HOOFDSTUK 5 Juridische planbeschrijving

 

 

5.1 Planmethodiek

De verschillende bestemmingen zijn met hun bouwgrenzen direct van de verbeelding af leesbaar.

Door middel van ruime bestemmingen en mogelijkheden van afwijking (ontheffing) en wijziging is in de gebieden die daarom vragen, denk aan het winkelcentrum Damplein, de nodige flexibiliteit opgenomen.

 

Voor de opzet van de regels is aansluiting gezocht bij de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2008).

 

 

5.2 Inleidende regels

In dit hoofdstuk van de regels is een aantal begrippen verklaard die gebruikt worden in de regels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is het artikel "wijze van meten" opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.

 

 

5.3 Bestemmingen

In iedere bestemming is in de bestemmingsomschrijving aangegeven voor welke doeleinden de aangewezen gronden zijn bestemd. Daarna wordt in algemene zin aandacht besteed aan de bouwregels, de afwijkingen, en eventueel nadere eisen en specifieke gebruiksregels.

 

In het gehele plangebied wordt gewerkt met bouwvlakken waarbinnen de zogenaamde hoofdbebouwing is toegestaan.

Uitgangspunt is dat de bouwvlakken zijn gelegd om de huidige hoofdbebouwing. De toegestane hoogtemaat voor de hoofdbebouwing is veelal afgestemd op de huidige situatie en is op de verbeelding aangegeven.

Buiten het bouwvlak is vaak een (achter)erf gelegen waarop onder bepaalde voorwaarden het oprichten van bebouwing is toegestaan.

 

Wonen

Aan de woningen in het plangebied wordt de bestemming "wonen" (W) gegeven. Binnen deze bestemming zijn verschillende woningtypen aanwezig.

 

Van de gronden met de bestemming 'Wonen' en gelegen buiten het bouwvlak (het erf) mag maximaal 50 % met een maximum van 50 m2 worden bebouwd en overdekt.

Voor de hoogte en diepte van bijbehorende bouwwerken (zoals aan/uitbouwen) is als regel aansluiting gezocht bij de criteria voor vergunningvrije bouwwerken in de Woningwet per 1 januari 2003: 0.30 m boven de vloer van de eerste verdieping van de woning tot een maximum van 4 m of als de woning lager is tot dat maximum; deze maatvoering is dan beperkt tot de eerste 2.50 m buiten het bouwvlak aan de achterkant van de woning, alsmede aan de zijkant van de woning.

Buiten deze maat van 2.50 m geldt een maximale hoogte van 3 m met de mogelijkheid om via afwijking een kap aan te brengen tot maximaal 3.5 m.

 

De planregel kent mogelijkheden van afwijking zoals:

- een grotere oppervlakte voor bijbehorende bouwwerken;

a. op bouwpercelen met een oppervlakte van maximaal 375 m2 tot maximaal 75 m2, echter onder voorwaarde dat het maximum bebouwingspercentage van 50 niet wordt overschreden;

b. op bouwpercelen met een opervlakte groter dan 375 m2: maximaal 20 % van de oppervlakte van dat erf met een maximum van 200 m2;

- een hogere bouwhoogte direct aan de achter- en zijgevel.

 

De woonwagenstandplaatsen zijn afzonderlijk aangeduid W(wp). Aantallen, bouwvlakken en hoogtematen stemmen overeen met de huidige regeling.

 

Gebaseerd op de mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan zijn in de west- en oosthoek van de Vissersdijk/Noordendijk mogelijkheden voor woonbebouwing opgenomen. Aan beide zijden gaat het om maximaal 10 woningen (vrijstaand/tweeondereenkap). Voor de oosthoek is dit minder dan in het geldende bestemmingsplan als maximum is genoemd, maar dat heeft te maken met de huidige woningbehoeften en de spreiding over de stad.

