2.2.1 Bebouwingsstructuur     

Het gebied wordt doorkruist door de spoorlijn naar Leiden. Het gebied ten oosten van deze spoorlijn is vanaf 1880 tot 1940 vanuit oostelijke richting volgebouwd ten behoeve van de arbeidersklasse met weinig ruimte voor groen en pleinen. In de negentiende eeuw ontstond de zogenaamde revolutiebouw. Speculanten bouwden zo goedkoop mogelijk zoveel mogelijk etagewoningen. De Woningwet van 1901 maakte het woningbouwcoöperaties gemakkelijker sociale woningbouw te plegen. Vanaf dat moment kwam er ook in de Leidsebuurt meer complexgewijze bebouwing tot stand. De gesloten bouwblokken worden een aantal maal afgewisseld met al of niet in het oorspronkelijke ontwerp meegenomen pleinen. Het Brouwersplein is een voorbeeld van een plein dat tot stand is gekomen na het slopen van een bouwblok.

De bebouwing langs de Leidsevaart en rondom het Leidseplein heeft wat meer allure dan de rest van de buurt en is duidelijk voor de sociaal hogere klasse gebouwd. De bebouwing rondom het Leidseplein heeft een grotere architectonische waarde dan de rest van het deelgebied. Op het plein staat een badhuis uit het begin van de twintigste eeuw en gelegen aan het plein enkele schoolgebouwen.

Stadsvernieuwing heeft over de hele Leidsebuurt plaats gevonden. Veel groenvoorzieningen en speelplekken in de buurt zijn het resultaat van stadsvernieuwing. De nieuwbouw in de Zuid-Brouwersstraat, de Brouwersstraat, de Assendelverstraat, de Brouwersvaart, de Burgemeester Rampstraat, de Westergracht, de Oranjeboomstraat, de sloop van slechte panden (o.a. Oost-Indiëstraat, zie paragraaf 5.2.2), het verplaatsen van hinderlijke bedrijven, het herstel van ca. 200 woningen met funderingsgebreken, de bouw van 15 fietsenstallingen, de aanleg van doe-tuinen (o.a. Nassautuin) zijn allemaal resultaten van de stadsvernieuwing.

Het gebied ten oosten van de spoorlijn is een dicht bebouwd gebied met hoofdzakelijk gesloten bouwblokken. Langs een orthogonaal patroon van nauwe straten is de kleinschalige bebouwing dicht op de straat gebouwd en heeft geen voortuin ter afscheiding van de openbare ruimte. Hierdoor heeft het gebied een zeer stedelijk karakter.

De bebouwing is één tot twee bouwlagen met een kap. De bebouwing langs de Leidsevaart en het Leidseplein is wat grootschaliger van karakter door de hogere bouwlagen. De bouwvolumes worden veelal gedekt door een afgeplat schilddak, een zadeldak of samengestelde kap.

Voor dit gebied geldt, volgens de Haarlemse welstands- en monumentennota, welstandsniveau III. Voor de bebouwing langs de Leidsevaart en aan het Leidseplein geldt welstandsniveau II. Voor de bebouwing grenzend aan de spoorlijn naar Leiden geldt welstandsniveau I.

In het gebied ten westen van de spoorlijn komt een mengeling van vooroorlogse gesloten woonblokken en naoorlogse strokenbouw voor. Kenmerkend voor het gebied zijn de verbredingen en pleinen. De ruimtelijke kwaliteit wordt nog meer vergroot door het veelvuldig verspringen van de rooilijnen. De kleinschalige bebouwing wordt door middel van kleine voortuinen van de openbare weg afgescheiden.

De gemiddelde bouwhoogte is twee bouwlagen met kap. De nokrichting is meestal evenwijdig aan de as van de straat gericht. Voor dit gebied geldt welstandsniveau III. De beoordeling richt zich op handhaven of gericht veranderen of verbeteren van de basiskwaliteit van het gebied. voor de bebouwing grenzend aan de Westelijke Randweg en de spoorlijn Haarlem-Leiden geldt welstandsniveau I vanwege de ligging nabij een belangrijk hoofdinfrastructureel element.

2.2.2 Openbare ruimte     

Verkeer en parkeren

Voor de ontsluiting van al het verkeer (gemotoriseerd en langzaam verkeer) is de Leidsebuurt aangewezen op de Leidsevaart in het oosten, de Westergracht / De Ruijterweg in het zuiden en de bruggen Kousebandbrug en Hyacintenbrug in het noorden. De Westergracht / De Ruijterweg leidt het verkeer naar de Westelijke Randweg.

De wegen in het plangebied zijn woonstraten ofwel erftoegangswegen. Deze vallen onder een 30 km /h snelheidsregime en zijn ingericht als verblijfsgebied. Parkeren vindt voornamelijk plaats op de openbare weg. Bij het Leidseplein, Sterrebosstraat, Boterplein en De Ruijterplein zijn openbaar parkeerterreintjes aanwezig.

De Leidsevaart, de Brouwersvaart, de Westergracht en de Westelijke Randweg vormen de hoofdfietsroutes in het plangebied. De fietsroutes langs de Westergracht en de Brouwersvaart zijn in het structuurplan aangewezen als belangrijke oost-west verbindingen die verbeteringen behoeven. Inzet is meer vrij liggende fietsvoorzieningen en verbindingen realiseren of verbeteren tussen stadsdelen onderling. Gecombineerd met de wensen vanuit recreatie en vanuit groen om de bereikbaarheid van groengebieden en buitengebieden te verbeteren, levert dit een compleet plaatje voor het gewenste fietsnetwerk.

In het plangebied zijn geen openbaar vervoer stamlijnen aanwezig. Bushaltes bevinden zich buiten het plangebied onder andere aan de Lorentzkade / De Ruijterweg (Lijn 4) en de Wilhelminastraat / Wilsonplein, Zijlvest/Vestestraat (Lijnen 2, 3, 50, 51, 73, 90, 140, 175, 176, 177 en 675b).

Door het plangebied loopt van noord naar zuid de spoorlijn Haarlem - Leiden. In de directe omgeving zijn geen stations aanwezig.

Water

Voordat er de woonwijken Leidsebuurt en Houtvaartkwartier gerealiseerd werd maakten deze woonwijken deel uit van de Veenpolder liggend in het Binnenduinrandgebied. Van oorsprong werd de Binnenduinrand doorsneden door een relatief dicht netwerk van ontwateringssloten van west naar oost. Dit duinrellenpatroon is een belangrijk structurerend element in de binnenduinrand en daarmee voor het stedelijk gebied van Haarlem. De Marcelisvaart en de Brouwersvaart zijn de belangrijkste duinrellen op Haarlems grondgebied. Beide vaarten komen uit op de Houtvaart, die parallel aan de Binnenduinrand loopt en samen met de Delft een belangrijke functie vervult in de opvang en afvoer van het duinwater. Marcelisvaart, Brouwersvaart, Houtvaart en Delft maken waterhuishoudkundig gezien onderdeel uit van Rijnlands boezemsysteem. Echter dit water onderscheidt zich vanwege de specifieke invloed van het kwelwater uit de duinen en de daarmee verbonden waterkwaliteit en natuurwaarden van de rest van het boezemsysteem.

De Leidsevaart is in de 17de eeuw als trekvaart gegraven (1656 - 1657), maar vormt tevens een belangrijke verbinding voor het doorvoeren van Rijnlands boezemwater.

Groen

De Leidsebuurt is een groenarme wijk. Straatbomen zijn voorzien in de trottoirs. Daarnaast kent de buurt verscheidene openbare groenvoorzieningen op pleintjes aan het Leidseplein, Nadorstpleintje, de speelvoorziening achter de Brinkmanngarage (Krelageplein), De Ruijterplein, Van Galenstraat en langs de Westelijke Randweg en de spoorlijn.

Het Brouwersplein is een groenarm plein met een aantal grote bomen.

Op een rustig binnenterrein, tussen Oranjeboomstraat en Leidsestraat, waar vroeger de Nassauschool stond, ligt de Nassautuin. Hier liggen 18 doe-tuinen. Doe-tuintjes zijn kleine moestuintjes van 5 x 5 meter. De tuintjes worden beheerd door de stichting Doe-Tuinen³. In dit bestemmingsplan is voor dit gebied de bestemming Maatschappelijk gewijzigd naar Recreatie.

Zichtlijnen

Zichtlijnen dragen bij aan de beleving van (met name) de historische binnenstad van Haarlem. Het belangrijkste doel van zichtlijnen is oriëntatievergroting.

Een belangrijke zichtlijn dwars door het tuinbouwgebied wordt gevormd vanuit het wandellaantje in het park Elswout op de St. Bavokerk op de Grote Markt. Een tweede zichtlijn op de St. Bavokerk is de oost-west georiënteerde zichtlijn langs de Brouwersvaart.

Spelen

De Leidsebuurt heeft formele speelplekken aan onder andere het Leidseplein, het Brouwersplein, hoek Klarenbeekstraat / Oranjeboomstraat, de Zuid-Brouwersstraat, de Assendelverstraat, de Sterrebosstraat, de Ruijterplein en het noordelijke deel van het Nadorstpleintje. Er is informele speelruimte verspreid over de wijk.

Afbeelding 2: Openbare speelplekken in de Leidsebuurt, hoofdafdeling Wijkzaken 2009

2.3.1 Wonen     

Per 1 januari 2008 bedraagt de totale woningvoorraad in het plangebied 2.492 woningen. Het merendeel hiervan 69,6 % bestaat uit koopwoningen (zie tabel 3). 19,3 % van de woningen betreft particuliere huurwoningen en 11,1 % sociale huurwoningen.

Tabel 3: woningvoorraad naar eigendom in het plangebied en in de gemeente Haarlem

Bevolkingsamenstelling

Het bestemmingsplangebied Leidsebuurt telde op 1 januari 2008 5.245 inwoners, met andere woorden: gemiddeld zijn er circa 112 inwoners per hectare.

Van invloed op het inwonertal is niet alleen het aantal beschikbare woningen, maar ook de gemiddelde woningbezetting. De gemiddelde woningbezetting in de gemeente Haarlem komt neer op 2,13 personen per woning. In het plangebied Leidsebuurt bedraagt de gemiddelde woningbezetting 2,10 personen per woning.

Tabel 4: leeftijdsopbouw in het plangebied en gemeente Haarlem

Tabel 4 laat zien dat de leeftijdsopbouw in het plangebied redelijk vergelijkbaar is met die van de rest van Haarlem. Wel is te zien dat in de Leidsebuurt relatief minder ouderen wonen dan in de rest van Haarlem.

2.3.2 Bedrijven en voorzieningen     

Naast woningen komen er in de buurt ook bedrijven en voorzieningen voor. In deze paragraaf worden eerst de bedrijven beschreven, gevolgd door een beschrijving van de aanwezige voorzieningen.

Bedrijven

Binnen het plangebied zijn circa 33 bedrijven gevestigd (zie tabel 5). Voor het bestemmingsplan is het alleen relevant een regeling te treffen voor bedrijven die zich duidelijk onderscheiden van de woonfunctie. Wat betreft ontwikkelingsmogelijkheden per bedrijfslocatie wordt aangesloten bij de in paragraaf 4.2 beschreven milieuzonering. De bestaande bedrijven die onder een hogere categorie vallen dan in het bestemmingsplan wordt toegelaten, worden specifiek als bedrijf bestemd en in de planregels benoemd. Op die manier kan - bijvoorbeeld na vertrek van het zittende bedrijf - alleen een identieke bedrijfssoort òf een lagere categorie bedrijf zich op die plaats vestigen.

Tabel 5: Bedrijven in het bestemmingsplangebied

Dienstverlening en kantoren en commerciële voorzieningen

Binnen het plangebied zijn 17 bedrijven gevestigd die een dienstverlening- of kantoorfunctie hebben (zie tabel 6).

Voor de in het plangebied aanwezige (kleine) kantoren en (zakelijke) dienstverlenende bedrijven is het alleen relevant een regeling te treffen welke zich duidelijk onderscheiden van de woonfunctie. Op enkele adressen binnen het plangebied zijn dergelijke bedrijven gevestigd die wat betreft omvang het karakter hebben van (parttime) beroep-aan-huis. Die kleine bedrijfsvormen zijn inherent aan wonen en behoeven geen specifieke regeling. In het bestemmingsplan zijn deze kleine bedrijfsvormen onder de bestemming "Wonen" toegestaan. Tot kantoorbedrijven en dienstverlenende bedrijven worden bijvoorbeeld adviesbureaus, reclamebureaus, boekhoudbureaus, financiële holdings, verzekeringskantoren, makelaardijen, advocatenkantoren, wassalons, kapperszaken en groepspraktijken gerekend.

Tabel 6: Dienstverlening en kantoren in het bestemmingsplangebied

Detailhandelvoorzieningen

De detailhandelsvoorzieningen zijn redelijk verspreid over de buurt (zie tabel 7). Daarnaast is de begane grond van diverse (hoek)panden in gebruik of geschikt als winkelvestiging.

Tabel 7: Detailhandelsvoorzieningen in het bestemmingsplangebied

Horeca

In het bestemmingsplan Leidsebuurt zijn 6 horecavoorzieningen aanwezig (zie tabel 8). Een aantal ontwikkelingen zorgen ervoor dat de horeca (hotel - restaurant - café) een nadere specificatie behoeft. Ten eerste bevat de bestemming horeca een ruimere definitie. Horeca met langere openingstijden kan leiden tot overlast. Om dit te ondervangen wordt in dit bestemmingsplan een onderscheid gemaakt in verschillende soorten horeca (zie artikel 1 van de planregels.

