1.1 Plan     

het bestemmingsplan Linie-Doornbos, Eureka! met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2020207006-OV01 van de gemeente Breda.

1.2 Bestemmingsplan     

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.3 Aan- en uitbouw     

een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

1.4 Aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit     

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

1.5 Aanduiding     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.6 Aanduidingsgrens     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.7 Afwaterend verhard oppervlak     

oppervlakte waarvan de neerslag tot afstroming komt met afvoer op riolering of oppervlaktewater. Naast hoofdgebouwen worden ook bijgebouwen, inritten en overige terreinverhardingen beschouwd als afwaterend verhard oppervlak als ze zijn voorzien van een afvoer. Dakoppervlakken worden horizontaal gemeten.

1.8 Archeologische waarden     

waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning en/of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

1.9 Atelier     

werkplaats in het bijzonder voor kunstenaars waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen worden.

1.10 Bebouwing     

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.11 Bed & breakfast     

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning.

1.12 Begane grond     

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

1.13 Belwinkel     

elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

1.14 Bestaande situatie (bebouwing en gebruik)     

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.
• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

1.15 Bestemmingsgrens     

de grens van een bestemmingsvlak.

1.16 Bestemmingsvlak     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.17 Bevoegd gezag     

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.18 Bijgebouw     

een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

1.19 Bouwen     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

1.20 Bouwgrens     

de grens van een bouwvlak.

1.21 Bouwlaag     

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

1.22 Bouwperceel     

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.23 Bouwperceelgrens     

een grens van een bouwperceel.

1.24 Bouwvlak     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

1.25 Bouwwerk     

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.26 Dak     

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

1.27 Dakopbouw     

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

1.28 Dienstverlening     

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaak, schoonheidsinstituut, fotostudio, reisbureau en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen.

1.29 Dove gevel     

een gevel zonder te openen delen, met uitzondering van openingen die toegang bieden naar niet-geluidgevoelige ruimten.

1.30 Duurzame invulling van de waterbergingsvoorziening     

het in beginsel in stand houden en verbeteren van het watersysteem door infiltratie of verdamping en zuivering in een bovengronds systeem.

1.31 Gebouw     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.32 Geluidluwe gevel     

een gevel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan ten minste één verblijfsruimte - met te openen delen - grenst. De gevelbelasting dient voor alle geluidsoorten aan de voorkeursgrenswaarden te voldoen.

1.33 Gestapelde woning     

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

1.34 Groen     

bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

1.35 Groen dak     

een waterbergingsvoorziening in de vorm van een dak met dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit substraat met levende planten waardoor de dakbedekking hemelwater bergt en vertraagd afvoert.

1.36 Grondgebonden woning     

woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld.

1.37 Groothandel in smart- en/of headproducten     

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

1.38 Headshop     

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

1.39 Horeca     

• horeca 1: een zelfstandig winkelondersteunend daghorecabedrijf, overwegend gebonden aan de openingstijden zoals die gelden voor detailhandel conform de Winkeltijdenwet en de gemeentelijke regelgeving aangaande winkeltijden, dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden, drank, consumptie-ijs aan winkelend publiek voor consumptie ter plaatse (lunchroom, koffie-/theehuis, ijssalon). Bij deze vorm van horeca dient de aard en omvang van de bedrijfsactiviteit te passen binnen een winkelgebied (centrumgebied), en is zij gebonden aan en/of ondersteunend voor de (winkel)functie van dat gebied, daarbij lettend op de aard en de ligging van de andere gebruiksvormen in en het karakter van het gebied;
• horeca 2: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse (restaurant), met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholhoudende en alcoholvrije dranken;
• horeca 3: een combinatie van horeca 2 (restaurant) en horeca 4 (café);
• horeca 4: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het ter plaatse verstrekken en consumeren van dranken, met uitzondering van een seksinrichting (café, bar);
• horeca 5: elke voor het publiek, al dan niet tegen betaling toegankelijke lokaliteit, die in belangrijke mate is ingericht of wordt gebruikt voor het dansen en waarin al dan niet dranken voor gebruik ter plaatse worden verstrekt (discotheek, bar-dancing, partycentrum), met uitzondering van een seksinrichting;
• horeca 6: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het bereiden en verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet voor consumptie ter plaatse, die snel bereid worden en relatief goedkoop zijn (zoals cafetaria, snackbar, automatiek, fastfoodrestaurant, fastfoodbezorging, fastfoodafhaal, grillroom, shoarma, kebab, pizza-afhaal/-bezorging);
• horeca 7: een bedrijf dat is gericht op het bieden van logies (per nacht) met de daarbij behorende voorzieningen zoals een restaurant en vergader- en congresfaciliteiten (hotel).

1.40 Hoekperceel     

een perceel, gelegen aan twee wegen of dat aan twee zijden grenst aan het openbaar gebied.

1.41 Hoofdgebouw     

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

1.42 Huishouden     

een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

1.43 Huisvesting in verband met mantelzorg     

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

1.44 Kamerverhuur     

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door een eigenaar (hospita) die in dezelfde woning woont niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

1.45 Kunstobject     

Object ter verfraaiing van de openbare ruimte.

1.46 Mantelzorg     

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

1.47 Nutsvoorzieningen     

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

1.48 Seksinrichting     

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.49 Selectiebesluit     

Een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies.

1.50 Smartshop     

elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

1.51 Sociale huurwoning     

Een huurwoning voor sociale huur zoals bedoeld in de Verordening doelgroepen sociale woningbouw & middenhuur gemeente Breda, zoals vastgesteld d.d. 31 januari 2019.

1.52 Vellen van houtopstanden     

vellen: rooien; kappen; kandelaberen; verplanten; het snoeien van meer dan 20 procent van de kroon of het wortelgestel, met inbegrip van knotten of kandelaberen; het verrichten van handelingen, zowel boven- als ondergronds, die tot de dood, ernstige beschadiging of ernstige ontsiering van de houtopstand kunnen leiden.

1.53 Voorgevel     

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1.54 Waterbergingsvoorziening     

bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals wadi's, verlaging in het groen, waterbergende verharding, waterberging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijvers.

1.55 Wonen     

het voeren van een huishouden in een woning.

1.56 Woning     

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

2.1 Afstand tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens     

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

2.2 Bebouwd oppervlak van een bouwperceel     

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

2.3 Bebouwingspercentage     

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

2.4 Bouwhoogte van een bouwwerk     

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. Voor erfafscheidingen op gebouwen wordt gemeten vanaf bovenkant vloer van het betreffende gebouw.

2.5 Dakhelling     

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.6 Diepte van een gebouw     

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

2.7 Goothoogte van een bouwwerk     

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

2.8 Hoogte van een dakopbouw     

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

2.9 Hoogte van een kap     

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

2.10 Ondergeschikte bouwdelen     

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, liften en liftopbouwen, balustrades voor dakterrassen en overstekende daken en dergelijke, niet zijnde erkers en balkons, buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

2.11 Oppervlakte van een bouwwerk     

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.12 Peil     

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen;
2. paden;
3. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

3.2 Bouwregels     

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. straten en paden;
2. groen;
3. terrassen ten behoeve van de horeca ter plaatse van de aanduiding 'gemengd' binnen de bestemming Wonen;
4. kunstobjecten;
5. nutsvoorzieningen;
6. speelvoorzieningen, waaronder kunstgrasvelden;
7. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
8. waterbergingsvoorzieningen.

4.2 Bouwregels     

5.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan;
2. ter plaatse van de aanduiding 'gemengd': op de begane grond en de eerste verdieping van een gebouw tevens voor dienstverlening en horeca 1 t/m 3.

met daarbij behorend(e):

3. tuinen;
4. bergingen;
5. (dak)terrassen;
6. nutsvoorzieningen;
7. (ondergrondse) parkeervoorzieningen;
8. paden;
9. in- en uitritten.

5.2 Bouwregels     

5.3 Specifieke gebruiksregels     

5.4 Afwijken van de gebruiksregels     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 9 voor:

1. het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit met dien verstande dat:
   1. maximaal 30 m²van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;
   2. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;
   3. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;
   4. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht mag zijn;
2. voor het gebruik en/of (ver)bouwen van een bijgebouw bij een bestaande woning als huisvesting in het kader van mantelzorg, met dien verstande dat:
   1. maximaal 30 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;
   2. deze huisvesting niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;
   3. geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmeringen ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven.

6.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

6.2 Bouwregels     

1. De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden mogen niet worden bebouwd;
2. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:
   1. gebouwen ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld;
   2. de bouw of uitbreiding van bouwwerken tot een oppervlakte van maximaal 100 m²;
3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

6.3 Afwijken van de bouwregels     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of;
2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

6.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
   4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;
   7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
2. Aan een omgevingsvergunning als onder lid a. bedoeld, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden;
3. In afwijking van het bepaalde in lid a. is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

10.1 Overige zone - minimale gevelafstand 1     

Het oprichten van bebouwing binnen de bestemming Wonen is uitsluitend toegestaan indien de afstand tussen de gevels van de gebouwen ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - minimale gevelafstand 1' ten minste 25 meter bedraagt.

10.2 Overige zone - minimale gevelafstand 2     

Het oprichten van bebouwing binnen de bestemming Wonen is uitsluitend toegestaan indien de afstand tussen de gevels van de gebouwen ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - minimale gevelafstand 2' ten minste 15 meter bedraagt.

10.3 Overige zone - minimale gevelafstand 3     

Het oprichten van bebouwing binnen de bestemming Wonen is uitsluitend toegestaan indien de afstand tussen de gevels van de gebouwen ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - minimale gevelafstand 3' ten minste 10 meter bedraagt.

12.1 Parkeren     

1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen wordt verleend, indien wordt aangetoond dat in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw;
2. Het parkeren of stallen van auto's en fietsen dient plaats te vinden in, op of onder het gebouw, danwel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort;
3. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor auto's en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota parkeer- en stallingsbeleid Breda en de Herijking nota Parkeer- en Stallingsbeleid in 2013 en wijzigingen daarvan;
4. De onder a. genoemde parkeergelegenheid dient in stand te worden gehouden;
5. Het college kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. indien het voldoen aan de parkeernorm door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
   2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- en stallingsruimte is voorzien;
6. Het college kan aan de omgevingsvergunning, als bedoeld onder g., (financiële) voorwaarden verbinden;
7. Indien het onder c. genoemde Nota parkeer- en stallingsbeleid, na vaststelling van dit plan wordt gewijzigd, moet bij het bouwen en het uitbreiden of veranderen van activiteiten of functies op grond van deze planregels worden voldaan aan deze gewijzigde nota.

12.2 Nadere eisen     

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

12.3 Voorwaardelijke verplichting windhinder     

Voor gebouwen met een bouwhoogte van 30 meter of hoger geldt dat een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen uitsluitend mag worden verleend indien uit onderzoek conform NEN 8100 is gebleken dat:

1. er ten minste sprake is van het windklimaat zoals opgenomen in bijlage 2 bij deze regels; 
2. in afwijking van het bepaalde in artikel 2.10 en 4.2.4 onder b. zijn diepere ondergeschikte bouwdelen en hogere terrein- en erfafscheidingen toegestaan alleen voor zover deze noodzakelijk zijn ten behoeve van het realiseren van het windklimaat zoals bedoeld onder lid a.

13.1 Overgangsrecht bouwwerken     

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a. voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%.
3. Het bepaalde onder a en b is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

13.2 Overgangsrecht gebruik     

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

1. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder a. te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
2. Indien het gebruik, bedoeld onder a. na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
3. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

2.2.1 Ruimtelijke opbouw     

Stadsdeel Breda Noord

Het Euretco-terrein ligt aan de noordzijde van Breda, ten zuiden van de noordelijke rondweg. Deze rondweg is een zeer drukke verkeersader die een barrière vormt in de verbinding met de noordelijke wijken Biesdonk en Geeren-Zuid. Onderzocht wordt of verkeerskundige maatregelen genomen moeten worden om de doorstroming op deze weg te kunnen blijven garanderen in de toekomst. Mogelijk dat met maatregelen ook de huidige barrièrewerking in noord-zuid richting teniet kan worden gedaan.

In het plan voor het Euretco-terrein wordt hierop geanticipeerd door vorm te geven aan een nieuwe verbindingsroute voor langzaam verkeer vanaf de Biesdonk via het Liniepark door het plangebied naar de Terheijdenseweg. Deze nieuwe route, die uiteindelijk ook over het terrein van De Faam gaat, rijgt verschillende functies en groene plekken aan elkaar tot een 'kralensnoer'. Het kralensnoer zal pas compleet zijn als ook het terrein van De Faam in de toekomst zal worden herontwikkeld.

Wijkopbouw

Zowel het Euretco-terrein als het terrein van De Faam liggen ingeklemd tussen de bestaande wijken Belcrum en Doornbos-Linie. Beide wijken hebben een duidelijke eigen identiteit. De ruimtelijke structuur van de directe omgeving is weergegeven in figuur 2.4.

Figuur 2.4 Ruimtelijke structuur directe omgeving (Bron: Maas-Jacobs / NBU Projectontwikkeling B.V.)

Belcrum is een populaire jaren '30 wijk, met rijk gesculptureerde bouwblokken en knusse woonstraten. Aan de zuidzijde wordt het plangebied ingekaderd door de Stationslaan. Dit is een belangrijke verkeersader van de stad. Rondom de spoorzone is onder andere de Drie Hoefijzers Noord momenteel in ontwikkeling. Ook ter hoogte van de Thes-locatie is gestart met de bouw. De Lachappellestraat en de Keplerstraat zijn ingericht met forse bomen, wat zorgt voor een groen straatbeeld. Het Liniepark vormt een belangrijke groenstructuur ten noorden van het plangebied. Het Faamplein vormt een groene buffer naar de Stationslaan.

Figuur 2.4 Wijk Belcrum (Bron: Google Maps)

Figuur 2.5 Groene randen (Bron: Maas-Jacobs / NBU Projectontwikkeling B.V.)

De wijk Doornbos-Linie heeft een heel ander karakter, met naoorlogse architectuur en strokenbouw met veel repetitie. Het is een zeer multicultureel stadsdeel met relatief veel huurhuizen, slechts een enkele straat heeft koophuizen. Er bevinden zich winkelcentra rond de Baliëndijk en het Edisonplein. Verder liggen het buurthuis Doornbos, Gezondheidscentrum Doornbos en basisschool de Liniedoorn in de wijk.

Figuur 2.6 Wijk Doornbos-Linie (Bron: Google Maps)

2.2.2 Functionele opbouw     

De ontwikkellocatie ligt op een strategische plek in Breda. Het vernieuwde station en het historische centrum zijn op loopafstand te bereiken. Ondanks de centrale ligging ervaar je op locatie de drukte van de stad niet. Ten westen en ten oosten van het plangebied bevinden zich voornamelijk woningen. Ten zuiden bevindt zich het terrein van De Faam waar diverse ondernemingen gevestigd zijn (zie paragraaf 5.9) en ten noorden ligt het Liniepark met onder andere moskee Arrahman.

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (2020)     

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.

In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050?

Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land:

• dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;
• met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;
• waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;
• met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;
• waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.
• dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;
• waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;
• dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Nationale belangen

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden.

De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Voor dit project relevante nationale belangen zijn:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.

Keuzes

De belangrijkste keuzes zijn:

• Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit
• Ruimte voor overgang naar een circulaire economie
• Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden
• Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen

Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd.

Toetsing

Bij de voorgenomen ontwikkeling zijn geen nationale belangen in het geding. Er zal zorg worden gedragen voor een zorgvuldige afweging en een transparante besluitvorming.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)     

Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in het SVIR. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de SVIR wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainport ontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie.

Toetsing

Vanwege de schaal van de beoogde ontwikkeling is deze niet in strijd met het Barro. Evenals het SVIR wordt deze gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Anderzijds draagt de ontwikkeling ook niet bij aan het verwezenlijken van dit beleid. Het Barro kent geen directe uitgangspunten of uitvoeringsprogramma's die op voorliggend plangebied van toepassing zijn.

3.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 Bro)     

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De grens van een stedelijke ontwikkeling ligt bij woningen op basis van jurisprudentie op circa 12 woningen.

De ladder voor duurzame verstedelijking bestaat uit twee stappen: de eerste stap bestaat uit het aantonen van de behoefte voor de beoogde ontwikkeling. Voor de tweede stap wordt er in beginsel van uitgegaan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dit nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de ruimtelijke onderbouwing.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied.

Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte

Woningen

Om aan de eerste stap van de ladder voor duurzame verstedelijking te voldoen, moet worden aangetoond dat de beoogde ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte.

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020) van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van circa 9.000 woningen in de periode tot en met 2030 en nog eens 6.000 woningen tot 2040 in de stad Breda. Om de bevolkingsgroei van de gehele provincie te kunnen opvangen moet de Brabantse woningvoorraad voor 2030 nog met 120.000 woningen groeien en voor 2035 met 160.000 woningen in totaal. De netto toevoeging aan woningen is enkele jaren (2014 t/m 2016) sterk achtergebleven waardoor het van belang is zowel de Brabantse als de Bredase woningvoorraad met een versneld tempo te laten groeien.

In het woningbouwprogramma van de gemeente is de bouw van ruim 2.700 woningen direct passend binnen een bestemmingsplan om de harde plancapaciteit aan te vullen. Met de toevoeging van maximaal 307 woningen wordt een bijdrage geleverd aan de groeiende regionale en provinciale woningbehoefte. Het realiseren van appartementen en grondgebonden woningen van diverse grootte voor diverse doelgroepen sluit daarnaast goed aan bij de gewenste differentiatie in woonmilieus.

