Regels
Bestemmingsplan
Islamitisch cultureel centrum, Wattweg


Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

 

 

Artikel 3 Bedrijf

 

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. bedrijven behorende tot categorie 2 of 3.1 zoals opgenomen in de bij dit bestemmingsplan gevoegde Staat van Bedrijfsactiviteiten, met dien verstande dat niet zijn toegestaan:

  1. detailhandel;

  2. zelfstandige kantoren;

  3. geluidzoneringsplichtige inrichtingen;

  4. risicovolle inrichtingen, als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen;

  1. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk- islamitisch cultureel centrum': tevens voor een islamitisch cultureel centrum bestaande uit een moskee met aanverwante activiteiten, met dien verstande dat de volgende activiteiten niet zijn toegestaan:

  1. detailhandel;

  2. (bedrijfs)woningen;

  3. feestzaal/partycentrum;

  4. horeca;

  1. bij deze bestemmingen behorende voorzieningen zoals ontsluitingswegen, boven- en ondergrondse parkeervoorzieningen, groen- en waterhuishoudkundige voorzieningen.

 

3.2 Bouwregels

Op de in lid 3.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de in dat lid bedoelde bestemmingen worden gebouwd, met dien verstande dat er voor de in lid 3.1 genoemde bestemmingen verschillende bouwregels van toepassing zijn.

  1. Voor de in lid 3.1 onder a genoemde bestemmingen geldt het volgende:

  1. het bebouwingspercentage niet meer dan 80% van het bestemmingsvlak mag bedragen;

  2. de gebouwen dienen op een afstand van ten minste 3 meter uit de perceelsgrenzen te worden gebouwd;

  3. de afstand tussen de bedrijfsgebouwen mag niet minder bedragen dan 5 meter;

  4. de goothoogte en/of bouwhoogte van de gebouwen mag niet meer bedragen dan 20 meter;

  5. de bouwhoogte van andere bouwwerken mag niet meer bedragen dan 3 meter;

  6. in de eigen parkeerbehoefte dient op het perceel te worden voorzien.

  1. Voor de in lid 3.1 onder b genoemde bestemmingen geldt het volgende:

  1. de gebouwen uitsluitend mogen worden opgericht binnen het bouwvlak;

  2. het bouwvlak volledig mag worden bebouwd;

  3. de goot- en/of bouwhoogte van de gebouwen niet meer mag bedragen dan 9 meter;

  4. op het perceel dient in de eigen parkeerbehoefte te worden voorzien;

  5. voor het bouwen van andere bouwwerken geldt dat:

  1. de bouwhoogte van erfafscheidingen niet meer mag bedragen dan 2 meter;

  2. de bouwhoogte van overige andere bouwwerken niet meer mag bedragen dan 3 meter;

  1. een bouwkundig accent in de vorm van een ander bouwwerk met een maximale bouwhoogte van 20 meter is toegestaan.

 

3.3 Specifieke gebruiksregels

Het is niet toegestaan gelijktijdig invulling te geven aan de functies genoemd onder lid 3.1 onder a en b.

 

 

 

 

3.4 Afwijken van de gebruiksregels

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

  1. lid 3.1onder a teneinde bedrijven toe te laten die voorkomen in één categorie hoger dan genoemd in lid 3.1 onder a, voor zover het betrokken bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm alsmede getoetst aan de aangegeven maatgevende milieuaspecten) geacht kan worden te behoren tot de algemeen toelaatbare categorieën van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;

  2. lid 3.1 onder a teneinde bedrijven toe te laten die niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn genoemd, voor zover het betrokken bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) geacht kan worden te behoren tot de algemeen toelaatbare categorieën van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;

  3. lid 3.1 onder a voor de uitoefening van detailhandel indien het detailhandel als een ondergeschikt en niet-zelfstandig deel van de bedrijfsvoering betreft, waarbij per bedrijfsperceel het aantal m² bedrijfsvloeroppervlakte voor detailhandel niet meer dan 30% van de totale bedrijfsvloeroppervlakte mag bedragen;

met dien verstande dat:

  • geluidszoneringsplichtige en Bevi-inrichtingen niet zijn toegestaan;

  • benzineservicestations met LPG-verkoop voor zover voorkomend in categorie 3 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten niet zijn toegestaan.

