5e herziening exploitatieplan '1e Melmseweg'

Exploitatieplan 1e Melmseweg

Vijfde herziening

Hoofdstuk 1 Inleiding

Op 23 januari 2014 is het bestemmingsplan en bijbehorend exploitatieplan 1e Melmseweg vastgesteld en in werking getreden. Op 27 maart 2014 is deze onherroepelijk geworden. De laatste (structurele) herziening is vastgesteld op 12 april 2017. Deze 4e herziening wordt aangeboden om aan de wettelijk verplichte jaarlijkse herziening te voldoen.

Het globale bestemmingsplan kent een uitwerkingsplicht. Hiervoor is het plan in drie fasen opgedeeld. Deze onderdelen worden als volgt onderscheiden:

• Fase 1 (vastgesteld op 30 juni 2015),
• Fase 2 (vastgesteld op 16 mei 2017) en;
• Fase 3 (nog uit te werken).

Voor de ontwikkeling van de 1e Melmseweg is een anterieure overeenkomst gesloten. Ter garantstelling van de te verhalen kosten is voor de 1e Melmseweg een exploitatieplan vastgesteld. Ingeval de huidige ontwikkelaar dit plan niet tot uitvoering brengt, maar anderen tot ontwikkeling van de percelen overgaan kan de gemeente de kosten geheel op die partij(en) verhalen.

Wettelijke vereisten aan het exploitatieplan
Het exploitatieplan kent een aantal verplichte en een aantal facultatieve onderdelen en gaat vergezeld van een toelichting. Verplichte onderdelen in het exploitatieplan zijn:

• omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied (Deel A);
• exploitatieopzet, waarin onder meer de inbrengwaarden van de gronden, een raming van de opbrengsten, een tijdshorizon en de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden (Deel B);
• kaart exploitatiegebied met begrenzing gebied (Deel C).

Deze onderdelen worden achtereenvolgens in drie delen behandeld.

Hoofdstuk 2 Deel A Omschrijving exploitatiegebied

2.1 Planbeschrijving

Het exploitatiegebied 1e Melmseweg wordt globaal begrensd door:
Noordzijde : het fietspad langs Rondweg West
Oostzijde : Nieuweweg en de erfgrenzen van de bebouwing langs deze weg
Zuidzijde : braakliggend terrein voor de toekomstige uitbreiding van de begraafplaats
Westzijde : de begraafplaats

2.2 Ligging van het plangebied

Globale situering van het plangebied in Veenendaal

2.3 Omschrijving van de werkzaamheden

In deze paragraaf is een omschrijving van de uit te voeren werken en werkzaamheden voor het bouwrijp en woonrijp maken van het exploitatiegebied opgenomen. In dit hoofdstuk worden de uit te voeren werken en werkzaamheden nader toegelicht.

2.3.1 Bouwrijp maken van het exploitatiegebied

In het exploitatieplangebied zijn waar nodig de volgende werken en werkzaamheden ten aanzien van het bouwrijp maken in hoofdlijnen voorzien:

• 1. Sloop van bouwwerken, oude wegverharding, bouwresten en andere boven- en ondergrondse obstakels;
• 2. Verwijderen van beplanting;
• 3. Bodemsanering afgestemd op de bodemfunctie;
• 4. Ophogen, ontgraven en egaliseren van het terrein;
• 5. Dempen van sloten en watergangen;
• 6. Het graven of verplaatsen van waterlopen, inclusief waterhuishoudkundige voorzieningen;
• 7. Grondwaterregulatie en -afvoer;
• 8. De aanleg van wegcunetten, hoofdrioolstelsels en de uitleggers naar de opstallen;
• 9. De aanleg van bouwwegen;
• 10. Aanleg van rioolpersleidingen en gemalen;
• 11. Aanleg van (geluid)wallen.

2.3.2 Aanleg van nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied

In het exploitatieplangebied zijn waar nodig de volgende werken en werkzaamheden ten aanzien van de aanleg van nutsvoorzieningen in hoofdlijnen voorzien:

• 1. Verwijderen / verplaatsen van bestaande nutsvoorzieningen;
• 2. Aanleg van nieuwe nutsvoorzieningen inclusief de benodigde bovengrondse voorzieningen;

2.3.3 Inrichten van de openbare ruimte in het exploitatieplan (woonrijp maken)

In het exploitatieplangebied zijn de volgende werken en werkzaamheden ten aanzien van het inrichten van de openbare ruimte in hoofdlijnen voorzien, voor zover van toepassing:

• 1. Aanleggen van wegen en parkeervoorzieningen inclusief de afwerking hiervan;
• 2. Aanleggen van trottoirs, voet- en rijwielpaden;
• 3. Planten van bomen en andere groenvoorzieningen;
• 4. Aanbrengen van openbare verlichting;
• 5. Aanbrengen van straatmeubilair, bebording, speelvoorzieningen en/of andere recreatieve elementen;
• 6. Aanbrengen van voorzieningen voor hulpdiensten;
• 7. Aanbrengen van voorzieningen ten behoeve van omliggende terreinen;
• 8. Aanpassingen op aansluitende wegen/ terreinen direct buiten het plangebied ten gunste van het plan;
• 9. Realiseren van eventuele kunstobjecten;
• 10. Realiseren van bruggen en duikers.