De gemeente Breda voert regie op het stedelijk woningbouwprogramma via de Structuurvisie Breda 2030 en het 'Perspectief wonen' en de bijbehorende gebiedsprofielen. In de structuurvisie is beschreven dat het woonaanbod in Breda ook in de toekomst geschikt moet zijn voor elke doelgroep en leefstijl. De diversiteit in woonmilieus en leefstijlen moet versterkt worden (Breda Mozaïek). Naast diversiteit staat kwaliteitsverbetering in de Structuurvisie Breda 2030 centraal. Van kwaliteitsverbetering kan sprake zijn als de toevoeging van nieuwe woningen aanvullend is ten opzichte van de bestaande voorraad of het project een bijdrage levert aan de behoefte op de langere termijn (vergrijzing en individualisering). Dit met als hoofddoel om te komen tot een gevarieerd woongebied met verschillende woningtypologieën (in omvang, type en prijsklasse). Van de 307 woningen worden er circa 176 uitgevoerd als appartementen in de koopsector. Daarnaast worden er 76 sociale huurappartementen gerealiseerd en circa 55 grondgebonden woningen in de koopsector. Op het 'Perspectief wonen' en de bijbehorende gebiedsprofielen wordt ingegaan in paragraaf 3.5.5.

Uit actuele marktcijfers van NVM (1^ekwartaal 2020), weergegeven in figuur 3.1, blijkt dat er sprake is van krapte op de woningmarkt. Dat geldt zeker voor appartementen. Het aantal transacties is gedaald, terwijl de gemiddelde transactieprijs verder is opgelopen. De prijzen van appartementen zijn met 11% het sterkst gestegen. De gemiddelde verkooptijd van een appartement is met 22 dagen extreem kort.

Figuur 3.1 NVM kwartaalcijfers regio Breda e.o. voortschrijdend half jaar (Bron: NVM)

De meest recente trends en ontwikkelingen op de woningmarkt in Breda worden ook door Van der Sande Makelaars en Dynamis bijgehouden in een rapportage die ieder kwartaal wordt uitgebracht. Uit het eerste kwartaalbericht 'Sprekende Cijfers Woningmarkt 2020' blijkt dat per 1 april 2020 woningzoekers in Breda nog maar kunnen kiezen uit 450 woningen, nooit eerder was dit aantal zo laag. Door de schaarste stijgen de woningprijzen in de gemeente Breda sterk. Vooral in het betaalbare segment is de druk bijzonder hoog, slechts 1 op de 10 beschikbare woningen heeft een vraagprijs onder de € 250.000. Hiertegenover staat een ruimer aanbod in het hogere segment, bijna de helft van het aanbod heeft een vraagprijs hoger dan € 550.000. Tevens bieden de voorlopige cijfers van het aantal verstrekte bouwvergunningen nog geen perspectief op een afname van de marktdruk. In 2019 zijn slechts 320 vergunningen voor nieuwe woningen vergeven, dit is slechts de helft van het aantal vergunningen uit 2018.

De marktratio, de verhouding tussen vraag en aanbod, is door het beperkte aanbod gestegen naar 155%. Figuur 3.2 toont deze marktdruk. Figuur 3.3 toont het aanbod en de verkoop van de verschillende woningtypen.

Figuur 3.2 Marktdruk (Bron: Van der Sande Makelaars/Dynamis)

Figuur 3.3 Aanbod en verkopen woningtypen (Bron: Van der Sande Makelaars/Dynamis)

Om de dynamiek op de Bredase woningmarkt op peil te houden is nieuwbouw noodzakelijk. Er is in Breda grote behoefte aan nieuwe koopwoningen en specifiek aan appartementen, rijwoningen en hoekwoningen. De ontwikkeling draagt hieraan bij.

Sociale huur

De nieuwste prestatieafspraken over sociale huurwoningen zijn tussen de gemeente en de drie Bredase woningcorporaties Alwel (voormalig AlleeWonen), Laurentius en WonenBreburg vastgelegd in de 'Alliantie Breda 2019-2023'. De druk op de sociale huurvoorraad in Breda is groot. In deze Alliantie is daarom vastgelegd dat de gemeente en de corporaties, in navolging van het bestuursakkoord 'Lef en Liefde' 1.200 sociale huurwoningen willen realiseren. De 76 sociale huurwoningen die ontwikkeld worden dragen bij aan deze doelstelling.

Commerciële voorzieningen

Naast woningen wordt er ook beperkt ruimte (maximaal 300 m²) voor commerciële voorzieningen in de vorm van dienstverlening en horeca toegestaan in de plint en op de eerste verdieping van één van de gebouwen in het plangebied. Deze voorzieningen zijn gezien de beperkte omvang (minder dan 500 m²) niet als stedelijke ontwikkeling aan te merken. Onder artikel 6.3 van de handreiking ladder wordt namelijk vermeld dat wanneer een bestemmingsplan voorziet in een van de andere in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro genoemde stedelijke voorzieningen in de vorm van een gebouw met een bruto vloeroppervlakte kleiner dan 500 m², deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt.

Locatiekeuze en bestaand stedelijk gebied

De bestaande woningvoorraad zal doorontwikkeld moeten worden om tegemoet te komen aan de woonwensen van de toekomst. Om de druk op het landschap te beperken, wordt vooral gezocht naar mogelijkheden voor transformatie en herstructurering binnen bestaand stedelijk gebied. Het plangebied is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied.

3.2.4 Conclusie     

Het rijksbeleid vormt geen beperking voor de beoogde ontwikkeling.

3.3.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant     

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

• Werken aan de Brabantse energietransitie
• Werken aan een klimaatproof Brabant
• Werken aan de slimme netwerkstad
• Werken aan een concurrerende, duurzame economie

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Toetsing

Stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden binnen 'stedelijk gebied'. Herbestemmen wordt gezien als het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen namelijk de kansen om de forse woningbouwopgave van circa 120.000 woningen in de komende tien jaar te realiseren. De beoogde ontwikkeling draagt hieraan bij.

3.3.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant     

Op 1 januari 2022 treedt naar verwachting de Omgevingswet in werking. Vanwege de Omgevingswet moet de provincie haar regelsysteem aanpassen. Straks heeft de provincie nog maar één verordening waarin alle regels zijn opgenomen over de fysieke leefomgeving. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de Omgevingsvisie Nood-Brabant. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd.

In hoofdstuk 3 van de omgevingsverordening zijn zogenaamde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen.

Het volgende artikel is relevant voor de beoogde ontwikkeling.

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling

Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen 'stedelijk gebied' en bevat een onderbouwing dat:

1. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
2. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

1. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
2. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
3. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
4. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
5. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
6. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Toetsing

Stedelijk gebied

Het 'stedelijk gebied' zoals gehanteerd door de provincie bestaat uit het 'stedelijk concentratiegebied' en de 'kernen in landelijk gebied'. Het plangebied ligt in het door de provincie aangewezen 'stedelijk concentratiegebied' (figuur 3.4). Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de ruimte voor wonen, werken en andere verstedelijkingsopgaven, om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik. Daarnaast bevordert het zorgvuldig ruimtegebruik door de transformatie van een verouderd stedelijk gebied. Voor de toets aan de voorwaarde zoals genoemd in artikel 3.42 lid 1 onder a. wordt verwezen naar paragraaf 3.4.2.

De openbare ruimte is zodanig ontworpen, dat deze levensloopbestendig wordt uitgevoerd. Verder zullen maatregelen getroffen worden ten behoeve van de benodigde watercompensatie. Daarnaast wordt er voldoende groen aangelegd als infiltratiemogelijkheid voor regenwater. Dit groen levert tevens een bijdrage aan het tegengaan van hittestress.

Figuur 3.4 Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant met aanduiding plangebied

(Bron: Provincie Noord-Brabant)

3.3.3 Conclusie     

Het provinciaal beleid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

3.4.1 Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030     

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 beschrijft, met een doorkijk naar 2040, de koers van de regio West-Brabant in een ruimtelijk casco. Dat casco biedt een gemeenschappelijk kader voor de samenwerkingspartners in de aanpak van opgaven die uiteengezet zijn in de ruimtelijke agenda. Het is de koers van West-Brabant, waarin bestaande ambities gekoppeld zijn aan strategische keuzes ten aanzien van structurele veranderingen op langere termijn.

De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 ziet de streek als een aantrekkelijke woonregio die zich actief open stelt voor nieuwe inwoners. Hiermee wordt vooralsnog ingezet op groei van de bevolking. De bijbehorende woningbouwopgave wordt gezien als een kwalitatieve marktvraag, waarbij het onderscheid in verschillende subregionale woningmarkten met een eigen, herkenbaar karakter van belang is.

Toetsing

Voor het plangebied betekent het dat er vanuit de regio West-Brabant geen eisen of restricties geformuleerd zijn waar de nieuwe ontwikkeling aan moet voldoen.

3.4.2 Brabantse Agenda Wonen     

De provincie Noord-Brabant telt verscheidene regionale woningmarkten, elk met hun eigen regiospecifieke en gemeentelijke karakteristieken, kwaliteiten, ontwikkelingen en opgaven. Dit hangt onder meer samen met de economische dynamiek in de regio en de positie van de regio in het grotere geheel van nationale en internationale netwerken. Ook regionale en gemeentelijke verschillen in groei of krimp van de bevolking en veranderingen in de leeftijds- en huishoudenssamenstelling spelen een belangrijke rol.

De provincie kent een flinke woningbouwopgave, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar. Tot 2030 moeten er nog 120.000 woningen bijgebouwd worden, voor 2035 160.000. Hierbij gaat het niet alleen om het wonen 'sec'; het voorzien in de behoefte van huishoudens aan voldoende en geschikte woonruimte. Meer en meer gaat het ook om de meerwaarde van het wonen als een van de drijvende krachten achter tal van sociaal-maatschappelijke en ruimtelijk-kwalitatieve (transitie) opgaven zoals leegstand, economische structuurversterking, mobiliteit en bereikbaarheid, duurzaamheid en energie, klimaatadaptatie, sociale veerkracht en erfgoed.

Met de Brabantse Agenda Wonen, vastgesteld in september 2017, wil de provincie gemeenten en andere betrokken partijen uitnodigen om samen versneld de benodigde woningbouwopgave aan te pakken. Zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame verstedelijking staan daarbij nog steeds centraal net als vraaggericht bouwen waarbij rekening gehouden wordt met de groeiende behoefte voor woningen in het middensegment en levensloopbestendige en nieuwe woonvormen.

Binnen de vier RRO-gebieden in de provincie worden al jaren kwantitatieve en kwalitatieve afspraken gemaakt over de woningbouw. Voor de komende jaren gaat het hierbij niet primair meer om 'de aantallen'. Doel is een goed functionerende regionale woningmarkt, waarbij het wonen optimaal bijdraagt aan het versterken van de (ruimtelijke) kwaliteiten van de regio en daarmee aan de aantrekkelijkheid van het regionale woon-, leef- en vestigingsklimaat. Om het 'accent op de aantallen' verder te verminderen en de focus meer te leggen op ruimtelijk-kwalitatieve afspraken en de urgentie rond tal van opgaven op de regionale woningmarkt, wil de provincie de komende tijd ervaring opdoen met een werkwijze die niet zozeer gericht is op het jaarlijks maken van regionale kwantitatieve woningbouwafspraken, maar waarbij wordt aangesloten op 'het ritme' van actualiseren van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose per drie jaar. Regionale en gemeentelijke woningbouwontwikkelingen zullen wel worden gemonitord.

Regionale afspraken woningbouw

De gemeente Breda heeft met de regiogemeenten van West-Brabant (RRO West-Brabant) en de provincie Noord-Brabant als onderdeel van de Brabantse Agenda Wonen nadere afspraken gemaakt in het ‘Perspectief op wonen en woningbouw - regio Breda e.o.’. Dit perspectief is in 2019 opgesteld en opnieuw bekrachtigd voor het jaar 2020. Ten aanzien van nieuwbouw zijn de volgende afspraken vastgelegd:

• De actuele provinciale behoefteprognose vormt de richtinggevende (getalsmatige) basis voor de gemeentelijke woningbouwprogrammering en -planning;
• Gemeentelijke woningbouwprogramma's gaan uit van een reële woningbehoefte en zetten in op flexibiliteit om in te kunnen spelen op veranderingen en nieuwe kansen;
• Lokaal onderzoek en afspraken tussen gemeente, marktpartijen en/of corporaties vormen de inhoudelijke basis voor te realiseren programma's;
• In principe wordt ingezet op inbreiding en transformatie locaties. In te motiveren uitzonderingsituaties wordt gekeken naar woningbouwlocaties buiten het bestaand stedelijk gebied. De ruimtelijke kwaliteit van de opgave op de betreffende locatie, mede in relatie tot de directe omgeving, is hierbij een belangrijk aandachts- en uitgangspunt.

Toetsing

Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Breda is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020)' van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van circa 9.000 woningen in de periode tot en met 2030 en nog eens 6.000 woningen tot 2040. In het woningbouwprogramma van de gemeente is de bouw van ruim 2.700 woningen direct passend binnen een bestemmingsplan om de harde plancapaciteit aan te vullen.De beoogde ontwikkeling voorziet in de toevoeging van maximaal 307 woningen in de vorm van appartementen en grondgebonden woningen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de provinciale, regionale en gemeentelijke kwantitatieve behoefte.

3.4.3 Strategische agenda BrabantStad     

Het netwerk Brabantstad heeft een strategische agenda opgezet die bestaat uit vier programma's: economische versterking, vergroten van internationale allure, bevorderen van bereikbaarheid en versterken van ruimtelijke structuur.

Toetsing

Het programma 'versterken van ruimtelijke structuur' bestaat uit de doelstelling om in BrabantStad hoog stedelijke allure te creëren op strategische toplocaties en het groene karakter van de regio te behouden en waar mogelijk versterken. De beoogde ontwikkeling past hierin: Het plan bestaat uit de realisatie van een hoogstedelijk woonmilieu op een locatie vlakbij het station van Breda in een groene setting.

3.4.4 Conclusie     

De beoogde ontwikkeling past binnen het regionaal beleid.

3.5.1 Structuurvisie Breda 2030     

De Structuurvisie 'Breda 2030' (vastgesteld op 26 september 2013) heeft betrekking op het gehele grondgebied van Breda en op alle ruimtelijk relevante thema's. De Structuurvisie Breda 2030 is een kaderstellende visie die gebruikt wordt als basis voor de beoordeling van nieuwe plannen en initiatieven, voor nieuw op te stellen bestemmingsplannen en voor andere ruimtelijke besluiten. De visie is juridisch bindend voor het orgaan dat het vaststelt, te weten de gemeenteraad, maar niet direct bindend voor de burger; op basis van de visie worden ook geen ontwikkelingen juridisch rechtstreeks mogelijk gemaakt. Wel biedt de visie het kader voor de uitwerking van concrete plannen en projecten. Via doorvertaling van de visie in een bestemmingsplan ontstaat uiteindelijk juridische binding voor de burger en andere partijen in de stad.

In de structuurvisie zijn drie hoofdlijnen voor de (ruimtelijke) ontwikkeling van Breda geformuleerd.

• Knooppunt Breda: gaat er van uit dat de economische kracht en regionale positie van de stad verder wordt benut en uitgebouwd.
• Breda Markstad: gaat er van uit dat kansen en kwaliteit van het water worden gebruikt bij ontwikkeling.
• Breda Mozaïek: heeft de diversiteit aan karakteristieken als basis voor gebiedsopgaven.

In het mozaïek ligt een groot aantal opgaven. Deze zijn het gevolg van een aantal trends en ambities: bevolkingsontwikkeling, veranderende maatschappelijke rolverdeling en duurzaamheid zijn hiervan de belangrijkste. De bevolkingssamenstelling wijzigt. Dit gaat gepaard met een vergrijzing van de bevolking, een toename van de eenpersoonshuishoudens met 30% en een kleine toename van het aantal samenwonenden met kinderen. Kleinere huishoudens, stijgende energiekosten en een grotere bewustwording van milieuaspecten stellen kwalitatieve en kwantitatieve eisen aan de woningvoorraad. De grootste opgave is de aanpassing van de woningvoorraad en de bestaande stadsdelen. Vraag en aanbod moeten beter op elkaar worden afgestemd. De levensloopbestendigheid en duurzaamheid van de woningvoorraad en de woonomgeving en de bereikbaarheid van voorzieningen vormen een uitdaging. Daarom wordt ruimte geboden aan initiatieven.

Het is dus van belang dat een herprogrammering plaatsvindt, waarbij prioriteiten gesteld worden welke woningbouwplannen wel en geen doorgang mogen vinden. Het afstemmen van het woningaanbod op de woonvraag is een opgave voor markt en overheid. De gemeente voert de regie op het programma en zal samen met andere partijen en bewoners richting geven aan de projecten waarop wordt ingezet. Zij heeft hierbij vooral een regisserende, stimulerende en faciliterende rol. Wanneer de bevolkingsontwikkeling, de woningmarkt en de ambities rond het wonen vertaald worden naar het woonbeleid, komen onder andere de volgende accenten naar voren:

• realistisch programmeren;
• bijstellen, doseren en faseren van lopende plannen;
• faciliteren van vernieuwende, onderscheidende en unieke woonlocaties;
• inzetten op duurzaamheid bestaande voorraad (o.a. particuliere woningverbetering);
• aandacht voor vergrijzing (nul-treden-woningen, thuis wonen met zorg in de buurt);
• huisvesten van jonge huishoudens;
• huisvesten van kwetsbare groepen en de benodigde kernvoorraad aan sociale huurwoningen;
• Geschikt Wonen voor Iedereen (GWI) en bereikbaarheid voorzieningen;
• arbeidsmigranten en studenten en regulering kamermarkt.

