Het manifesteert zich als een samenhangend bebouwingscluster dat op een harmonische manier aansluit op de bestaande historische structuren. Aan de oost- en westkant van het centrum bevinden zich de ingangen naar de ondergrondse parkeergarage. Bij deze belangrijkste invalspunten vormen grootschalige, modern ogende gebouwen een stedenbouwkundige poort. Met de eenduidige inrichting van de openbare ruimte is er een duidelijke samenhang in het gehele deelgebied aanwezig.

figuur 3. Winkelhart

Wegenstructuur

De Anna van Berchemlaan en de Spoorlaan vormen de belangrijkste verkeersontsluiting van het plangebied. Hoewel de Oude Bredaseweg en de Markt door de ontstaansgeschiedenis van oudsher de historische ontsluiting van het centrum van Etten waren, hebben de Anna van Berchemlaan en de Spoorlaan deze functie overgenomen. De Markt is door zijn profiel nog steeds een belangrijke structuurdrager.

figuur 4. Wegenstructuur

Groenstructuur

De groenstructuur vormt een belangrijk onderdeel van de ruimtelijke karakteristiek, ze verwijzen naar het oorspronkelijk landelijke karakter van het plangebied en bevat relieken van het verleden. De groenelementen zijn hierdoor medebepalend voor het karakter en aantrekkelijkheid van het plangebied.

figuur 5. Groenstructuur

De groenstructuur in het plangebied valt grofweg uiteen in drie delen.

Het eerste deel betreft bomenrijen, plantsoenen en overige groenvoorzieningen die gekoppeld zijn aan de wegenstructuur en pleinen:

• Lindebomen op de Markt

De Markt is al sinds zeer lange tijd voorzien van beplanting. In 1773 besloot het bestuur de Markt door 'plantagie van een dubbele rij linde-boomen te veraangenamen en vercieren'. In het voorjaar van 1774 werden voor ruim 283 gulden nieuwe bomen gekocht en die per schip vanuit Rotterdam naar de haven van Leur werden vervoerd. In april werden ze geplant en nog steeds bepaalt deze beplanting, die niet meer uit de oorspronkelijke snoeilinden bestaat, in hoge mate het beeld van de Markt.

• De Moeierboom

De Moeierboom is een horizontale snoeilinde (etagelinde), zoals die wel meer voorkomen op Brabantse pleinen. De etagelinde is op de middenas van de Markt geplaatst. Oorspronkelijk werden dergelijke bomen aangeplant op dorpspleinen waar onder dorpsbestuurders vergaderden. De linde is daardoor het symbool van het lokale bestuur geworden en komt dan ook veelvuldig voor in oude gemeentewapens. De huidige Moeierboom werd in de 18e eeuw geplant.

• Parkje achter De Paulushof

Achter het hofje 'De Paulushof', tussen Grijsoord en de Rochussenlaan, bevindt zich een grasveld met enkele populieren en randbeplanting. Deze groene ruimte vormt de verbinding tussen De Paulshof en de overgebleven restanten van de dienstgebouwen (koetshuis) van het vroegere huis Nobelaer.

• Diverse laanbeplanting

Langs verschillende wegen, zoals de Stationsstraat en de Anna van Berchemlaan is laanbeplanting aanwezig. Aan de Oude Bredaseweg in het bijzonder staan enkele fraaie bomen, waaronder twee oude paardekanstanjes van circa twee meter in omtrek. De bomen aan de Oude Bredaseweg vormen echter geen aaneengesloten laanbeplanting.

Het tweede deel bestaat uit het Oderkerkpark. Het Oderkerkpark is een stadspark, aangelegd in Engelse stijl (met slingerende paden, gazons en border). Onder de opgaande bomen bevinden zich de Japanse esdoorn, berk, trompetboom, taxus, moerascypres. judasboom, broussoniia etc. In het Oderkerkpark worden door het jaar heen verschillende evenementen georganiseerd.

Het derde deel bestaat uit diverse monumentale bomen, zowel in de openbare ruimte, als bij particulieren/instanties in de tuin. Het betreft enerzijds nationale en anderzijds gemeentelijke monumentale bomen. In dit bestemmingsplan worden losstaande monumentale bomen niet meegenomen. Een belangrijk ensemble is gelegen in de Pastorietuin aan de Lambertusstraat, achter de voormalige pastorie (Stationsstraat 21). Hier bevindt zich de vroegere pastorietuin met fraaie hoge bomen. De tuin vormt een fraai groen element te midden van de bebouwing.