 

Op enkele locaties komen van het wonen afwijkende functies voor, zoals detailhandel, dienstverlening, kantoor, bedrijf. Deze uitzonderingssituaties zijn in de verbeelding en regels opgenomen.

Op de locatie Burg.Jaslaan 12 is een vergund overdekt zwembad afzonderlijk in de regels benoemd, omdat de oppervlakte en hoogte groter zijn dan via de regels voor erfbebouwing in algemene zin worden toegestaan.

 

Afwijkende functies komen (ook) voor aan de Stevensweg en daarvoor geldt een specifieke regeling. Bewust is gekozen voor een woonbestemming en zijn de uitzonderingen aangeduid. Binnen die uitzonderingen is bedrijfsbebouwing mogelijk in de aangegeven functie (bedrijf of detailhandel) tot een in de verbeelding ingeschreven maximum oppervlakte. De in het geldende bestemmingsplan opgenomen maximum oppervlakte van 300 m2 is gehandhaafd voor bedrijven c.a. die kleiner zijn dan die oppervlakte. Bij grotere bestaande oppervlakte is die oppervlakte gehanteerd. De bouwhoogte bedraagt maximaal 3.50 m. Binnen de bedrijfsbebouwing zijn bedrijfsactiviteiten toegestaan uit de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Er is een mogelijkheid van afwijking opgenomen voor een bouwhoogte van 6 m en de standaard regeling voor het toestaan van een andere milieucategorie indien deze gelijk kan worden gesteld met categorie 1 en 2.

De wijze regeling en mogelijkheden van afwijking komen grotendeels uit het geldende bestemmingsplan.

Er is voor de volledigheid nog een regel aan toegevoegd, die overeenstemt met de regeling elders in dit bestemmingsplan: indien er op het moment van tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan sprake is van de verkoop van auto's, boten, caravans (al dan niet in een showroom) mag dat worden voortgezet.

Voorts is uitdrukkelijk geregeld dat binnen de vlakken met een functieaanduiding geen woningen mogen worden gebouwd.

 

Er is een regel opgenomen die het mogelijk maakt om via een wijzigingsbevoegdheid te kunnen inspelen op het gering vergroten van het bouwvlak ter plaatse van het woonzorgcomplex Gravenhorst. Op die wijze kan de nieuwbouw worden uitgevoerd indien wordt voldaan aan de bij wijzigingsbevoegdheid opgenomen voorwaarden.

 

 

Bedrijf en Bedrijf - Nutsvoorziening

Voor de beoordeling van de toelaatbaarheid van bedrijven is aansluiting gezocht bij de regeling in de geldende bestemmingsplannen. Over het algemeen zijn de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten toelaatbaar en in enkele situaties gaat het om maximaal categorie 3.

Categorie 3-bedrijven zijn toegestaan in "het binnenste gedeelte" bij Vissersdijk- Beneden (de buitenste rand ligt daarvoor te dicht bij woningen), gebied rond Ploegstraat/Egstraat en een gedeelte van het terrein aan het Reewegpad (oude rechten). Nabij de hoek Stevensweg/Zuidendijk is een houthandel gevestigd in categorie 3.

 

Hoewel volstrekt helder dat binnen een gebied als Dubbeldam bedrijfsactiviteiten als bedoeld in artikel 41, lid 3 Wet geluidhinder juncto artikel 2.1 lid 3 Besluit omgevingsrecht niet zijn toegestaan, is dit voor de helderheid toch in de betreffende planregel vermeld.

Bij de Staat van Bedrijfsactiviteiten is een toelichting gevoegd waarin nader is ingegaan op de werking en de mogelijkheden van afwijking en wijziging.

 

 

Tuin

De bestemming “Tuin” is gelegd op delen van de woonpercelen, waar geen gebouwen mogen worden gebouwd. Het uitbreiden van woningen door middel van een aanbouw of het plaatsen van bijgebouwen is op deze gronden niet toegestaan. Wel mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd en mag ter plaatse van de oprit worden geparkeerd.