Met het Bredaas mozaïek is afscheid genomen van de typering van gebieden als transformatie, herstructurering en consolidatie. Welke opgave in welk deel van Breda aan de orde is, wordt benoemd in de gebiedsgerichte plannen zoals wijkplannen.

In het benoemen van het mozaïek is een belangrijke rol voor cultuurhistorie weggelegd. Het karakter van de delen in het Bredaas mozaïek wordt bepaald door de ontstaansgeschiedenis van de plek, de tijd waarin een gebied is ontgonnen, aangeplant of bebouwd en de functie die het nu vervult. Het erfgoed van Breda speelt een belangrijke rol in de (her)ontwikkeling van Breda. Door slimme combinaties van nieuwbouw en restauratie of herbestemming blijft het erfgoed behouden. Dit geldt evenzeer voor het ondergrondse erfgoed.

Breda is een gemeente met een grote variëteit aan woonmilieus. Om betere regie op de woningmarkt te kunnen voeren is een opdeling in woonsferen van belang. Deze bestaan uit een combinatie van de landelijke woonmilieu indeling met een opdeling van de Bredase woningmarkt. Het versterken en behouden van de identiteit van de variëteit aan woonmilieus in Breda is van groot belang voor de stad en de regio. Een kaart met de woonsferen is opgenomen in figuur 3.5.

Figuur 3.5 Woonsferen (Bron: Structuurvisie Breda 2030)

Toetsing

Het realiseren van appartementen en grondgebonden woningen in de verschillende prijsklassen sluit aan bij de wens van de gemeente om differentiatie in woonmilieus te creëren. De realisatie van woningen in de verschillende prijsklassen zorgt voor een aanvulling op de reeds bestaande en gemixte woningtypes in de omliggende wijken. Het plangebied ligt op de grens tussen de woonsferen historisch en stedelijk. Dit is ook precies de grens die het plan opzoekt. Aan de ene kant wordt er ingespeeld op historie, door het behoud en versterking van het karakter van het omliggend gebied. Anderzijds wordt het stedelijk karakter versterkt door verdichting van het gebied. Ook de groene setting speelt hierin een belangrijke rol.

3.5.2 Woonvisie Breda en Uitvoeringsagenda     

Op 16 december 2014 heeft het college de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie vastgesteld. In deze agenda benoemt de gemeente Breda de acties en prestaties waarmee de ambities en opgaven uit de in december 2013 vastgestelde ‘Woonvisie Breda, wonen in een dynamische tijd’ worden geborgd. Breda streeft naar een kwalitatief goede, duurzame en gedifferentieerde woningvoorraad. Essentieel is dat de woningvoorraad aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners en dat we vitale wijken hebben.

In de Uitvoeringsagenda van de Woonvisie wordt richting gegeven aan de uitvoering van de vier kernopgaven uit de Woonvisie:

• een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen;
• aantrekkelijk wonen voor iedereen: specifieke opgaven;
• een prettige woonomgeving;
• duurzaam wonen en leven.

Toetsing

De Woonvisie en Uitvoeringsagenda zijn gestoeld op de regionale woningbouwafspraken en de uitgangspunten van de Structuurvisie Breda 2030. Omdat de beoogde ontwikkeling past binnen deze kaders, vormt de Woonvisie Breda met bijbehorende Uitvoeringsagenda geen belemmering voor de uitvoering.

De bouw van maximaal 307 woningen in verschillende typologieën en prijsklassen voorziet in een actuele regionale behoefte. Er is binnen de planperiode (10 jaar) sprake van een regionale, gemeentelijke en lokale behoefte (zowel kwalitatief als kwantitatief) aan de voorgenomen ontwikkeling.

De kwantitatieve woningbehoefte in Breda is overduidelijk. Dat blijkt niet alleen uit prognoses maar ook in de praktijk door afnemend aanbod en oplopende prijzen. Ook is duidelijk dat het aantal eenpersoonshuishoudens de komende jaren fors zal toenemen door de vergrijzing en individualisering.

Voor wat betreft het kwalitatieve aspect, wordt in de regionale woonvisie gesteld, dat bij nieuwbouw 'de focus moet liggen op aanbod aan woningen dat ontbreekt en waarmee de voorraad aansluit op bevolkingsopbouw en samenstelling'. In de lokale woonvisie wordt gepleit voor voldoende levensloopbestendige woningen en het versterken en behouden van de identiteit van de variëteit aan woonmilieus in Breda.

Het is de kunst om nieuwbouw strategisch in te zetten en invulling te laten geven aan de kwalitatieve behoefte. De invulling kan per locatie verschillen. Aandachtspunten voor de buurten ten noorden van het station zijn betaalbaar bouwen voor aandachtgroepen aan de onderkant van de woningmarkt, maar ook het mogelijk maken van doorstroming door het toevoegen van middenhuur en duurdere koopwoningen. Nieuwbouw tussen Belcrum en Doornbos-Linie is per definitie onderscheidend en zou - mits de huur of koopsprong niet te groot is - bij kunnen dragen aan de doorstroming uit beide buurten. De centrale ligging van de locatie en de bevolkingssamenstelling en kenmerken van de omliggende buurten spelen daarbij een belangrijke rol. Uiteraard speelt ook de vergrijzing en de verandering in de zorg (langer zelfstandig wonen) mee. Door de vergrijzing en het beleid om zo lang mogelijk zelfstandig te wonen is in Breda grote behoefte aan voldoende woningen, die voor iedereen geschikt zijn. Het beoogde programma op de herontwikkellocatie draagt hier door de variëteit aan woningtypes aan bij.

3.5.3 Aanvulling op de Woonvisie 2013     

De gemeenteraad heeft op 17 november 2016 de aanvulling op de Woonvisie 2013 vastgesteld, waarbij het uitgangspunt is: 'voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten in een prettige woonomgeving'. In deze aanvulling wordt ingespeeld op de actuele vraagstukken en ontwikkelingen in de sociale huur en middeldure huurvoorraad. Twee beleidsdoelen zijn hierin als leidend aangegeven. Ten eerste betreft het een uitbreidingsopgave voor sociale huurwoningen (20% van de stedelijke uitbreidingsopgave), voornamelijk in de vorm van appartementen voor jongeren en ouderen. Ten tweede betreft het een uitbreidingsopgave voor middeldure huurwoningen (10% van de stedelijke uitbreidingsopgave). Op deze wijze wordt ingezet op een strategische nieuwbouw zodat huurders die dat ook willen daadwerkelijk kunnen verhuizen naar een passende woonomgeving. Vanuit deze beleidsuitgangspunten wordt per project een afweging gemaakt in opgave, ieder project vraagt om maatwerk.

Toetsing

Vanuit bovenstaand woonbeleid is voor het voorliggende project een specifieke afweging gemaakt en is het voorgestelde woningbouwprogramma akkoord bevonden door de gemeente Breda. Van de 307 woningen worden 76 woningen (circa 25%) gerealiseerd als sociale huurwoning. Het verder realiseren van appartementen en grondgebonden woningen in de verschillende prijsklassen sluit aan bij de wens van de gemeente om differentiatie in woonmilieus te creëren. De realisatie van woningen in de verschillende prijsklassen zorgt voor een aanvulling op de reeds bestaande en gemixte woningtypes in de omliggende wijken.

3.5.4 Bestuursakkoord Lef en Liefde 2018-2022     

Het bestuursakkoord vormt de basis van het beleid voor de bestuursperiode 2018 - 2022. In het akkoord staat hoe het college wil besturen en wat de belangrijkste doelstellingen tijdens de bestuursperiode zijn.

Breda heeft de ligging, schaal en kwaliteit om internationaal te kunnen schakelen en zo als stad aantrekkelijk en relevant te blijven voor bewoners, bedrijven, instellingen en bezoekers. De woningmarkt in Breda zit echter op slot en er zijn te weinig woningen aanwezig. Door de coalitie wordt gestuurd op de realisatie van en voortgang bij het bouwen van woningen. Tijdens de bestuursperiode moeten er 6.000 woningen bij komen, waarvan 1.200 sociale huurwoningen, 1.800 woningen voor mensen met een inkomen tussen de € 36.000 en € 45.000 en de rest voor de vrije markt. De gemeente bouwt daarbij niet zelf, maar gaat het gesprek aan met de bouwsector en de corporaties om versneld tot realisatie te komen.

Binnen de Bredase stadsgrenzen is nog ruim honderd hectare te ontwikkelen grond aanwezig. Binnen het tien-punten-plan is aangegeven dat nieuwbouw met name rond het station moeten komen, maar ook rond de Gasthuisvelden en andere transformatiegebieden zoals Klavers Jansen en het Havenkwartier. De bestemmingsplannen voor leegstaande bedrijventerreinen en/of kantoorpanden die geen toekomst hebben, moeten snel beschikbaar worden voor woningen. Dit alles binnen het programma 'Versneld Bouwen'. Naast kwantiteit is kwaliteit en duurzaamheid bij nieuwbouw ook een speerpunt. Ruimte geven aan groen en water in de stad is van belang in het kader van klimaatadaptatie en gasloos bouwen en gebruik van zonnepanelen wordt nagestreefd als het gaat om energietransitie.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van een vrijkomende locatie ten noorden van het station naar maximaal 307 woningen in verschillende typologieën en prijssegmenten. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan de primaire doelen op het gebied van wonen zoals omschreven in het coalitieakkoord. Door de herontwikkeling ontstaat er ruimte voor meer groen en wordt het gebied onderdeel van de twee aangrenzende wijken. Bij de bouw van de woningen wordt in ieder geval in de vorm van gasloos bouwen uitvoering gegeven aan de vraagstukken rondom duurzaamheid en energietransitie. De ontwikkeling is daarmee haalbaar en wenselijk vanuit het coalitieakkoord.

3.5.5 Perspectief wonen en gebiedsprofielen wonen     

Op 24 september 2019 zijn door het college van B&W het 'Perspectief wonen' en de bijbehorende 'Gebiedsprofielen' vastgesteld. Het Perspectief wonen geeft op hoofdlijnen de gewenste richting aan van het wonen in de gebieden. Op basis van een analyse van gegevens wordt gekeken wat de ontwikkelingsmogelijkheden zijn waarop gebieden (Gebiedsprofielen) kunnen bijdragen aan het realiseren van reeds vastgestelde gemeentelijke beleidsdoelen op het gebied van wonen. De ambities vanuit het Bestuursakkoord laten zich hiertoe vertalen naar concrete woondoelen. Breda stelt de diversiteit en het eigen karakter van gebieden centraal. Voor een uitwerking naar concreet woonbeleid is het noodzakelijk een goed beeld te hebben van de situatie van het wonen per gebied, de mening van bewoners en de ontwikkelingsmogelijkheden.

In acht gebiedsprofielen is concreet richting en koers gegeven voor de gebieden. Dit vormt geen blauwdruk voor de gewenste ontwikkelrichting, maar is een kompas voor de manier waarop gebieden kunnen bijdragen aan het bereiken van stedelijke woondoelen. De informatie biedt een basis om per gebied voor het wonen maatwerk te leveren en sneller integrale keuzes te maken. Voor nieuwbouwplannen (inclusief transformatie) kunnen in een vroeg stadium richtlijnen worden meegegeven. Centraal uitgangspunt is de juiste woning op de juiste plek overeenkomstig gemeentelijk beleid.

De beleidsdoelen voor wonen zijn:

1. de woningmarkt sluit aan op de toekomstige vraag;
2. de woningen zijn betaalbaar;
3. de woningvoorraad is divers;
4. de woningen worden gewaardeerd;
5. de leefbaarheid is op orde;
6. de woningen zijn levensloopbestendig;
7. de woningen zijn duurzaam in een gezonde woonomgeving.

Toetsing

Het plangebied ligt ingeklemd tussen de bestaande wijken Belcrum (gebiedsprofiel Centrum) en Doornbos-Linie (gebiedsprofiel Noord), welke beide gekenmerkt worden door een duidelijke eigen identiteit. Beide wijken zijn aantrekkelijke woongebieden met een hoge toekomstwaarde waar de vraag naar woningen hoog is. Doorstroming is in deze wijken het vraagstuk. Dit kan door het realiseren van een gevarieerd aanbod van woninggroottes en -typologieën welke betaalbaar en levensloopbestendig te zijn. De beoogde ontwikkeling geeft hier invulling aan door de realisatie van grondgebonden woningen en appartementen in de koopsector en sociale huurappartementen.

3.5.6 Verordening doelgroepen sociale woningbouw & middenhuur     

Bij raadsbesluit is op 31 januari 2019 de 'Verordening doelgroepen sociale woningbouw & middenhuur gemeente Breda' vastgesteld waarin regels zijn opgenomen ten aanzien van de realisatie, exploitatie en instandhouding van sociale en middeldure huurwoningen. Als doelgroep voor sociale huurwoningen worden huishoudens aangemerkt met een inkomen tot aan de inkomensgrens van het DAEB-besluit van de Europese Commissie. Bij appartementen in het sociale segment is een minimale gebruiksoppervlakte (GBO) van 50 m²het uitgangspunt. De aanvangshuur voor middeldure appartementen bedraagt op basis van de verordening maximaal € 850,- (prijspeil 2019, jaarlijks te indexeren met CPI). Bij middelduur bedraagt het minimale GBO 70 m². De verordening geeft de gemeente de mogelijkheid om in een bestemmingsplan, en in de bijbehorende anterieure overeenkomst, vast te leggen dat een woningbouwlocatie bestemd moet zijn voor sociale of middeldure huurwoningen. Gedurende een termijn van vijftien jaar na eerste ingebruikname (verhuur) dienen de woningen beschikbaar te blijven voor de doelgroep.

Toetsing

Voor de beoogde ontwikkeling wordt voldaan aan hetgeen gesteld wordt in de verordening. Er worden 76 sociale huurwoning gerealiseerd binnen het plangebied. In de regels van dit bestemmingsplan is voor de definitie van 'sociale huurwoning' verwezen naar de verordening zodat de regels uit de verordening aangaande oppervlakte en prijzen van toepassing zijn op deze 76 woningen.

3.5.7 Nota Parkeer- en Stallingsbeleid in het licht van Bouwstenen voor de Mobiliteitsvisie     

Op 20 juni 2013 heeft de gemeenteraad Breda de herijking van het parkeerbeleid vastgesteld. Het gaat daarbij om twee onderwerpen. Enerzijds de procedure en de stappen om tot invoering van vergunninggebieden te komen, anderzijds de aanpassing van de gemeentelijke parkeernormen. De herijking van het parkeerbeleid is een aanvulling op de bestaande Nota Parkeer- en Stallingsbeleid Breda uit 2004. De gemeente Breda beoogt medio 2020 nieuw parkeerbeleid vast te stellen. Daartoe is in 2019 een aantal richtingen geduid in de nota Bouwstenen voor de Mobiliteitsvisie (augustus 2019). Omdat parkeren in ruimte en financieel bepalend is voor nieuwbouwontwikkelingen, er vanuit de markt de roep is om flexibilisering van parkeernormen en om dubbelgebruik van parkeerplaatsen en omdat maatschappelijke trends wijzen op een lagere parkeerbehoefte, herijkt ook de gemeente Breda haar parkeerbeleid in samenhang met haar mobiliteitsbeleid. Dat betekent, dat in een Mobiliteitsplan aangegeven kan worden dat en hoe alternatieven zoals deelauto's, deelfietsen of mobiliteitsbudgetten (MaaS) ingezet worden, in nauwe samenhang met een gereduceerde parkeernormering.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect parkeren is opgenomen in paragraaf 5.3.

3.5.8 Duurzaamheidsvisie Breda 2030 en Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda     

De Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda vindt zijn oorsprong in de Duurzaamheidsvisie Breda 2030. In de Impuls staat hoe Breda handen en voeten geeft aan (het beperken van) de gevolgen van de klimaatverandering. De Impuls bevat het programma voor het jaar 2016 op het gebied van ruimtelijke adaptatie. De gemeente heeft de ambitie om in 2044 klimaatneutraal te zijn. In het kader van ruimtelijke ontwikkelingen wordt gestimuleerd aandacht te besteden aan groene daken en gevels. Het anders omgaan met hemelwater wordt tevens bevorderd. Naast ruimtelijke adaptatie en klimaatneutraal zet de Duurzaamheidsvisie Breda 2030 onder andere in op de inkoop van duurzame producten en het duurzame beheer van gebouwen, het reduceren van afval en het stimuleren van duurzame mobiliteit.

Het Rijk streeft ernaar geen aardgas meer te willen gebruiken als energievoorziening in 2050. Bij beoogde nieuwbouw is het advies om te kijken naar de energie-infrastructuur en de toekomstige hittebestendigheid van woningen.

Toetsing

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect duurzaamheid is opgenomen in paragraaf 5.15.

3.5.9 Conclusie     

De beoogde ontwikkeling past binnen het gemeentelijk beleid.