Tabel 8: Horecavoorzieningen in het bestemmingsplangebied

Maatschappelijke voorzieningen

In het plangebied Leidsebuurt is een aantal specifieke maatschappelijke voorzieningen aanwezig (zie tabel 9). Het betreft het uitoefenen van activiteiten gericht op de sociale, maatschappelijke, educatieve en openbare dienstverlening, waaronder:·gezondheidszorg, zorg en welzijn, jeugd/kinderopvang, onderwijs, religie, uitvaart/begraafplaats; bibliotheken, openbare dienstverlening, verenigingsleven. De aanwezige maatschappelijke voorzieningen zijn grotendeels buurtoverstijgend, maar hebben voldoende draagvlak binnen de buurt.

Tabel 9: Maatschappelijke voorzieningen in het bestemmingsplangebied

Indien een bestaande maatschappelijke voorziening zijn functie verliest, is het wenselijk dat in hetzelfde pand een andere maatschappelijke voorziening gevestigd kan worden (bijvoorbeeld een culturele voorziening in een leegstaande school). In de planregels wordt gelimiteerd welke maatschappelijke functies mogelijk zijn.

Voor Brouwersstraat 15 is een aanduiding "Maatschappelijke voorziening" op de verbeelding opgenomen.

5.2.1 Bouwen van een kantoor en showroom te Leidsevaart naast nr. 10     

Voor het Nadorstpleintje is sprake van een bouwinitiatief dat in het bestemmingsplan Leidsebuurt is opgenomen.

Het project bestaat uit het realiseren van een gebouw in 3 lagen met kelder, omvattende een showroom op een parkeerkelder, met daarboven in de 1^e en 2^e verdiepingen kantoorruimten. In het vigerende bestemmingsplan Krelageterrein zijn de gronden waar dit project doorgang moet vinden aangewezen voor kantoor en showroom. Met de opname van deze ontwikkeling in het nieuwe bestemmingsplan Leidsebuurt zal het gebruik voor deze gronden ten opzichte van de vigerende regeling dus niet veranderen. Het huidige bestemmingsplan laat immers een showroom met kantoren en bijbehorende bedrijven toe.

Afbeelding 6: Artist impression nieuwbouw Nadortspleintje (zuidoost ooghoogte)

Qua bouwmogelijkheden is er in het bestemmingsplan Leidsebuurt zelfs sprake van een kleiner bouwvolume dan er op grond van de vigerende regeling is toegestaan. Volgens het bestaande bestemmingsplan Krelageterrein mag er namelijk worden gebouwd binnen een bouwvlak van circa 46 meter bij 20 meter tot een maximale goothoogte van 7 m, met daarop een kap. Aangezien er specifiek in het vigerende bestemmingsplan Krelageterrein niets is geregeld ten aanzien van de maximale bouwhoogte geldt op basis hiervan een maximale bouwhoogte van 15 meter, gelet op het bepaalde in de bouwverordening Haarlem (artikel 2.5.24). In het nieuwe bestemmingsplan Leidsebuurt is een maximale bouwhoogte van 11 meter opgenomen, met alleen ter plaatse van de geplande liftopbouw een toegestane maximale hoogte van maximaal 14 m.

Afbeelding 7: Artist impression nieuwbouw Nadortspleintje (zuidwest vogelvlucht)

Voor kantoren geldt, volgens de Haarlemse bouwverordening, een parkeernorm van 1,0 plaats per 100 m² BVO. Voor een showroom geldt een norm van 0,6 plaatsen per 100 m² BVO. De totale parkeerbehoefte komt uit op 23 parkeerplaatsen. De Haarlemse bouwverordening stelt dat de parkeerbehoefte moet worden opgevangen op eigen terrein.

In de garage onder het gebouw zijn in totaal 31 plaatsen opgenomen. Buiten zijn 12 plaatsen getekend. Hiermee wordt ruim voldaan aan de parkeernorm.

Voor fietsen is er in de kelder een stallingsruimte opgenomen.

5.2.2 Complex 108, Sloop- nieuwbouwplan te Oost Indiëstraat     

Woningcorporatie Ymere is eigenaar van het Complex 108 in de Leidsebuurt. Complex 108 bestaat uit 47 kleine eengezinswoningen, in de Oost Indiëstraat, Westerstraat, Van Loostraat en Gasthuislaan.

Afbeelding 8: Complex 108 (Ymere informeert, februari 2009).

De woningen zijn in 1929 gebouwd. Het is kleinschalige bebouwing met lage eengezinswoningen, zoals dat kenmerkend is voor de Leidsebuurt. Hoewel de woningen een vriendelijke uitstraling hebben, zijn ze van een matige technische kwaliteit en voldoen ze niet meer aan de eisen van deze tijd. Belangrijker nog is dat in 2004 in de fundering 'palenpest' is geconstateerd.

Palenpest is een verschijnsel waarbij de houten funderingspalen worden aangetast door een bacterie die het hout 'wegvreet'. Langzaam maar zeker verdwijnt de draagkracht van de funderingspalen en gaan de huizen verzakken. De palenpest is in dit complex zover gevorderd, dat een actieve aanpak noodzakelijk is.

In oktober 2007 zijn verschillende toekomstvarianten aan de bewoners van het complex voorgelegd en is een meningspeiling georganiseerd ten behoeve van de keuze voor renovatie of sloop/nieuwbouw. De overgrote meerderheid van de huurders kiest voor sloop/nieuwbouw.

In november 2008 heeft het bestuur van Ymere een Investeringsbesluit genomen voor complex 108. Verder zijn de huurprijzen voor de terugkerende bewoners zodanig vastgesteld dat zij - al dan niet met gebruikmaking van huurtoeslag - naar een nieuwbouwwoning kunnen terugkeren. Uitgangspunt bij de vastgestelde huurprijzen is dat de huidige bewoners - na de sloop/nieuwbouw - in het complex kunnen blijven wonen. Bereikbaarheid voor de buurtbewoners betekent dat het voor bewoners met een laag inkomen mogelijk moet zijn om in aanmerking te komen voor huurtoeslag. De huurprijzen zijn daarom zo vastgesteld dat de bewoners voor huurtoeslag in aanmerking kunnen komen. De subsidiabele huren van de nieuwe woningen liggen namelijk onder de aftoppingsgrens voor de huurtoeslag. Tevens is er sprake van huurgewenning voor de huidige bewoners. Gedurende vier jaar zal Ymere een huurgewenning aan de terugkerende huurders verstrekken. Deze vergoeding bedraagt 80% van de huursprong in het eerste jaar en vervolgens 60%, 40% en 20% in resp. het 2e, 3e en 4e jaar. De huursprong is het verschil tussen de netto (=kale) huur van de huidige woning en de netto huur van een nieuwbouwwoning (beschreven in het Sociaal Project Plan Complex 108, maart 2009). Het verlaagde huurprijsregime geldt alléén voor terugkerende bewoners. Bij mutatie oftewel verhuur aan nieuwe bewoners wordt de huur opgetrokken naar de aanbiedhuur conform het reguliere huurbeleid van Ymere.Voor de benedenwoningen, de bovenmaisonnettes en de eengezinswoningen gelden verschillende huurprijzen. Bovendien wordt bij de nieuwbouwwoningen een onderscheid gemaakt tussen huurprijzen voor terugkerende bewoners en huurprijzen voor nieuwe bewoners (= op de vrije markt).

Tabel 13: huur per woningtype

* Opgemerkt moet nog worden dat alle bovengenoemde bedragen zijn gebaseerd op basis van prijspeil 1 juli 2007 en dus jaarlijks opnieuw worden berekend.

Afbeelding 9: Artist impression nieuwbouw Complex 108 (Ymere informeert, februari 2009).

In 2008 is sloop/nieuwbouw variant uitgewerkt tot een woningprogramma. De huidige 47 woningen in de Oost Indiëstraat en aangrenzende straten worden gesloopt. Hiervoor worden op dezelfde locaties 42 bredere woningen teruggebouwd. In totaal worden er 38 eengezinswoningen, 2 benedenwoningen en 2 bovenwoningen (maisonnettes) gebouwd.

In aansluiting wat er in de welstandscriteria van de gemeente Haarlem genoemd wordt betreffende de Leidsebuurt, heeft de architect het schetsontwerp afgestemd op de omliggende bebouwing. Dat resulteert in bouwblokken bestaande uit drie bouwlagen (goothoogte < 6,0 m) afgedekt met een zogenaamde mansardekap. Ook is er bij de keuze van het materiaal zorgvuldig gekeken naar de welstandscriteria. Er is daarom gekozen voor rode baksteen in twee kleuren en rode dakpannen als dakbedekking.

Een aantal omwonenden heeft bij Ymere aangegeven dat de nieuwbouw negatieve invloed zou kunnen hebben op de bezonning van enkele woningen. Hiertoe heeft Ymere het "afsnuiten" van de kappen van de hoekwoningen aan beide zijden van de bouwblokken kunnen opnemen in de plannen. De gemeente heeft deze aanpassing verwerkt op de verbeelding. Tevens heeft Ymere het architectenbureau opdracht gegeven om een bezonningsstudie uit te voeren voor alle blokken. Middels een bezonningsstudie is aan te tonen wat de schaduwvorming in iedere maand van een jaar tot gevolg heeft.

Uit de bezonningsstudie blijkt dat er voor enkele aanliggende woningen in beperkte mate sprake is van schaduwvorming. De betreffende bewoners zijn hiervan door Ymere op de hoogte gesteld. De bezonningsstudie is bij Ymere in te zien.

Totale oplevering van complex 108 staat gepland voor april 2011.

5.2.3 Wijzigingsbevoegdheid Houtvaartpad 14 a     

Voor de locatie Houtvaartpad 14 a is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de mogelijke ontwikkeling van een aantal woningen op dit perceel. Bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid worden het huidige bedrijfsgebouw en aangebouwde bedrijfsloods gesloopt.

Historisch context

De locatie grenst aan de Houtvaart, een historische noord-zuidlopende veenafwatering langs de westflank van Haarlem. In de jaren twintig is begonnen met de bouw van de woonbuurt, en pas na de oorlog in de jaren zestig is het verder afgebouwd. Het openluchtzwembad van architect P.F.de Bordes dateert uit 1927. In het restgebied tussen de noord- en zuidelijke plandelen is een ongestructureerd plattegrond ontstaan met verschillende functies: Abel Tasmankade nr. 61 (vrijstaande woning uit de jaren zeventig), Houtvaartpad 12, 14, 14a (bedrijfsbebouwing en twee bedrijfswoningen van een voormalig bollenbedrijf) en Willem Bontekoestraat 1 t/m 30 (een appartementgebouw in vier lagen).

Ruimtelijk structuur

De structuur van het gebied is sterk bepaald door de sterk noord-zuid georiënteerde elementen zoals de woonstraten, de Houtvaart, en de Westelijke Randweg. De omringende woonstraten zijn gebouwd in de vorm van rijwoningen in twee lagen met kap. Het flatgebouw in vier lagen vormt hierin een uitzondering. Vrijstaande woningen in de groene rand zijn één laag met kap.

Bouwplan en Stedenbouwkundige Randvoorwaarden

Het huidige bedrijfsgebouw en aangebouwde bedrijfsloods worden gesloopt. Er vindt een herverkaveling van het terrein plaats. Op de huidige locatie van het bedrijfsgebouw komen enkele nieuwe woningen waarbij de ontsluitingsweg de huidige tuin van nr.14 in beslag neemt. De huidige tuin van nr.61 wordt uitgebreid.

Oeverzone onbebouwd

De beide oevers van de Houtvaart hebben zachte groen geklede taluds. Behoud hiervan is van belang voor het stadsbeeld langs de westelijke bebouwingsrand. De eerste 7 meter diepte van de aan de vaart grenzende tuinen van de nieuwe woningen dient onbebouwd te blijven.

Bestaande tuin met volwassen bomen

De nieuwe bouwlocatie wordt ontsloten via de huidige ingang van het bedrijfsterrein en de tuin van nr.14. De achtertuin van nr.12 is door zijn zuidelijke oriëntatie en hoogwaardig bomenbestand een kwaliteitsruimte binnen het gebied en dient in stand te worden gehouden.

Herverkaveling bedrijfsterrein

Als gevolg van het bouwinitiatief vindt er een herverkaveling plaats van de huidige percelen Houtvaartpad 14 en 14a. De huidige tuin van nr.61 wordt uitgebreid naast het huis nr.14.

Kenmerken van de nieuwbouw en indeling bouwperceel

Voor de transparantie moet men denken aan een open verkaveling. Het bouwplan is een invulling tussen de bedrijfswoningen in twee lagen en de flats in vier lagen. De architectuur en de ligging van de woningen moet afwisselend zijn, geen seriebouw in het gelid, en van een maximale hoogte van twee lagen met kap.

In oost-west richting is het bouwperceel ca. 27 meter diep. Rekening houdend met een 7 meter vrije ruimte aan de oever en een straat van minimaal 5 meter breed, blijft er een bouwdiepte over van 15 meter. Hierin kunnen de woningen ten opzichte van elkaar geschoven worden en kan de nodige aan- en bijgebouwen worden geplaatst.

