|
De uitleg van de begrippen die in de Begrippenlijst, bijlage 1 bij de regels, zijn opgenomen, is bepalend bij de uitleg van het bestemmingsplan.
Bij toepassing van de regels worden onderstaande regels over het meten en berekenen gebruikt.
Locaties met de functie Bedrijf - Bedrijf tot en met categorie 2 zijn bedoeld voor bedrijven die op de Lijst van bedrijfsactiviteiten staan en die zijn ingedeeld in categorie 1 of 2.
De volgende activiteiten zijn in ieder geval verboden:
Locaties met de functie Bijzondere wijkfunctie zijn bedoeld voor maatschappelijke of publieksgerichte diensten en sport, gericht op bewoners van de wijk en de directe omgeving van de wijk, en voor lichte bedrijfsactiviteiten.
Locaties met de functie Groen zijn bedoeld voor groen met de daarbij behorende voorzieningen, vergroting van de leefbaarheid en een gezond leefklimaat, water en speel- en verblijfsplekken. Locaties met de functie Groen zijn ook bedoeld voor groen dat een gezond leefklimaat voor flora en fauna vergroot, de biodiversiteit stimuleert en voedsel en schuilgelegenheid biedt aan dieren.
Activiteiten die passen bij het doel zijn toegestaan, zoals het aanleggen, gebruiken en in stand houden van groenvoorzieningen, voet- en fietspaden, bruggen, duikers en faunapassages, geluidwerende voorzieningen, veldjes voor het uitlaten van honden, watergangen, waterpartijen, ontmoetingsplaatsen al dan niet met zitbanken of speeltoestellen, kunstobjecten.
De volgende activiteiten zijn in ieder geval verboden:
Locaties met de functie Leiding - Gas zijn primair bedoeld voor een aardgastransportleiding en de daarbij behorende voorzieningen.
Om de locatie te beschermen zijn de volgende regels van toepassing:
Locaties met de functie Leiding - Riool zijn primair bedoeld voor een rioolwaterpersleiding met de daarbij behorende voorzieningen.
Om de locatie te beschermen zijn de volgende regels van toepassing:
Locaties met de functie Leiding - Waterzijn primair bedoeld voor een hoofdwaterleiding.
Om de locatie te beschermen zijn de volgende regels van toepassing:
Locaties met de functie Maatschappelijk zijn bedoeld voor maatschappelijke voorzieningen.
Locaties met de functie Verkeer zijn bedoeld voor verkeerswegen voor het doorgaande verkeer met het bestaande aantal rijstroken en de bijbehorende voorzieningen.
Activiteiten die passen bij het doel zijn toegestaan, zoals het aanleggen, gebruiken en in stand houden van in- en uitvoegstroken, kruisingen, viaducten, bruggen, duikers, fiets- en voetpaden, geluidwerende voorzieningen, halteplaatsen, groenvoorzieningen, voorzieningen voor het onderhoud, reclame-uitingen en kunstobjecten.
Locaties met de functie Verkeer - Openbaar vervoer zijn bedoeld voor openbaar vervoerbanen voor bussen en de bijbehorende voorzieningen.
Activiteiten die passen bij het doel zijn toegestaan, zoals het aanleggen, gebruiken en in stand houden van in- en uitvoegstroken, kruisingen, viaducten, bruggen, duikers, geluidwerende voorzieningen, halteplaatsen, groenvoorzieningen, reclame-uitingen en kunstobjecten.
Locaties met de functie Verkeer - Rijksweg zijn bedoeld voor rijkswegen voor het gemotoriseerd verkeer met het bestaande aantal rijstroken en de bijbehorende voorzieningen.
Activiteiten die passen bij het doel zijn toegestaan, zoals het aanleggen met inachtneming van lid 12.3, gebruiken en in stand houden van in- en uitvoegstroken, vluchtstroken, viaducten, ecoducten, bruggen, duikers, geluidwerende voorzieningen, groenvoorzieningen, reclame-uitingen en kunstobjecten.
Locaties met de functie Verkeer - Verblijfsgebied zijn bedoeld voor verblijf in de openbare ruimte, langzaam verkeer, gemotoriseerd verkeer, groen en water, en de bijbehorende voorzieningen.
Locaties met de functie Water zijn bedoeld voor oppervlaktewater, oevers, taluds, groen en de bijhorende voorzieningen.
Activiteiten die passen bij het doel zijn toegestaan, zoals activiteiten voor het waterbeheer en voor waterberging, het aanleggen, gebruiken en in stand houden van taluds, beschoeiingen, kademuren, kruisingen met verkeer, bruggen, duikers, sluizen, groenvoorzieningen en kunstobjecten.
Locaties met de functie Waterstaat - Waterkering zijn primair bedoeld voor een waterkering.