Deze gronden dienen vooral een groene uitstraling te krijgen.

 

 

Centrum

Het winkelcentrum Damplein en enkele daarom heen liggende solitaire panden hebben de bestemming 'Centrum' gekregen. Deze bestemming en de ligging van bouwvlakken stemt overeen met het geldende bestemmingsplan.

Al enige tijd is er sprake van een mogelijke uitbreiding van het winkelcentrum en in het geldende bestemmingsplan is daarvoor een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Omdat er nog geen sprake is van een concreet bouwplan is wederom een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waardoor bouwvlakken kunnen worden aangepast. De toevoeging is bepaald op maximaal 800 m2 bvo. Op de verdiepingen geldt de woonfunctie.

 

 

Gemengd

Deze bestemming geldt met name voor verschillende percelen in de Corridor. De bestemming 'Gemengd' is gebruikt omdat de betreffende panden/locaties niet specifiek aan één functie zijn voorbehouden. Een gebruik voor kantoor, bedrijf, sport, maatschappelijke functie is denkbaar.

Voor vestiging van bedrijfsactiviteiten zijn alleen de in de Staat van Bedrijfsactiviteiten genoemde categoriëen 1 en 2 ( en soms ook 3) toegestaan.

Detailhandel is uitsluitend toegestaan in de vorm van perifere detailhandel op enkele bestaande locaties. De locaties zijn voorzien van een aanduiding en in de regels is aangegeven wat ter plaatse is toegestaan.

 

 

Kantoordoeleinden

Het voormalige gemeentehuis aan de Dubbelsteynlaan-west is in gebruik bij een advocatenkantoor. Om die reden is op dit perceel de bestemming kantoordoeleinden gelegd. Een kantoor bestemming is ook gelegd op enkele andere locaties, die als zodanig in gebruik zijn.

In de regels zijn de maximale bouwhoogten geregeld.

 

 

Maatschappelijk

De scholen, kerken en maatschappelijke voorzieningen in het plangebied hebben de bestemming 'Maatschappelijk' gekregen. De bouwvlakken stemmen overeen met het geldende bestemmingsplan.

Als uitgangspunt wordt uitgegaan van de huidige situatie en daarom zijn de verschillende functies afzonderlijk aangeduid:

M (o): onderwijs

M (re): religie

M (bp): begraafplaats

M (zoi): zorginstelling (verzorgingstehuis)

M (zbo): zorgboerderij

M (b): bedrijf

Er is een mogelijkheid van afwijken van die regel opgenomen onder voorwaarde dat de woon- en leefsituatie in de naaste omgeving niet op ontoelaatbare wijze negatief wordt beìnvloed.

Voorts is bepaald dat in de in de verbeelding als zodanig aangeduide strook 'veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen' de vestiging van lagere scholen, kinderdagverblijven, bejaardenhuizen, niet is toegestaan.

Vermeldenswaard is voorts dat deze bestemming ook is gelegd op de gronden van Stichting De Hoop aan de Provincialeweg. Ter plaatse worden ook bedrijfsactiviteiten uitgeoefend, maar vanwege de sociale activiteiten van De Hoop is ook voor die activiteiten bewust gekozen voor een maatschappelijke bestemming en niet voor een bedrijfsbestemming. Aan die maatschappelijke bestemming is de functieaanduiding 'bedrijf' toegevoegd. In de planregels is verwoord dat daar ten behoeve van de maatschappelijke functie een categorie 3-bedrijf is toegestaan (houtbewerking, metaalbewerking, drukkerij).

Er is een regel opgenomen die het mogelijk maakt om via een wijzigingsbevoegdheid te kunnen inspelen op het vergroten van het bouwvlak ter plaatse van het Parkhuis.