In noord-zuid richting is het bouwperceel gemiddeld 34 meter breed. Voor een transparante verkaveling zijn drie modellen denkbaar: vier twee-onder-een-kap woningen; drie vrijstaande woningen; een combinatie van de twee types. De bebouwingsvlak is ruim ingetekend om optimale vrijheid te geven aan het plaatsen van diverse woning types. De maximale bebouwingspercentage van 60% laat een bebouwingsoppervlakte van 389 m² toe. Dit is voldoende voor de bouw van ruime eengezinswoningen met de nodige garages en tuinbebouwing.

De parkeernorm voor nieuwe woningen in een buitenwijk is 1,5 tot maximaal 1,7 parkeerplaatsen per woning. Aan deze parkeernorm moet binnen het te ontwikkelen gebied worden voldaan.

Akoestische onderzoek

In opdracht van Adviesbureau Kraak is een onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 6) naar de geluidsbelasting vanwege het wegverkeer ter plaatse van vier nieuw te bouwen woningen (Houtvaartpad 14 en 14a) langs de provinciale weg N208 te Haarlem.

In het huidige onderzoek wordt de geluidsbelasting ter plaatse van van het plan bepaald. Berekend zijn drie geluidscontouren en de geluidsbelasting met waarneempunten ter plaatse van de bouwgrens.

De berekeningen zijn uitgevoerd volgens de vigerende rekenmethode II van het Reken- en Meetvoorschrift Geluidhinder 2006 met het softwarepakket GeoNoise versie 5.43. De geluidsbelastingen worden getoetst aan de Wet geluidhinder.

Bij het onderzoek is gebruik gemaakt van een door Adviesbureau Kraak aangeleverde digitale plantekening en verkeerscijfers van de N208.

Het plan ligt binnen de zone van de N208. De nieuwe bebouwing is op circa 70 m afstand van de N208 gelegen. Deze weg heeft een verhoogde ligging van circa 1 meter ten opzichte van het lokale maaiveld.

Het bodemgebied tussen de N208 en de geplande nieuwbouw bestaat voor 70% uit begroeiing (zacht bodemgebied). Daarnaast is het water “de Houtvaart” gelegen tussen N208 en het bouwplan.

Conclusie en aanbevelingen

Ten gevolge van wegverkeer over de N208 zal de toekomstige bebouwing aan het Houtvaartpad 14-14a te Haarlem een verhoogde geluidsbelasting ondervinden.

De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt ter plaatse van het bouwplan overschreden.

Aan de westgevel op de begane grond is de geluidsbelasting maximaal 53 dB na aftrek 2 dB conform artikel 3.6 RMG 2006. Op de eerste en tweede verdieping wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden met 7 dB. De geluidsbelasting bedraagt hier maximaal 55 dB na aftrek 2 dB conform artikel 3.6 RMG 2006.

Er is reeds rekening gehouden met een geluidsreducerend wegdek. Om de geluidsbelasting verder te reduceren kunnen schermen worden geplaatst.

De consequentie van een hogere waarde is dat bij de uitwendige scheidingsconstructie (gevel en dak) van de woningen geluidswerende voorzieningen aangebracht dienen te worden, teneinde te kunnen voldoen aan de grenswaarden voor het binnenniveau die in de Wet geluidhinder en het Bouwbesluit worden gesteld.

Quickscan Flora- en Fauna

Er is door BRO een verkennend onderzoek (zie bijlage 7) uitgevoerd naar de gebiedsbescherming van en het vóórkomen van beschermde planten en dieren in het plangebied "Houtvaartpad 14a" te Haarlem.

Het onderzoek is uitgevoerd in de vorm van een zogenaamde quickscan, waarbij door middel van een verkennend veldbezoek en een bronnenonderzoek is onderzocht of er beschermde natuurwaarden aanwezig zijn op of nabij het plangebied.

Methode veldonderzoek

Op dinsdag 9 juni 2009 is de projectlocatie bezocht. Het doel van dit verkennende terreinbezoek was een beeld te krijgen van de gebiedskenmerken zoals grondgebruik en leefmilieus van planten en dieren. Ook zijn mogelijke sporen van dieren, de aanwezige vegetatie en de ecologische samenhang met de omgeving onderzocht.

Omdat het plangebied deels bestaat uit een mogelijk te slopen pand, is extra aandacht besteed aan de aanwezigheid van en mogelijkheden voor soorten met vaste verblijfplaatsen, zoals vleermuizen en vogels. Het verkennende terreinbezoek had tevens tot doel na te gaan of aanvullend veldonderzoek noodzakelijk is in de daarvoor geldende inventarisatieperioden.

Methode bronnenonderzoek

Uit de informatie van het Ministerie van LNV is afgeleid of het plangebied in de buurt van Natura 2000 gebieden ligt. In de provinciale uitwerking van de Ecologische Hoofdstructuur is bekeken of het plangebied binnen de EHS valt. Op basis van de ligging van het plangebied en de aanwezige bomen is bekeken of de Boswet van toepassing is.

Natuurloket is geraadpleegd (www.natuurloket.nl). Natuurloket geeft per km2 weer welke soortgroepen daar voorkomen en of daarbij wettelijk beschermde soorten en / of soorten van de Rode lijst voorkomen. De globale verspreidingsgegevens van Natuurloket vormen alleen een indicatie, omdat de gegevens verstrekt worden op km2-schaal. Omdat het plangebied in de bebouwde kom liggen, zijn er bij Natuurloket nauwelijks geschikte inventarisatiegegevens voorhanden. Het veldbezoek en de andere geraadpleegde gegevens vormden daarom de basis van het onderzoek.

Uit de Bodemkaart van Nederland is informatie gewonnen over de bodemsamenstelling van het gebied. Op basis van die informatie is mede afgeleid voor welke beschermde plantensoorten het gebied geschikt is.

De Atlas van de Nederlandse zoogdieren is geraadpleegd voor informatie over de verspreiding van alle inheemse zoogdieren (Broekhuizen et al. 1992). Voor informatie over de verspreiding en leefmilieus van reptielen, amfibieën en vissen is de website van RAVON geraadpleegd. De websites van SOVON en de Vogelbescherming zijn geraadpleegd voor soortinformatie en verspreiding van vogels, evenals de Atlas van de Nederlandse Broedvogels van SOVON (2002).

Conclusie

Het ruimtelijk plan kan wat natuurwetgeving en –beleid betreft doorgang vinden. Hieraan zijn vanuit de Flora- en Faunawet wel de onderstaande voorwaarden verbonden:

• Werkwijze vleermuizen

Circa één jaar vóór aanvang van de sloop moet onderzocht worden of er vleermuizen in het bedrijfspand aanwezig zijn. Indien dit het geval is, moet het slopen zodanig gebeuren dat vleermuizen daar geen hinder van hebben en moeten vervangende verblijfplaatsen worden aangeboden. Vervolgens kan de ontheffing worden aangevraagd en kan, na ontvangst van de ontheffing, het plan worden gerealiseerd.

• Werkwijze broedende vogels

Om broedende vogels niet te verstoren moet vóór sloop-, kap- of snoeiwerkzaamheden gecontroleerd worden of er nesten aanwezig zijn. Indien dit het geval is, moet gewacht worden tot het broeden voorbij is en de jongen zijn uitgevlogen.

Daarom kan het beste gewerkt worden buiten de periode maart - augustus (dan broeden de meeste vogelsoorten) of moet voor die tijd het plangebied ongeschikt gemaakt worden voor broedende vogels. Ook broedgevallen buiten die periode mogen niet worden verstoord.

• Werkwijze amfibieën

Bij het anders inrichten van de oever moet zorgvuldig worden gewerkt. Het beste kunnen de werkzaamheden in de winter worden uitgevoerd, wanneer amfibieën niet actief zijn. Als dit niet mogelijk is moet de oever vóór aanvang van werkzaamheden vanaf de landzijde richting de waterzijde worden gemaaid, zodanig dat aanwezige amfibieën de gelegenheid hebben om naar het de Brouwersvaart te bewegen.

5.2.4 Tankstation aan de Leidsevaart 10     

Martin Schilder Tankstations B.V. heeft het voornemen om twee volledig automatische autowasboxen te plaatsen, en een unit te plaatsen die aardgas opslaat, in de hoek van het perceel aan de Leidsevaart 10, tot voor kort ingericht als LPG-opslag (zie afbeeldingen 10, 11 en 12).

Afbeelding 10: huidige situatie kijkend richting het noorden

Afbeelding 11: huidige situatie kijkend richting het noord-oosten

Afbeelding 12: huidige situatie kijkend richting het westen

De (pomp-)installatie ten behoeve van aardgasopslag is reeds aanwezig op het terrein. Deze is ondergebracht in een zeecontainer. De wens is om de unit een definitieve plek te geven.

Het bouwinitiatief komt qua bestemming overeen met de vigerende regeling uit bestemmingsplan Krelageterrein. De opslagunit ten behoeve van aardgas en wasboxen worden als gebouwen beoordeeld. Het bouwen van gebouwen buiten de aangegeven bebouwingsvlakken is niet toegestaan. Het bestemmingsplan maakt door het toevoegen van een bouwvlak op de verbeelding bovenstaand initiatief mogelijk.

1.1 Aanbouw en uitbouw:     

een aangebouwd gebouw behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

1.2 Aanduiding:     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.3 Aanduidingsgrens:     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.4 Aan-huis-verbonden beroep:     

het uitoefenen van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, educatief, kunstzinnig of technisch vlak of daarmee gelijk te stellen activiteiten niet zijnde detailhandel, dat een uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.5 Achterdakvlak     

het dakvlak dat gelegen is aan de zijde van de privé-binnenterreinen (achtererven).

1.6 Achtergevelrooilijn:     

bebouwingsgrens aan de van de weg afgekeerde zijde van het bebouwingsvlak.

1.7 Archeologisch deskundige:     

professioneel archeoloog die op basis van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie bevoegd is om archeologische onderzoek uit te voeren en programma's van eisen op te stellen en te toetsen.

1.8 Archeologisch onderzoek:     

diverse vormen van onderzoek naar de archeologische waarde binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie.

1.9 Archeologisch rapport:     

in rapportvorm vervat verslag van een volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen verricht archeologisch onderzoek, op basis waarvan een conclusie kan worden getrokken over de aanwezigheid en de waarde van archeologische resten.

1.10 Archeologische waarde:     

vindplaats of vondst met een oudheidkundige waarde. Het betreft hier met name archeologische relicten in hun oorspronkelijke ruimtelijke context.

1.11 Archeologisch waardevol gebied:     

gronden waar archeologische waarden aanwezig of te verwachten zijn.

1.12 Balustrade:     

laag hekwerk dat een min of meer verheven standplaats (balkon, terras, enz.) omsluit.

1.13 Bebouwing:     

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.14 Bebouwingspercentage:     

een op de digitale verbeelding aangegeven percentage dat de grootte van het deel van een bebouwingsvlak of bestemmingsvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

1.15 Bedrijfswoning:     

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor één huishouden, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

1.16 Bedrijvenlijst:     

de als bijlage opgenomen bij de planregels behorende lijst, waarin vormen van gebruik, anders dan wonen, zijn aangegeven, ingedeeld in categorieën van toenemende hinder.

1.17 Bestaand bouwwerk:     

een bouwwerk, dat op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan is of wordt gebouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet.

1.18 Bestaand gebruik:     

het op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan aanwezige gebruik.

1.19 Begane grond:     

een bouwlaag waarvan het vloerpeil ter hoogte van het aansluitende maaiveld ligt.

1.20 Bergbezinkbassin:     

vuilreducerende randvoorziening in de riolering met zowel een bergings- als een bezinkfunctie in de vorm van een bak.

1.21 Bestemmingsgrens:     

de grens van een bestemmingsvlak.

1.22 Bestemmingsplan:     

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.23 Bestemmingsvlak:     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.24 Bijgebouw:     

een gebouw dat, zowel in bouwkundige als in functionele zin ondergeschikt is aan en ten dienste staat van een hoofdgebouw.

1.25 Bouwen:     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

1.26 Bouwgrens:     

de grens van een bouwvlak.

1.27 Bouwperceel:     

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.28 Bouwperceelgrens:     

de grens van een bouwperceel.

1.29 Bouwvlak:     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijn toegelaten.

1.30 Bouwwerk:     

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

1.31 Bruto vloeroppervlak (bvo):     

de totale vloeroppervlakte van alle tot het gebouw behorende binnenruimten, met inbegrip van de bouwconstructie, bergingen,trappenhuizen, interne verkeersruimten, magazijnen, dienstruimten et cetera, met uitzondering van balkons, galerijen, parkeer- en stallingsvoorzieningen.

1.32 Creativiteitscentrum:     

een instelling waar cursussen gegeven en/of activiteiten georganiseerd worden als dans, koken, beeldende kunst, audiovisuele, dramatische en/of literaire vorming.

1.33 Dakhelling:     

de hoek die een dakvlak maakt met het horizontale vlak.

1.34 Dakkapel:     

een zich in een dakvlak bevindende uitbouw.

1.35 Daknok:     

de horizontale snijlijn van twee dakvlakken, ofwel bovenste rand van een hoogste punt van een schuin dak.

1.36 Dakvlak:     

elke hellende en snijdende vlakken van een dak.