Hoofdstuk 3 Deel B Exploitatiegebied

3.1 Uitgangspunten exploitatieopzet

In het exploitatieplan worden de kosten en opbrengsten geraamd op een eenduidige prijspeildatum. Vanaf deze prijspeildatum tot aan de datum van uitgifte wordt dan rekening gehouden met een kostenstijging en een opbrengstenstijging.

De rentekosten van geïnvesteerde kapitalen en overige kosten worden in rekening gebracht via het exploitatieplan. De eventuele renteopbrengsten worden van deze kosten afgetrokken. In een exploitatiegebied worden de kosten meestal in een eerder stadium gemaakt dan het moment van ontvangst van de exploitatiebijdrage. Dit is in een cashflow uitgezet. De rente-invloeden van de voorgenomen uitgaven en nog te realiseren inkomsten worden uitgerekend door deze contant te maken en terug te rekenen naar een moment in het heden.

De looptijd van het plan is gesteld op 8 jaar, van 2013 tot en met 2020. Deze fasering is gebaseerd op gelijkmatige woningbouwproductie over deze looptijd.

Het exploitatieplan zal conform de Wro jaarlijks worden herzien.

3.2 Samenvatting van de kosten

De via het exploitatieplan te verhalen kosten zijn limitatief beschreven in het Bro (artikel 6.2.3 e.v.). Om deze kosten op te nemen in het exploitatieplan zullen de kosten ook bij de betreffende locatie moeten horen. Er zijn drie criteria waaraan moet worden voldaan om kosten van werken en werkzaamheden bij een exploitatie in rekening te kunnen brengen via een exploitatieplan, namelijk: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (artikel 6.13 lid 6 Wro). In onderstaande tabel is een samenvatting opgenomen van de kosten per kostensoort.

Tabel 3.2.1

3.3 Opbrengsten

Binnen het exploitatieplan worden de kosten uit paragraaf 3.2 verdeeld over de percelen waarop volgens het bestemmingsplan bouwplannen mogen worden gerealiseerd. De toerekening van de kosten gebeurt naar rato van de opbrengstpotentie van die percelen. De opbrengstpotentie wordt afgeleid van de uitgifteprijzen van bouwrijpe grond in combinatie met het te realiseren programma op die percelen.

Het totaal aan opbrengsten wordt geraamd op € 10.120.601 (nominale opbrengsten), dit is € 10.120.601 op contante waarde (1-1-2017).

Tabel 3.3.1

3.4 Exploitatiebijdrage

De exploitatiebijdrage is de door een particuliere eigenaar op basis van een anterieure (voor het opstellen van een exploitatieplan) of posterieure overeenkomst (na het opstellen van een exploitatieplan), dan wel via de bouwvergunning aan de gemeente verschuldigde vergoeding in de kosten van de grondexploitatie.

De verhaalbare kosten worden omgeslagen over alle uitgeefbare gronden binnen het plangebied. Als basis voor de berekening van de exploitatiebijdrage dient de opbrengstpotentie van de grond.

Bij het berekenen van de exploitatiebijdrage geldt een begrenzing aan de kosten die verhaald kunnen worden via het exploitatieplan, de zogenaamde macro-aftopping. Zie tabel 3.4.1.

Tabel 3.4.1

De kosten zijn lager dan de opbrengsten waardoor het geheel van de kosten te verhalen is, zijnde € 7.878.000.

Voordat een aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen wordt verleend, wordt de exploitatiebijdrage berekend. Voor de berekening wordt uitgegaan van de in het -ten tijde van de bouwaanvraag- meest recent vastgestelde exploitatieplan opgenomen exploitatieopzet (zie tabel 3.4.2).

Tenzij de betaling van de exploitatiebijdrage anderszins is verzekerd, moet het college van burgemeester en wethouders een voorschrift tot betaling verbinden aan de bouwvergunning en een termijn waarbinnen deze betaald dient te worden. Tevens kan het college van burgemeesters en wethouders voorschriften stellen ten aanzien van zekerstelling voor het betalen van de exploitatiebijdrage.

Tabel 3.4.2

Hoofdstuk 4 Deel C Kaart

4.1 Kaart exploitatiegebied

De – op grond van artikel 6.13.1.a Wro verplichte – kaart geeft de begrenzing van het exploitatiegebied weer. Het exploitatiegebied komt overeen met het bestemmingsplangebied.

Afbeeling 4.1: exploitatiegebied

Onderstaande kaart geeft de verschillende fasen in het plan aan.

Fasering (bron Aveco de Bondt)