4.1.1 Algemeen     

De ontwikkeling van het voormalig Euretco-terrein vormt een kwalitatieve toevoeging aan de stad Breda. Momenteel is het plangebied een blinde vlek in de stad: een afgesloten terrein met leegstaande gebouwen. De herontwikkeling maakt het gebied toegankelijk, leefbaar en groen. Het terrein ligt op een strategische positie tussen "park en stad" en heeft de potentie om een belangrijke schakel te worden in de toekomstige stedelijke ontwikkeling van dit stadsdeel. Een heldere stedenbouwkundige visie geeft deze stadsbuurt een identiteit en legt verbanden met de directe omgeving. De ontwikkelingscombinatie Maas-Jacobs / NBU projectontwikkeling B.V. is voornemens om dit terrein te transformeren naar een nieuw woongebied met maximaal 307 woningen. Het verkavelingsplan gaat uit van een ruimtelijke aanhechting op het stadsdeel Breda Noord en de aangrenzende buurten. De beoogde woningen worden gerealiseerd in diverse typologieën en prijsklassen en zijn daarmee geschikt voor verschillende doelgroepen. De stedenbouwkundige plankaart is weergegeven in figuur 4.1.

Figuur 4.1 Stedenbouwkundige plankaart Eureka! Breda (Bron: Maas-Jacobs / NBU Projectontwikkeling B.V.)

Door vanuit de context 'wandel- en fietsroutes in een groene kralenketting die aansluit bij de omliggende gebieden' te ontwerpen is er een structuur ontstaan van drie bouwvelden in een autovrije, groenstedelijke setting. In de centrale as bevindt zich de hoogste stedelijkheid. De bouwmassa zoekt aan de randen aansluiting met de omgeving en loopt richting de centrale as omhoog. Op strategische plekken markeren hoogteaccenten bijzondere plekken en deze verbinden de buurt op een groter schaalniveau met de stad. Het openbare maaiveld tussen de bouwvelden wordt van gevel tot gevel groen ingericht. De auto krijgt hier geen toegang. De groene ruimte verbindt de verschillende bouwvelden en vormt een belangrijke identiteitsdrager. Er ontstaat tevens maximaal de ruimte voor een klimaatadaptief landschap en stadsnatuur (biodiversiteit). De groene ruimte vormt een sterke samenhang maar kent ook interessante nuancesverschillen. De ruimte "kleurt als het ware mee" met het karakter van de verschillende plekken zonder daarbij de samenhang uit het oog te verliezen.

In de groene buitenruimte komt een fijnmazig netwerk van fiets- en wandelpaden. Doorgaande routes houden afstand van de gevels om de privacy te waarborgen. Een vloeiend lijnenspel benadrukt het natuurlijke karakter en maakt het onder andere mogelijk bestaande bomen en aansluitingen op gebouwen in te passen. De groene ruimte geeft aanleiding om te bewegen, te verblijven en te ontmoeten. Dit bevordert de leefbaarheid en gezondheid. Op strategische locaties worden plekken gemaakt die aanleiding geven tot een bepaald gebruik; ontmoeten, spelen en beleven. De plekken worden met aantrekkelijke routes verbonden met het omliggende stedelijk gebied.

Figuur 4.2 Impressie openbare ruimte (Bron: Maas-Jacobs / NBU Projectontwikkeling B.V.)

4.1.2 Programma     

Er is een gevarieerd aanbod van woninggroottes en -typologieën voorzien. Het voorlopige programma is weergegeven in figuur 4.3. In dit programma wordt uitgegaan van maximaal 307 woningen waarvan circa 176 appartementen in de koopsector, 76 sociale huurappartementen en circa 55 grondgebonden woningen in de koopsector. Ter hoogte van het 'aanvullend programma in de plint' zijn de commerciële voorzieningen in de vorm van dienstverlening en/of horeca voorzien.

Figuur 4.3 Voorlopig woningbouwprogramma (Bron: Maas-Jacobs / NBU Projectontwikkeling B.V.)

4.1.3 Eureka! Eenheid met nuances     

Binnen het plangebied zijn vijf deelgebieden gedefinieerd (figuur 4.4), elk met zijn eigen kwaliteiten.

Figuur 4.4 Deelgebieden (Bron: Maas-Jacobs / NBU Projectontwikkeling B.V.)

Deelgebied 1 'Randen'

De Archimedesstraat, Keplerstraat en Lachappellestraat vormen de randen van het plangebied. Aan deze bestaande wegen presenteert het nieuwe stadsdeel zich aan zijn omgeving. De straten hebben een groen karakter; in de Archimedesstraat door het aangrenzende Liniepark, in de Keplerstraat en Lachappellestraat door de groene invulling van het straatprofiel en de aanwezige, bestaande voortuinen. Een impressie van deelgebied 1 is weergegeven in figuur 4.5.

Figuur 4.5 Impressie deelgebied 'Randen' (Bron: Maas-Jacobs / NBU Projectontwikkeling B.V.)

De randen van het nieuwe woongebied moeten herkenbaar zijn en passanten moeten het woongebied al kunnen beleven. Gekozen is om de bebouwing zich op deze locaties als een totaalcompositie te laten presenteren met gevels met terugkerende elementen. Verder worden de randen groen ingericht met bestaande en nieuw te planten bomen.

Vanaf de randen zijn er verschillende toegangen voor voetgangers en fietsers tot het nieuwe woongebied. De toegangen worden zichtbaar en herkenbaar gemaakt door het creëren van aantrekkelijke groene entrees. Door middel van veilige en logische oversteekplaatsen wordt het plangebied aangesloten op routes en woongebieden in de directe omgeving. Vanuit de Lachappellestraat en Archimedesstraat komen er drie inritten om de parkeerkelders en bovengrondse parkeerhoven te bereiken.

Deelgebied 2 'Groene loper'

De groene lopers zijn de belangrijkste identiteitsdrager van het groene karakter van het nieuwe woongebied en takken aan op bestaande structuren in de omgeving. De groene lopers hebben verbinden als voornaamste doel. Dit betreft zowel het verbinden van omliggende wijken en groenstructuren aan elkaar, als het verbinden van mensen. Een impressie van deelgebied 2 is weergegeven in figuur 4.6.

Figuur 4.6 Impressie deelgebied 'Groene loper' (Bron: Maas-Jacobs / NBU Projectontwikkeling B.V.)

Door het groen meandert een padenstructuur, toegankelijk voor fietsers en voetgangers. De padenstructuur heeft verschillende aftakkingen naar de entree's van de bebouwing. Het gebied is volledig autovrij, alleen hulpdiensten mogen het gebied betreden. De openbare ruimte is ontworpen om in te recreëren. Er zijn voorzieningen om te spelen, te ontspannen en te ontmoeten. De fiets- en voetgangersverbindingen verankeren de wijk in de stad.

Het uitgangspunt van de herontwikkeling van het Euretco-terrein is wonen in een groene stadwijk. De bebouwing en openbare ruimte staan niet naast elkaar, maar spelen op elkaar in. Om het gebruik van de openbare ruimte te stimuleren, wordt er dicht op het maaiveld gewoond. De woningen op de begane grond hebben in de basis een entree en buitenruimte aan de openbare ruimte. Dit zorgt voor ogen op de openbare ruimte en levendigheid op het maaiveld. De buitenruimte van de woningen is een geïntegreerd onderdeel van de bebouwing en vormt de overgang tussen woning en openbare ruimte. De openbare ruimte kan gebruikt worden door iedereen, zowel door bewoners en passanten. Om voor voldoende privacy in de woning te zorgen, ligt de padenstructuur altijd op afstand van de gevel.

In een deel van de groenvakken komt gras wat intensief beheerd wordt en wat kan worden gebruikt om in te recreëren, spelen en verblijven. Binnen deze groenvakken wordt ook de waterhuishouding geregeld in de vorm van ondiepe wadi's (meer informatie in paragraaf 5.7). Deze wadi's zullen extensief beheerd worden voor een zo natuurlijk mogelijk beeld en de wadi's kunnen ook gebruikt worden om te combineren met natuurlijk spelen. In de andere delen van de groenvakken komt bloemrijk grasland met een extensief beheerniveau, waardoor er ruimte is voor bloemen en planten, en waardoor de biodiversiteit in het gebied hoog zal zijn. Ook de bomen spelen een grote rol om bij te dragen aan een hogere biodiversiteit. Een verscheidenheid aan boomsoorten en groottes maakt dit mogelijk. Hier wordt nader op ingegaan in paragraaf 5.8.

Deelgebied 3 'Groene hart'

Het groene hart vervult de centrumfunctie van de nieuwe wijk. Het is de plek waar bewoners en passanten bijeenkomen. De plek wordt gevormd door drie gebouwen binnen het plangebied en drie toekomstige bouwvelden van De Faam. Hoogte accenten op de hoeken verankeren de plek in de stad op een groter schaalniveau. De hoge toren op de hoek van het centrale bouwveld markeert het kruispunt van paden en herbergt de "huiskamer" van de wijk. Op deze plek zijn de eerdergenoemde commerciële voorzieningen in de plint en op de eerst verdieping toegestaan. Een impressie van deelgebied 3 is weergegeven in figuur 4.7.

Figuur 4.7 Impressie deelgebied 'Groene hart' (Bron: Maas-Jacobs / NBU Projectontwikkeling B.V.)

De openbare ruimte in het groene hart heeft een heel openbaar karakter. De invulling is stedelijker dan in de omliggende deelgebieden. Er zijn voorzieningen voor bewoners om bijeen te kunnen komen en te kunnen recreëren. Tevens is voldoende ruimte en aanleiding voor kinderen om te kunnen spelen. De aanwezigheid van dienstverlening en/of horeca stimuleert de levendigheid van de openbare ruimte.

Het openbare karakter van het groene hart moet ook in de aangrenzende bebouwing voelbaar zijn. De plint is in de basis heel transparant en heeft een dubbele hoogte. Voor de openbare functies is er geen overgangszone tussen openbare ruimte en bebouwing aanwezig. De commerciële ruimte grenst direct aan de openbare ruimte.

Deelgebied 4 'Intieme leefstraat'

In de 'intieme leefstraat' wordt het openbaar gebied met groen fijnmaziger, waarmee de wijk afbouwt naar de schaal van de aangrenzende wijk en hiermee een verbinding maakt. De leefstraat is openbaar toegankelijk, maar moet voelen als een collectieve buitenruimte. De leefstraat is daarom ook niet toegankelijk voor gemotoriseerd verkeer. Een impressie van het deelgebied 'Intieme leefstraat' is weergegeven in figuur 4.8.

Figuur 4.8 Impressie deelgebied 'Intieme leefstraat' (Bron: Maas-Jacobs / NBU Projectontwikkeling B.V.)

De woningen aan de leefstraat hebben een compacte, privé achtertuin, maar bewoners worden vooral gestimuleerd de ruimte voor hun huis te gebruiken als buitenruimte. Buren kunnen elkaar hier ontmoeten, kinderen kunnen hier veilig spelen.

De ‘knooppunten’ zijn kleinere speel- en ontmoetingsplekken en de openbare verlichting wordt aan kabels boven de paden gehangen waardoor een specifiekere sfeer ontstaat. Op enkele plekken worden in het ‘groen’ ook kleine wadi’s opgenomen, die met elkaar in verbinding staan. Op deze wijze kan het dakwater en water van de verhardingen op een duurzame wijze worden geborgen en geïnfiltreerd binnen het plangebied.

Deelgebied 5 'Binnenhoven'

Ondersteunde functies aan de autovrije en groene wijk zullen geconcentreerd worden in de hoven, zoals het parkeren, bergingen en de galerijen. De binnenhoven vormen in de basis geen verblijfsruimte. Het vormt daarentegen wel de plek van waaruit vele bewoners de wijk zullen betreden. Met de auto zijn de hoven bereikbaar vanaf de Lachappellestraat en Archimedesstraat.

Figuur 4.9 Impressie deelgebied 'Binnenhoven' (Bron: Maas-Jacobs / NBU Projectontwikkeling B.V.)

5.2.1 Normstelling en beleid     

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Op 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

5.2.2 Toetsing en conclusie     

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat. De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van maximaal 307 woningen en 300 m2 aan commerciële voorzieningen op het voormalige Euretco-terrein, waar tijdelijk was de Breda University of Applied Science gehuisvest was. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een informele m.e.r.-beoordelingsnotitie opgesteld. Deze is bijgevoegd in bijlage 18. Op basis van deze m.e.r.-beoordelingsnotitie zal het bevoegd gezag bij besluitvorming over het ontwerpbestemmingsplan besluiten dat geen milieueffectrapportage voor de voorgenomen planontwikkeling noodzakelijk is.

5.3.1 Normstelling en beleid     

Uitgangspunt bij ontwikkelingen is dat er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd zodat er geen onevenredige parkeerdruk in de omgeving ontstaat. Ook mag de ontwikkeling niet leiden tot onaanvaardbare knelpunten in de verkeersafwikkeling.

5.3.2 Toetsing     

Ontsluiting

Het gebied is volledig autovrij, alleen hulpdiensten mogen het gebied betreden. De ontsluiting voor auto's en overig bestemmingsverkeer is geregeld via 'inprikkers' naar de parkeerhoven en parkeergarages vanuit de bestaande wegen rondom het plangebied.

Figuur 5.1 Routing auto's (Bron: Maas-Jacobs / NBU Projectontwikkeling B.V.)

Binnen het plangebied zijn diverse paden opgenomen ter ontsluiting van het langzaam verkeer. In het plangebied zijn ook fietsparkeer- en voetgangersvoorzieningen opgenomen.

Figuur 5.2 Routinglangzaam verkeer (Bron: Maas-Jacobs / NBU Projectontwikkeling B.V.)

Parkeren, verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een mobiliteitstoets uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn opgenomen in bijlage 1.

Uit de mobiliteitstoets blijkt dat er voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. Daarnaast zijn er geen problemen te verwachten ten aanzien van de verkeersafwikkeling. Om te borgen dat bij de aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen voldaan wordt aan de op dat moment geldende parkeernorm, is een voorwaardelijke verplichting in de regels van dit bestemmingsplan opgenomen.

5.3.3 Conclusie     

Uit de mobiliteitstoets blijkt dat er voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. Daarnaast zijn er geen problemen te verwachten ten aanzien van de verkeersafwikkeling

5.4.1 Normstelling en beleid     

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Ook regelt de Erfgoedwet de bescherming van rijksmonumenten beschermde stadsgezichten. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Besluit ruimtelijke ordening

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk bestemmingsplan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische waarden van het plangebied.

Gemeentelijk beleid

In Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025 is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitganspunt voor ontwikkelingen. Archeologie is vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen.

5.4.2 Toetsing     

Archeologie

Het plangebied kent op basis van de gemeentelijke beleidsadvieskaart een middelhoge archeologische verwachtingswaarde waardoor een onderzoekplicht geldt bij bodemingrepen met een oppervlak van meer dan 100 m²en dieper dan 30 cm.

Figuur 5.3 Fragment archeologische beleidsadvieskaart(Bron: Gemeente Breda)

Een groot deel van de gronden op het perceel zijn reeds tot diepte geroerd voor de bouw van de huidige gebouwen en de daarbij behorende funderingen en kelders. Ook voor de aanleg van de parkeerplaatsen en ontsluitingswegen zijn de gronden aan de oppervlakte geroerd.

Figuur 5.4 Indicatie huidige en toekomstige bebouwing op basis van concept stedenbouwkundig plan

(Bron: Maas-Jacobs / NBU Projectontwikkeling B.V.)

Zoals blijkt uit bovenstaande figuur zal circa 3.754 m²van de nieuwe bebouwing buiten de contouren van de huidige bebouwing vallen. Archeologisch proefsleuvenonderzoek is daarmee noodzakelijk. Ten behoeve van dit onderzoek is een Programma van Eisen opgesteld en afgestemd met de gemeente Breda. Vervolgens is archeologisch proefsleuvenonderzoek uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn bijgevoegd in bijlage 2

Tijdens het onderzoek zijn sporen en vondsten aangetroffen die gedateerd kunnen worden in de Nieuwe tijd. Aangetoond is dat er bewoning in het plangebied aanwezig is geweest daterend in de 17e/18e eeuw tot de 19e eeuw. In de zuidoostelijke hoek van het plangebied is een gedempte gracht aangetroffen waarin vondstmateriaal is gevonden met een datering tussen de 17e en 19e eeuw. Daarnaast zijn muurresten aangetroffen die in verband gebracht kunnen worden met de parketfabriek Lachapelle. De bewoningssporen, de gracht en de funderingsresten van de parketfabriek zijn getypeerd als een vindplaats. Twee daarvan zijn behoudenswaardig (bewonerssporen en de gracht). Geadviseerd wordt voor deze twee vindplaatsen een opgraving uit te voeren. Dit is bevestigd in het selectiebesluit zoals afgegeven door de gemeente Breda en toegevoegd in bijlage 3. Onderzoek naar deze vindplaatsen zal waar mogelijk nog plaatsvinden voor vaststelling van het bestemmingsplan.

Ter bescherming van de locaties van de twee vindplaatsen is, totdat de opgravingen hebben plaatsgevonden, de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' in dit bestemmingsplan opgenomen. De overige gronden in het plangebied zijn middels het selectiebesluit vrijgegeven.

Historische geografie

Linie is een woonbuurt uit de vroege jaren '50 van de vorige eeuw met daarin enkele voormalige fabrieksvestigingen van De Faam en Lachappelle. De naam Linie herinnert aan de tijd dat hier de noordelijke verdedigingswerken van Breda lagen.

In de buurt Linie is niet gekozen voor de na de Tweede Wereldoorlog in zwang geraakte 'wijkgedachte', maar is mede onder invloed van de architecten, de stedenbouwkundige dienst en het katholieke klimaat een unieke mengvorm ontstaan die getypeerd kan worden als ‘humaan modernisme’. De stedenbouwkundigen en architecten in Linie namen de moderne verkavelingen van de wijkgedachte als uitgangspunt, maar verwerkten deze in een heel persoonlijke stedenbouwkundige en architectonische vormentaal.