1.37 Dakvoet:     

het laagste punt van een schuin dak.

1.38 Detailhandel:     

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van horeca.

1.39 Dienstverlening:     

het verlenen van diensten in de vorm van publieksgerichte en niet-publieksgerichte dienstverlening.

1.40 Dwarskap:     

kap waarbij de richting van de daknok haaks staat op de lengterichting van de straat.

1.41 Gebouw:     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.42 Geschakelde woning:     

woning, waarvan het hoofdgebouw door middel van een bijgebouw verbonden is aan een ander hoofdgebouw en waarbij één zijgevel van het hoofdgebouw in de zijdelingse perceelsgrens wordt gebouwd.

1.43 Grondwaterpeil:     

bovenste niveau van het water dat zich in de bodem bevindt.

1.44 Halfvrijstaande woning:     

een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van maximaal twee aaneengebouwde woningen.

1.45 Hoofdgebouw:     

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1.46 Horeca 1:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk overdag eenvoudige etenswaren verstrekken en als nevenactiviteit licht- en niet-alcoholische dranken verstrekken, zoals lunchrooms, ijssalons, koffie/theehuizen, broodjeszaken en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.47 Horeca 2:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk maaltijden verstrekken en als nevenactiviteit alcoholische en niet-alcoholische dranken verstrekken waarbij de nadruk ligt op het verstrekken van maaltijden, zoals restaurants en eethuisjes, snackbars en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.48 Horeca 3:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk dranken en eten verstrekken waarbij de nadruk ligt op het verstrekken van dranken, zoals (eet)cafés en bars en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.49 Kantoor:     

een gebouw voor het verlenen van diensten en het uitvoeren van handelingen, waarbij de nadruk ligt op de administratieve afwikkeling van die handelingen.

1.50 Kap:     

een uitwendige scheidingsconstructie onder een hoek met het horizontale vlak.

1.51 Kunstwerk:     

civieltechnische, verkeerskundige bouwwerken ten behoeve van weg- en waterbouw.

1.52 Langskap:     

kap waarbij de richting van de daknok evenwijdig staat aan de lengterichting van de straat.

1.53 Maatschappelijke voorzieningen:     

het uitoefenen van activiteiten gericht op de sociale, maatschappelijke, educatieve en openbare dienstverlening, waaronder:·gezondheidszorg, zorg en welzijn, jeugd/kinderopvang, onderwijs, religie, uitvaart/begraafplaats; bibliotheken, openbare dienstverlening, verenigingsleven.

1.54 Onderkomens:     

voor verblijf geschikte -al dan niet aan de bestemming onttrokken- voer- en vaartuigen, arken,caravans en stacaravans voor zover deze niet als bouwwerken zijn aan te merken, alsook tenten.

1.55 Peil:     

1. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;
3. indien in of op het water wordt gebouwd: het plaatselijk gemiddelde waterpeil.

1.56 Plan:     

het bestemmingsplan Leidsebuurt met identificatienummer NL.IMRO.0392.BP2120006-va01 van de gemeente Haarlem.

1.57 Prostitutie:     

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

1.58 Prostitutiebedrijf:     

een bedrijf waarbij prostitutie het hoofdbestanddeel van de activiteit vormt.

1.59 Restaurant:     

een horecabedrijf, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken.

1.60 Seksinrichting:     

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een (raam) prostitutiebedrijf, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een besloten huis, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.61 Stacaravan:     

een onderkomen, al dan niet voorzien van wielen en/ of andere voor deelneming aan het wegverkeer bruikbare onderdelen, doch niet geschikt voor deelneming aan het wegverkeer op een voor dat wegverkeer normale wijze.

1.62 Verbeelding:     

de analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen ruimtelijke informatie.

1.63 Volkstuin:     

perceel grond dat zich niet in de onmiddellijke nabijheid van de woning van de gebruiker bevindt, waarop gebruiker gewassen teelt voor eigen gebruik.

1.64 Voordakvlak:     

het dakvlak dat gelegen is aan de zijde van de openbare ruimte (openbare weg en/of openbaar groen).

1.65 Voorgevelrooilijn:     

de bouwgrens aan de wegzijde van het bouwvlak.

1.66 Voorzieningen van openbaar nut:     

voorzieningen ten behoeve van openbare verlichting, telecommunicatie, gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen ondergrondse kabels en leidingen, transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten.

1.67 Vrijstaande woning:     

een woning die op geen enkele wijze met een andere woning verbonden is.

1.68 Wet:     

de Wet ruimtelijke ordening.

1.69 Woning:     

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van een huishouden.

1.70 Woonschip:     

een vaartuig, uitsluitend of in hoofdzaak als woning gebruikt of tot woning bestemd.

1.71 Zijdakvlak:     

de zijkant van het dakvlak dat gelegen is tussen het voor- en achterdakvlak.

2.1 Bij de toepassing van de regels wordt als volgt gemeten:     

afstand tot de bouwperceelsgrens

tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is.

bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte onderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen onderdelen. Siergevels zoals trapgevels, halsgevels, klokgevels en lijstgevels worden niet meegerekend bij het bepalen van de bouwhoogte.

de dakhelling

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, dan wel de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

verticale diepte van een ondergronds bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenzijde van de laagstgelegen vloer.

inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.2 Overschrijden bouwgrenzen     

Het is toegestaan de in dit plan aangegeven bouwgrenzen te overschrijden ten behoeve van:

1. stoepen, stoeptreden, funderingen, plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden van ventilatiekanalen, schoorstenen en dergelijke ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 0,5 m;
2. gevel- en kroonlijsten, overstekende daken en dergelijke onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 10 % van de breedte van de aangrenzende straat en met een maximum van 1 m. Deze werken mogen niet lager gelegen zijn dan 4,2 m boven de rijweg met inbegrip van een strook van 0,6 m breedte ter weerzijde van de rijweg, dan wel 2,2 m boven een fiets- en/of voetpad;
3. hijsinrichtingen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1 m en deze werken niet lager zijn gelegen dan 5 m boven peil.

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten en bijbehorende voorzieningen die in de bij deze regels behorende bedrijvenlijst vallen onder categorie A en B, voor zover ze passen binnen de bestemming;
2. het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten en bijbehorende voorzieningen die in de bij deze regels behorende bedrijvenlijst vallen onder categorie A, B en C, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf van categorie c' op de verbeelding, voor zover ze passen binnen de bestemming;
3. kantoren die ondergeschikt zijn aan en ten dienste staan aan de doeleinden als genoemd in lid 1 onder a en b, met dien verstande dat maximaal 50% van het bruto vloeroppervlak per bedrijf met een maximum van 3.000 m² per bedrijf voor kantooractiviteiten mag worden gebruikt;
4. een zelfstandig kantoor, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'kantoor' op de verbeelding;
5. een verkooppunt voor motorbrandstoffen zonder lpg, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg' op de verbeelding;
6. bedrijfswoningen, uitsluitend op de verdieping, uitgezonderd ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning niet toegestaan' op de verbeelding;
7. voorzieningen van algemeen nut, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'nutsvoorziening' op de verbeelding;
8. bestaande fietsenstallingen en bergingen;
9. de bij de bestemming behorende verkeers- , parkeer- en groenvoorzieningen, kunstwerken, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

3.2 Bouwregels     

Op de gronden met de bestemming 'Bedrijf' mogen gebouwen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

Gebouwen

1. (hoofd)gebouwen mogen uitsluitend in het bouwvlak worden gebouwd;
2. het bebouwingspercentage per bouwvlak mag niet meer bedragen dan op de verbeelding staat aangegeven. Indien geen bebouwingspercentage is aangegeven mag het bouwvlak volledig worden bebouwd;
3. de goothoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangegeven;
4. de de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan op de verbeelding aangegeven goothoogte plus 3 m, tenzij er op de verbeelding een specifieke bouwhoogte staat aangegeven. In dat geval bedraagt de maximale bouwhoogte de op de verbeelding aangegeven bouwhoogte;
5. de diepte van een (ondergronds) gebouw mag niet meer dan 4 m bedragen;
6. bestaande fietsenstallingen en bergingen mogen in afwijking van het bepaalde onder a tevens buiten het bouwvlak worden gebouwd, met dien verstande dat deze met maximaal 10% van de bestaande oppervlakte mogen worden uitgebreid.

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

7. de bouwhoogte van erfafscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen;
8. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer dan 5 m bedragen.

3.3 Specifieke gebruiksregels     

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. geluidszoneringsplichtige inrichtingen;
2. bedrijven of activiteiten die vallen onder of genoemd staan in het Besluit externe veiligheid inrichtingen milieubeheer;
3. het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten, anders dan bedoeld in lid 1 onder a en b;
4. detailhandel, anders dan toegestaan op basis van de bij deze regels behorende bedrijvenlijst;
5. een verkooppunt voor motorbrandstoffen, anders dan bedoeld in lid 1 onder e;
6. wonen, anders dan wonen in een bedrijfswoning als bedoeld in lid 1 onder f;
7. prostitutie en seksinrichtingen;
8. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, waaronder kampeermiddelen, van aan hun gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond en bodemspecie, puin- en vuilstortingen. Deze bepaling is niet van toepassing op opslag van materialen welke noodzakelijk is voor de realisering van de bestemming, welke voortvloeien uit het normale dagelijkse onderhoud.

3.4 Afwijken van de gebruiksregels     

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in lid 1 ten behoeve van een bedrijf dat:

1. niet in de bedrijvenlijst staat vermeld, dan wel in een hogere categorie is vermeld, maar die naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen is met de toegelaten milieucategorieën.

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. detailhandel, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'maximum oppervlakte bvo 250 m²' detailhandel tot een maximale bvo van 250 m² met inbegrip van de buitenruimte mag plaatsvinden;
2. een bedrijfswoning, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' op de verbeelding;
3. de bij de bestemming behorende verkeers- , parkeer- en groenvoorzieningen, kunstwerken, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

4.2 Bouwregels     

Op de gronden met de bestemming 'Detailhandel' mogen gebouwen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

Gebouwen

1. (hoofd)gebouwen mogen uitsluitend in het bouwvlak worden gebouwd;
2. het bebouwingspercentage per bouwvlak mag niet meer bedragen dan op de verbeelding staat aangegeven. Indien geen bebouwingspercentage is aangegeven mag het bouwvlak volledig worden bebouwd;
3. de goothoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangegeven;
4. de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan op de verbeelding aangegeven goothoogte plus 3 m, tenzij er op de verbeelding een specifieke bouwhoogte staat aangegeven. In dat geval bedraagt de maximale bouwhoogte de op de verbeelding aangegeven bouwhoogte;
5. de diepte van een (ondergronds) gebouw mag niet meer dan 4 m bedragen;

Dakkapellen

6. dakhellingen mogen worden onderbroken voor het oprichten van dakkapellen voor wat betreft het voordakvlak of op een naar de weg of openbaar groen gekeerd zijdakvlak, onder de volgende voorwaarden:
   1. de dakkapel mag niet breder zijn dan de helft van de breedte van het betreffende dakvlak en bij meerdere dakkapellen mag de som van de breedte van de dakkapellen die in elkaars verlengde liggen niet meer bedragen dan de helft van de breedte van het betreffende dakvlak;
   2. de bovenzijde van de dakkapel moet ten minste 0,5 m onder de noklijn zijn gelegen;
   3. de onderzijde van de dakkapel moet boven de dakvoet geplaatst worden met een minimale afstand van 0,5 m;
   4. de zijkanten moeten worden gebouwd minimaal 0,5 m van de zijkanten het dakvlak;
   5. voor het oprichten van meerdere dakkapellen geldt tevens dat er sprake moet zijn van een regelmatige rangschikking en een minimale afstand van 0,5 m tussen de afzonderlijke kapellen, waarbij de som van breedtes van dakkapellen die naast elkaar gesitueerd zijn niet groter mag zijn dan de helft van de breedte van het betreffende dakvlak.

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

7. de bouwhoogte van erfafscheidingen voor de voorgevelrooilijn mag niet meer dan 1 m bedragen;
8. de bouwhoogte van erfafscheidingen achter de voorgevelrooilijn mag niet meer dan 2 m bedragen;
9. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer dan 3 m bedragen.

4.3 Specifieke gebruiksregels     

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. prostitutie en seksinrichtingen;
2. horeca;
3. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, waaronder kampeermiddelen, van aan hun gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond en bodemspecie, puin- en vuilstortingen. Deze bepaling is niet van toepassing op opslag van materialen welke noodzakelijk is voor de realisering van de bestemming, welke voortvloeien uit het normale dagelijkse onderhoud.

5.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Gemengd 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

begane grond:

1. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, met dien verstande dat maximaal 30 % van de vloeroppervlakte van de woning en bijgebouwen mag worden gebruikt ten behoeve van het aan-huis-verbonden beroep;
2. kantoor;
3. dienstverlening;
4. het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten en bijbehorende voorzieningen die in de bij deze regels behorende bedrijvenlijst vallen onder categorie A en B, voor zover ze passen binnen de bestemming;
5. bestaande fietsenstallingen en bergingen;
6. de bij de bestemming behorende verkeers- , parkeer- en groenvoorzieningen, kunstwerken, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

overige verdiepingen

7. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, met dien verstande dat maximaal 30 % van de vloeroppervlakte van de woning mag worden gebruikt ten behoeve van het aan-huis-verbonden beroep;
8. bijbehorende voorzieningen.