Er is eveneens een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om ter plaatse van de kerk aan de Gravensingel woningen te kunnen realiseren. De voorwaarden zijn in de betreffende planregel beschreven. Eenzelfde bevoegdheid is opgenomen voor de kerk aan de Dubbelsteynlaan West 70: indien wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden kunnen daar een nieuwe kerk worden gebouwd en maximaal 10 woningen.

 

 

Agrarisch

De agrarische gronden zijn als zodanig bestemd. De aanwezige glastuinbouwbedrijven zijn voorzien van een daarop gerichte aanduiding.

De aanwezige bebouwing is opgenomen in een bouwvlak en de dienstwoning is voorzien van een aanduiding (w). Er is, behoudens bij de glastuinbouwbedrijven, een maximaal bebouwingspercentage ingeschreven.

Voor de gronden op de hoek N3/Provincialeweg is de in het geldende bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid naar 'Gemengd' gehandhaafd.

Er is een mogelijkheid van afwijking opgenomen voor het vestigen van niet volwaardige agrarische bedrijven en de uitoefening van nevenactiviteiten. Deze regeling is afgestemd op de regeling in het bestemmingsplan Nieuwe Dordtse Biesbosch.

 

 

Groen

De structurele groengebieden zijn bestemd tot 'Groen'. De inhoud van deze bestemming is standaard en spreekt voor zich.

 

 

Groen - Park

De bestaande parken hebben een afzonderlijke bestemming 'Groen - Park' gekregen. Ook hier is in het algemeen de inhoud standaard en spreekt voor zich.

 

 

Sport

De sportvelden op het sportcomplex Corridor en aan de Gravensingel zijn opgenomen binnen de bestemming 'Sport'. Er is een bouwvlak opgenomen voor de kantine, kleedkamers e.d. Voorts is geregeld dat buiten het bouwvlak bouwwerken als dugouts, ballenvangers, lichtmasten, hekwerken, mogen worden geplaatst. Deze regels spreken voor zich.

Voor het sportcomplex Corridor zijn aanvullende regels gesteld, die een nadere toelichting behoeven.

Sinds de aanleg van een kunstgrasveld op het sportcomplex Corridor in 2009 ervaren de bewoners van de woningen Visserstuin 32 t/m 36 door de intensievere bespeling geluidoverlast. De woningen liggen op een afstand van ca. 10 m. De bewoners hebben verschillende procedures aangespannen om verplaatsing van het kunstgrasveld te bereiken.

In het kader van de behandeling van het beroep tegen het op 23 april 2013 vastgestelde bestemmingsplan 'Dubbeldam' heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (2 juli 2014, 201305379/1/R4) geoordeeld de gemeente zich er onvoldoende van heeft vergewist of, gelet op de nadelig gevolgen die het gebruik van het sportcomplex onder meer vanwege stemgeluid op het kunstgrasveld blijkens de akoestische onderzoeken kan voor het woon- en leefklimaat. Er kan daarom niet worden volstaan met de redenering dat er sprake is van een bestaande situatie.

De gemeente is via een bestuurlijke lus opgedragen de gebreken in de besluitvorming te herstellen.

In dat kader is nader gezocht naar een oplossing van de problematiek.

Door de met bewoners gemaakte en vastgelegde afspraken blijft de planopzet en daarmee de onderlinge afstand tussen de bestemmingen ‘Wonen’ en ‘Sport’ gehandhaafd, maar zijn afspraken gemaakt om de geluidhinder te verminderen.

De bewoners en de gemeente hebben na overleg afspraken gemaakt over o.a.:

- het tot 2019 gebruiken van het kunstgrasveld voor alleen wedstrijden;

- het uiterlijk in 2019 verplaatsen van het kunstgrasveld;

- het verplaatsen van lichtmasten;

- de mogelijke aanleg van een geluidwal;

Het geheel is vastgelegd in een zogenaamde vaststellingsovereenkomst.