Om de locatie te beschermen zijn de volgende regels van toepassing:
Locaties met de functie Waterstaat - Waterwinning zijn primair bedoeld voor het winnen van drinkwater, voor de bescherming van het grondwater en van het behoud van de kleilaag die het grondwater beschermt tegen vervuiling vanaf de hogere bodemlagen.
Om de locatie te beschermen zijn de volgende regels van toepassing:
Locaties met de functie Wijkcentrumfunctie zijn bedoeld voor gebouwen waarin op de begane grond ruimte is voor activiteiten die passen bij winkelend publiek en op de verdiepingen voor woningen, met de daarbij horende voorzieningen.
De volgende activiteiten zijn in ieder geval verboden:
Locaties met de functie Wijkfunctie zijn bedoeld voor gebouwen waarin op de begane grond ruimte is voor maatschappelijke diensten voor de wijk en op de verdiepingen voor woningen, met de daarbij horende voorzieningen.
Activiteiten die passen bij het doel zijn toegestaan, zoals
Locaties met de functie Wonen zijn bedoeld voor woningen met de daarbij horende voorzieningen.
Regels in dit hoofdstuk blijven buiten toepassing voor zover zij niet te verenigen zijn met een regel over de toegewezen functie, met uitzondering van de regels in artikel 21, die altijd van toepassing zijn.
Het bouwen is alleen toegestaan als de activiteit bouwen past bij het doel van de functie en als ook de activiteit of activiteiten waar het bouwwerk voor gebouwd wordt passen bij het doel van de functie.
Op grond van dit bestemmingsplan is voor het bouwen geen vergunning nodig:
Op een locatie met de aanduiding 'overige zone - bouwen' is het bouwen van een dakopbouw op een woning toegestaan, als die dakopbouw voldoet aan de volgende voorwaarden:
Op een locatie met de aanduiding 'overige zone - bouwen' is een dakterras dat voldoet aan de volgende voorwaarden toegestaan:
In de openbare ruimte is, als de toegewezen functies zich daartegen niet verzetten en de verkeersveiligheid, de waterveiligheid en de veiligheid van personen die in de openbare ruimte verblijven niet worden aangetast, het bouwen van de volgende voorzieningen toegestaan:
Burgemeester en wethouders kunnen, voor zover geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen, een vergunning verlenen voor:
Burgemeester en wethouders kunnen, in afwijking van artikel 22, lid 22.1, een tijdelijke vergunning verlenen voor het vergroten van een bijgebouw voor mantelzorg, ongeacht de gezamenlijke oppervlakte van aanbouwen en bijgebouwen, voor zover de vergroting voor het doel noodzakelijk is en geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende woonpercelen veroorzaakt. Zodra de vergunning vervalt, moet de vergroting ongedaan gemaakt worden voor zover die in strijd is met artikel 22, lid 22.1.
Activiteiten die niet passen bij het in de regels beschreven doel van een functie die aan een locatie is toegewezen, gelezen met toepassing van artikel 26, zijn verboden.
Additionele horeca is als ondergeschikte activiteit toegestaan, onder de volgende voorwaarden:
Ondersteunende horeca is als ondergeschikte activiteit toegestaan in een winkel, onder de volgende voorwaarden:
In een horecabedrijf is winkelverkoop als ondergeschikte activiteit toegestaan, onder de volgende voorwaarden:
Een winkel met ondersteunende horeca of een horecabedrijf met ondersteunende verkoop mag een of meer gevelbankjes plaatsen, als die aan de volgende regels voldoen:
In afwijking van een regel waarin bepaald is dat alleen bedrijven van een bepaalde categorie van de Lijst van bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan, kunnen burgemeester en wethouders een vergunning verlenen voor een bedrijfsactiviteit die niet op deze lijst staat of die onder een hogere categorie valt dan in die regel is bepaald, voor zover die bedrijfsactiviteit naar aard en invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld aan de in die regel bepaalde categorie.
Dit artikel is alleen van toepassing op kruisingen van verkeersinfrastructuur of water met andere verkeersinfrastructuur of met water, waarbij de toegewezen functie, een andere functie doorkruist, wat onder meer blijkt uit het feit dat ter plaatse van de kruising aan weerszijden diezelfde andere functie is toegewezen.
Het volgende grondwerk is niet toegestaan op een locatie die in verband met een functie beschermd is met een verbod om grondwerk te verrichten:
Dit artikel treedt in werking op 1 januari 2021. Tot die datum blijven de vergelijkbare bepalingen in de Verordening op de archeologische monumentenzorg van toepassing.