5.2 Bouwregels     

Op de gronden met de bestemming 'Gemengd 1' mogen gebouwen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

Gebouwen

1. (hoofd)gebouwen mogen uitsluitend in het bouwvlak worden gebouwd;
2. het bebouwingspercentage per bouwvlak mag niet meer bedragen dan op de verbeelding staat aangegeven. Indien geen bebouwingspercentage is aangegeven mag het bouwvlak volledig worden bebouwd;
3. de voorgevels van gebouwen mogen uitsluitend in de voorgevelrooilijn worden opgericht;
4. de goothoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangegeven;
5. gebouwen mogen tot de goothoogte plat worden afgedekt;
6. boven de goothoogte is een kap toegestaan met een maximale hoogte van 3 m, verticaal gemeten vanaf de goothoogte;
7. een kap dient rondom voorzien te zijn van dakvlakken met een helling die niet meer bedraagt dan 70 graden;
8. in afwijking van artikel 5.2 onder g, dienen gebouwen die op de verbeelding zijn voorzien van de aanduiding "kap", uitsluitend te worden gerealiseerd met een langskap, onder een hoek van maximaal 45 graden, met twee schuine dakvlakken overeenkomstig de bestaande dakhelling, of bij het ontbreken daarvan, overeenkomstig de dakhelling van de belendende percelen;
9. de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan op de verbeelding aangegeven goothoogte plus 3 m, tenzij er op de verbeelding een specifieke bouwhoogte staat aangegeven. In dat geval bedraagt de maximale bouwhoogte de op de verbeelding aangegeven bouwhoogte;
10. de diepte van een (ondergronds) gebouw mag niet meer dan 4 m bedragen;
11. bestaande fietsenstallingen en bergingen mogen in afwijking van het bepaalde onder a tevens buiten het bouwvlak worden gebouwd, met dien verstande dat deze met maximaal 10% van de bestaande oppervlakte mogen worden uitgebreid.

Dakkapellen

12. dakhellingen mogen worden onderbroken voor het oprichten van dakkapellen voor wat betreft het voordakvlak of op een naar de weg of openbaar groen gekeerd zijdakvlak, onder de volgende voorwaarden:
    1. de dakkapel mag niet breder zijn dan de helft van de breedte van het betreffende dakvlak en bij meerdere dakkapellen mag de som van de breedte van de dakkapellen die in elkaars verlengde liggen niet meer bedragen dan de helft van de breedte van het betreffende dakvlak;
    2. de bovenzijde van de dakkapel moet ten minste 0,5 m onder de noklijn zijn gelegen;
    3. de onderzijde van de dakkapel moet boven de dakvoet geplaatst worden met een minimale afstand van 0,5 m;
    4. de zijkanten moeten worden gebouwd minimaal 0,5 m van de zijkanten het dakvlak;
    5. voor het oprichten van meerdere dakkapellen geldt tevens dat er sprake moet zijn van een regelmatige rangschikking en een minimale afstand van 0,5 m tussen de afzonderlijke kapellen, waarbij de som van breedtes van dakkapellen die naast elkaar gesitueerd zijn niet groter mag zijn dan de helft van de breedte van het betreffende dakvlak.
    6. bestaande dakkapellen in het voordakvlak van een gebouw, geplaatst in de dakvoet, mogen worden gehandhaafd;
    7. een dakkapel in het zijdakvlak van een dwarskap dient te voldoen aan de voorwaarden genoemd in artikel 5.2, onder l, met dien verstande dat de afstand van de zijkant van de dakkapel naar de voorgevel minimaal 3 m bedraagt;
    8. een dakkapel in het zijdakvlak van een hoekpand dient te voldoen aan de voorwaarden genoemd in artikel 5.2, onder l, met dien verstande dat de afstand van de zijkant van de dakkapel naar de voorgevel minimaal 3 m bedraagt;

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

13. de bouwhoogte van erfafscheidingen voor de voorgevelrooilijn mag niet meer dan 1 m bedragen;
14. de bouwhoogte van erfafscheidingen achter de voorgevelrooilijn mag niet meer dan 2 m bedragen;
15. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer dan 3 m bedragen.

5.3 Afwijken van de bouwregels     

1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om voor gebouwen ontheffing te verlenen van het bepaalde in lid 2 onder d voor een verhoging van de goothoogte onder de volgende voorwaarden:
   1. de ontheffing kan worden verleend voor een gootverhogingen ten behoeve van dakopbouwen tot maximaal 3 m boven de goothoogte zoals aangegeven op de verbeelding;
   2. dakopbouwen dienen aan de voor- en achterzijde voorzien te zijn van een dakhelling van maximaal 70 graden. Aan de voorzijde zijn dakkapellen toegestaan tot maximaal 50% van de gevelbreedte. Aan de achterzijde zijn hier dakterrassen binnen de contour toegestaan;
   3. in afwijking van het bepaalde onder b mag de dakopbouw recht worden opgetrokken tot maximaal 3 meter boven de goothoogte indien de dakopbouw aan de voorzijde wordt voorzien van een dakhelling van maximaal 70 graden en aan de achterzijde binnen de ruimtelijke contour blijft van 70 graden. Aan de achterzijde zijn hier dakterrassen binnen de contour toegestaan.

2. Burgemeester en wethouders toetsen bij de toepassing van de in lid 3.1 opgenomen ontheffingsbevoegdheid of geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van:
   1. het stedenbouwkundig profiel van de openbare ruimte;
   2. de verkeerssituatie ter plaatse;
   3. de bezonningssituatie;
   4. de privacy van omwonenden;
   5. de aansluiting op de dakhelling van de belendende percelen.

5.4 Specifieke gebruiksregels     

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. prostitutie en seksinrichtingen;
2. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, waaronder kampeermiddelen, van aan hun gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond en bodemspecie, puin- en vuilstortingen. Deze bepaling is niet van toepassing op opslag van materialen welke noodzakelijk is voor de realisering van de bestemming, welke voortvloeien uit het normale dagelijkse onderhoud;
3. horeca.

6.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Gemengd 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

begane grond:

1. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, met dien verstande dat maximaal 30 % van de vloeroppervlakte van de woning en bijgebouwen mag worden gebruikt ten behoeve van het aan-huis-verbonden beroep;
2. detailhandel;
3. dienstverlening;
4. een sportzaal, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'sportzaal' op de verbeelding;
5. bestaande fietsenstallingen en bergingen;
6. de bij de bestemming behorende verkeers- , parkeer- en groenvoorzieningen, kunstwerken, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

overige verdiepingen

7. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, met dien verstande dat maximaal 30 % van de vloeroppervlakte van de woning mag worden gebruikt ten behoeve van het aan-huis-verbonden beroep;
8. bijbehorende voorzieningen.

6.2 Bouwregels     

Op de gronden met de bestemming 'Gemengd 2' mogen gebouwen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

Gebouwen

1. (hoofd)gebouwen mogen uitsluitend in het bouwvlak worden gebouwd;
2. het bebouwingspercentage per bouwvlak mag niet meer bedragen dan op de verbeelding staat aangegeven. Indien geen bebouwingspercentage is aangegeven mag het bouwvlak volledig worden bebouwd;
3. de voorgevels van gebouwen mogen uitsluitend in de voorgevelrooilijn worden opgericht;
4. de goothoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangegeven;
5. gebouwen mogen tot de goothoogte plat worden afgedekt;
6. boven de goothoogte is een kap toegestaan met een maximale hoogte van 3 m, verticaal gemeten vanaf de goothoogte;
7. een kap dient rondom voorzien te zijn van dakvlakken met een helling die niet meer bedraagt dan 70 graden;
8. in afwijking van artikel 6.2 onder g, dienen gebouwen die op de verbeelding zijn voorzien van de aanduiding "kap", uitsluitend te worden gerealiseerd met een langskap, onder een hoek van maximaal 45 graden, met twee schuine dakvlakken overeenkomstig de bestaande dakhelling, of bij het ontbreken daarvan, overeenkomstig de dakhelling van de belendende percelen;
9. de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan op de verbeelding aangegeven goothoogte plus 3 m, tenzij er op de verbeelding een specifieke bouwhoogte staat aangegeven. In dat geval bedraagt de maximale bouwhoogte de op de verbeelding aangegeven bouwhoogte;
10. de diepte van een (ondergronds) gebouw mag niet meer dan 4 m bedragen;
11. bestaande fietsenstallingen en bergingen mogen in afwijking van het bepaalde onder a tevens buiten het bouwvlak worden gebouwd, met dien verstande dat deze met maximaal 10% van de bestaande oppervlakte mogen worden uitgebreid.

Dakkapellen

12. dakhellingen mogen worden onderbroken voor het oprichten van dakkapellen voor wat betreft het voordakvlak of op een naar de weg of openbaar groen gekeerd zijdakvlak, onder de volgende voorwaarden:
    1. de dakkapel mag niet breder zijn dan de helft van de breedte van het betreffende dakvlak en bij meerdere dakkapellen mag de som van de breedte van de dakkapellen die in elkaars verlengde liggen niet meer bedragen dan de helft van de breedte van het betreffende dakvlak;
    2. de bovenzijde van de dakkapel moet ten minste 0,5 m onder de noklijn zijn gelegen;
    3. de onderzijde van de dakkapel moet boven de dakvoet geplaatst worden met een minimale afstand van 0,5 m;
    4. de zijkanten moeten worden gebouwd minimaal 0,5 m van de zijkanten het dakvlak;
    5. voor het oprichten van meerdere dakkapellen geldt tevens dat er sprake moet zijn van een regelmatige rangschikking en een minimale afstand van 0,5 m tussen de afzonderlijke kapellen, waarbij de som van breedtes van dakkapellen die naast elkaar gesitueerd zijn niet groter mag zijn dan de helft van de breedte van het betreffende dakvlak.
    6. bestaande dakkapellen in het voordakvlak van een gebouw, geplaatst in de dakvoet, mogen worden gehandhaafd;
    7. een dakkapel in het zijdakvlak van een dwarskap dient te voldoen aan de voorwaarden genoemd in artikel 6.2, onder l, met dien verstande dat de afstand van de zijkant van de dakkapel naar de voorgevel minimaal 3 m bedraagt;
    8. een dakkapel in het zijdakvlak van een hoekpand dient te voldoen aan de voorwaarden genoemd in artikel 6.2, onder l, met dien verstande dat de afstand van de zijkant van de dakkapel naar de voorgevel minimaal 3 m bedraagt;

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

13. de bouwhoogte van erfafscheidingen voor de voorgevelrooilijn mag niet meer dan 1 m bedragen;
14. de bouwhoogte van erfafscheidingen achter de voorgevelrooilijn mag niet meer dan 2 m bedragen;
15. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer dan 3 m bedragen.

6.3 Afwijken van de bouwregels     

1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om voor gebouwen ontheffing te verlenen van het bepaalde in lid 2 onder d voor een verhoging van de goothoogte onder de volgende voorwaarden:
   1. de ontheffing kan worden verleend voor een gootverhogingen ten behoeve van dakopbouwen tot maximaal 3 m boven de goothoogte zoals aangegeven op de verbeelding;
   2. dakopbouwen dienen aan de voor- en achterzijde voorzien te zijn van een dakhelling van maximaal 70 graden. Aan de voorzijde zijn dakkapellen toegestaan tot maximaal 50% van de gevelbreedte. Aan de achterzijde zijn hier dakterrassen binnen de contour toegestaan;
   3. in afwijking van het bepaalde onder b mag de dakopbouw recht worden opgetrokken tot maximaal 3 meter boven de goothoogte indien de dakopbouw aan de voorzijde wordt voorzien van een dakhelling van maximaal 70 graden en aan de achterzijde binnen de ruimtelijke contour blijft van 70 graden. Aan de achterzijde zijn hier dakterrassen binnen de contour toegestaan.

2. Burgemeester en wethouders toetsen bij de toepassing van de in lid 3.1 opgenomen ontheffingsbevoegdheid of geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van:
   1. het stedenbouwkundig profiel van de openbare ruimte;
   2. de verkeerssituatie ter plaatse;
   3. de bezonningssituatie;
   4. de privacy van omwonenden;
   5. de aansluiting op de dakhelling van de belendende percelen.

6.4 Specifieke gebruiksregels     

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. prostitutie en seksinrichtingen;
2. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, waaronder kampeermiddelen, van aan hun gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond en bodemspecie, puin- en vuilstortingen. Deze bepaling is niet van toepassing op opslag van materialen welke noodzakelijk is voor de realisering van de bestemming, welke voortvloeien uit het normale dagelijkse onderhoud.
3. detailhandel anders dan bedoeld in lid 1 onder b;
4. horeca.

7.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Gemengd 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

begane grond:

1. detailhandel;
2. horeca, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'horeca' op de verbeelding en maximaal tot de op de verbeelding aangeduide categorie ;
3. kantoor;
4. het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten en bijbehorende voorzieningen die in de bij deze regels behorende bedrijvenlijst vallen onder categorie A en B, voor zover ze passen binnen de bestemming;
5. maatschappelijke voorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijke voorzieningen' op de verbeelding;
6. bestaande fietsenstallingen en bergingen;
7. de bij de bestemming behorende verkeers- , parkeer- en groenvoorzieningen, kunstwerken, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

overige verdiepingen

8. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, met dien verstande dat maximaal 30 % van de vloeroppervlakte van de woning mag worden gebruikt ten behoeve van het aan-huis-verbonden beroep;
9. bijbehorende voorzieningen.