 

3.5 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3.2, sub 1 onder e:

voor de bouw van andere bouwwerken tot een hoogte van maximaal 20 meter, zulks indien dit voor een doelmatige bedrijfsuitoefening noodzakelijk is.

 

3.6 Wijzingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 Wro, de in artikel 3.1 onder b bedoelde aanduiding te laten vervallen indien het gebruik als islamitisch cultureel centrum is beeindigd.

 

 

Artikel 4 Centrum

 

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. bedrijven behorende tot categorie 1 of 2 zoals opgenomen in de bij dit bestemmingsplan gevoegde Staat van Bedrijfsactiviteiten;

  2. dienstverlening op de begane grond en kelderverdieping, met uitzondering van dienstruimtes;

  3. kantoren op de begane grond;

  4. wonen in een woning;

  5. bij deze bestemmingen behorende voorzieningen zoals ontsluitingswegen, boven- en ondergrondse parkeervoorzieningen, groen- en waterhuishoudkundige voorzieningen.

 

4.2 Bouwregels

Op de in lid 4.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de in dat lid bedoelde bestemmingen worden gebouwd, met dien verstande dat:

  1. de hoofdgebouwen uitsluitend mogen worden opgericht binnen het aangegeven bouwvlak;

  2. het bouwvlak volledig mag worden bebouwd;

  3. de goothoogte en/of bouwhoogte van de hoofdgebouwen mag niet meer bedragen dan is aangegeven met de aanduiding maximale goot- en bouwhoogte (m)';

  4. gestapelde woningen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld';

  5. op de gronden, gelegen buiten het bouwvlak, bijbehorende bouwwerken mogen worden opgericht, waarbij:

  1. het gezamelijk oppervlak aan bijbehorende bouwwerken niet meer dan 75% van het perceelsgedeelte mag bedragen;

  2. de goothoogte van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk mag ten hoogste gelijk zijn aan de hoogte van de eerste bouwlaag plus 25 centimeter van het hoofdgebouw;

  3. de goothoogte van vrijstaand bijbehorend bouwwerk mag niet meer bedragen dan 3 meter;

  4. de bouwhoogte van een bijbehorend bouwwerk mag niet meer bedragen dan 5 meter;

  5. voor zover een bijbehorend bouwwerk wordt afgedekt met een kap, de dakhelling ten hoogste 45 graden mag bedragen;

  1. voor het bouwen van andere bouwwerken geldt dat:

  1. de bouwhoogte van erfafscheidingen voor de voorgevel van het hoofdgebouw niet meer mag bedragen dan 1 meter;

  2. de bouwhoogte van erfafscheidingen en andere bouwwerken elders niet meer mag bedragen dan 3 meter.

 

4.3 Afwijken van de bouwregels

 

4.3.1 Splitsing van hoofdgebouwen

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.2 onder d ten behoeve van het verticaal splitsen van hoofdgebouwen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

  1. de breedte dient te worden afgestemd op de heersende perceelbreedten in de omgeving;

  2. de breedte van een hoofdgebouw mag in ieder geval niet minder dan 4 meter bedragen;

  3. ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's moet in voldoende mate worden voorzien in relatie tot de afwijking.

 

4.4 Specifieke gebruiksregels

 

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

  1. opslag van meer dan 10.000 kilogram consumentenvuurwerk is niet toegestaan;

  2. de gronden en opstallen mogen niet worden gebruikt als coffeeshop, smart- en /of grouwshop en/of groothandel in smart- en growproducten en /of belwinkel, tenzij in artikel 4.1 anders is bepaald.

 

4.5 Afwijken van de gebruiksregels

 

4.5.1 Detailhandelsvestiging

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.1 ten behoeve van detailhandel, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

  1. er mag worden afgeweken indien is aangetoond dat het pand niet geschikt is voor een andere functie zoals is toegestaan;

  2. aangetoond dient te zijn dat meer dan een half jaar actief geprobeerd is een andere functie te vestigen en dat anders sprake zal zijn van relatief langdurige leegstand (meer dan een half jaar), daarbij dient aandacht te worden besteed aan vergelijkbare situaties in de straat;

  3. er kan in ieder geval afgeweken worden voor winkels die passen in de broedplaatsfucntie van een aanloopstraat;

  4. de afwijking ten behoeve van detailhandel dient te passen in de distributieplanologische ruimte en mag geen afbreuk doen aan de bestaande detailhandelsstructuur;

  5. ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's moet in voldoende mate worden voorzien in relatie tot de afwijking.

