3.1 Algemeen

Het reeds bestaande woongebied 'De Neel' is ontwikkeld met woningbouw en een sportcomplex ('De Drie Linden ).

Het uitwerkingsgebied 'Neel-West' is in het bestemmingsplan 'Kom Prinsenbeek' opgenomen als een uit te werken locatie voor alleen wonen.

Voor wat betreft het wonen wordt zoveel mogelijk de bestaande typologie voortgezet met inachtneming van de opmerking van de provincie in het kader van het bestemmingsplan 'Kom Prinsenbeek' dat er meer differentiatie in het woningtype en prijsklasse moet worden opgenomen in het plan (zie 2.3).

3.2 Stedenbouwkundige opzet

De opzet van het plan is mede gebaseerd op het gegeven dat er gedifferentieerd gebouwd dient te worden binnen het plan. Dit betekent dat de diverse typologieën gelijkelijk over het plan zijn verdeeld. Er is voor gekozen om op de percelen langs de Schutsestraat en de Neelstraat alleen vrijstaande woningen toe te staan op brede kavels. Hiermee wordt het bestaande stedenbouwkundige beeld voortgezet. Binnenin het plangebied is ruimte gemaakt voor groen en water en rond de ontsluitingstructuur zijn de te bouwen woningen geprojecteerd. Aangezien in het plangebied ruimte dient te worden gereserveerd voor starterswoningen zijn deze, omdat het om aaneengebouwde woningen gaat, verdeeld over drie clusters.

3.3 Wonen

Woonmilieu
Er is in Breda een tekort aan woningen (grondgebonden) in een dorps woonmilieu. Bij de uitbreiding van het dorp Prinsenbeek is het wenselijk om minimaal 70% grondgebonden woningen op de locaties te realiseren. Dit vanwege het hoge aandeel appartementen in het stedelijke woonprogramma voor de komende jaren en de behoefte aan eengezinswoningen.

Differentiatie
Het dorp Prinsenbeek bevat per 1/1/2005 14,3% bereikbare huurwoningen (tot € 485,- prijspeil 2006) en 0% bereikbare koopwoningen (tot € 151.000,- prijspeil 2006). Vanuit het vergroten van kansen met mensen met lagere en middeninkomens in het dorp is het wenselijk dat er een extra inspanning in het bereikbare en middeldure segment plaatsvindt. De prijzen van de bestaande (starters)woningen in het dorp zijn veelal in prijs gestegen, waardoor het aandeel bereikbare koop en zelfs de middeldure koop laag (tot aan de nationale hypotheekgrens €250.000) beperkt is. Dit pleit voor meer toevoegingen in deze prijssegmenten.
De gewenste differentiatie betreft 35% bereikbaar, met een absoluut minimum van 30%. Het woononderzoek 2005 geeft aan dat er in de gemeente Breda met name een tekort is aan koopwoningen in het middeldure prijssegment € 200.000, tot en met € 300.000,-. Dit leidt tot het streven naar optimalisatie van het aandeel middeldure koop, mits financieel haalbaar, naast de wens tot 35% bereikbaar.
Vanuit economische uitvoerbaarheid of ligging van het plangebied is dit niet altijd praktisch uitvoerbaar. Ook in Prinsenbeek zal dit niet in elk uitbreidingsgebied (Neel-Oost en Neel-West en voormalige Savalterrein) mogelijk zijn. Door nu bijvoorbeeld in een plangebied meer goedkope woningen te bouwen en in een ander plangebied meer duurdere woningen kan de afgesproken differentiatie over de drie gebieden per saldo wel worden gehaald. Onderstaande tabel geeft de verdeling van de woningbouw per uitbreidingsgebied. Uit deze tabel blijkt dat per saldo over de drie uitbreidingsplannen de gewenste differentiatie van 35% wordt gehaald en het absolute minimum met 6,4% wordt overtroffen.

De woningaantallen voor het voormalige Savalterrein en Neel-oost zijn gebaseerd op een definitief ontwerp van de stedenbouwkundig plannen, Neel-West is nog niet definitief.

 
Inschatting % bereikbare woningen o.b.v. planvorming per 18-1-2007

 
Kansen voor specifieke doelgroepen
De locatie is decentraal gelegen ten opzichte van de gewenste woonzorgwelzijncirkel in Prinsenbeek. Het aanbod van geschikte seniorenwoningen is beperkt in Prinsenbeek. De locaties kunnen voorzien in eengezinswoningen voor senioren en mensen met een beperking.
Er is een grote behoefte aan starterswoningen in Prinsenbeek. Minimaal 10% van de woningen zal bestemd zijn voor starters. Voor alle doelgroepen geldt dat er verevening plaats mag vinden tussen de drie bestemmingsplannen Neel-Oost, Neel-West en Saval.

Kwaliteit woningvoorraad
Voldoen aan criteria uit de Nota Kwaliteit Wonen op het gebied van toegankelijkheid, veiligheid en duurzaamheid.

Conclusie

Het programma-akkoord eist "rond de 30% bereikbare huur en koop". Op grond van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat dit mogelijk is. In bovenstaande berekening zit nog voldoende speling (6,4%) om eventuele ontwerpwijzigingen - die met name in Neel-West nog worden verwacht - op te vangen.