Voor de stedenbouwkundige opzet van Linie betekende dat een omslag van een laagbouwmilieu langs rechte straten rond een groene parkstrook (het jaren '30 ontwerp) naar een verkaveling in buurtjes met een menging van etage- en laagbouw in zogenaamde stempels: een repeterende samenstelling van blokken eengezinswoningen, etagewoningen en seniorenwoningen om een groene ruimte. De bebouwing van Linie is te typeren als een bouwdoos van vier repeterende elementen: de portiekflat, de eengezinswoning, de seniorenwoning en een rij parkeerboxen. Telkens staan deze ruimtelijke bouwstenen gerangschikt in een ander patroon. Niet één straatprofiel is daardoor hetzelfde, elke route heeft zijn eigen compositie. Door een grote variatie in de openbare ruimte aan te brengen ontstaan verschillende ‘sferen’ en gradaties van meer private naar meer openbare ruimte in de buurt, die door de architectuur versterkt worden. Er zijn collectieve binnentuinen achter de etagebouw, twee soorten buurtpleintjes met rondom voordeuren van eengezinswoningen, buurtpleinen van een hogere orde met inmiddels monumentale bomen en tenslotte het Edisonplein, het centrale voorzieningencentrum van heel Linie. De woningen staan geclusterd in een compositie van verschillende hoogte en typen, waarbij subtiele variaties zijn verkregen door terugspringende rooilijnen, of net schuin geplaatste rijen eengezinswoningen. De gebouwen zijn van baksteen en versterken de eenheid van de buurt door de identieke architectuur.

De bebouwing die in het plangebied aanwezig is dateert uit 1969. Tussen circa 1904 en 1987 stond in het westelijk deel van het plangebied de Parketfabriek Lachappelle. Voor 1904 is er geen bekendheid van andere gebouwen in de 19e en 20e eeuw.

Figuur 5.5 Parketfabriek Lachappelle (Bron: gemeente Breda)

Cultuurhistorie

Voor zover bekend is er geen cultuurhistorisch waardevolle bebouwing aanwezig ter hoogte van het terrein (figuur 5.6). Wel is de naastgelegen Faam locatie deels aangewezen als industrieel monument. Het is namelijk één van de beeldbepalende complexen dat herinnert aan de bloeiende industrie in de Belcrum. Piet de Bont verhuisde zijn suikerwerkenfabriek, die al sinds 1838 bestond, in 1912 van de Middellaan naar de Liniestraat. In de loop der jaren werd er, zoals bij de meeste fabriekscomplexen, een hoop verbouwd en bijgebouwd. De markante muur aan de Liniestraat en Terheijdenseweg, stamt uit 1941. De muur met de groen geglazuurde letters, uitgevoerd in gele baksteen, is een ontwerp Bredase architect Frans Verwoerd. Het andere meest in het oog springende element is de markante schoorsteen van het ketelhuis en stamt uit 1961.

Om het monument als zodanig herkenbaar te laten blijven, is in het stedenbouwkundig verkavelingsplan gekozen voor een ruime groenstrook tussen De Faam en de te realiseren woningen in het zuidwesten van de projectlocatie.

Figuur 5.6 Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart Breda (Bron: Gemeente Breda)

5.4.3 Conclusie     

De beoogde ontwikkeling past binnen het cultuurhistorisch beleid. Nader proefsleuvenonderzoek moet uitwijzen of er archeologische waarden in het gebied aanwezig zijn. Tot die tijd geldt er een dubbelbestemming.

5.5.1 Normstelling en beleid     

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

De gemeente Breda beschikt over eigen bodembeleid. In de nota 'Bodemmasterplan Breda 2030' wordt de landelijke beleidslijn van saneren naar functie verder ingevuld. Tegenwoordig hoeven alleen de zogeheten 'ernstige' verontreinigingen aangepakt te worden. De aanpak wordt afgestemd op de functie. De belangrijkste criteria voor de keuze van maatregelen zijn de risico's voor gezondheid of milieu die de verontreiniging kan vormen.

5.5.2 Toetsing     

Verkennend bodemonderzoek (NEN 5725)

Econsultancy heeft een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. Het verkennend bodemonderzoek is opgenomen in bijlage 4. Hierna wordt volstaan met een beknopte samenvatting.

De bovengrond bestaat voornamelijk uit zwak tot matig humeus, zwak tot matig siltig, zeer tot matig fijn zand. De ondergrond bestaat uit matig tot sterk siltig, zwak tot sterk humeus, zeer tot matig fijn zand. Vanaf 1,5 tot 2,0 meter onder maaiveld komt in de ondergrond een kleilaag voor. De ondergrond is plaatselijk zwak tot matig gleyhoudend en zwak puinhoudend. De bovengrond is plaatselijk zwak tot matig puinhoudend. Verder is de bovengrond zwak baksteenhoudend. Tijdens de terreininspectie zijn er zintuiglijk geen verontreinigingen waargenomen.

Uit het verkennend onderzoek blijkt wel dat de bovengrond op de onderzoekslocatie plaatselijk matig tot sterk verontreinigd is met PAK. Tevens is in twee mengmonsters van de bovengrond een matige verontreiniging met lood en koper geconstateerd, echter bleek na uitsplitsing van de betreffende mengmonsters dat de gehalten aan lood en koper niet de tussenwaarde overschrijden. In de bovengrond zijn tevens lichte verontreinigingen met kwik, zink, PCB en minerale olie geconstateerd. De ondergrond is licht verontreinigd met lood en kwik. De verontreinigingen met kwik, zink, PCB en minerale olie zijn hoogstwaarschijnlijk te relateren aan de regionale achtergrondwaarden in de bodem. De PAK verontreiniging is hoogstwaarschijnlijk te verklaren aan de historische bedrijfsactiviteiten.

In het grondwater is ter plaatse van een van de peilbuizen een sterke verontreiniging met nikkel geconstateerd. Verder zijn in het grondwater lichte verontreinigingen met onder andere barium, kobalt en naftaleen geconstateerd. Uit de informatie van voorgaande onderzoeken en de resultaten van het huidige verkennend bodemonderzoek kan worden geconcludeerd dat de verhoogde concentraties aan nikkel die in dit -en voorgaande onderzoeken zijn geconstateerd, niet direct te relateren zijn aan een potentiële verontreinigingsbron voor grondwater, maar dat de verhoogde nikkel concentraties hoogstwaarschijnlijk te relateren zijn aan de regionaal verhoogde concentratie aan metalen in het grondwater.

Nader onderzoek naar de matige en sterke PAK-verontreinigingen in het plangebied zijn noodzakelijk. Gelet op het feit dat in de bodem op de onderzoekslocatie puinresten zijn waargenomen dient een verkennend onderzoek naar asbest in bodem uitgevoerd te worden. Indien er werkzaamheden plaatsvinden, waarbij grond vrijkomt, kan de grond niet zonder meer worden afgevoerd of elders worden toegepast. De regels van het Besluit bodemkwaliteit zijn hierop mogelijk van toepassing

Verkennend onderzoek asbest in de bodem (NEN 5707)

Econsultancy heeft voor het westelijk gedeelte een verkennend asbestonderzoek uitgevoerd, welke is opgenomen in bijlage 5. Op basis van de onderzoeksresultaten wordt gesteld dat er geen aanleiding bestaat tot het uitvoeren van een nader onderzoek asbest in bodem/puin. In geval van grondwerkzaamheden op de locatie behoeven er ten aanzien van asbest geen specifieke maatregelen te worden getroffen.

Via het onderzoek van Wematech (bijlage 6) is het oostelijk gedeelte onderzocht op asbest. Geconcludeerd kan worden dat de onderzochte bovengrond niet verontreinigd is. In combinatie met de resultaten van het voorgaande onderzoek van Econsultancy (2018) kan worden geconcludeerd dat de bodem op de gehele locatie niet verontreinigd is met asbest.

Nader bodemonderzoek (NTA 5755)

Aanleiding tot het verrichten van het nader bodemonderzoek vormen de resultaten van het verkennend bodemonderzoek. Uit dit onderzoek blijkt onder andere dat de grond ter plaatse van het parkeerterrein plaatselijk matig tot sterk verontreinigd is met PAK. De resultaten van het nader onderzoek zijn opgenomen in bijlage 6 en 7.

Op basis van het onderzoek zoals bijgevoegd in bijlage 7 zijn analytisch in de onderzochte grond(meng)monsters overwegend licht verhoogde danwel niet verhoogde gehalten aan PAK aangetroffen. In enkele grond(meng)monsters is een matig verhoogd gehalte danwel een sterk verhoogd gehalte aan PAK gemeten. Er is geen sprake van een eenduidige relatie tussen de aanwezigheid van zintuiglijke bijmengingen en de gemeten verhoogde PAKgehalten. Naast PAK zijn in de onderzochte grond(meng)monsters licht verhoogde gehalten aan zware metalen en minerale olie aangetroffen. In één grondmengmonster is tevens een licht verhoogd gehalte aan PCB's gemeten. In bijlage 6 van het onderzoek is op basis van de resultaten van het nader bodemonderzoek en het eerder uitgevoerde verkennend bodemonderzoek de verontreinigingssituatie met PAK in de grond weergegeven. Uit deze bijlage blijkt dat er sprake is van een diffuse heterogene verontreiniging met licht tot sterk verhoogde PAK-gehalten in de grond. De verontreiniging loop door tot aan de zuidelijke perceelsgrens. In horizontale richting zijn geen duidelijke grenzen van de verontreiniging aan te geven. In verticale richting reikt de omvang van de verontreiniging met PAK tot een diepte van 1,0 à 1,5 meter onder maaiveld. Uit bijlage II van de rapportage Bodemmasterplan Breda 2030 blijkt dat in Breda in de bovengrond op diverse plaatsen matig tot sterk verhoogde gehalten aan PAK kunnen voorkomen, die onderdeel zijn van een historische diffuse verontreiniging met zware metalen en PAK. Waarschijnlijk houdt de geconstateerde verontreiniging met PAK verband met deze betreffende diffuse historische verontreiniging.

Om de daadwerkelijke omvang van de PAK verontreiniging te achterhalen is nader onderzoek gedaan. Dit is bijgevoegd in bijlage 6. Geconcludeerd kan worden dat blijkt dat sprake is van een heterogene verontreiniging met PAK op het westelijk terreindeel. De verontreinigingssituatie is opgenomen in bijlage 2. Vooralsnog kan gesteld worden dat over een oppervlakte van circa 1.400 m²een laag van tenminste 0,5 m sterk verontreinigd is met PAK. Gesteld kan worden dat hier sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging aangezien een bodemvolume van meer dan 25 m³sterk verontreinigd is met PAK. De verontreiniging is, als gevolg van het heterogeen voorkomen van de verontreiniging niet volledig in beeld. Rondom boring 207 is onvoldoende beeld van de verontreiniging verkregen. Verder kan worden geconcludeerd dat bij boring 209 in de bodemlaag 100-130 cm onder maaiveld matig verontreinigd is met minerale olie. Deze boring is op 130 cm onder maaiveld gestaakt op een harde laag. De oorzaak van deze olieverontreiniging is niet eenduidig aan te geven.

PFAS

Uit het in bijlage 6 opgenomen onderzoek kan geconcludeerd worden dat in twee van de grondmengmonsters geen verhoogd gehaltes PFAS zijn aangetroffen ten opzichte van de achtergrondwaarde uit het Tijdelijk Handelingskader. In twee van onderzochte grondmengmonsters zijn wel verhoogde gehaltes PFAS aangetroffen ten opzichte van de achtergrondwaarde uit het Tijdelijk Handelingskader. Er geldt op basis van de gemeten PFAS gehalten een beperking ten aanzien van het toepassen van de grond indien deze verplaatst wordt. Niet alle grond mag toegepast worden in grondwaterbeschermingsgebieden en/of onder de grondwaterstand. Hier zal bij de uitvoering rekening mee gehouden worden.

5.5.3 Conclusie     

De verontreinigde grond zal worden gesaneerd. Het saneringsplan is inmiddels ingediend bij het gevoegd gezag, de Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant.

5.6.1 Normstelling en beleid     

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

1. Natura-2000 gebieden;
2. Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project, de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN) / Natuurnetwerk Brabant (NNB)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. De provincie Noord Brabant hanteert daarvoor het begrip Natuurnetwerk Brabant (NNB). Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

1. soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
2. soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; en
3. de bescherming van overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Noord-Brabant

In de provincie Noord-Brabant wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee, voor het op of in de bodem brengen van meststoffen en voor agrarische beregening uit grondwater. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 3 bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wild zwijn en woelrat.

5.6.2 Toetsing     

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland/Natuurnetwerk Brabant. Het dichtstbijzijnde relevante Natura 2000-gebied Ulvenhoutse Bos bevindt zich op circa 4,5 km van het plangebied (figuur 5.7).

Het plangebied ligt niet in beschermde natuurgebieden, van areaalverlies en versnippering is derhalve geen sprake. Gezien de afstand en de stedelijke ligging kunnen ook effecten als verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten.

Figuur 5.7Ligging plangebied ten opzichte van Natura 2000 (Bron: Rijksoverheid)

De ontwikkeling van het plangebied zou kunnen leiden tot een toename van stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden in de omgeving. Om deze reden zijn stikstofberekeningen uitgevoerd met behulp van de AERIUS Calculator. De resultaten zijn opgenomen in bijlage 8.

Om te bepalen of sprake is van een toename van stikstofdepositie, mag in het kader van een bestemmingsplan, een vergelijking gemaakt worden tussen de referentiesituatie (huidige, legale, feitelijke situatie) en de toekomstige situatie (zowel gebruiksfase als sloop- en bouwfase). Vanuit een worstcase benadering wordt in voorliggende situatie geen vergelijking gemaakt met de referentiesituatie. Noch de gebruiksfase noch de sloop- en aanlegfase van het plan leidt tot een toename van de stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden. De Wet natuurbescherming vormt, vanuit het aspect stikstofdepositie, geen belemmering voor de vaststelling van het plan.

Soortenbescherming

Aan de hand van een quickscan flora en fauna is bepaald of de ontwikkeling mogelijk van invloed is op beschermde plant- en diersoorten. De resultaten van dit onderzoek zijn bijgevoegd in bijlage 9.

Uit dit onderzoek blijkt dat typisch gebouw bewonende vogelsoorten zoals de huismus en gierzwaluw niet zijn aangetroffen. Er is wel een kans dat in enkele bomen en in de bebouwing potentiële verblijfplaatsen voor vleermuizen aanwezig zijn en dat het plangebied geheel of deels wordt gebruikt als foerageergebied door vleermuizen. Ook bevindt zich mogelijk een eekhoornnest in één van de bomen. Nader onderzoek naar deze soorten is noodzakelijk gebleken en later uitgevoerd. Daarbij zijn ook marterachtigen mee onderzocht. Dit nader onderzoek is bijgevoegd in bijlage 10. Hierna wordt volstaan met een beknopte samenvatting.

Vleermuizen

In het plangebied zijn de gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis en rosse vleermuis waargenomen. Vier paarverblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis zijn aangetroffen in de gebouwen in het plangebied. Aantasting van de aanwezige verblijfplaatsen is in overtreding met de Wet natuurbescherming (Artikel 3.5, Wet natuurbescherming). Een ontheffing Wet natuurbescherming is voor deze soorten noodzakelijk.

Eekhoorn

In het plangebied is de eekhoorn niet waargenomen, noch zijn sporen van de eekhoorn aangetroffen. De aanwezigheid van de eekhoorn in het plangebied is uitgesloten en vormt zodoende geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Marterachtigen

Er zijn gedurende het onderzoek geen waarnemingen gemaakt van de marterachtigen. De aanwezigheid van deze soorten zijn uitgesloten en vormt zodoende geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Activiteitenplan en ontheffing Wet natuurbescherming

Ten behoeve van de benodigde ontheffing Wet natuurbescherming is een Activiteitenplan opgesteld met compenserende en mitigerende maatregelen. Dit Activiteitenplan is bijgevoegd in bijlage 11. Dit Activiteitenplan gaat uit van de plaatsing van 16 tijdelijke vleermuiskasten en na realisatie van de nieuwbouw 16 inbouwvoorzieningen voor vleermuizen. De tijdelijke vleermuiskasten zijn reeds in februari 2020 geplaatst. De ontheffing Wet natuurbescherming is op 9 januari 2020 aangevraagd en op 12 augustus 2020 verkregen (zie bijlage 12). Om de gebouwen voor sloop tijdig ongeschikt te maken voor de vleermuizen is een zogenaamd 'exclusionplan' opgesteld (zie bijlage 13). De benodigde maatregelen zijn reeds in september 2020 getroffen zodat er geen belemmeringen meer zijn om tot de sloop van de gebouwen over te gaan.

5.6.3 Conclusie     

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot significante negatieve effecten op beschermde natuurgebieden. De benodigde ontheffing Wet natuurbescherming voor de vleermuis is verkregen. De gebouwen zijn door een ecoloog ongeschikt gemaakt voor de vleermuizen en inmiddels gesloopt. Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de voorgenomen vaststelling van het bestemmingsplan.