7.2 Bouwregels     

Op de gronden met de bestemming 'Gemengd 3' mogen gebouwen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

Gebouwen

1. (hoofd)gebouwen mogen uitsluitend in het bouwvlak worden gebouwd;
2. het bebouwingspercentage per bouwvlak mag niet meer bedragen dan op de verbeelding staat aangegeven. Indien geen bebouwingspercentage is aangegeven mag het bouwvlak volledig worden bebouwd;
3. de voorgevels van gebouwen mogen uitsluitend in de voorgevelrooilijn worden opgericht;
4. de goothoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangegeven;
5. gebouwen mogen tot de goothoogte plat worden afgedekt;
6. boven de goothoogte is een kap toegestaan met een maximale hoogte van 3 m, verticaal gemeten vanaf de goothoogte;
7. een kap dient rondom voorzien te zijn van dakvlakken met een helling die niet meer bedraagt dan 70 graden;
8. in afwijking van artikel 7.2 onder g, dienen gebouwen die op de verbeelding zijn voorzien van de aanduiding "kap", uitsluitend te worden gerealiseerd met een langskap, onder een hoek van maximaal 45 graden, met twee schuine dakvlakken overeenkomstig de bestaande dakhelling, of bij het ontbreken daarvan, overeenkomstig de dakhelling van de belendende percelen;
9. de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan op de verbeelding aangegeven goothoogte plus 3 m, tenzij er op de verbeelding een specifieke bouwhoogte staat aangegeven. In dat geval bedraagt de maximale bouwhoogte de op de verbeelding aangegeven bouwhoogte;
10. de diepte van een (ondergronds) gebouw mag niet meer dan 4 m bedragen;
11. bestaande fietsenstallingen en bergingen mogen in afwijking van het bepaalde onder a tevens buiten het bouwvlak worden gebouwd, met dien verstande dat deze met maximaal 10% van de bestaande oppervlakte mogen worden uitgebreid.

Dakkapellen

12. dakhellingen mogen worden onderbroken voor het oprichten van dakkapellen voor wat betreft het voordakvlak of op een naar de weg of openbaar groen gekeerd zijdakvlak, onder de volgende voorwaarden:
    1. de dakkapel mag niet breder zijn dan de helft van de breedte van het betreffende dakvlak en bij meerdere dakkapellen mag de som van de breedte van de dakkapellen die in elkaars verlengde liggen niet meer bedragen dan de helft van de breedte van het betreffende dakvlak;
    2. de bovenzijde van de dakkapel moet ten minste 0,5 m onder de noklijn zijn gelegen;
    3. de onderzijde van de dakkapel moet boven de dakvoet geplaatst worden met een minimale afstand van 0,5 m;
    4. de zijkanten moeten worden gebouwd minimaal 0,5 m van de zijkanten het dakvlak;
    5. voor het oprichten van meerdere dakkapellen geldt tevens dat er sprake moet zijn van een regelmatige rangschikking en een minimale afstand van 0,5 m tussen de afzonderlijke kapellen, waarbij de som van breedtes van dakkapellen die naast elkaar gesitueerd zijn niet groter mag zijn dan de helft van de breedte van het betreffende dakvlak.
    6. bestaande dakkapellen in het voordakvlak van een gebouw, geplaatst in de dakvoet, mogen worden gehandhaafd;
    7. een dakkapel in het zijdakvlak van een dwarskap dient te voldoen aan de voorwaarden genoemd in artikel 7.2, onder l, met dien verstande dat de afstand van de zijkant van de dakkapel naar de voorgevel minimaal 3 m bedraagt;
    8. een dakkapel in het zijdakvlak van een hoekpand dient te voldoen aan de voorwaarden genoemd in artikel 7.2, onder l, met dien verstande dat de afstand van de zijkant van de dakkapel naar de voorgevel minimaal 3 m bedraagt;

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

13. de bouwhoogte van erfafscheidingen voor de voorgevelrooilijn mag niet meer dan 1 m bedragen;
14. de bouwhoogte van erfafscheidingen achter de voorgevelrooilijn mag niet meer dan 2 m bedragen;
15. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer dan 3 m bedragen.

7.3 Afwijken van de bouwregels     

1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om voor gebouwen ontheffing te verlenen van het bepaalde in lid 2 onder d voor een verhoging van de goothoogte onder de volgende voorwaarden:
   1. de ontheffing kan worden verleend voor een gootverhogingen ten behoeve van dakopbouwen tot maximaal 3 m boven de goothoogte zoals aangegeven op de verbeelding;
   2. dakopbouwen dienen aan de voor- en achterzijde voorzien te zijn van een dakhelling van maximaal 70 graden. Aan de voorzijde zijn dakkapellen toegestaan tot maximaal 50% van de gevelbreedte. Aan de achterzijde zijn hier dakterrassen binnen de contour toegestaan;
   3. in afwijking van het bepaalde onder b mag de dakopbouw recht worden opgetrokken tot maximaal 3 meter boven de goothoogte indien de dakopbouw aan de voorzijde wordt voorzien van een dakhelling van maximaal 70 graden en aan de achterzijde binnen de ruimtelijke contour blijft van 70 graden. Aan de achterzijde zijn hier dakterrassen binnen de contour toegestaan.

2. Burgemeester en wethouders toetsen bij de toepassing van de in lid 3.1 opgenomen ontheffingsbevoegdheid of geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van:
   1. het stedenbouwkundig profiel van de openbare ruimte;
   2. de verkeerssituatie ter plaatse;
   3. de bezonningssituatie;
   4. de privacy van omwonenden;
   5. de aansluiting op de dakhelling van de belendende percelen.

7.4 Specifieke gebruiksregels     

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. prostitutie en seksinrichtingen;
2. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, waaronder kampeermiddelen, van aan hun gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond en bodemspecie, puin- en vuilstortingen. Deze bepaling is niet van toepassing op opslag van materialen welke noodzakelijk is voor de realisering van de bestemming, welke voortvloeien uit het normale dagelijkse onderhoud.
3. detailhandel, anders dan bedoeld in lid 1 onder a;
4. horeca, anders dan bedoeld in lid 1 onder b;
5. kantoor, anders dan bedoeld in lid 1 onder c;
6. het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten, anders dan bedoeld in lid 1 onder d;
7. maatschappelijke voorzieningen, anders dan bedoeld in lid 1 onder e
8. wonen anders dan bedoeld in lid 1 onder h;
9. het gebruik als opslag-, laad-, en/of losplaats ten behoeve van handelsdoeleinden.

8.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groenvoorzieningen, zoals plantsoenen, bermen en beplantingen;
2. garageboxen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'garage' op de verbeelding;
3. horeca, uitsluitend in de bestaande kiosk ter plaatse van de aanduiding 'horeca' op de verbeelding en maximaal tot de op de verbeelding aangeduide categorie;
4. bestaande fietsenstallingen en bergingen;
5. voet- en fietspaden; in- en uitritten;
6. speelvoorzieningen;
7. waterlopen en waterpartijen;
8. kunstwerken;
9. voorzieningen van algemeen nut;
10. geluidwerende voorzieningen;
11. bijbehorende voorzieningen, zoals straatmeubilair, (ondergrondse) inzamelplaatsen voor afval en recyclecontainers.

8.2 Bouwregels     

Op de gronden met de bestemming 'Groen' mogen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen worden opgericht onder de volgende voorwaarden

Gebouwen

1. er mogen uitsluitend garageboxen, gebouwen ten behoeve van voorzieningen van algemeen nut worden gebouwd en een kiosk worden gebouwd;
2. de garageboxen mogen uitsluitend aaneengesloten worden bebouwd ter plaatse van de aanduiding 'garage' op de verbeelding;
3. de bouwhoogte van de garageboxen mag niet meer dan 2,25 m bedragen;
4. de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van voorzieningen van algemeen nut mag niet meer dan 3 m bedragen;
5. de maximale maatvoering voor de kiosk bedraagt de bestaande maatvoering;
6. de maximale oppervlakte van gebouwen ten behoeve van voorzieningen van algemeen nut bedraagt 15 m²;
7. bestaande fietsenstallingen en bergingen mogen met maximaal 10% van de bestaande oppervlakte worden uitgebreid.

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

8. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer dan 3 m bedragen.

8.3 Afwijken van de bouwregels     

1. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 2 onder a en g ten behoeve van het bouwen van fietsenstallingen onder de volgende voorwaarden:
   1. de goothoogte mag niet meer dan 2,5 m bedragen;
   2. de bouwhoogte mag niet meer dan 4 m bedragen;
   3. het bebouwingspercentage per bestemmingsvlak mag niet meer dan 25 % bedragen tot een maximum van 100 m².

2. Burgemeester en wethouders toetsen bij de toepassing van deze ontheffingsbevoegdheid of geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van:
   1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. e verkeerssituatie ter plaatse;
   3. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
   4. de brandveiligheid en rampenbestrijding;
   5. bestaande monumentale waarden.

8.4 Specifieke gebruiksregels     

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, waaronder kampeermiddelen, van aan hun gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond en bodemspecie, puin- en vuilstortingen. Deze bepaling is niet van toepassing op opslag van materialen welke noodzakelijk is voor de realisering van de bestemming, welke voortvloeien uit het normale dagelijkse onderhoud.

9.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor

1. maatschappelijke voorzieningen;
2. aan de hoofdfunctie ondergeschikte en daarmee verbonden detailhandel en horeca-activiteiten ten dienste van deze voorzieningen tot maximaal 30% van het bruto-vloeroppervlak (bvo);
3. bestaande fietsenstallingen en bergingen;
4. de bij de bestemming behorende verkeers- , parkeer- en groenvoorzieningen, kunstwerken, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

9.2 Bouwregels     

Op de gronden met de bestemming 'Maatschappelijk' mogen gebouwen,en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

Gebouwen

1. (hoofd)gebouwen mogen uitsluitend in het bouwvlak worden gebouwd;
2. het bebouwingspercentage per bouwvlak mag niet meer bedragen dan op de verbeelding staat aangegeven. Indien geen bebouwingspercentage is aangegeven mag het bouwvlak volledig worden bebouwd;
3. de goothoogte van een gebouw mag niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangegeven;
4. de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan op de verbeelding aangegeven goothoogte plus 3,5 m, tenzij er op de verbeelding een specifieke bouwhoogte staat aangegeven. In dat geval bedraagt de maximale bouwhoogte de op de verbeelding aangegeven bouwhoogte;
5. de diepte van een (ondergronds) gebouw mag niet meer dan 4 m bedragen;
6. bestaande fietsenstallingen en bergingen mogen in afwijking van het bepaalde onder a tevens buiten het bouwvlak worden gebouwd, met dien verstande dat deze met maximaal 10% van de bestaande oppervlakte mogen worden uitgebreid.

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

7. de bouwhoogte van erfafscheidingen mag niet meer dan 2,5 m bedragen;
8. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van speelvoorzieningen mag niet meer dan 6 m bedragen;
9. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer dan 3 m bedragen.

9.3 Specifieke gebruiksregels     

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. prostitutie en seksinrichtingen;
2. wonen;
3. horeca;
4. detailhandel;
5. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, waaronder kampeermiddelen, van aan hun gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond en bodemspecie, puin- en vuilstortingen. Deze bepaling is niet van toepassing op opslag van materialen welke noodzakelijk is voor de realisering van de bestemming, welke voortvloeien uit het normale dagelijkse onderhoud;
6. het gebruik als opslag-, laad-, en/of losplaats ten behoeve van handelsdoeleinden.

10.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Recreatie' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. volkstuinen;
2. de bij de bestemming behorende verkeers- , parkeer- en groenvoorzieningen, kunstwerken, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

10.2 Bouwregels     

Op de gronden met de bestemming 'Recreatie' mogen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

Gebouwen

1. per volkstuin mag maximaal 1 gebouw worden gebouwd;
2. de maximale oppervlakte per gebouw mag niet meer dan 8 m² bedragen;
3. de goothoogte van een gebouw mag niet meer dan 2 m bedragen;
4. de bouwhoogte van een gebouw mag niet meer dan 2, 5 m bedragen;

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

5. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 1 m bedragen;
6. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer dan 2 m bedragen.

10.3 Specifieke gebruiksregels     

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. het plaatsen of geplaatst houden van onderkomens;
2. wonen;
3. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, waaronder kampeermiddelen, van aan hun gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond en bodemspecie, puin- en vuilstortingen. Deze bepaling is niet van toepassing op opslag van materialen welke noodzakelijk is voor de realisering van de bestemming, welke voortvloeien uit het normale dagelijkse onderhoud.

11.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Sport' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. een zwembad;
2. speelvoorzieningen;
3. de bij de bestemming behorende verkeers- , parkeer- en groenvoorzieningen, kunstwerken, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

11.2 Bouwregels     

Gebouwen

Op de gronden met de bestemming 'Sport' mogen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

1. (hoofd)gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd,
2. het bebouwingspercentage per bouwvlak mag niet meer bedragen dan op de verbeelding staat aangegeven. Indien geen bebouwingspercentage is aangegeven mag het bouwvlak volledig worden bebouwd;
3. de goothoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangegeven;
4. de diepte van een (ondergronds) gebouw mag niet meer dan 4 m bedragen.

