HOOFDSTUK 1 Inleiding

1.1 Inleiding

Bij besluit van de gemeenteraad van 15 december 2005 is het bestemmingsplan 'Kom Prinsenbeek' vastgesteld. Het plan is op 13 juni 2006, nummer 115783, gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant en is onherroepelijk geworden bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 6 februari 2008. In dit bestemmingsplan zijn twee uit te werken locaties opgenomen. Één van deze uitwerkingslocaties betreft het gebied Neel-West.

1.2 Ligging en plangrenzen

Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Schutsestraat en de zuidzijde door de Neelstraat. Aan de oostzijde wordt het plangebied begrensd door de bestaande bebouwing van de wijk De Neel.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen het bestemmingsplan 'Kom Prinsenbeek' vastgesteld door de raad op 15 december 2005. Het bestemmingsplan is bij besluit van 25 juli 2006 gedeeltelijk door Gedeputeerde Staten (GS) goedgekeurd. Tegen dit besluit is, zowel door de gemeente als een aantal burgers beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Op 6 februari 2008 heeft de Afdeling uitspraak gedaan en daarmee is het bestemmingsplan 'Kom Prinsenbeek' onherroepelijk geworden. De uitspraak heeft geen consequenties voor het onderhavige, op dit bestemmingsplan gebaseerde, uitwerkingsplan Neel-West.

HOOFDSTUK 2 Milieu en landschap

2.1 Algemeen

De hoofddoelstelling van het milieubeleid van de gemeente Breda dat is vastgelegd in de Milieuvisie Breda 2015, is het ontwikkelen en instand houden van een leefbaar en duurzaam Breda. Om dit te kunnen bewerkstelligen, dient bij ruimtelijke planvorming rekening gehouden te worden met de milieuhygiënische aspecten die in het plangebied spelen. Hierbij dient niet alleen gekeken te worden naar de huidige situatie, maar dient tevens rekening gehouden te worden met toekomstige ontwikkelingen die invloed kunnen hebben op het leefklimaat.

In het kader van het bestemmingsplan 'Kom Prinsenbeek' zijn de diverse milieuaspecten beoordeeld. Hieruit blijkt dat de voorgestane ontwikkelingen binnen de wettelijke kaders passen. Wel zijn voor de aspecten geluid en water een uitwerking noodzakelijk; voor de laatste in verband met de benodigde retentie binnen het plangebied door de toevoeging van verhard oppervlak. Hieronder wordt op beide aspecten nader ingegaan.

2.2 Geluid

Ten behoeve van het bestemmingsplan 'Kom Prinsenbeek' is akoestisch onderzoek verricht (projectnummer: 471720/3101, 13 juli 2004). Uit dit onderzoek blijkt dat de geluidbelasting op de geplande woningen langs de Schutsestraat hoger is dan de voorkeursgrenswaarde. Daarom is bij de provincie het verzoek ingediend voor het vaststellen van hogere grenswaarden ten behoeve van de eerste en de tweede rij woningen langs de Schutsestraat. Op 28 februari 2005 zijn de hogere waarden vastgesteld van 56 dB(A) op de gevel van de eerstelijnsbebouwing en van 52 dB(A) op de gevel van de tweedelijnsbebouwing.

Om aan de ontheffingswaarden te voldoen dienen de gevels van de eerstelijns bebouwing op een afstand van minimaal 12 m uit de as van de weg te liggen en de gevels van de tweedelijns bebouwing op een afstand van minimaal 30 meter uit de as. Aan deze eis wordt voldaan.

2.3 Water

In het bestemmingsplan 'Kom Prinsenbeek' is opgenomen dat de nieuwe ontwikkelingen geen negatieve invloed mogen uitoefenen op de waterhuishouding.

Ten gevolge van de ontwikkelingen zal het verhard oppervlak toenemen. Het oppervlak van het gebied waarbinnen de nieuwe ontwikkelingen plaats vinden, bedraagt circa 5 ha. De toename van het verhard oppervlak wordt geschat op 50 %. Dit betekent dat het verhard oppervlak met circa 2,5 ha toeneemt.

Het plangebied zal worden voorzien van een gescheiden rioolstel. Het afvalwater wordt via het rioolstelsel van Prinsenbeek afgevoerd naar de waterzuivering Nieuwveer. Het regenwater van het grootste gedeelte van het gebied zal worden afgevoerd naar de vijver die in het plangebied wordt aangelegd. Deze vijver wordt via een nieuw te graven sloot aangesloten op het bestaande oppervlaktewatersysteem. Het regenwater van de percelen langs de Schutsestraat wordt afgevoerd naar de sloot langs de Schutsestraat of een vervangend regenwaterriool.