Enkele elementen vanuit die overeenkomst hebben betekenis voor het bestemmingsplan en zijn opgenomen in de regels. Zo is naast een verbod op lichtmasten binnen een afstand van 50 m vanaf de gevels van de betreffende woningen, eveneens een specifieke gebruiksregel over een maximale geluidsbelasting vanwege de sportactiviteiten inclusief stemgeluid van de sporters, de toeschouwers en sportgeluiden op genoemde gevels per uiterlijk 1 september 2019 opgenomen. De normen komen uit het Activiteitenbesluit, maar in afwijking van het bepaalde in dat Besluit wordt voor deze regel in het bestemmingsplan ook het stemgeluid van de sporters, de toeschouwers en de sportgeluiden, meegenomen.

De locatie voor de mogelijke aanleg van een geluidwal is in de verbeelding als zodanig aangeduid; de maatvoering komt voort uit de maat die overblijft na aanleg van een ‘pupillenveld’. In de regels is opgenomen dat indien een geluidwal nodig is, deze wordt aangelegd zo dicht mogelijk bij het veld, echter op een afstand van minimaal 15 m vanaf de grens van de bestemming ‘Wonen’. De overblijvende gronden tussen de geluidwal en de bestemming ‘Wonen’ worden als groengebied ingericht.

De legitimering voor deze regeling voor het sportcomplex Corridor wordt enerzijds gevonden in de huidige afstand tussen de woningen en het sportcomplex en anderzijds in de geluidproblemen en de gemaakte afspraken om te komen tot een einde van de problematiek en de daarmee gepaard gaande rechtszaken.

 

 

Recreatie

Deze bestemming is gelegd op gronden van de volkstuindersvereniging aan de Hastingsweg. Met een maximum bebouwingspercentage en een maximale bouwhoogte zijn de bouwmogelijkheden aangegeven. Dit stemt overeen met het geldende bestemmingsplan. Hetzelfde geldt voor de gronden aan het Laantje van middenhoeve waar een manege is toegestaan.

 

 

 

Verkeer

De bestaande wegen, straten en pleinen zijn bestemd voor 'Verkeer'. Ook de aan de westzijde van het plangebied gelegen N3 heeft deze bestemming.

Binnen deze bestemming zijn ook allerlei bestaande groenstroken opgenomen. Door dit onderdeel te laten zijn van de bestemming 'Verkeer' is het mogelijk -indien nodig- extra parkeerplaatsen te realiseren.

De inhoud van de bestemming is standaard en spreekt voor zich.

 

 

Leiding-Leidingstrook

In het plangebied ligt nabij de N3 een leidingenstrook met daarin:

• hoge druk gasleiding van 40 bar

• 2 persriolen

• 2 x een 150 kV electriciteitsverbinding

• hoofdwatertransportleiding

 

De hoge druk gasleiding buigt af naar de Haaswijkweg-west en splitst zich daar in een leiding naar Stadspolder en een leiding in oostelijke richting langs de Haaswijkweg-west en -oost.

Dergelijke leidingen moeten worden bestemd. In de planregels is de standaardbepaling opgenomen, dat bebouwing c.a. ten behoeve van andere functies slechts is toegestaan indien en voor zover de bij de bescherming van de leiding betrokken belangen dit gedogen; hiertoe wordt vooraf de leidingbeheerder gehoord.

 

 

Waterstaat - Waterkering

De bestemming “Waterstaat - Waterkering” heeft vooral ten doel dat er bij het uitvoeren van (bouw)werkzaamheden overleg plaatsvindt met het waterschap. Dit is op de gebruikelijke wijze in de planregels opgenomen.

 

 

Waarde - Archeologie 1, 2 en 3

Vanwege de eerder in deze toelichting beschreven mogelijke archeologische waarden is een regeling opgenomen waaruit bescherming van de archeologische waarden bij bouwen en bij de uitvoering van werken voortvloeit.