 

4.5.2 Detailhandel op de verdieping

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.1 ten behoeve van het toestaan van detailhandel op de verdieping, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

  1. afwijking is toegestaan indien:

  1. dit resulteert in toepassing van een hoogwaardig winkelconcept;

  2. hiermee vestiging van een winkelformule mogelijk wordt die een aanvulling op of completering van bestaande winkelformules betekent;

  3. hiermee vestiging van een winkelformule mogelijk wordt die een versterking van de structuur van de binnenstad of het te onderscheiden deelgebied betekent.

  1. aangetoond dient te zijn dat uitbreiding op de begane grond (naar achteren of in naastgelegen panden) niet tot de mogelijkheden behoort.

 

4.5.3 Vestiging Bed & Breakfast

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.1 ten behoeve van de vestiging van een Bed & Breakfast, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

  1. het betreft een kleinschalige vorm van onderbrenging van recreanten in bestaande bebouwing (1 tot ongeveer 6 personen, maximaal 3 kamers, logies met ontbijt), ondergeschikt aan de woonfunctie;

  2. afwijking is toegestaan, indien:

  1. de woonfucntie on overwegende mate behouden blijft, zodanig dat de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 30% van de vloeroppervlakte van de woning tot een maximum van 50m2, en dat bedoeld gebruik geen onevenredige hinder mag opleveren voor het woon- en leefmilieu en geen afbreuk mag doen aan het woonkaraketer van de omgeving;

  2. het gebruik een kleinschalig karakter heeft en zal behouden;

  3. het gebruik naar aard met het karakter van de omgeving in overeenstemming is;

  4. degene die de Bed & Breakfast verzorgt tevens de gebruiker van de woning dient te zijn;

  5. de activiteiten geen publieksgericht karakter mogen hebben waarbij de verkeersafwikkeling nadelig wordt beinvloed;

  6. ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's in voldoende mate wordt voorzien in relatie tot de afwijking;

  7. er geen detailhandel wordt uitgeoefend, tenzij dit een normaal en ondergeschikt onderdeel van de bedrijfsvoering betreft;

  1. de afwijking mag worden verleend voor vestiging van een Bed & Breakfast:

  1. in het hoofdgebouw, in afwijking hiervan zijn activiteiten in bijbehorende bouwwerken - gesitueerd op hetzelfde perceel als het hoofdgebouw - toegestaan mits:

  1. de bijbehorende bouwwerken in de onmiddelijke nabijheid van het hoofdgebouw liggen;

  2. de erfinrichting en het gebruik van het perceel is afgestemd op de hoofdbestemming;

  1. in bestaande gebouwen; in afwijking hiervan is ondergeschikte aanvullende nieuwbouw toegestaan indien het uiterlijk van de gebouwen niet ingrijpend wordt gewijzigd;

  1. afwijking wordt niet verleend indien er sprake is van gestapelde woningen (appartementen), woningen met 1 slaapkamer of studio's.

 

4.5.4 Staat van Bedrijfsactiviteiten

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.1:

  1. om bedrijven toe te laten in een categorie hoger dan in artikel 4.1 is aangegeven, voor zover het betrokken bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) geacht kan worden te behoren tot de categorieen, zoals in artikel 4.1 genoemd;

  2. om bedrijven toe te laten die niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn genoemd, voor zover het betrokken bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) geacht kan worden te behoren tot de categorieen, zoals in artikel 4.1 genoemd.

 

4.5.5 Bijzondere woonvormen en of kamerverhuur

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.1 ten behoeve van bijzondere woonvormen en/of kamerverhuur, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

  1. er dient sprake te zijn van een woonvorm die verwantschap heeft met bewoning door een gezin of een vorm van een vast samenlevingsverband, met dien verstande dat de samenstelling van personen mag wisselen;

  2. bedoeld gebruik mag geen onevenredige hinder voor het woon- en leefmilieu opleveren en geen onevenreige afbreuk doen aan het woonkarakter van de omgeving, waarbij aangetoond dient te worden dat de betreffende woonvorm geen beperking tot gevolg heeft voor het woongenot van aangrenzende woonpercelen en overconcetratie dient te worden voorkomen;

  3. er dient te worden voorzien in een adequate ontsluiting en afwikkeling van autoverkeer en toereikende parkeergelegenheid voor personeel en bezoekers;

  4. vast dient te staan dat het gebruik een kleinschalig karakter heeft en zal behouden;

  5. bij kamerverhuur kan uitsluitend afgeweken worden voor bewoning door maximaal 4 personen per woning.