5.7.1 Normstelling en beleid     

Waterbeheer en watertoets

Het watertoetsproces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plan en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. Bij het tot stand komen van deze paragraaf wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van de provincie, het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NWP)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Beleid provincie Noord-Brabant

Vigerend is het Provinciale Milieu- en Waterplan 2016–2021 (PWMP) van 18 december 2015. Het PMWP is de structuurvisie voor o.a. het aspect water op grond van de Wet ruimtelijke ordening. Het plan bevat de verplichte onderdelen vanuit de Europese Kaderrichtlijn Water. Behalve dat het PMWP de uitgangspunten aangeeft voor het waterbeleid van waterschappen en gemeenten, toetst de provincie aan de hand van dit plan ook of de plannen van de waterschappen passen in het provinciale beleid. Als algemene uitgangspunten zijn onder andere te noemen de scheiding van relatief schone en vuile waterstromen en het benutten van mogelijkheden voor infiltratie en/of conservering van hemelwater.

Beleid waterschap Brabantse Delta

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwantiteits en - kwaliteitsbeheer) in het plangebied. Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het Waterbeheerplan 2016-2021. Het plan beschrijft de hoofdlijnen van het beheer van het water- en zuiveringssysteem voor de periode 2016-2021. Nieuwe accenten in het Waterbeheerplan zijn: de versterking van de primaire en regionale keringen, inzet op waterbewustwording van watergebruikers, helder zijn over de beperkingen en mogelijkheden die er vanuit het watersysteem zijn voor de gebruiksfuncties, een meer integrale, gebiedsgerichte uitvoeringsstrategie en dynamisch waterbeheer.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij de uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'Hydrologische uitgangspunten bij Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen, 2015'.

De waterschappen Aa en Maas, Brabantse Delta en De Dommel hebben in de Noord-Brabantse Waterschapsbond (NBWB) besloten om de Keuren te uniformeren en tegelijkertijd te dereguleren. Hierbij is aangehaakt bij het landelijke uniformeringsproces van de Unie van Waterschappen. In de Keur is opgenomen dat het in beginsel verboden is om zonder vergunning neerslag door toename van verhard oppervlak of door afkoppelen van bestaand oppervlak, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen. Dit verbod is van toepassing tenzij:

• het afkoppelen van verhard oppervlak maximaal 10.000 m² is, of;
• de toename van verhard oppervlak maximaal 2.000 m² is, of;
• de toename van verhard oppervlak bestaat uit een groen dak.
• de toename van verhard oppervlak tussen 2.000 m² en 10.000 m² is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale retentiecapaciteit conform de rekenregel:

'benodigde retentiecapaciteit (in m³) = toename verhard oppervlak (in m²) x gevoeligheidsfactor x 0,06'

Het gebruik van uitlogende (bouw)materialen zoals lood, koper, zink en zacht PVC wordt ten zeerste afgeraden in verband met de negatieve gevolgen voor de waterkwaliteit. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Beleid gemeente Breda

De Structuurvisie Breda en het Stedelijk Waterplan 2019-2023; Breda water bewust vormen het beleidskader voor water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot de zorgplicht stedelijk afvalwater is vastgelegd in het Stedelijk Waterplan van de gemeente Breda. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan eerder uitgewerkt en in het Stedelijk Waterplan geïntegreerd.

Het hemel- en grondwaterbeleid zijn gericht op het nastreven van de oorspronkelijk natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond)wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- of grond)watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

De gemeentelijke ambitie bij herstructurering is het verwerken van kleine buien op een zo natuurlijk mogelijke wijze. Uitgangspunt van dit beleid is dat het systeem duurzaam, maar ook doelmatig wordt ingericht. Bij een toename aan verharding dient op grond van gemeentelijk beleid 78 mm (78 liter per m2) te worden geborgen. Bij een duurzame en klimaatadaptieve invulling van het plan kan hiervan af worden geweken tot de minimale eis van 60 mm. Voor bestaande verharde oppervlakten wordt gerekend met een compensatie van 7 mm.

5.7.2 Toetsing     

Waterkwantiteit en waterkeringen

Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Het plangebied ligt ook niet binnen de kern- en/of beschermingszone van een waterkering en is ook geen onderdeel van een grondwaterbeschermingsgebied. In figuur 5.8 is een uitsnede te zien van de het plangebied in relatie tot de informatie beschikbaar via de Watertoets Viewer van het waterschap Brabantse Delta.

Figuur 5.8 Uitsnede Watertoets Viewer met plangebied in rood (Bron: Waterschap Brabantse Delta)

Watercompensatie

Het plangebied heeft een omvang van circa 32.370 m², waarvan op dit moment 4.275 m² onverhard is. In totaal is dus 28.095 m²verhard.

Figuur 5.9 Huidige aandeel verharding en groen (Bron: Maas-Jacobs / NBU Projectontwikkeling B.V.)

In het toekomstig plan zal circa 10.000 m²van het plangebied ingericht worden ten behoeve van de openbare ruimte.

In totaal zal in de toekomstige situatie circa 2.000 m²van het plangebied in gebruik zijn als achtertuin bij de woningen. Ten behoeve van het berekenen van de benodigde watercompensatie dient, conform uitgangspunten van het waterschap, gerekend te worden met 50% verharding van achtertuinen. In totaal is daarmee sprake van 1.000 m²verharding waarmee rekening gehouden moet worden.

Voor het overige zal het plangebied verhard worden ten behoeve van bebouwing en bestrating. Dit betreft de overige circa 21.370 m². In totaal zal de toekomstige verharding daarmee circa 22.370 m²bedragen. Omdat dit minder is dan de bestaande 28.095 m², mag op dit totale oppervlak de retentie-eis van 7 mm toegepast worden. De benodigde watercompensatie bedraagt daarmee op basis van gemeentelijk beleid 157 m³.

Omdat er echter sprake is van het afkoppelen van verhard oppervlak van meer dan 10.000 m² is de compensatie-eis van het waterschap leidend. De compensatie wordt in dit geval gevormd door twee criteria: waterkwaliteit en waterkwantiteit. De afname van de berging in het stelsel en het verlies aan pompcapaciteit bedraagt 15 mm. In afstemming met het waterschap bedraagt de berging minimaal 20 mm (20 liter per m²). Dit omdat de Linievijver een geïsoleerde vijver en kwetsbaar oppervlaktewater betreft waarbij het afkoppelen niet mag leiden tot extra waterkwaliteitsproblemen. Op basis van deze retentie-eis bedraagt de watercompensatie 447 m³.

Binnen de aan te leggen groene zones is voldoende ruimte voor de aanleg van wadi's als waterbergende voorziening. In totaal hebben de in het stedenbouwkundige plan opgenomen wadi's een capaciteit van 445 m³. Tezamen met de groenstroken waarin water tevens kan infiltreren is er voldoende watercompensatie. Deze wadi's staan in verbinding met elkaar en met de vijver in het Liniepark.

Figuur 5.10 Toekomstige locaties wadi's (Bron: Maas-Jacobs / NBU Projectontwikkeling B.V.)

Geohydrologisch onderzoek

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling wordt tevens een geohydrologisch onderzoek uitgevoerd. In overleg met de gemeente Breda zijn hiervoor in 2018 meerdere diepere peilbuizen in het plangebied aangebracht en voorzien van een zogenaamde datalogger. Dit met als doel meer inzicht te krijgen in de grondwaterfluctuaties op de lange termijn. Op deze manier kan de haalbaarheid van infiltratie- en waterbergingsoplossingen aangetoond worden. Tevens is de stand van het grondwater van belang voor de realisatie van de beoogde parkeerkelders onder de bebouwing.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Bij het gebruik van uitlogende bouwmaterialen (lood, zink en zacht PVC) kunnen deze stoffen zich ophopen in het water(bodem)systeem. Hierdoor kan het gebruik hiervan een zeer nadelige invloed hebben op de water(bodem)kwaliteit en ecologie. Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem worden milieuvriendelijke bouwmaterialen gebruikt, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

5.7.3 Conclusie     

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. Watercompensatie is noodzakelijk vanuit het beleid van het waterschap en gemeentelijk beleid, waarbij de compensatie-eis van het waterschap leidend is. Om deze compensatie te garanderen is een verplichting opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan en zullen meerdere wadi's gerealiseerd worden.

5.8.1 Normstelling en beleid     

De gemeente Breda hanteert de Bomenkaart om te bepalen welke houtopstanden wel en niet omgevingsvergunningplichtig zijn bij rooiwerkzaamheden. Indien gelegen in een door de gemeente aangewezen groengebied zijn de bomen vergunningplichtig bij een gemeten stamomtrek van 65 centimeter of meer (gemeten op 1,3 meter boven maaiveld).

Figuur 5.11 Uitsnede bomenkaart gemeente Breda(Bron: Gemeente Breda)

5.8.2 Toetsing     

Binnen het door de gemeente aangewezen groengebied zijn circa 90 bomen aanwezig. Daarnaast zijn circa 30 bomen nog eens los aangewezen als vergunningplichtige houtopstand. Naar de omvang en conditie van deze bomen is onderzoek gedaan. De overige bomen in het plangebied zijn per definitie niet vergunningplichtig en geen onderdeel van het uitgevoerde onderzoek.

Uit de bomeninventarisatie (zie bijlage 14) blijkt dat 97 bomen een normale conditie hebben, 18 bomen een verminderde conditie hebben en er 11 bomen met een sterk verminderde of slechte conditie zijn. Bij 95 bomen zijn gebreken zoals afgestorven takken of verhardingsopdruk aangetroffen. Veel bomen blijken over oppervlakkige beworteling te beschikken. Dit bepaalt mede de inpasbaarheid van een boom aangezien gebreken en oppervlakkige en kwetsbare beworteling de veiligheid en de toekomstverwachting van een boom kunnen aantasten. Uit de inventarisatie blijkt dat op basis van conditie 87 bomen in principe handhaafbaar zijn. Voor 13 bomen wordt een terughoudend advies gegeven, voor 25 bomen een negatief advies. Eén boom is dood en daardoor onhoudbaar. Nader onderzoek naar 18 bomen moet uitwijzen of er bomen met een terughoudend dan wel negatief advies alsnog behouden kunnen blijven.

Het nader onderzoek naar de 18 bomen is tevens uitgevoerd. De resultaten zijn bijgevoegd in bijlage 15. Alle bomen blijken risico- of attentiebomen. Van de 18 bomen hebben 3 bomen een onhoudbare en daarmee negatieve status gekregen.

Op basis van de bomeninventarisaties en het stedenbouwkundig plan is zoveel mogelijk rekening gehouden met de inpasbaarheid van de bomen met een positief handhaafbaarheidsadvies. Dit is niet altijd mogelijk gebleken in verband met de nieuwe bebouwing en visie op de buitenruimte. Aanvullend zullen dus extra bomen gerooid moeten worden. In totaal zullen circa 65 bomen gekapt worden waarvan 13 met een vergunningplicht. De overige bomen blijven behouden. Daarnaast worden er circa 135 bomen teruggeplant, afgewisseld in de 1^e, 2^een 3^egrootte om een gedifferentieerd groen beeld te krijgen. Gezocht wordt tevens naar een afwisseling in boomsoorten. Dit om de biodiversiteit in deze nieuwe groene woonwijk te vergroten. Tevens worden circa 73 heesters geplant. In de verdere uitwerking van de inrichting van de openbare ruimte wordt gekeken of aanvullend groen behouden kan blijven of nog toegevoegd kan worden.

Figuur 5.12 Indicatie bestaande en nieuwe bomen (Bron: MTD landschapsarchitecten)

5.8.3 Conclusie     

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling worden meerdere vergunningplichtige houtopstanden gerooid. Op basis van de voorgenomen plannen worden de te rooien bomen in ruime mate gecompenseerd. Deze compensatie wordt onderdeel van het herplantplan wat bijgevoegd wordt bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het vellen van houtopstanden.

5.9.1 Normstelling en beleid     

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

5.9.2 Toetsing     

Ten zuiden van het plangebied zijn in en om De Faam diverse bedrijven aanwezig zoals de Uitvindfabriek, Boerschappen en bierbrouwerij Frontaal. Daarnaast is ook een basisschool (de Spoorzoeker), moskee Arrahman, en horeca (café-zaal Oranjestad) aanwezig waardoor de zuid- en noordkant van het plangebied getypeerd kan worden als gemengd. Dit betekent dat de richtafstanden met één afstandsstap kunnen worden verlaagd aan deze zijden. In deze verkenning is onderscheid gemaakt in de maximaal planologische mogelijkheden en de feitelijke bedrijvigheid. Daarbij is het van belang te vermelden dat de huidige functies in De Faam tijdelijk van aard zijn. De bestaande huurcontracten zijn op dit uitgangspunt aangepast en zowel de eigenaar als de gemeente Breda hebben deze tijdelijkheid bevestigd. Uitgangspunt is dat de bedrijven tot 2022 kunnen blijven zitten.

Maximaal planologische mogelijkheden

In figuur 5.14 is de milieuzonering te zien op basis van de maximaal planologische mogelijkheden. Voor zowel de moskee, basisschool en bedrijvigheid is maximaal milieucategorie 2 mogelijk, ofwel 10 meter in gemengd gebied. In de figuur is te zien dat de contour van de bedrijvigheid in het zuiden deels in het plangebied ligt. Binnen deze contour worden geen woningen mogelijk gemaakt dus is een nadere onderbouwing niet noodzakelijk.

Figuur 5.13 Milieuzonering vanuit maximaal planologische mogelijkheden (Bron: Rho adviseurs)

Feitelijke bedrijvigheid

In figuur 5.14 is de milieuzonering te zien van de feitelijke bedrijvigheid. Voor de verschillende bedrijven ten zuiden van het plangebied varieert de milieucategorie van 1 (0 meter in gemengd gebied) tot 3.1 (30 meter in gemengd gebied). Milieucategorie 3.1 is enkel van toepassing voor Cross Jumps Trampoline park & Gymnastics Breda. Dit bedrijf is vergelijkbaar met een sporthal. Voor de moskee, basisschool de Spoorzoeker en café-zaal Oranjestad geldt milieucategorie 2. In de figuur is wederom te zien dat de milieucontouren deels over het plangebied liggen, maar geen hinder vormen voor de nieuwe woningen.

Figuur 5.14 Milieuzonering vanuit feitelijke bedrijvigheid (Bron: Rho adviseurs)

In figuur 5.14 zijn naast de relevante milieucategorieën ook enkele geluidcontouren opgenomen. Geluid afkomstig van spelende kinderen kan namelijk op grotere afstand hoorbaar zijn. Het speelterrein ter plaatse van basisschool de Spoorzoeker wordt afgeschermd door het schoolgebouw. Een geluidcontour van 30 meter wordt daarom als aanvaardbaar geacht. In de figuur is te zien dat deze contour niet tot het plangebied reikt.

De moskee ten noorden van het projectgebied heeft een geluidsinstallatie voor gebedsoproepen wat mogelijk als hinderlijk kan worden ervaren. Deze geluidsinstallatie wordt al jaren niet meer dagelijks gebruikt. De moskee is daarnaast een niet meldingsplichtige inrichting die onder het Activiteitenbesluit valt. Zolang men voldoet aan de geluidnormen uit het Activiteitenbesluit, is er sprake van een goede ruimtelijke ordening voor wat betreft het aspect geluid.

5.9.3 Conclusie     

Het aspect bedrijven en milieuhinder staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

5.10.1 Normstelling en beleid     

Volgens de Wgh (Wet geluidhinder) is akoestisch onderzoek noodzakelijk wanneer nieuwe woningen in de geluidzone van een bestaande gezoneerde weg of spoorweg worden gerealiseerd. Het plangebied ligt binnen de geluidzone van de spoorlijn Breda-Eindhoven. Daarnaast ligt het plangebied in de geluidzone van de Stationslaan, Liniestraat, de Terheijdenseweg en Nieuwe Kadijk. Ten behoeve van deze wegen is akoestisch onderzoek uitgevoerd. Tevens is in dit onderzoek inzicht gegeven in het akoestisch klimaat bij de nieuwe woningen als gevolg van enkele van de omliggende 30 km/uur-wegen. Het akoestisch onderzoek is opgenomen in bijlage 16 bij deze toelichting. De resultaten worden hierna samengevat.

Gemeentelijk ontheffingenbeleid

Bij overschrijding van de voorkeursgrenswaarde dient allereerst te worden onderzocht welke maatregelen kunnen worden getroffen om de voorkeursgrenswaarde te halen. Vervolgens moet ook worden voldaan aan een subcriteria, zoals het realiseren van een doelmatige afscherming, beschikking over grond- en/of bedrijfsgebondenheid, het opvullen van een open plaats of vervanging van bestaande bebouwing.

Voor de garantie van het woonklimaat dient bij een overschrijding van de grenswaarde van 53 dB tevens het geluidgevoelige object over minimaal één geluidluwe gevel (<= 48 dB) te beschikken.

5.10.2 Toetsing     

Spoorweglawaai

Het plangebied ligt in de wettelijke geluidzone van de spoorlijn Breda - Eindhoven. De zonebreedte van de spoorlijn is afhankelijk van de hoogte van het vastgestelde Geluidproductieplafond (GPP) en wordt gemeten uit de kant van de buitenste spoorstaaf (de GPP bedraagt 68,2). De geluidszone van de spoorlijn Breda - Eindhoven bedraagt op grond hiervan 600 meter.

Voor nieuwe geluidsgevoelige gebouwen bedraagt de voorkeursgrenswaarde van een spoorlijn 55 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. De maximale ontheffingswaarde mag daarbij niet worden overschreden. De maximale ontheffingswaarde voor nieuwe geluidgevoelige gebouwen bedraagt 68 dB. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidbelasting op de grens van de woningen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard.

Ten gevolge van de spoorweg wordt de voorkeursgrenswaarde van 55 dB overschreden op drie bouwvelden. De hoogst berekende geluidbelasting op bouwveld 1 is 56 dB, op bouwveld 2 59 dB en op bouwveld 3 58 dB . Nergens wordt de maximale ontheffingswaarde overschreden.