Schematisch structuurbeeld ruimtelijke opbouw

De ruimtelijke structuur zoals hiervoor beschreven is op schematische wijze weergegeven in een kaartbeeld. De bebouwings-, wegen- en groenstructuur zijn in deze inventariserende kaart verwerkt.

figuur 6. Structuurbeeld ruimtelijke opbouw

2.2 Functionele analyse

Kenmerkend voor een centrumgebied is de aanwezigheid van een groot aantal diverse voorzieningen. Zo ook in het voorliggende plangebied . In deze subparagraaf komen de functies voorzieningen, wonen, verkeer en bedrijven aan bod.

In het plangebied zijn de nodige voorzieningen gelegen. Het betreffen zowel dagelijkse voorzieningen als minder dagelijkse c.q. maatschappelijke voorzieningen. Het gaat om detailhandel, dienstverlening, horeca, kantoren, maatschappelijke voorzieningen en groenvoorzieningen. Etten-Leur is daarmee in grote mate zelfvoorzienend. Grootschalige sportvoorzieningen en (intensieve) recreatieve voorzieningen ontbreken binnen het plangebied en zijn voornamelijk aan de randen van Etten-Leur te vinden.

Detailhandel

Detailhandel concentreert zich voornamelijk in het Winkelhart van Etten-Leur. Maar ook aan de historische linten de Markt, de Oude Bredaseweg en Bisschopsmolenstraat is vanuit oudsher detailhandel aanwezig. Deze straten functioneren als aanloopgebieden voor het centrum. De functies in het aanloopgebied zijn over het algemeen kleinschalig en divers. In het Winkelhart betreft het voornamelijk grootschalige detailhandel. Aan de Markt, de Oude Bredaseweg en aan de Bisschopsmolenstraat betreft het voornamelijk kleinschalige detailhandel. De locatie van de Aldi (circa 1400 m2) en de locatie van Been (meubelwinkel, circa 2500 m2) zijn hier een uitzondering op. Ook aan de Stationsstraat zijn nog enkele (zeer) kleinschalige winkelvoorzieningen verspreid aanwezig.

Weekmarkt

Op het Raadhuisplein is wekelijks een warenmarkt, bestaande uit 50 kramen met een divers aanbod aan food en non-food producten.

Horeca

De cafés en restaurants zijn voornamelijk aan het Raadhuisplein, de Markt en de Oude Bredaseweg gevestigd. Aan de Oude Bredaseweg zijn hotel “Huis ten Bosch” en hotel “Het Witte Paard” gelegen. Aan de Markt zijn nog enkele Grillrooms en afhaal/bezorg pizzeria’s gevestigd. In het Winkelhart, met uitzondering van het Raadhuisplein, bestaan de horecagelegenheden voornamelijk uit winkelondersteunende horeca zoals lunchrooms en broodjeszaken. Bij diverse horeca gelegenheden zijn terrassen aanwezig.

Kantoren en dienstverlening

Kantoren/dienstverlening concentreren zich voornamelijk in de buurt het Stationsplein, het Raadhuisplein, het Burchtplein, de Markt en de Oude Bredaseweg (rond de Moeierboom). Verspreid in het plangebied komt hier en daar nog een enkele solitaire kantoorlocatie voor.

Bedrijven

Binnen het plangebied zijn slechts een beperkt aantal bedrijven gevestigd. Het betreft veelal kleine bedrijven of nutsvoorzieningen. Meer grootschalige bedrijven komen aan de rand van Etten-Leur op de bedrijventerreinen voor. Er zijn geen agrarische bedrijven in het plangebied gevestigd.

Omdat de binnen het plangebied gelegen bedrijven overwegend kleinschalig van aard zijn, zijn deze over het algemeen goed combineerbaar met de aanwezige woonfunctie. Voor deze bedrijven geldt evenwel dat er ter plekke vaak de fysieke en milieuhygienische ruimte voor uitbreiding ontbreekt (zie ook paragraaf 4.4).

Maatschappelijke voorzieningen

De maatschappelijke voorzieningen liggen voornamelijk in de strook tussen de Anna van Berchemlaan en de Markt. Hier bevinden zich ondermeer het politiebureau, de brandweerkazerne, een basisschool, een zorgcentrum en een sportzaal. Binnen deze strook ligt ook het Oderkerkpark dat voor verschillende evenementen wordt gebruikt, waardoor het zowel een maatschappelijke als recreatieve functie heeft. In het plangebied bevinden zich verder nog een aantal kerken, een moskee en enkele kleinere solidaire groenvoorzieningen. Aan het Raadhuisplein is het gemeentekantoor prominent aanwezig.