Binnen het plangebied worden een deel van een sloot, midden in het plangebied gedempt. Daarnaast wordt een sloot ten westen van de woningen Kriekenveld 6 t/m 9 vervangen door een greppel.

Om te voorkomen dat de waterhuishouding negatief wordt beïnvloed dient er retentiecapaciteit aangelegd te worden om te voorkomen dat het hemelwater versneld wordt afgevoerd ten gevolge van de toename van het verhard oppervlak. Volgens het beleid van het waterschap dient een retentiecapaciteit van 780 m3 per hectare verhard oppervlak te worden aangelegd. Dit betekent voor dit plan dat een retentiecapaciteit van 1.950 m3 aangelegd moet worden. Uitgaande van een bergingsschijf van 0,8 m, dient een waterpartij met een oppervlak van circa 2.500 m2 te worden aangelegd.

Verder dient het bergingsverlies dat ontstaat ten gevolge van het dempen van de sloot en het omvormen van de sloot door een greppel te worden gecompenseerd. Het wateroppervlakte dat hiermee verloren gaat, bedraagt circa 500 m2. Dit betekent dat in totaal een nieuw wateroppervlak van 3.000 m2 moet worden aangelegd.

De nieuwe vijver en waterloop hebben een gezamenlijk oppervlak van 3.300 m2 (vijver 2.700 m2 en waterloop 600 m2). Daarnaast wordt een nieuwe greppel met een oppervlakte van circa 200 m2 aangelegd. Al met al wordt er voldoende oppervlaktewater gerealiseerd om de toename van het verhard oppervlak en het verlies aan oppervlaktewater te compenseren.

Langs de leggerwaterloop die langs het oosten van het plangebied loopt, dient een schouwstrook van 5 meter vrijgehouden te worden van obstakels ten behoeve van het onderhoud van de waterloop. De waterloop ten noorden van de woningen Kriekenveld 1 en 2 dient onderhouden te worden door de aanliggende perceelseigenaren.

Watertoets

De waterparagraaf is in overleg met het waterschap tot stand gekomen. Hiermee wordt voldaan aan de watertoets.

HOOFDSTUK 3 Doelstellingen van het bestemmingsplan

3.1 Algemeen

Het reeds bestaande woongebied 'De Neel' is ontwikkeld met woningbouw en een sportcomplex ('De Drie Linden ).

Het uitwerkingsgebied 'Neel-West' is in het bestemmingsplan 'Kom Prinsenbeek' opgenomen als een uit te werken locatie voor alleen wonen.

Voor wat betreft het wonen wordt zoveel mogelijk de bestaande typologie voortgezet met inachtneming van de opmerking van de provincie in het kader van het bestemmingsplan 'Kom Prinsenbeek' dat er meer differentiatie in het woningtype en prijsklasse moet worden opgenomen in het plan (zie 2.3).

3.2 Stedenbouwkundige opzet

De opzet van het plan is mede gebaseerd op het gegeven dat er gedifferentieerd gebouwd dient te worden binnen het plan. Dit betekent dat de diverse typologieën gelijkelijk over het plan zijn verdeeld. Er is voor gekozen om op de percelen langs de Schutsestraat en de Neelstraat alleen vrijstaande woningen toe te staan op brede kavels. Hiermee wordt het bestaande stedenbouwkundige beeld voortgezet. Binnenin het plangebied is ruimte gemaakt voor groen en water en rond de ontsluitingstructuur zijn de te bouwen woningen geprojecteerd. Aangezien in het plangebied ruimte dient te worden gereserveerd voor starterswoningen zijn deze, omdat het om aaneengebouwde woningen gaat, verdeeld over drie clusters.

3.3 Wonen

Woonmilieu
Er is in Breda een tekort aan woningen (grondgebonden) in een dorps woonmilieu. Bij de uitbreiding van het dorp Prinsenbeek is het wenselijk om minimaal 70% grondgebonden woningen op de locaties te realiseren. Dit vanwege het hoge aandeel appartementen in het stedelijke woonprogramma voor de komende jaren en de behoefte aan eengezinswoningen.