Wegverkeerslawaai

In onderstaand overzicht is ingegaan op de resultaten van de gezoneerde wegen. De resultaten van de niet-gezoneerde (30 km/ uur wegen) zijn opgenomen in het akoestisch onderzoek. Voor deze wegen geldt geen onderzoeksverplichting vanuit de Wet geluidhinder.

Nieuwe Kadijk

Als gevolg van het wegverkeer op de Nieuwe Kadijk wordt de wettelijke voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. De hoogst berekende geluidsbelasting bedraagt 51 dB. De maximaal aanvaardbare waarde of de maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt nergens overschreden.

Liniestraat, Stationslaan en Terheijdenseweg

Als gevolg van het wegverkeer op de Liniestraat, de Stationslaan en de Terheijdenseweg wordt de wettelijke voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschreden. De hoogst berekende geluidsbelasting bedraagt respectievelijk 43, 40 en 45 dB.

Gemeentelijk ontheffingenbeleid

Als gevolg van het wegverkeer op de Nieuwe Kadijk en het spoorverkeer op de spoorlijn Breda – Eindhoven wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden. Bezien is of met maatregelen de geluidbelasting doelmatig kan worden teruggedrongen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening

zijn ook maatregelen onderzocht voor de Archimedesstraat, de Keplerstraat en de Lachapellestraat omdat op deze wegen de richtwaarde van 48 dB wordt overschreden.

Het verlagen van de wettelijke snelheid en de omvang van het verkeer is op geen van de omliggende wegen mogelijk. De Nieuwe Kadijk is bijvoorbeeld een weg met een belangrijke verkeersfunctie. Deze functie is belangrijk om te handhaven voor de doorstroming van het verkeer. Het beperken van de verkeersomvang, het wijzigen van de samenstelling van het verkeer of de maximumsnelheid of het wijzigen van het type wegdek is eveneens niet mogelijk en stuit op bezwaren van verkeers- en vervoerskundige aard. Voor de spoorweg zijn de brongegevens afkomstig uit het geluidregister spoor. Het is niet voorzien dat er minder of andere treinen over dit traject gaan rijden of dat de bovenbouwconstructie, wissellengte, rijsnelheden worden aangepast. Een doelmatige afschermende voorziening (geluidscherm) langs de Nieuwe Kadijk is stedenbouwkundig niet gewenst en stuit op financiële bezwaren. Het plaatsen van afschermende voorzieningen (schermen) tussen de Archimedesstraat, de Keplerstraat, de Lachapellestraat en het bouwplan is in stedelijke situaties niet inpasbaar en bovendien om redenen van sociale veiligheid niet gewenst. Een doelmatige afschermende voorziening (geluidscherm) langs het spoor is gezien de hoogte van de bouwlagen waar sprake is van een overschrijding niet mogelijk.

Het laten vaststellen van hogere waarden vanwege de geluidbelasting van de Nieuwe Kadijk en de spoorweg is nodig. De ontwikkeling voldoet aan het subcriterium “vervanging bestaande bebouwing”. Met bouwkundige maatregelen aan de woningen zal voldaan worden aan de voorwaarde om ten minste te voorzien in één geluidluwe gevel.

Fasering

Als gevolg van het wegverkeer op de Nieuwe Kadijk vindt overschrijding plaats van de voorkeursgrenswaarde op de noordgevels van het bouwplan. Door de oriëntering van de bouwblokken zal de geluidbelasting gelijk blijven indien een deel van het bouwplan niet gerealiseerd zal worden gezien een fasering van oost naar west loopt. Er is geen sprake van een afschermende werking van andere bouwvelden binnen het plan. Fasering lijdt hierdoor niet tot andere conclusies.

Als gevolg van het railverkeer vindt overschrijding plaats van de voorkeursgrenswaarde op de zuidgevels van het bouwplan. Door de oriëntering van de bouwblokken zal de geluidbelasting gelijk blijven indien een deel van het bouwplan niet gerealiseerd zal worden. Er is geen sprake van een afschermende werking van andere bouwvelden binnen het plan. Fasering lijdt hierdoor niet tot andere conclusies.

Akoestische reflectie bestaande woningen

Het effect van akoestische reflectie van de toekomstige bebouwing op bestaande woningen is tevens beschouwd. Dit effect zou mogelijk beperkt op kunnen treden in de Keplerstraat. In het verleden heeft op de locatie van de toekomstige bebouwing ook bebouwing gestaan. Hierdoor is er geen sprake van een nieuwe relevante reflectie, ondanks dat de nieuwe woningen wat dichterbij zullen komen. Een andere locatie waar dit mogelijk kan plaatsvinden is aan de Lachapellestraat. Het bouwblok dat aan deze zijde is geprojecteerd is hier niet breed genoeg en staat op redelijk afstand van de weg, waardoor hier geen relevante akoestische reflectie wordt verwacht. Er is geen hoorbaar negatief effect te verwachten ten gevolge van akoestische reflectie na realisatie van het bouwplan.

Geluidseffecten verkeer op bestaande woningen

De verkeersafwikkeling van de plannen zal met name gaan via de Archimedesstraat – Copernicusstraat naar de Doornboslaan. De groei van het verkeer op de Archimedesstraat bedraagt 12,5% (1800/1600). Dit levert een maximale toename van 0,5 dB op. Dit is geen significante (hoorbare) toename van de geluidbelasting op de gevels van bestaande woningen in de nabije omgeving van deze straten. Voor de beoordeling van de geluidtoename van 0,5 dB wordt aangesloten bij de normen voor reconstructie situaties. Hieruit volgt dat bij een geluidtoename lager dan 1,5 dB geen aanvullende gevelmaatregelen nodig zijn voor bestaande woningen.

5.10.3 Conclusie     

Gelet op het voorgaande, de bepalingen uit de Wet geluidhinder, het Besluit geluidhinder, de Algemene wet bestuursrecht en het Ontheffingenbeleid Wet geluidhinder gemeente Breda heeft het college van Burgemeester en Wethouders hogere waarden vastgesteld vanwege de geluidbelasting van de Nieuwe Kadijk en de spoorweg Breda-Eindhoven. Als gevolg van het planvoornemen treden er geen onaanvaardbare effecten op bij omliggende bestaande woningen.

5.11.1 Normstelling en beleid     

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 5.1 weergegeven.

Tabel 5.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wet milieubeheer

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m²bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

5.11.2 Toetsing     

De ontwikkeling van maximaal 307 woningen en een beperkte omvang aan commerciële voorzieningen (300 m²) valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse, en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2019 die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De Liniestraat, Nieuwe Kadijk, Doornboslaan, Stationslaan en de Terheijdenseweg zijn de maatgevende wegen. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2019 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. Hierdoor is er ter plaatse van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Een uitsnede van de NSL-monitoringstool voor de stofcategorie N0₂is weergegeven in figuur 5.15.

Figuur 5.15 Uitsnede NSL-monitoringstool2019 voor stofcategorie N0₂(Bron: Rijksoverheid)

5.11.3 Conclusie     

Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

5.12.1 Normstelling en beleid     

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

1. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
2. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
3. defensiebrandstoffen;
4. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

5.12.2 Onderzoek en conclusie     

Binnen en in de omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevante buisleidingen aanwezig. Tevens zijn er geen relevante hoogspanningsverbindingen of straalpaden. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

5.13.1 Normstelling en beleid     

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde wordt overschreden.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10^-5per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10^-6per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10^-6waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10^-6contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Er geldt een oriënterende waarde voor het groepsrisico en onder voorwaarden een verantwoordingsplicht tot 200 m binnen de transportroute.

5.13.2 Toetsing     

Uit de professionele risicokaart (figuur 5.16) blijkt dat het plangebied zich deels bevindt in de 1% letaliteitsafstand van het LPG-tankstation Texaco aan de Nieuwe Kadijk 25. Het plangebied ligt echter niet binnen het maatgevende invloedsgebied van het groepsrisico waardoor de beoogde ontwikkeling niet van relevante invloed is op de hoogte van het groepsrisico. Dit komt mede door het verkleinen van het aantal personen in het plangebied. Waar de Breda University of Applied Science circa 1.500 leerlingen had op locatie is er straks sprake van maximaal 307 woningen en beperkt ruimte voor commerciële voorzieningen en daarmee 825 tot maximaal 1.000 personen op locatie. Wel dient vanwege de ligging in de 1% letaliteitsafstand (explosief) rekening te worden gehouden met het voordoen van een incident en is een beknopte verantwoording noodzakelijk.

Figuur 5.16 Risicobronnen nabij plangebied (Bron: Professionele risicokaart)

Naast het LPG-tankstation is circa 200 meter ten zuiden van het plangebied het spoor tussen Breda - Eindhoven aanwezig waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Het PR-plafond van het spoor varieert van 1 tot 8 meter en bereikt dan ook niet het plangebied. Het plasbrandaandachtsgebied bedraagt 30 meter en bereikt ook niet het plangebied. Het plangebied ligt wel in het invloedsgebied van het groepsrisico van het spoor (> 4km). Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 meter vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Deze 200 meter zone is ook te zien in figuur 5.21. Omdat de planlocatie buiten deze zone ligt is de beoogde ontwikkeling niet van relevante invloed op het groepsrisico en is geen berekening van het groepsrisico noodzakelijk. Wel is vanwege de ligging in het invloedsgebied van het spoor een verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk waarin ingegaan moet worden op de aspecten zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid.

Verder worden in of nabij het plangebied geen gevaarlijke stoffen vervoerd over de weg, water of door buisleidingen.

Beknopte verantwoording

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Voor zowel de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn. De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Het plangebied wordt ontsloten via de Archimedestraat, Lachappellestraat en de Keplerstraat. Deze wegen sluit aan op het verdere wegennetwerk van Breda. Het wegennetwerk biedt vluchtmogelijkheden in verschillende richtingen, waardoor altijd van de bron af kan worden gevlucht. Het gedegen netwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede.

Zelfredzaamheid

In de toekomstige situatie zullen maximaal 307 woningen gerealiseerd worden. De aanwezige kinderen en ouderen worden gezien als verminderd zelfredzame personen. Bij deze groepen wordt echter ervan uitgegaan dat in geval van nood de verzorgers/ouders de kinderen en ouderen zullen begeleiden. Als gevolg van een incident met toxische stoffen over het spoor geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in deze scenario's is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen. Denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Daarnaast dienen, in het kader van effectieve zelfredzaamheid, de gebruikers van de objecten door risicocommunicatie te worden geïnstrueerd over de risico's en de mogelijke maatregelen die zij kunnen nemen.

5.13.3 Conclusie     

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van het spoortraject Breda – Eindhoven waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd en in de 1% letaliteitsafstand van een LPG-tankstation. Uit de beknopte verantwoording blijkt dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.14.1 Normstelling en beleid     

De beoordeling van het windklimaat met betrekking tot windhinder en windgevaar, is in Nederland vastgelegd in de norm NEN 8100. Om te bepalen of windhinder en/of windgevaar te verwachten is, kan in eerste instantie gebruik worden gemaakt van het beslismodel in de NEN 8100. Hierin wordt onder meer beschreven in welke situaties windklimaatonderzoek nodig is.

Windhinder is iets wat in geen geval geheel te voorkomen is: als het stormt is de wind hinderlijk, wat voor maatregelen er ook getroffen worden. Het is daarom ook de kans op windhinder, die maatgevend gehouden wordt voor de beoordeling van het windklimaat. Voor windhinder wordt een drempelwaarde V_DR;H aangehouden van 5 m/s uurgemiddelde windsnelheid op loop- of verblijfsniveau. Bij deze windsnelheid gaan mechanische effecten bij de ervaring van het windklimaat een rol spelen zoals bijvoorbeeld het omslaan van paraplu's, in de ogen waaien van stof en in meer extreme vorm het dichtwaaien van een autoportier en dergelijke.

Aan de hand van onderstaande tabel, afkomstig uit de NEN 8100, wordt een beoordeling gegeven van de te verwachten mate van windhinder.

Tabel 5.2 Criteria windhinder volgens NEN8100

Afhankelijk van de activiteitenklasse wordt de waardering van het lokale windklimaat gekwalificeerd met 'goed', 'matig' of 'slecht'. Bij een goed windklimaat ondervindt het merendeel van het publiek onder normale omstandigheden geen overmatige windhinder. In een slecht windklimaat heeft het merendeel van het publiek regelmatig last van windhinder. Er wordt naar gestreefd, om binnen de verschillende activiteitenklassen, een goed, eventueel nog matig windklimaat te realiseren.

Voor gebouwen met een hoogte vanaf 30 meter wordt nader onderzoek met CFD-of windtunnelsimulatie noodzakelijk geacht. Gezien de maximale bouwhoogte in voorliggend plan van 57 meter is het uitvoeren van een windklimaatonderzoek als noodzakelijk beschouwd.

5.14.2 Toetsing en conclusie     

Ten behoeve van de bepaling van het windklimaat ter plaatse is door onderzoeksbureau Peutz een windhinderonderzoek (zie bijlage 17) uitgevoerd. Aanleiding daarvoor is het realiseren van bebouwing hoger dan 30 meter gesitueerd aan openbare ruimte waar een hoogwaardige groene inrichting en hoge verblijfskwaliteit is beoogd. Het doel van het windhinderonderzoek is te toetsen of het gedachtengoed bij het plan qua stedenbouwkundige opzet en inrichting en gebruik van de openbare ruimte geen onevenredige knelpunten oplevert met het windklimaat en dus de gewenste ambities ondersteund en/of in de uitwerking van de openbare ruimte door rekening te houden met de resultaten inrichting en gebruik kan worden geoptimaliseerd.

In het onderzoek is gelaagd opgebouwd waarbij achtereenvolgens het windklimaat van de volgende situaties onderzocht:

• Bestemmingsplanvolumes;
• Uitgewerkt bouwplan d.d. 14 september 2020, inclusief te behouden bestaande bomen en nieuwe grote aanplant van bomen;
• Uitgewerkt bouwplan d.d. 14 september 2020 + totale inrichting openbare ruimte d.d. 10 juli 2020;
• Optimalisatie door toevoegen van extra heesters.

De resultaten van deze verschillende situaties laat zien dat met verfijning van de bouwvolumes en invoeren van het inrichtingsplan openbare ruimte er steeds verdere verbetering optreedt van het windklimaat. De rekenresultaten behorende bij het uitgewerkte bouwplan d.d. 14 september 2020 inclusief de totale inrichting openbare ruimte d.d. 10 juli 2020 (zie figuur 5.17) sluiten aan bij de ambities voor een hoge verblijfskwaliteit in de openbare ruimte voor activiteitenklassen 'slenteren' en 'langdurig zitten' en worden daarmee gezien als het minimale windklimaat en ook als zodanig vastgelegd in de regeling van dit bestemmingsplan.

Figuur 5.17 Het te verwachten windklimaat in de te verwachten eindsituatie, beoordeeld volgens de NEN8100 (Bron: Peutz)

Concluderend kan gesteld worden dat in het plangebied met de beoogde stedenbouwkundige uitwerkingen en bijbehorende inrichtingen en gebruik van de openbare ruimte overal een voor de van toepassing zijnde activiteitenklasse een aangenaam windklimaat gerealiseerd kan worden. In de regels van het bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om bij de omgevingsvergunning voor bouwen (indien het bouwdeel hoger is dan 30 meter) nogmaals aan te tonen dat voldaan wordt aan het minimaal beoogde en te verwachten windklimaat (figuur 5.17).

5.15.1 Normstelling en beleid     

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) / toekomstige BENG eisen. De gemeente Breda zet daarnaast in op ruimtelijke adaptatie om de stad klimaatbestendig te maken. Bij nieuwe ontwikkeling wordt gestreefd aandacht te besteden aan de energie-infrastructuur, hittebestendigheid en het anders omgaan met hemelwater.

5.15.2 Toetsing en conclusie     

De woningen zullen voldoen aan de geldende EPC-eisen en niet voorzien worden van een gasaansluiting. In het stedenbouwkundig plan is daarnaast voldoende ruimte voor groen en waterberging in de vorm van wadi's voorzien. Een versterking van groen levert een bijdrage aan het tegengaan van hittestress. Ook zal er worden onderzocht of een combinatie van zonnepanelen en sedumdaken mogelijk is. Ennatuurlijk heeft deze locatie tot voor kort voorzien van stadsverwarming. Tijdens de verdere planvorming wordt onderzoek gedaan naar de mogelijkheid tot het aansluiten op stadsverwarming. Ook wordt gekeken of andere warmteconcepten zoals WKO haalbaar en wenselijk zijn. Verder wordt binnen het plangebied maximaal ingezet op een duurzame, klimaatadaptieve en gezonde woon- en leefomgeving.

Klimaatbestendig

De vergroening van de openbare ruimte, als ook de groene daken en mogelijk de vergroening van gedeelten van de gevels van de binnenhoven, maken het mogelijk om invulling te geven aan meerdere klimaatvraagstukken zoals het vertragen, bergen en infiltreren van hemelwater, voorkomen van hittestress, maar ook het vasthouden van water in droge periodes. Door middel van groene daken wordt het water vertraagd afgevoerd en daken verkoeld. Het overtollige water wordt opgevangen in wadi’s waarin ook het hemelwater van de verhardingen in de openbare ruimte wordt geborgen en geïnfiltreerd. Bij grote piekbuien wordt teveel aan water via een overstort afgevoerd naar de vijver in het park ten noorden van het plangebied.