Binnen het gehele plangebied bestaat in principe een verplichting tot het doen van archeologisch vooronderzoek en zorg voor archeologische waarden. Dit betreft zowel bouwen als aanleggen.

In principe mag alleen worden gebouwd als uit onderzoek blijkt dat geen beschermingswaardige archeologische waarden aanwezig zijn of deze in voldoende mate zijn zeker gesteld. Deze regeling is niet nodig bij gelijke vervanging van bestaande bouwwerken en bij nieuwe bouwwerken:

• die kleiner zijn dan 50 m²

• waarvan de fundering niet dieper ligt dan 100 cm beneden maaiveld

• waarvoor het palenplan onder de maximaal 5% (inclusief grondverdringing) van het te bebouwen oppervlak blijft

 

Voor het uitvoeren van verschillende grondwerkzaamheden, zoals het leggen van nieuwe kabels en leidingen, vernieuwen van riolen of verlagen van het waterpeil is een aanlegvergunningenstelsel nodig. Pas met vergunning kunnen werken worden uitgevoerd. In afwijking hiervan is zo’n vergunning niet nodig voor onder meer het uitvoeren van:

• normale onderhoudswerkzaamheden;

• grondwerkzaamheden tot een diepte van 40 cm (bij 'Waarde - Archeologie -1') 70 cm (bij 'Waarde - Archeologie - 2') en 100 cm (bij 'Waarde - Archeologie - 3');

• grondwerkzaamheden tot een oppervlakte van 50 m² ;

• archeologisch onderzoek door een gekwalificeerd archeoloog;

 

 

Overig

De bouwregels en mogelijkheden van afwijking (ontheffing) voor de verschillende bestemmingen bevatten elementen die specifiek zijn gericht op het onderhavige gebied en een direct gevolg van het eerder genoemde uitgangspunten voor dit bestemmingsplan.

Naast de hiervoor per bestemming geregelde afwijkingsbepalingen is ook de gebruikelijke algemene afwijkingsbepaling (voor bouwwerken van openbaar nut, verschuiven verschillende grenzen, plaatsen van uitingen van beeldende kunst) opgenomen.

 

 

5.4 Algemene regels

In dit hoofdstuk van de regels worden, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, aanvullende regels gesteld.

* Antidubbeltelregel;

Het artikel "Antidubbeltelregel" bevat bepalingen om te voorkomen dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft. Het opnemen van dit artikel is verplicht voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening.

* Algemene bouwregels;

In dit artikel is een aantal aanvullende bouwregels geregeld die voor alle bestemmingen kunnen gelden. Bijvoorbeeld extra bouwmogelijkheden voor ondergeschikte bouwdelen zoals balkons, galerijen en kelders.

* Algemene gebruiksregels;

Deze gebruiksregels geven aan wat in het plan in ieder geval onder verboden gebruik wordt verstaan.

Aandacht wordt gevraagd voor de algemene gebruiksregels waarin ondermeer een regeling voor de beroepsuitoefening aan huis (inclusief de vrije beroepen) is opgenomen. Doel van deze regeling is de bescherming van de woon- en leefsituatie ter plaatse.

Naast een maximum percentage en oppervlakte en het feit dat de beroepsuitoefenaar ter plaatse dient te wonen, is bepaald dat activiteiten, die op voorhand geen overlast voor de woonomgeving veroorzaken, zonder meer zijn toegestaan. Indien de kans op overlast wel aanwezig is, dient een ontheffing te worden aangevraagd, zodat van geval tot geval een afweging kan worden gemaakt.

Binnen deze regeling is ook de vestiging van Bed & Breakfast mogelijk.

* Algemene afwijkingsregels;

In dit artikel is in aanvulling op de mogelijkheden van afwijken uit de bestemmingen nog een aantal algemene mogelijkheden om af te wijkenopgenomen. Het betreft hier een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken.

 

 

5.5 Overgangs- en slotregels

In het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd.

 

In de slotbepaling is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan aangehaald worden.