 

 

Artikel 5 Waarde - Archeologie

 

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde-Archeologie' aangewezen gronden, zijn behalve voor de ander daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van de aan deze gronden eigen zijnde archeologische waarde.

 

5.2 Bouwregels

Op de in lid 5.1 bedoelde gronden zijn bouwwerken ten behoeve van de overige voor deze gronden geldende bestemmingen toegestaan. Een en ander volgens de voor deze bestemmingen geldende regels.

 

5.3 Omgevingsvergunning voor werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

 

5.3.1 Werken en werkzaamheden

Het is verboden om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning (omgevingsvergunning voor werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden) op de in lid 5.1 bedoelde gronden de volgende andere werken en/of werkzaamheden uit te voeren dieper dan 0,5 m en over een oppervlakte groter dan 50 m²:

  1. het ophogen, egaliseren en ontginnen van gronden;

  2. het bodemverlagen of afgraven van gronden;

  3. het aanleggen of verharden van wegen, rijwielpaden, banen of parkeergelegenheden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;

  4. het aanbrengen van ondergrondse of bovengrondse transport-, energie, of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur (voorzover geen bouwwerken zijnde);

  5. het graven of dempen van sloten, watergangen en vijvers.

 

5.3.2 Uitzonderingen

Het onder lid 5.3.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken of werkzaamheden welke uit het oogpunt van het te beschermen archeologische waarde van ondergeschikte betekenis zijn. Hieronder worden in ieder geval werken of werkzaamheden bedoeld die niet dieper worden uitgevoerd dan 0,5 m en een oppervlakte kleiner dan 100 m² betreffen.

 

5.3.3 Toelaatbaarheid

Een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 5.3.1 is slechts toelaatbaar indien door de werken of werkzaamheden de archeologische waarde van de gronden niet in onevenredige mate wordt aangetast, dan wel de mogelijkheden voor behoud van die waarde niet onevenredig wordt verkleind.

 

5.3.4 Advies

Alvorens te beslissen omtrent een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.3.1 wordt door het bevoegd gezag schriftelijke advies ingewonnen bij de stadsarcheoloog van de gemeente Bergen op Zoom.

 

5.4 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 Wro, na overleg met de stadsarcheoloog van de gemeente Bergen op Zoom, de in artikel 5.1 bedoelde bestemming te laten vervallen indien uit onderzoek is gebleken dat, hetzij door archivering van de aanwezige waarden, hetzij anderszins, geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn die handhaving van de bestemming rechtvaardigen.

 

 

 

Artikel 6 Waarde - Cultuurhistorie

 

6.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de ander daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van de aan deze gronden eigen zijnde cultuurhistorische waarde in verband met de ligging binnen het aangewezen Beschermd Stadsgezicht.

 

6.2 Bouwregels

Op de in lid 6.1 bedoelde gronden geldt in afwijking van en in aanvulling op het elders in deze regels bepaalde ten aanzien van het bouwen krachtens de andere voorkomende bestemmingen het volgende:

  1. de regels laten onverlet hetgeen met betrekking tot monumenten in de zin van de Monumentenwet 1988 en/of Monumentenverordening 2006, bij of krachtens die wet en verordening is bepaald;

  2. de voorgevel van een hoofdgebouw dient in of evenwijdig aan de voorgevelbouwgrens te worden geplaatst;

  3. samenvoeging van hoofdgebouwen is toegestaan met dien verstande dat de afzonderlijke panden zowel in bouwkundige hoofdstructuur als in architectonische verschijningsvorm individueel herkenbaar dienen te blijven.

 

6.3 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.2 voor zover het betrokken bouwplan geen onevenredige afbreuk doet aan en mede strekt tot behoud of versterking van de aanwezige historisch-ruimtelijke en cultuurhistorische waarden van het beschermd stadsgezicht. Hieronder wordt tevens begrepen dat kan worden toegestaan dat de op de plankaart aangegeven hoogte van een gebouw wordt veranderd door toevoeging van een extra verdieping indien voorheen een dergelijke extra bouwlaag aanwezig is geweest zoals blijkt uit een te verrichten bouwhistorisch onderzoek.