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

5. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 2,5 m bedragen;
6. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer dan 3 m bedragen.

11.3 Specifieke gebruiksregels     

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, waaronder kampeermiddelen, van aan hun gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond en bodemspecie, puin- en vuilstortingen. Deze bepaling is niet van toepassing op opslag van materialen welke noodzakelijk is voor de realisering van de bestemming, welke voortvloeien uit het normale dagelijkse onderhoud.

12.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Tuin 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. tuinen en verhardingen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing;
2. bestaande fietsenstallingen en bergingen.

12.2 Bouwregels     

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Op de gronden met de bestemming 'Tuin 1' mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

1. de hoogte van erfafscheidingen voor de voorgevelrooilijn mag niet meer dan 1 m bedragen;
2. de hoogte van erfafscheidingen achter de voorgevelrooilijn mag niet meer dan 2 m bedragen;
3. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet dan 3 m bedragen.

12.3 Specifieke gebruiksregels     

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. prostitutie en seksinrichtingen;
2. detailhandel;
3. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, waaronder kampeermiddelen, van aan hun gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond en bodemspecie, puin- en vuilstortingen. Deze bepaling is niet van toepassing op opslag van materialen welke noodzakelijk is voor de realisering van de bestemming, welke voortvloeien uit het normale dagelijkse onderhoud.
4. het gebruik als opslag-, laad-, en/of losplaats ten behoeve van handelsdoeleinden.

13.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Tuin 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. tuinen, erven en verhardingen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing;
2. bestaande fietsenstallingen en bergingen.

13.2 Bouwregels     

Op de gronden met de bestemming 'Tuin 2' mogen aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

Aan- en uitbouwen en bijgebouwen

1. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen per hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan 50% van het bestemmingsvlak met een maximum oppervlakte van 40 m²;
2. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen mag niet meer bedragen dan de begane grondlaag vermeerderd met 0,25 m boven de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw met een maximum bouwhoogte van 3 m, gemeten vanaf het aansluitend terrein;
3. de bouwhoogte van bijgebouwen mag niet meer dan 3 m bedragen;
4. de diepte van een (ondergronds) gebouw mag niet meer dan 4 m bedragen;
5. bestaande fietsenstallingen en bergingen die in afwijking van het bepaalde onder a zijn gebouwd, mogen met maximaal 10% van de bestaande oppervlakte worden uitgebreid.

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

6. de hoogte van erfafscheidingen voor de voorgevelrooilijn mag niet meer dan 1 m bedragen;
7. de hoogte van erfafscheidingen achter de voorgevelrooilijn mag niet meer dan 2 m bedragen;
8. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer dan 3 m bedragen.

13.3 Afwijken van de bouwregels     

1. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen:

1. voor een dakterras bij het ontbreken van buitenruimte op aan- en uitbouwen onder de volgende voorwaarden:

1. indien de afstand tussen de achtergevelrooilijn van de hoofdbebouwing en de achtergevelrooilijn van de daar tegenover liggende hoofdbebouwing minder is dan 15 m, dan geldt voor het dakterras een maximale diepte van 2,5 m, gemeten vanaf de achtergevelrooilijn van de hoofdbebouwing
2. om het dakterras kan een balustrade worden toegestaan van maximaal 1,2 m hoog, gemeten vanaf het dakterras.

2. Burgemeester en wethouders toetsen bij de toepassing van deze ontheffingsbevoegdheid of geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van:
   1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. de verkeerssituatie ter plaatse;
   3. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
   4. de brandveiligheid en rampenbestrijding;
   5. bestaande monumentale waarden.

13.4 Specifieke gebruiksregels     

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. bijgebouwen als zelfstandige woning;
2. prostitutie en seksinrichtingen;
3. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, waaronder kampeermiddelen, van aan hun gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond en bodemspecie, puin- en vuilstortingen. Deze bepaling is niet van toepassing op opslag van materialen welke noodzakelijk is voor de realisering van de bestemming, welke voortvloeien uit het normale dagelijkse onderhoud.

14.1 Bestemmingsomschrijving     

De op de verbeelding voor Tuin 3 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. tuinen, erven en verhardingen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing;
2. bestaande fietsenstallingen en bergingen.

14.2 Bouwregels     

Op de gronden met de bestemming 'Tuin 3' mogen aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

Aan- en uitbouwen en bijgebouwen

1. het bestemmingsvlak mag volledig worden bebouwd;
2. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen mag niet meer bedragen dan de begane grondlaag vermeerderd met 0,25 m boven de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw met een maximum bouwhoogte van 3 m, gemeten vanaf het aansluitend terrein;
3. de bouwhoogte van bijgebouwen mag ten hoogste 3 m bedragen;
4. de diepte van een (ondergronds) gebouw mag niet meer dan 4 m bedragen;

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

5. de hoogte van erfafscheidingen voor de voorgevelrooilijn mag niet meer dan 1 m bedragen;
6. de hoogte van erfafscheidingen achter de voorgevelrooilijn mag niet meer dan 2 m bedragen;
7. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer bedragen dan 3 m.

14.3 Afwijken van de bouwregels     

1. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen:
   1. voor een dakterras bij het ontbreken van buitenruimte op aan- en uitbouwen onder de volgende voorwaarden:
      • indien de afstand tussen de achtergevelrooilijn van de hoofdbebouwing en de achtergevelrooilijn van de daar tegenover liggende hoofdbebouwing minder is dan 15 m, dan geldt voor het dakterras een maximale diepte van 2,5 m, gemeten vanaf de achtergevelrooilijn van de hoofdbebouwing
      • om het dakterras kan een balustrade worden toegestaan van maximaal 1,2 m hoog, gemeten vanaf het dakterras.

2. Burgemeester en wethouders toetsen bij de toepassing van deze ontheffingsbevoegdheid of geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van:
   1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. de verkeerssituatie ter plaatse;
   3. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
   4. de brandveiligheid en rampenbestrijding;
   5. bestaande monumentale waarden.

14.4 Specifieke gebruiksregels     

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. bijgebouwen als zelfstandige woning;
2. prostitutie en seksinrichtingen;
3. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, waaronder kampeermiddelen, van aan hun gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond en bodemspecie, puin- en vuilstortingen. Deze bepaling is niet van toepassing op opslag van materialen welke noodzakelijk is voor de realisering van de bestemming, welke voortvloeien uit het normale dagelijkse onderhoud.

15.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wegen, straten en paden met hoofdzakelijk een verkeersfunctie;
2. garageboxen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'garage' op de verbeelding;
3. railverkeer, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'railverkeer' op de verbeelding;
4. voet- en rijwielpaden;
5. parkeervoorzieningen;
6. bermen en beplantingen;
7. straatmeubiliair;
8. voorzieningen van algemeen nut;
9. kunstwerken;
10. oeververbindingen (bruggen);
11. geluidwerende voorzieningen;
12. bijbehorende groenvoorzieningen
13. bijbehorende waterlopen en waterpartijen;
14. bijbehorende voorzieningen, zoals straatmeubilair, (ondergrondse) inzamelplaatsen voor afval, recyclecontainers en waterbergingsvoorzieningen.

15.2 Bouwregels     

Op de gronden met de bestemming 'Verkeer' mogen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

Gebouwen

1. er mogen uitsluitend garageboxen en gebouwen ten behoeve van voorzieningen van algemeen nut worden gebouwd;
2. de garageboxen mogen uitsluitend aaneengesloten worden bebouwd ter plaatse van de aanduiding 'garage' op de verbeelding;
3. de bouwhoogte van de garageboxen mag niet meer dan 2,25 m bedragen;
4. de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van voorzieningen van algemeen nut mag niet meer dan 3 m bedragen;
5. de maximale oppervlakte van gebouwen ten behoeve van voorzieningen van algemeen nut bedraagt 15 m².

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

6. de bouwhoogte van lichtmasten mag niet meer dan 8 m bedragen;
7. de bouwhoogte van palen en masten ten behoeve van het railverkeer mag niet meer dan 10 m bedragen;
8. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 5 m bedragen.

15.3 Nadere eisen     

1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij de toepassing van de in lid 15.2 gestelde regels nadere eisen te stellen ten aanzien van:
   1. de situering van gebouwen, en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

2. Burgemeester en wethouders toetsen bij de toepassing van deze nadere eisen of geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van:
   1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. de verkeerssituatie ter plaatse;
   3. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
   4. de brandveiligheid en rampenbestrijding;
   5. bestaande monumentale waarden.

15.4 Afwijken van de bouwregels     

1. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing van het bepaalde in onder lid 15.2 onder a ten behoeve van het bouwen van fietsenstallingen en kiosken onder de volgende voorwaarden:
   1. de bouwhoogte mag niet meer dan 3 m bedragen;
   2. de oppervlakte van de fietsenstalling mag niet meer dan 30 m² bedragen;
   3. de oppervlakte van de kiosk mag niet meer dan 10 m² bedragen.

2. Burgemeester en wethouders toetsen bij de toepassing van deze ontheffingsbevoegdheid of geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van:
   1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. de verkeerssituatie ter plaatse;
   3. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
   4. de brandveiligheid en rampenbestrijding;
   5. bestaande monumentale waarden.

15.5 Specifieke gebruiksregels     

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, waaronder kampeermiddelen, van aan hun gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond en bodemspecie, puin- en vuilstortingen. Deze bepaling is niet van toepassing op opslag van materialen welke noodzakelijk is voor de realisering van de bestemming, welke voortvloeien uit het normale dagelijkse onderhoud;
2. prostitutie en seksinrichtingen.

16.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. waterberging en/of waterhuishoudkundige voorzieningen;
2. waterlopen en waterpartijen;
3. waterstaatkundige voorzieningen;
4. oevers;
5. tunnels;
6. kunstwerken;
7. vaarwegen;
8. aquaducten;
9. bijbehorende groenvoorzieningen;
10. bijbehorende voorzieningen, zoals bruggen, sluizen, stuwen,dammen, steigers, duikers, gemalen.

16.2 Bouwregels     

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Op de gronden met de bestemming 'Water' mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

1. de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer dan 3 m bedragen.

16.3 Specifieke gebruiksregels     

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, waaronder kampeermiddelen, van aan hun gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond en bodemspecie, puin- en vuilstortingen. Deze bepaling is niet van toepassing op opslag van materialen welke noodzakelijk is voor de realisering van de bestemming, welke voortvloeien uit het normale dagelijkse onderhoud.
2. het gebruik als opslag-, laad-, en/of losplaats ten behoeve van handelsdoeleinden;
3. als ligplaats voor horecaschepen;
4. als ligplaats voor woonschepen;
5. prostitutie en seksinrichtingen.

17.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, met dien verstande dat maximaal 30% van de vloeroppervlakte van de woning mag worden gebruikt ten behoeve van het aan-huis-verbonden beroep;
2. bestaande fietsenstallingen en bergingen;
3. de bij de bestemming behorende verkeers- , parkeer- en groenvoorzieningen, kunstwerken, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

17.2 Bouwregels     

Op de gronden met de bestemming 'Wonen' mogen gebouwen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

Gebouwen

1. hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd;
2. het bouwvlak mag volledig worden bebouwd;
3. de voorgevels van gebouwen mogen uitsluitend in de voorgevelrooilijn worden opgericht; met dien verstande dat uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' op de verbeelding onderdoorgangen zijn toegestaan;
4. de goothoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangegeven;
5. gebouwen mogen tot de goothoogte plat worden afgedekt;
6. boven de goothoogte is een kap toegestaan met een maximale hoogte van 3 m, verticaal gemeten vanaf de goothoogte;
7. een kap dient rondom voorzien te zijn van dakvlakken met een helling die niet meer bedraagt dan 70 graden;
8. in afwijking van artikel 17.2, onder g, dienen gebouwen die op de verbeelding zijn voorzien van de aanduiding “kap”,uitsluitend te worden gerealiseerd met een langskap, onder een hoek van maximaal 45 graden, met twee schuine dakvlakken overeenkomstig de bestaande dakhelling, of bij het ontbreken daarvan, overeenkomstig de dakhelling van het belendende perceel.
9. de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan op de verbeelding aangegeven goothoogte plus 3 m, tenzij er op de verbeelding een specifieke bouwhoogte staat aangegeven. In dat geval bedraagt de maximale bouwhoogte de op de verbeelding aangegeven bouwhoogte;
10. de diepte van een (ondergronds) gebouw mag niet meer dan 4 m bedragen;
11. bestaande fietsenstallingen en bergingen mogen in afwijking van het bepaalde onder a tevens buiten het bouwvlak worden gebouwd, met dien verstande dat deze met maximaal 10% van de bestaande oppervlakte mogen worden uitgebreid.