Evenementen

In het centrum en in het Oderkerkpark vinden regelmatig evenementen plaats die aan de leefbaarheid van Etten-Leur bijdragen.

Wonen

De woonfunctie is, ondanks de aanwezigheid van een groot aantal andere voorzieningen, de meest voorkomende functie in het plangebied. Zowel in het Winkelhart, de oude linten, als in de overgangszones naar de nieuwbouwwijken zijn woningen aanwezig. In het winkelhart betreft dit voornamelijk appartementen. Aan de oude linten betreft dit zowel bovenwoningen, appartementen als grondgebonden woningen. De meeste woningen zijn gezinswoningen, maar aan een aantal winkels en bedrijven zijn bedrijfswoningen verbonden. In de achtergelegen woongebieden zijn het voornamelijk grondgebonden woningen.

Verkeer

Binnen het plangebied zijn verschillende wegen, openbaar vervoersvoorzieningen, openbare (ondergrondse) parkeervoorzieningen en een (overdekt) voetgangersgebied aanwezig.

Gebiedsontsluitingswegen

Op basis van de gemeentelijke wegencategorisering is er binnen het plangebied maar één gebiedsontsluitingsweg type B aanwezig, de Anna van Berchemlaan. Hier geldt een snelheidsregime van 50 km/uur.

Erftoegangswegen

Alle overige wegen, met uitzondering van verblijfsgebieden, zijn erftoegangswegen en kennen een snelheidsregime van 30 km/uur. De Spoorlaan is een erftoegangsweg met een verzamelfunctie en kent een snelheidsregime van 50 km/uur.

Verblijfsgebieden

In het centrum van Etten-Leur zijn verschillende verblijfsgebieden aangewezen. Dit zijn gebieden die enkel toegankelijk zijn voor het langzaam verkeer. Ten behoeve van de bevoorrading van winkel- en horecabedrijven en de weekmarkt zijn deze gebieden op gezette tijden ook toegankelijk voor (vracht)verkeer.

Parkeervoorzieningen

Binnen het plangebied zijn de volgende openbare parkeerterreinen aanwezig.

• Parkeergarage Centrum (betaald parkeren)

• Parkeerterrein Stationsplein (betaald parkeren)

• Parkeerterrein Veemarktstraat/Korte Dreef (betaald parkeren)

• Parkeerterrein Wipakker (vrij parkeren)

Behalve deze grotere parkeerterrein zijn er ook nog diverse kleinere parkeervoorzieningen verspreid over het plangebied aanwezig.

OV-voorzieningen

NS-Station

Het NS station bevindt zich aan de noordzijde van het plangebied. Het huidige station kent twee sporen (één in de richting Breda en één in de richting Roosendaal); een uitbreiding van het aantal sporen is niet voorzien. Bij het NS station zijn een bloemenkiosk, een grillroom, een wachtruimte en een overdekte fietsenstalling aanwezig.

Busstation

Aan de oostzijde van het centrum ligt het busstation. Dit busstation biedt volop ruimte voor een uitbreiding van het serviceniveau en biedt plaats aan maximaal 4-6 bussen. Vanaf dit station is streekbusverbinding mogelijk met onder andere het NS-station, Breda, Oosterhout, Roosendaal etc.

Totaalbeeld functionele opbouw

De feitelijk functionele indeling van het centrum gebied is hoofdzakelijk in overeenstemming met de functionele situatie zoals deze is vastgelegd in de nu geldende bestemmingsplannen. Op enkele punten wijkt de werkelijke functionele situatie af van de in de bestemmingsplannen vastgelegde situaties, het betreft dan situaties waarvoor vrijstelling is verleend of het betreffen reeds bestaande (overgangs)situaties.

figuur 8. Functionele opbouw

Voor wat betreft de functionele structuur van het plangebied zijn tevens knelpunten aanwijsbaar. Zo zijn er horecabedrijven buiten het horecaconcentratiegebied aanwezig en zijn er bedrijven in de nabijheid van woningen gevestigd. Voor deze bedrijven is binnen het plangebied nauwelijks fysieke en/of milieutechnische uitbreidingsruimte aanwezig. Verplaatsing van deze bedrijven naar de bedrijventerreinen aan de rand van Etten-Leur heeft dan ook de voorkeur.