Biodiversiteit

De vergroening van de openbare ruimte en ook de groene daken bieden uitstekende mogelijkheden voor het creëren van meer biodiversiteit in de stedelijke omgeving (stadsnatuur). Er wordt daarom ingezet op zoveel mogelijk inheemse en gevarieerde beplantingen, zowel in de toepassing van bomen als ook struiken en de onderlaag met kruiden en vaste planten. Deze beplantingen bieden schuil-, voeder- en voortplantingsmogelijkheden voor insecten, vogels en andere kleine zoogdieren. Deze gevarieerde beplanting biedt tegelijkertijd een aantrekkelijke woon-, leef- en speelomgeving door alle seizoenen heen, met een hoge gebruiks- en belevingswaarde.

Duurzaamheid

Een duurzame openbare ruimte is een openbare ruimte die aansluit bij de behoeften van de bewoners en gebruikers. Voor het Euretco-terrein betekent dit dat het ruimtelijke en functionele concept doelgericht en consequent is uitgewerkt binnen een duidelijke visie. Heldere keuzes op het gebied van verkeer, beleving en gebruik van het groen, toegankelijkheid en veiligheid waarborgen een duurzame ruimtelijke kwaliteit en functionaliteit van de openbare ruimte en de leefomgeving. Daarnaast wordt ingezet op een ‘duurzaam’ gebruik van materialen, zoals gebakken klinkers (minder gevoelig voor vervuiling en blijven mooi bij veroudering) en worden milieubelastende materialen zoveel mogelijk voorkomen/beperkt.

Energie

De meest duurzame energie is de energie die je niet nodig hebt. In het plangebied worden de principes van de Trias Energetica toegepast. Met een goed geïsoleerde gevelschil en de toepassing van zonweringen wordt de energievraag geminimaliseerd. Intelligente installaties zorgen voor hoge rendementen. De benodigde energie wordt zoveel mogelijk gewonnen uit duurzame bronnen, o.a. door middel van PV-panelen op de daken (gecombineerd met groene daken).

Gezond

De bewoners en gebruikers van de woonbuurt worden gestimuleerd om te recreëren in de buitenruimte door middel van een aantrekkelijk landschap met diverse mogelijkheden voor ontspannen, spelen, ontmoeten en (natuur-)beleving. De buitenruimte is ingericht op langzaam verkeer (wandelen, fietsen), de auto’s en vrachtverkeer zijn ‘verbannen’ naar de randen en hoven. De routes door de woonbuurt leggen ook vanzelfsprekende verbindingen met de omgeving, richting het station, de binnenstad en andere groengebieden en woonbuurten, waardoor het langzaam verkeer wordt gestimuleerd. `

8.4.1 Vooroverleg     

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept-ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de diverse overleginstanties. De volgende overlegpartners hebben een reactie ingediend:

• Provincie Noord-Brabant
• Waterschap Brabantse Delta
• Brandweer Midden- en West-Brabant
• Wijkraad Belcrum
• Wijkraad Doornbos-Linie

Provincie Noord-Brabant

De provincie geeft aan dat het bestemmingsplan in overeenstemming is met de provinciale belangen zoals verwoord in de Brabantse Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.

Reactie:

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Waterschap Brabantse Delta

Aangezien de belangrijkste uitgangspunten voor het waterschap naar wens zijn opgenomen in het bestemmingsplan wordt een positief wateradvies gegeven. In het plangebied is voldoende ruimte aanwezig om de retentieopgave in te kunnen vullen. De verdere uitwerking hiervan dient te worden gedaan in een waterhuishoudkundig plan, die moet worden aangeleverd als onderdeel van de aanvraag watervergunning.

Reactie:

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen. Het waterhuishoudkundig plan wordt parallel aan het bestemmingsplan nader uitgewerkt.

Brandweer Midden- en West-Brabant

De brandweer geeft aan dat het plangebied voldoet aan de criteria van het standaardadvies. Ook is het plan getoetst aan de beleidsregels voor bereikbaarheid en bluswater. Het plangebied is ondanks het autovrije karakter wel voor hulpdiensten bereikbaar. Benadrukt wordt wel dat deze bereikbaarheidseis ook geldt voor de parkeerplaatsen op de binnenterreinen. Er moet gezorgd worden voor voldoende doorrijhoogte afgestemd op de afmetingen en aslasten van de brandweervoertuigen. Bluswater is aanwezig op de Archimedesstraat en dient, afhankelijk van de gebouwen, afgestemd te worden op de maximale afstand tot de ingangen. Dit vergt nadere afstemming bij de aanleg van het waternet.

Reactie:

Ten behoeve van de bereikbaarheid van de parkeerplaatsen op binnenterreinen wordt nog nader afgestemd met de brandweer in het kader van de verdere uitwerking van de bouwplannen en de aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen. De aanwezigheid van voldoende bluswateraansluitingen op de maximale afstand tot de ingangen van woningen is een ontwerpopgave die onderdeel wordt van de inrichting van de openbare ruimte en het waterhuishoudkundig plan. Nadere afstemming zal hierover parallel aan het bestemmingsplan nog met de brandweer plaatsvinden.

Wijkraad Belcrum

Algemeen

De wijkraad geeft aan blij te zijn dat wordt gekozen voor een groen woonmilieu waarbij qua stedenbouwkundige opzet wordt aangesloten bij de structuur van de omliggende wijk. De ruime opzet en de vele openbare ruimte wordt op prijs gesteld.

Parkeren

Alle parkeerplaatsen worden afgesloten met een slagboom. De wijkraad vraagt zich af in hoeverre dit een werkbaar systeem is. Voor bezoekers van bewoners is het voorstelbaar, maar voor bezoekers van de commerciële ruimtes wordt dit lastiger. De ervaring leert dat bijvoorbeeld bezoekers van winkels makkelijker op straat parkeren dan achter een slagboom. Verwacht wordt daarbij dat het aantal parkeerplaatsen voldoende zal zijn, maar de wijkraad is huiverig voor het 1-op-1 verkopen van parkeerplaatsen omdat dit de flexibiliteit en het optimaal gebruik van de parkeerplaatsen in de praktijk onmogelijk maakt. In de mobiliteitstoets wordt ook uitgegaan van flexibiliteit en dubbelgebruik. Afgevraagd wordt in hoeverre de gemeente de ontwikkelaar kan houden aan de afspraken die in het kader van het bestemmingsplan worden gemaakt. Daarnaast is het voor de wijkraad onduidelijk in hoeverre de woningen onderdeel gaan uitmaken van het betaald parkeerregime dat momenteel in het gebied geldt. Tot slot wordt aangegeven dat uit onderzoek is gebleken dat Breda een echte autostad is en het autogebruik voor korte ritten vergelijkbaar is met het autogebruik voor lange ritten. Het autogebruik wil niet direct iets zeggen over het autobezit, maar afgevraagd wordt hoe aannemelijk het is dan het autogebruik in dit project lager zal zijn vanwege de aanwezigheid van het station en de ligging nabij het centrum.

Verkeersgeneratie

Voor de verkeersgeneratie is gekeken naar de normen die gebruikt zijn voor 5Tracks. Omdat dit project nog niet gerealiseerd is vraagt de wijkraad zich af in hoeverre gekeken is naar het autogebruik bij gerealiseerde projecten. Onduidelijk is daarnaast wat de extra verkeersgeneratie heeft op het kruispunt van de Terheijdenseweg en Crogtdijk. Tot slot vraagt de wijkraad zich af of de ontwikkeling van dit terrein ook is meegenomen in de mobiliteitsvisie voor de Noordelijke Rondweg dan wel hoe deze ontwikkeling zich verhoudt tot de aanpak. De Noordelijke Rondweg loopt tegen de capaciteitsgrenzen aan en deze nieuwe woningen zorgen voor extra belasting die niet kan worden verwerkt. Gevraagd wordt in hoeverre er in het kader van deze ontwikkeling maatregelen getroffen worden waardoor het verkeer zich op een goede wijze kan ontsluiten zonder dat er een lange tijd een overbelaste situatie ontstaat op de Noordelijke Rondweg.

Geluid

De wijkraad geeft aan dat het niet duidelijk is in hoeverre het extra verkeer van de woningen leidt tot een overschrijding van de grenswaarden van bestaande woningen langs de ontsluitingswegen van het project. Gevraagd wordt of er maatregelen getroffen worden om ervoor te zorgen dat de extra geluidsbelasting niet leidt tot overschrijdingen van de binnenwaarden van de bestaande woningen.

Reactie:

De gemeente vindt het prettig om te vernemen dat de wijkraad positief is over de voorgenomen plannen. Naar aanleiding van de vooroverlegreactie heeft er een gesprek tussen de wijkraad, ontwikkelaars en de gemeente plaatsgevonden. Hierin is antwoord gegeven op de vragen die gesteld zijn. Onderstaand is per onderwerp nogmaals ingegaan op de reactie van de wijkraad.

Parkeren

Het is correct dat alle parkeerplaatsen exclusief gebruikt kunnen worden door bewoners en bezoekers van de ontwikkeling. Om de toegankelijkheid te reguleren worden de parkeervoorzieningen afgeschermd met een slagboomsysteem met aanmeldmogelijkheid/intercom-verbinding. De mogelijkheid om in de openbare ruimte te parkeren grenzend aan het plangebied is beperkt waardoor de loopafstanden naar de commerciële ruimtes groot zijn. Daarnaast geldt hier een parkeerregime van vergunningen en betaald parkeren. Hiermee wordt gebruik ontmoedigd. De parkeerplaatsen voor bezoekers van de commerciële ruimtes zijn direct grenzend aan de commerciële ruimtes zelf gepositioneerd (zie bijlage 1). Daarnaast krijgen gebruikers een uitrijdkaart. Met deze faciliteiten wordt zoveel gestimuleerd dat bezoekers van de commerciële ruimtes ook daadwerkelijk in het plangebied parkeren. Gezien de bestemming is daarnaast alleen dienstverlening en horeca toegestaan en kan er zich geen winkel vestigen op deze locatie. In het kader van het bestemmingsplan en de toepassing van de parkeernormen is inderdaad gewerkt met aanwezigheidspercentages en daarmee dubbelgebruik. Gezien het beperkte volume niet-wonen is het dubbelgebruik minimaal. Om voldoende speling in het parkeeraanbod te houden worden daarom niet standaard parkeerplaatsen 1-op-1 verkocht bij de woningen. Zo zal dit bij de sociale woningen niet het geval zijn, maar kan het een mogelijkheid zijn bij de koopwoningen indien de koper hiervoor interesse heeft. Voor alle type woningen zijn voldoende parkeerplaatsen dicht bij de woningen zelf ontworpen (zie bijlage 1) waardoor er geen extra parkeerdruk ontstaat in de openbare ruimte rondom het plangebied. De daadwerkelijke aanleg van voldoende parkeerplaatsen bij een ontwikkeling is geborgd middels de parkeerregeling die is opgenomen in een bestemmingsplan. In dit geval is deze regeling onderdeel van artikel 11.1 van de regels. Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen wordt getoetst of de ontwikkeling voldoet aan de op dat moment geldende parkeernormen. Omdat de verwachting is dat op korte termijn de nieuwe parkeernormen door de gemeenteraad worden vastgesteld is in het mobiliteitsplan de parkeeropgave tweeledig uitgewerkt en akkoord bevonden. Omdat er in het plangebied voor voldoende parkeergelegenheid voor alle nieuwe woningen en voorzieningen gezorgd moet worden, gaan de nieuwe woningen geen onderdeel uitmaken van het parkeerregime in de omgeving. Zij zullen dan ook geen aanspraak kunnen maken op een parkeervergunning. De verwachting is tot slot dat het autogebruik en autobezit van de nieuwe bewoners lager zal zijn dan gebruikelijk gezien de ligging nabij centrum en station. Dit is echter geen aanname die doorwerking heeft gevonden in het plan door af te wijken van de geldende parkeernormen en te werken met bijvoorbeeld een mobiliteitsconcept zoals de toepassing van deelauto's. Juist omdat de gemeente voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein wil borgen, is het plan getoetst aan de geldende en nieuwe parkeernormen zonder de toepassing van een normcorrectie vanwege de ligging.

Verkeersgeneratie

Niet gesteld is dat de verkeersgeneratie is bepaald door te kijken naar de normen voor 5Tracks. De gemeente Breda heeft het effect van de toekomstige ontwikkelingen doorgerekend in het BBMA verkeersmodel. Dit is een provinciaal verkeersmodel. Hierin zijn alle ontwikkelingen tot het jaar 2030 met meer dan 10 woningen opgenomen. Onder andere de ontwikkeling van Thes en 5Tracks zijn hierin ook verwerkt. Ook de ontwikkeling op het Euretco-terrein is meegenomen in het model. Daarvoor is uitgegaan van een ontwikkeling met 318 woningen. Met het voorliggende bestemmingsplan worden 307 woningen en 300 m²bvo commerciële ruimte mogelijk gemaakt, wat een vrijwel identieke verkeersgeneratie geeft. De invloed van de ontwikkeling op het Euretco-terrein is vanwege de ligging vooral merkbaar op de wegen in de interne wegenstructuur zoals de Archimedesstraat, Keplerstraat en Copernicusstraat. De invloed van de overige woningbouwprojecten is vooral merkbaar aan de randen (Terheijdenseweg, Stationslaan, Doornboslaan, Nieuwe Kadijk). De specifieke effecten van de ontwikkeling van het Euretco-terrein op het kruispunt Terheijdenseweg/Crogtdijk zijn om deze reden in het kader van het bestemmingsplan niet verder onderzocht. De verkeersintensiteit op de Terheijdenseweg is sinds de aanleg van de bussluis (t.h.v. de Stationslaan) fors afgenomen. De toename als gevolg van Eureka leidt niet tot problemen in de verkeersafwikkeling. Dit kruispunt is bovendien onderdeel van de studie Noordelijke Rondweg die momenteel (oktober 2020) in afronding is. Gewerkt wordt aan een ambitieuze Mobiliteitsvisie gericht op het versterken van de leefbaarheid, opheffen van de barrièrewerking, met behoud van bereikbaarheid. De visie is nog niet vastgesteld door de gemeenteraad. In het kader van de diverse losse ontwikkelingen worden er daarom geen maatregelen getroffen op deze wegen en kruispunten.

Geluid

De afwikkeling van het verkeer vanuit de beoogde ontwikkeling zal met name gaan via de Archimedesstraat - Copernicusstraat naar de Doornboslaan. De groei van het verkeer bedraagt 1800/1600 = 12,5%. Dit levert een maximale toename van 0,5 dB op de gevels op. Dit is geen significante (hoorbare) toename van de geluidbelasting op de gevels van bestaande woningen in de nabije omgeving van deze straten. Dit is namelijk pas het geval vanaf 1 dB. Voor de beoordeling van de geluidtoename van 0,5 dB wordt aangesloten bij de normen voor reconstructiesituaties. Hieruit volgt dat bij een geluidtoename lager dan 1,5 dB geen aanvullende gevelmaatregelen nodig zijn voor bestaande woningen om de binnenwaarden acceptabel te houden. Ook het effect van weerkaatsing van het verkeersgeluid door de nieuwe gebouwen levert geen significante toename van de geluidbelasting op de gevels van bestaande woningen. Meer informatie hierover is opgenomen in het akoestisch onderzoek (zie bijlage 16) en paragraaf 5.10.

Wijkraad Doornbos-Linie

De wijkraad geeft aan geen vragen te hebben over de voorgenomen ontwikkeling. Wel maken zij zich zorgen over de eventuele bodemverontreiniging op het perceel. Gevraagd wordt of het mogelijk is hier meer duidelijkheid over te verkrijgen. Denk daarbij aan diepte van de vervuiling en het terugstorten van afgegraven grond. Ook vernemen ze graag wanneer de volgende informatiebijeenkomst plaats vindt en in hoeverre zij daarbij een rol kunnen spelen. Tot slot vernemen ze graag of informatie uit de ontvangen stukken ook in de eigen nieuwsbrief vermeld mogen worden.

Reactie:

Het is correct dat er zich in het plangebied verschillende bodemverontreinigingen bevinden. Deze zijn uitvoerig onderzocht en gedocumenteerd in paragraaf 5.5 en bijlage 4, 5, 6 en 7 voor wat betreft diepte etc. Voor de sanering wordt een saneringsplan gemaakt en afgestemd met de Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant. Grond zal alleen hergebruikt worden indien het voldoet aan de klasse voor het beoogde gebruik. Gezien de verdere verstrenging van maatregelen rondom COVID-19 heeft er nog geen nieuwe informatiebijeenkomst plaats kunnen vinden, gezien de intentie was deze fysiek te organiseren. Bij de organisatie van een nieuwe informatiebijeenkomst (verwachting november 2020) zal de wijkraad betrokken worden. De door de gemeente verstrekte stukken in het kader van het vooroverleg zijn concept stukken en daarmee niet bruikbaar voor publicatie of ten behoeve van openbare informatieverstrekking. De stukken uit het voorliggend ontwerpbestemmingsplan zijn wel openbaar raadpleegbaar en te gebruiken. De informatie op de website www.eureka-breda.nl is tevens openbaar en toepasbaar voor een nieuwsbrief.

8.4.2 Zienswijzen     

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 5 december 2020 tot en met 15 januari 2021 zes weken ter inzage gelegen. Op 17 december 2020 vond een digitale informatieavond plaats. Tijdens de terinzagelegging zijn vijf zienswijzen naar voren gebracht. De zienswijzen zijn samengevat en voorzien van beantwoording. Naar aanleiding van de zienswijzen is het voorliggende bestemmingsplan op enkele onderdelen aangepast.

8.4.3 Beroep     

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.