Dakkapellen

12. dakhellingen van een kap mogen worden onderbroken voor het oprichten van dakkapellen voor wat betreft het voordakvlak of op een naar de weg of openbaar groen gekeerd zijdakvlak, onder de volgende voorwaarden:

1. de dakkapel mag niet breder zijn dan de helft van de breedte van het betreffende dakvlak en bij meerdere dakkapellen mag de som van de breedte van de dakkapellen die in elkaars verlengde liggen niet meer bedragen dan de helft van de breedte van het betreffende dakvlak;
2. de bovenzijde van de dakkapel moet ten minste 0,5 m onder de noklijn zijn gelegen;
3. de onderzijde van de dakkapel moet boven de dakvoet geplaatst worden met een minimale afstand van 0,5 m;
4. de zijkanten moeten worden gebouwd minimaal 0,5 m van de zijkanten het dakvlak;
5. voor het oprichten van meerdere dakkapellen geldt tevens dat er sprake moet zijn van een regelmatige rangschikking en een minimale afstand van 0,5 m tussen de afzonderlijke kapellen, waarbij de som van breedtes van dakkapellen die naast elkaar gesitueerd zijn niet groter mag zijn dan de helft van de breedte van het betreffende dakvlak;
6. bestaande dakkapellen in het voordakvlak van een gebouw, geplaatst in de dakvoet, mogen worden gehandhaafd;
7. een dakkapel in het zijdakvlak van een dwarskap dient te voldoen aan de voorwaarden genoemd in artikel 17.2, onder l, met dien verstande dat de afstand van de zijkant van de dakkapel naar de voorgevel minimaal 3 meter bedraagt;
8. een dakkapel in het zijdakvlak van een hoekpand dient te voldoen aan de voorwaarden genoemd in artikel 17.2, onder l, met dien verstande dat de afstand van de zijkant van de dakkapel naar de voorgevel minimaal 3 meter bedraagt;

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

13. de hoogte van erfafscheidingen voor de voorgevelrooilijn mag niet meer dan 1 m bedragen;
14. de hoogte van erfafscheidingen achter de voorgevelrooilijn mag niet meer dan 2 m bedragen;
15. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer dan 3 m bedragen.

17.3 Afwijken van de bouwregels     

1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om voor gebouwen ontheffing te verlenen van het bepaalde in lid 2 onder d en f voor een verhoging van de goothoogte onder de volgende voorwaarden:
   1. de ontheffing kan worden verleend voor gootverhogingen ten behoeve van dakopbouwen tot maximaal 3 meter boven de goothoogte zoals aangegeven op de verbeelding;
   2. de dakopbouw dient aan de voor- en achterzijde voorzien te zijn van een dakhelling van maximaal 70 graden. Aan de voorzijde zijn dakkapellen, zoals genoemd in lid l, toegestaan tot maximaal 50 % van de gevelbreedte. Aan de achterzijde zijn hier dakterrassen binnen de contour toegestaan;
   3. in afwijking van het bepaalde onder b mag de dakopbouw recht worden opgetrokken tot maximaal 3 meter boven de goothoogte indien de dakopbouw aan de voorzijde wordt voorzien van een dakhelling van maximaal 70 graden en aan de achterzijde binnen de ruimtelijke contour blijft van 70 graden. Aan de achterzijde zijn hier dakterrassen binnen de contour toegestaan.

2. Burgemeester en wethouders toetsen bij de toepassing van de in lid 3.1 opgenomen ontheffingsbevoegdheid of geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van:
   1. het stedenbouwkundig profiel van de openbare ruimte;
   2. de verkeerssituatie ter plaatse;
   3. de bezonningssituatie;
   4. de privacy van omwonenden;
   5. de aansluiting op de dakhelling van de belendende percelen.

17.4 Specifieke gebruiksregels     

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. bijgebouwen als zelfstandige woning;
2. prostitutie en seksinrichtingen;
3. detailhandel;
4. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, waaronder kampeermiddelen, van aan hun gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond en bodemspecie, puin- en vuilstortingen. Deze bepaling is niet van toepassing op opslag van materialen welke noodzakelijk is voor de realisering van de bestemming, welke voortvloeien uit het normale dagelijkse onderhoud.

18.1 Bestemmingsomschrijving     

1. De voor 'Leiding- Leidingstrook' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, tevens bestemd voor de aanleg en instandhouding van kabels en leidingen. Deze dubbelbestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende enkelbestemmingen. Voor zover op de verbeelding nog andere dubbelbestemmingen zijn aangegeven, is de voorrangsbepaling zoals opgenomen in lid 2 van toepassing.
2. Voor zover de dubbelbestemming geheel of gedeeltelijk samenvalt met andere dubbelbestemmingen die op deze gronden rusten, geldt dat de dubbelbestemming "Waarde Archeologie" voorrang krijgt.

18.2 Bouwregels     

Op de gronden met de bestemming 'Leiding- Leidingstrook' mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden opgericht ten behoeve van deze bestemming, onder de volgende voorwaarden:

1. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 m bedragen.

18.3 Afwijken van de bouwregels     

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 2 en toestaan dat in de andere bestemming gebouwen worden gebouwd, mits:

1. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de leiding;
2. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende leiding.

18.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

1. Voor de volgende werken of werkzaamheden is een aanlegvergunning vereist:
   1. aanbrengen van gesloten oppervlakteverhardingen;
   2. bodemverlagen of afgraven, ophogen, egaliseren dan wel anderszins aanbrengen van wijzigingen in het maaiveld;
   3. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en/of bomen;
   4. het verrichten van graafwerkzaamheden anders dan normaal spit- en ploegwerk;
   5. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of ander wijze indrijven van voorwerpen;
   6. het aanleggen van kabels en leidingen en daarmee verband houdende constructies;
   7. diepploegen;
   8. het aanleggen van watergangen of het vergraven, verruimen of dempen van reeds bestaande watergangen;
   9. het uitvoeren van werkzaamheden ter verlaging van de grondwaterstand;
   10. het plaatsen van objecten zoals lichtmasten, wegwijzers en ander straatmeubilair.

2. Geen aanlegvergunning is vereist voor werken of werkzaamheden die:
   1. het onderhoud en beheer betreffen, passend in het normale gebruik, waaronder normaal spit- en ploegwerk, anders dan diepploegen;
   2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan krachtens een verleende vergunning;
   3. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning.

3. De werken of werkzaamheden als bedoeld in dit lid zijn slechts toelaatbaar, mits:
   1. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de leiding;
   2. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder.

19.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

19.2 Bouwregels     

1. In aanvulling op het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en) gelden de volgende regels:
   1. ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' dient de aanvrager van een omgevingsvergunning waarvan bodemverstorende bouwwerkzaamheden deel uitmaken, in geval de oppervlakte van het project meer dan 10.000 m² betreft en de bouwwerkzaamheden dieper dan 0,30 m onder het maaiveld plaatsvinden, een waardestellend archeologisch rapport te overleggen;

2. Indien uit een waardestellend archeologisch rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden worden verstoord door het bouwen van een bouwwerk waarvoor een omgevingsvergunning is vereist, kunnen aan een omgevingsvergunning zoals bedoeld in lid 19.2 onder 1 de volgende voorschriften worden verbonden;
   1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. het doen van opgravingen;
   3. begeleiding van de bodemverstorende activiteiten door een archeologisch deskundige.

3. Het bepaalde in lid 19.2 onder 1 is niet van toepassing op een bouwplan dat betrekking heeft op vervanging van een reeds bestaand bouwwerk waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut.

19.3 Nadere eisen     

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de situering, de inrichting en het gebruik van de gronden die vallen binnen de dubbelbestemming Waarde - archeologie, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse beschermingswaardige archeologische resten aanwezig zijn.

19.4 Afwijken van de bouwregels     

1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 19.2 onder 1, met inachtneming van de voor de betrokken bestemmingen geldende (bouw)regels.

2. Een omgevingsvergunning, zoals bedoeld in dit lid, wordt verleend indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de aanvrager van de omgevingsvergunning aan de hand van:
   1. nader archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn of als er, mede naar het oordeel van het bevoegd gezag, geen archeologische waarden te verwachten zijn;
   2. andere informatie heeft aangetoond dat door bodemverstoringen op de betrokken locatie geen archeologische waarden verstoord zullen worden.

19.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

1. Voor de volgende werken of werkzaamheden is een aanlegvergunning vereist:
   1. aanbrengen van gesloten oppervlakteverhardingen;
   2. bodem verlagen of afgraven, ophogen, egaliseren dan wel anderszins aanbrengen van wijzigingen in het maaiveld;
   3. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en bomen;
   4. het verrichten van graafwerkzaamheden anders dan normaal spit- en ploegwerk;
   5. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of ander wijze indrijven van voorwerpen;
   6. het aanleggen van kabels en leidingen en daarmee verband houdende constructies;
   7. diepploegen;
   8. het aanleggen van watergangen of het vergraven, verruimen of dempen van reeds bestaande watergangen;
   9. het uitvoeren van werkzaamheden ter verlaging van de grondwaterstand;
   10. het plaatsen van objecten zoals lichtmasten, wegwijzers en ander straatmeubilair.

2. Geen aanlegvergunning is vereist voor werken of werkzaamheden die:
   1. de oppervlakte- en de dieptemaat niet overschrijden, behorende bij de categorie 'Waarde - Archeologie' genoemd in lid 19.2 die voor die gronden van toepassing zijn;
   2. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende aanlegvergunning of een ontgrondingvergunning;
   3. noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarvoor een omgevingsvergunning, zoals in lid 19.4 bedoeld, is verleend;
   4. ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

3. Een aanlegvergunning wordt in ieder geval verleend, indien:
   1. de aanvrager aan de hand van een waardestellend archeologisch rapport aantoont dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn dan wel dat de aanwezige archeologische waarden naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld.
4. Ter bescherming van betrokken archeologische waarden kunnen aan de aanlegvergunning voorwaarden worden verbonden gericht op:
   1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. het doen van opgravingen;
   3. begeleiding van de bodemverstorende activiteiten door een archeologisch deskundige.

19.6 Wijzigingsbevoegdheid     

Het bevoegd gezag kan het plan wijzigen in die zin, dat de verbeelding wordt gewijzigd door van één of meerdere bestemmingsvlakken de begrenzing te veranderen of de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' toe te voegen of te verwijderen, dan wel deze bij een ander archeologiecategorie, zoals vermeld in lid 19.2 in te delen, als archeologische bevindingen daar aanleiding toe geven.

21.1 Afwijken van de regels algemeen     

1. Burgemeester en Wethouders verlenen ontheffing van de gebruiksverboden in dit plan indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

2. Burgemeester en Wethouders kunnen ontheffing verlenen van:
   1. het afwijken van de voorgeschreven maten ten aanzien van goothoogten, bouwhoogten, oppervlakten en bebouwingspercentages met ten hoogste 10%;
   2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
   3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
   4. de bouw van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde voor nutsvoorzieningen, waarvan de hoogte niet meer dan 10 m mag bedragen;
   5. het overschrijden van de in het plan aangegeven bouwgrenzen voor het realiseren van balkons en erkers tot een maximum van 1, 5 m;
   6. het overschrijden van de in het plan aangegeven hoogten ten behoeve van voorzieningen van centrale technische voorzieningen, waarvan de hoogte niet meer dan 3 m mag bedragen en de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 20% van de oppervlakte van het hoofdgebouw;

3. Burgemeester en wethouders kunnen bij het verlenen van ontheffing als genoemd in lid 2, sub a tot en met f voorwaarden stellen met betrekking tot de situering en toetsen of geen of geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van:
   1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. de verkeerssituatie ter plaatse;
   3. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
   4. de brandveiligheid en rampenbestrijding;
   5. bestaande monumentale waarden.

22.1 Wetgevingszone - wijzigingsgebied     

1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemmingen binnen het aangeduide vlak met Wro-zone wijzigingsbevoegdheid te wijzigen ten behoeve van de bestemming wonen onder de volgende voorwaarden:
   1. de verkaveling bestaat uit maximaal 4 half-vrijstaande -woningen, 3 vrijstaande woningen of een combinatie hiervan;
   2. de maximale oppervlakte van 1 vrijstaande woning mag niet meer dan 125 m2 bedragen;
   3. de maximale oppervlakte van 2 half-vrijstaande woningen mag niet meer bedragen dan 190 m2;
   4. geschakelde woningen zijn niet toegestaan;
   5. de afzonderlijke woongebouwen dienen minimaal 3 m uit elkaar te staan;
   6. de bouwhoogte van de woningen mag niet meer bedragen dan 9 m, waarbij het hoofdgebouw dient te worden afgedekt met een kap;
   7. het maximale bebouwingspercentage bedraagt 60% tot een maximale oppervlakte van 389 m2;
   8. parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden, waarbij maximaal 1,7 parkeerplaats per woning gerealiseerd mag worden;
   9. de woningen worden ontsloten via de huidige ingang van het bedrijfsterrein en de tuin van Houtvaartpad nr. 14;
   10. de achtertuin van Houtvaartpad nr. 12 is door zijn zuidelijke orientatie en hoogwaardig bomenbestand een kwaliteitsruimte binnen het gebied die in stand dient te worden gehouden;
   11. vanaf de oever van de vaart mag binnen een zone van 7 m niet worden gebouwd.

2. Bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid wordt getoetst aan de volgende aspecten:
   1. de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de directe omgeving;
   2. de verkeerssituatie ter plaatse;
   3. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
   4. de brandveiligheid en rampenbestrijding;
   5. bestaande monumentale waarden.

23.1 Bouwen     

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

23.2 Afwijken     

Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van lid 23.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

23.3 Uitzondering overgangsrecht bouwwerken     

Lid 23.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

23.4 Gebruik     

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

23.5 Strijdig gebruik     

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 23.4 te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdige gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

23.6 Verboden hervatten gebruik     

Indien het gebruik, bedoeld in lid 23.4 na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

23.7 Uitzondering overgangsrecht gebruik     

Lid 23.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.