5.1 Begrenzing plangebied

Uitbreiding Neel-West vormt samen met Uitbreiding Neel-Oost de grondexploitatie Uitbreiding De Neel. Beide deelgebieden zijn fysiek gescheiden door het reeds bestaande plan De Neel dat tussen 1997 en 2002 is gerealiseerd. Dit hoofdstuk gaat over de economische uitvoerbaarheid van het westelijk deel, en heeft daarmee betrekking op de deelexploitatie Uitbreiding Neel-West.

Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Schutsestraat, aan west- en zuidzijde door de Neelstraat, en aan de oostzijde door de bestaande bebouwing van De Neel.

5.2 Basisgegevens grondexploitatie

Zoals gezegd bestaat de grondexploitatie Uitbreiding De Neel uit een deelexploitatie voor het oostelijk deel en een voor het westelijk deel. Beide onderdelen dienen economisch uitvoerbaar te zijn. Uitbreiding Neel-West is een nader uit te werken ontwikkelingslocatie van het bestemmingsplan 'Kom Prinsenbeek'.

Deelexploitatie Uitbreiding Neel-West (in het vervolg aangeduid als "de grondexploitatie") is gestart op 1-1-2005 en loopt volgens de huidige planning door tot 31-12-2011. Het bouwrijpmaken zal in 2008 geschieden. Woonrijpmaken geschiedt, na de gronduitgifte en het realiseren van de bebouwing, in de jaren 2010 en 2011.

Als berekeningsmethodiek is de dynamische eindwaardeberekening toegepast, hetgeen inhoudt dat in het resultaat rekening is gehouden met rentewinsten en -verliezen, en tevens met inflatie (kosten- en opbrengstenstijging). De interne rekenrente is gesteld op 4,5%, terwijl de parameters voor kosten- en opbrengstenstijging respectievelijk 3% en 0% bedragen.

5.3 Grondgebruik

Het uitwerkingsplan Uitbreiding Neel-West heeft een oppervlakte van 6,5 hectare. Het grondgebruik ziet er als volgt uit:

Diversen

Te handhaven bebouwing: 16.518 m2

Gebied met alleen planologische medewerking: 5.439 m2

21.957 m2

Uitgeefbaar gebied

Woningbouwterrein 27.826 m2

Reststrook 340 m2

28.166 m2 64%

Openbaar gebied

Groen en water: 7.177 m2

Verharding: 8.340 m2

15.517 m2 36%

Totaal exploitatiegebied 65.640 m2

5.4 Investeringen

De grondexploitatie omvat een aantal kostencategorieën, welke (indien relevant) hier in het kort worden toegelicht.

Grondverwerving

De voor uitvoering van het plan benodigde gronden zijn deels al "van oudsher" in bezit van de gemeente. De overige gronden zijn afkomstig van drie particuliere grondeigenaren in het plangebied.

Sloopkosten

De (voorheen) particuliere gronden bevatten enkele opstallen die zullen worden gesloopt.

Bouw- en woonrijpmaken

In de bouwrijpmaakfase wordt grondwerk verricht, en worden bouwwegen met ondergrondse nutsvoorzieningen aangelegd. Ook wordt een waterberging aangelegd. In de woonrijpmaakfase worden de aangelegde bouwwegen voorzien van hun definitieve bestrating, worden straatmeubilair en openbare verlichting geplaatst, en wordt het openbaar groen aangelegd.

Kosten planvoorbereiding, advisering en toezicht

Deze kosten hebben betrekking op zowel de plankosten door eigen gemeentelijke afdelingen, als de kosten die door externe adviseurs worden gemaakt in het kader van planontwikkeling en -uitvoering. De kosten zijn de in grondexploitatie normatief benaderd, en vormen een afgeleide van de kosten bouw- en woonrijpmaken.

Bodem en (grond)water

Het plangebied raakt aan diverse kanten aan bestaande bebouwing. Het is daarom van groot belang om goede aandacht te schenken aan de peilhoogtes van het nieuwe gebied, en aan een optimale afhandeling van grond- en regenwater.

Ten aanzien van bodemkwaliteit zijn op grond van verrichte onderzoeken en historisch gebruik geen bijzondere zaken bekend die aanleiding geven tot bodemsaneringen.

Archeologie

Voor deelgebied Neel-West moet nog een inventariserend archeologisch onderzoek worden gedaan, alvorens het bouwrijpmaken kan starten. Eventuele vondsten die daarna nog gedaan worden tijdens de planuitvoering vallen uiteraard onder de informatieplicht zoals vastgesteld in artikel 47 van de Monumentenwet 1988.

5.5 Opbrengsten

In het plangebied worden opbrengsten geraamd in het kader van uitgifte van gronden voor de realisatie van reguliere woningbouw.

5.6 Conclusie

De deelexploitatie Neel-West sluit op basis van voornoemde uitgangspunten met een tenminste budgettair neutraal resultaat. Derhalve kan worden geconcludeerd dat naar de huidige inzichten en verwachtingen het bestemmingsplan 'Kom Prinsenbeek, uitwerkingsplan Neel-West' economische uitvoerbaar is.