Differentiatie
Het dorp Prinsenbeek bevat per 1/1/2005 14,3% bereikbare huurwoningen (tot € 485,- prijspeil 2006) en 0% bereikbare koopwoningen (tot € 151.000,- prijspeil 2006). Vanuit het vergroten van kansen met mensen met lagere en middeninkomens in het dorp is het wenselijk dat er een extra inspanning in het bereikbare en middeldure segment plaatsvindt. De prijzen van de bestaande (starters)woningen in het dorp zijn veelal in prijs gestegen, waardoor het aandeel bereikbare koop en zelfs de middeldure koop laag (tot aan de nationale hypotheekgrens €250.000) beperkt is. Dit pleit voor meer toevoegingen in deze prijssegmenten.
De gewenste differentiatie betreft 35% bereikbaar, met een absoluut minimum van 30%. Het woononderzoek 2005 geeft aan dat er in de gemeente Breda met name een tekort is aan koopwoningen in het middeldure prijssegment € 200.000, tot en met € 300.000,-. Dit leidt tot het streven naar optimalisatie van het aandeel middeldure koop, mits financieel haalbaar, naast de wens tot 35% bereikbaar.
Vanuit economische uitvoerbaarheid of ligging van het plangebied is dit niet altijd praktisch uitvoerbaar. Ook in Prinsenbeek zal dit niet in elk uitbreidingsgebied (Neel-Oost en Neel-West en voormalige Savalterrein) mogelijk zijn. Door nu bijvoorbeeld in een plangebied meer goedkope woningen te bouwen en in een ander plangebied meer duurdere woningen kan de afgesproken differentiatie over de drie gebieden per saldo wel worden gehaald. Onderstaande tabel geeft de verdeling van de woningbouw per uitbreidingsgebied. Uit deze tabel blijkt dat per saldo over de drie uitbreidingsplannen de gewenste differentiatie van 35% wordt gehaald en het absolute minimum met 6,4% wordt overtroffen.

De woningaantallen voor het voormalige Savalterrein en Neel-oost zijn gebaseerd op een definitief ontwerp van de stedenbouwkundig plannen, Neel-West is nog niet definitief.

 
Inschatting % bereikbare woningen o.b.v. planvorming per 18-1-2007

 
Kansen voor specifieke doelgroepen
De locatie is decentraal gelegen ten opzichte van de gewenste woonzorgwelzijncirkel in Prinsenbeek. Het aanbod van geschikte seniorenwoningen is beperkt in Prinsenbeek. De locaties kunnen voorzien in eengezinswoningen voor senioren en mensen met een beperking.
Er is een grote behoefte aan starterswoningen in Prinsenbeek. Minimaal 10% van de woningen zal bestemd zijn voor starters. Voor alle doelgroepen geldt dat er verevening plaats mag vinden tussen de drie bestemmingsplannen Neel-Oost, Neel-West en Saval.

Kwaliteit woningvoorraad
Voldoen aan criteria uit de Nota Kwaliteit Wonen op het gebied van toegankelijkheid, veiligheid en duurzaamheid.

Conclusie

Het programma-akkoord eist "rond de 30% bereikbare huur en koop". Op grond van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat dit mogelijk is. In bovenstaande berekening zit nog voldoende speling (6,4%) om eventuele ontwerpwijzigingen - die met name in Neel-West nog worden verwacht - op te vangen.

HOOFDSTUK 4 Beschrijving van het bestemmingsplan

4.1 Hoofdopzet

Het betreft hier een uitwerkingsplan ex artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. De uitwerkingsregels zijn opgenomen in het plan 'Kom Prinsenbeek' en in dit uitwerkingsplan zijn deze gedetailleerd uitgewerkt. De uitwerking is vormgegeven op basis van de nieuwe regels als opgenomen in de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008 (SVBP 2008).

4.2 De bestemmingen

4.2.1 Woongebied

Binnen deze bestemming is bouw van woningen in het plangebied in diverse typologieën vastgelegd. De hoofdgebouwen dienen binnen de bouwvlakken te worden gebouwd.

4.2.2 Wonen

De in het plangebied aanwezige bestaande woningen zijn binnen de bestemming opgenomen. Binnen deze bestemming mag het aantal woningen niet toenemen. Verder is voor de bestaande woningen in deze bestemming een beheersregeling opgenomen.

4.2.3 Verkeer

Binnen deze bestemming is de ontsluitingsstructuur van het plangebied vastgelegd.

4.2.4 Groen

Het binnen het plangebied te realiseren groen is binnen deze bestemming verankerd.

4.2.5 Water

Binnen deze bestemming is de benodigde bergingscapaciteit vanwege de toevoeging van verhard oppervlak opgenomen.

4.2.6 Waarde-Archeologie

Hierbinnen zijn de archeologisch waardevolle gebieden met hoge of middelhoge verwachtingswaarde opgenomen. De regels zijn ook hier bedoeld om een afdoende bescherming te bieden aan de genoemde functies.

HOOFDSTUK 5 Economische uitvoerbaarheid

5.1 Begrenzing plangebied

Uitbreiding Neel-West vormt samen met Uitbreiding Neel-Oost de grondexploitatie Uitbreiding De Neel. Beide deelgebieden zijn fysiek gescheiden door het reeds bestaande plan De Neel dat tussen 1997 en 2002 is gerealiseerd. Dit hoofdstuk gaat over de economische uitvoerbaarheid van het westelijk deel, en heeft daarmee betrekking op de deelexploitatie Uitbreiding Neel-West.

Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Schutsestraat, aan west- en zuidzijde door de Neelstraat, en aan de oostzijde door de bestaande bebouwing van De Neel.

5.2 Basisgegevens grondexploitatie

Zoals gezegd bestaat de grondexploitatie Uitbreiding De Neel uit een deelexploitatie voor het oostelijk deel en een voor het westelijk deel. Beide onderdelen dienen economisch uitvoerbaar te zijn. Uitbreiding Neel-West is een nader uit te werken ontwikkelingslocatie van het bestemmingsplan 'Kom Prinsenbeek'.

Deelexploitatie Uitbreiding Neel-West (in het vervolg aangeduid als "de grondexploitatie") is gestart op 1-1-2005 en loopt volgens de huidige planning door tot 31-12-2011. Het bouwrijpmaken zal in 2008 geschieden. Woonrijpmaken geschiedt, na de gronduitgifte en het realiseren van de bebouwing, in de jaren 2010 en 2011.

Als berekeningsmethodiek is de dynamische eindwaardeberekening toegepast, hetgeen inhoudt dat in het resultaat rekening is gehouden met rentewinsten en -verliezen, en tevens met inflatie (kosten- en opbrengstenstijging). De interne rekenrente is gesteld op 4,5%, terwijl de parameters voor kosten- en opbrengstenstijging respectievelijk 3% en 0% bedragen.

5.3 Grondgebruik

Het uitwerkingsplan Uitbreiding Neel-West heeft een oppervlakte van 6,5 hectare. Het grondgebruik ziet er als volgt uit:

Diversen

Te handhaven bebouwing: 16.518 m2

Gebied met alleen planologische medewerking: 5.439 m2

21.957 m2

Uitgeefbaar gebied

Woningbouwterrein 27.826 m2

Reststrook 340 m2

28.166 m2 64%

Openbaar gebied

Groen en water: 7.177 m2

Verharding: 8.340 m2

15.517 m2 36%

Totaal exploitatiegebied 65.640 m2

5.4 Investeringen

De grondexploitatie omvat een aantal kostencategorieën, welke (indien relevant) hier in het kort worden toegelicht.

Grondverwerving

De voor uitvoering van het plan benodigde gronden zijn deels al "van oudsher" in bezit van de gemeente. De overige gronden zijn afkomstig van drie particuliere grondeigenaren in het plangebied.

Sloopkosten

De (voorheen) particuliere gronden bevatten enkele opstallen die zullen worden gesloopt.

Bouw- en woonrijpmaken

In de bouwrijpmaakfase wordt grondwerk verricht, en worden bouwwegen met ondergrondse nutsvoorzieningen aangelegd. Ook wordt een waterberging aangelegd. In de woonrijpmaakfase worden de aangelegde bouwwegen voorzien van hun definitieve bestrating, worden straatmeubilair en openbare verlichting geplaatst, en wordt het openbaar groen aangelegd.

Kosten planvoorbereiding, advisering en toezicht

Deze kosten hebben betrekking op zowel de plankosten door eigen gemeentelijke afdelingen, als de kosten die door externe adviseurs worden gemaakt in het kader van planontwikkeling en -uitvoering. De kosten zijn de in grondexploitatie normatief benaderd, en vormen een afgeleide van de kosten bouw- en woonrijpmaken.

Bodem en (grond)water

Het plangebied raakt aan diverse kanten aan bestaande bebouwing. Het is daarom van groot belang om goede aandacht te schenken aan de peilhoogtes van het nieuwe gebied, en aan een optimale afhandeling van grond- en regenwater.

Ten aanzien van bodemkwaliteit zijn op grond van verrichte onderzoeken en historisch gebruik geen bijzondere zaken bekend die aanleiding geven tot bodemsaneringen.

Archeologie

Voor deelgebied Neel-West moet nog een inventariserend archeologisch onderzoek worden gedaan, alvorens het bouwrijpmaken kan starten. Eventuele vondsten die daarna nog gedaan worden tijdens de planuitvoering vallen uiteraard onder de informatieplicht zoals vastgesteld in artikel 47 van de Monumentenwet 1988.

5.5 Opbrengsten

In het plangebied worden opbrengsten geraamd in het kader van uitgifte van gronden voor de realisatie van reguliere woningbouw.

5.6 Conclusie

De deelexploitatie Neel-West sluit op basis van voornoemde uitgangspunten met een tenminste budgettair neutraal resultaat. Derhalve kan worden geconcludeerd dat naar de huidige inzichten en verwachtingen het bestemmingsplan 'Kom Prinsenbeek, uitwerkingsplan Neel-West' economische uitvoerbaar is.