Met inachtneming van artikel 31 is het volgende grondwerk toegestaan:
Met inachtneming van artikel 31 mag het volgende grondwerk op een locatie binnen een zone met een archeologische verwachtingswaarde zonder vergunning uitgevoerd worden, voor zover de activiteit aan de op de locatie geldende voorwaarden voldoet:
In de aanloop naar de Omgevingswet verkent de gemeente de mogelijkheden van die wet met projecten waarin een bepaald facet van de Omgevingswet nader wordt bestudeerd. Op beleidsniveau is de eerste omgevingsvisie voor de gemeente Utrecht samengesteld uit het al geldende beleid en waar nodig aangevuld met nieuw beleid. Het bestemmingsplan Veldhuizen, De Meern is een project waarin geoefend wordt met het nieuwe instrument omgevingsplan.
Met dit bestemmingsplan wordt een begin gemaakt met het toevoegen van de beheersverordeningsgebieden aan het Utrechtse bestemmingsplan. De regels worden in de geest van de Omgevingswet vormgegeven: minder regels, duidelijkere regels en de 'activiteiten' staan centraal. Waar nodig worden de teksten van het plan verbonden met geometrische data. De algemene regels van dit bestemmingsplan kunnen leiden tot een herziening van het Chw bestemmingsplan Algemene regels voor bouwen en gebruik (Chw staat voor 'Crisis- en herstelwet, zie ook: de paragrafen 1.4.1 en 1.4.2).
Tien jaar na inwerkingtreding van de Omgevingswet moeten de regels over de leefomgeving die in gemeentelijke verordeningen staan, zoals de Algemene Plaatselijke Verordening, overgeheveld zijn naar het omgevingsplan. Hoewel de gemeenteraad bevoegd is om op grond van het Uitvoeringsbesluit Crisis- en herstelwet regels uit verordeningen in te voegen in het bestemmingsplan, bevat dit plan slechts enkele experimenteerbepalingen. De reden daarvoor is dat dit project zich vooral richt op de uniformering en vermindering van bestemmingsplanregels. Daarbij wordt ook de wens van het gemeentebestuur om 'flexibel te bestemmen' betrokken. Het uitbreiden van de opgave door het invoegen van verordeningen zou de opgave te gecompliceerd maken. Bovendien is het niet wenselijk om twee versies van de verordeningen te creëren: een Veldhuizenversie en de gewone versie die voor de hele gemeente geldt.
Het bestemmingsplan Veldhuizen, De Meern bevat een regeling die gericht is op het
behouden van een goede leefomgeving in het plangebied.
Het gebied is een laagdynamisch woongebied: de belangrijkste functie is wonen.
Het plangebied ligt aan de westkant van De Meern en bestaat uit de wijken Veldhuizen en De Balije. Het plangebied wordt begrensd door, grofweg, de Leidsche Rijn, het Kloosterpark, de (overzijde van de) A12 en de Veldhuizerweg.
Afbeelding 1: Begrenzing van het plangebied
Dit bestemmingsplan vervangt in het plangebied de bestemmingsplannen en beheersverordeningen die in de tabel hieronder genoemd worden.
Bestemmingsplan/verordening | Vastgesteld door Raad | Onherroepelijk | |
Veldhuizen | 7 juni 2012 | 29 juni 2012 | |
Actualisering diverse gebieden | 31 oktober 2013 | 15 oktober 2014 | |
Boerderij, De Balije, Veldhuizen | 23 september 2010 | 18 november 2010 | |
Actualisering diverse gebieden, Leidsche Rijn e.o. | 31 oktober 2013 | 12 september 2014 | |
Actualisering diverse gebieden, Leidsche Rijn e.o. 1e Herziening | 18 mei 2017 | 13 juli 2017 |
Dit bestemmingsplan geeft uitvoering aan het beleid van de Omgevingsvisie Utrecht. De wijk Veldhuizen wordt in de omgevingsvisie gekwalificeerd als laagdynamisch woongebied. De bouwopgave voor Veldhuizen is voltooid. De regels van het bestemmingsplan vloeien voort uit de kenmerken van een laagdynamisch woongebied en zijn daarom vooral gericht op beheer en instandhouding van de bestaande situatie.
De woonfunctie staat centraal en dus ook het woongenot en een kwalitatief goede leefomgeving.
Het rijksbeleid en het provinciale en het waterschapsbeleid is, voor zover van belang voor het plangebied, vertaald in wetgeving. De wettelijke regelingen zijn bij het opstellen van het bestemmingsplan toegepast.
Het thematische beleid (ook wel het "sectorale beleid" genoemd) is zoveel mogelijk verwerkt in de omgevingsvisie voor het gebiedsdeel Vleuten – De Meern. Er is echter ook thematisch beleid dat bij de verlening van vergunningen op basis van dit bestemmingsplan wordt betrokken. Dit geldt voor de volgende beleidsthema's: archeologie en erfgoed, detailhandel (winkels), horeca, beleid over vakantieverhuur, woningvorming en –splitsing en parkeren. Op de website Omgevingsvisie Utrecht is het beleid over deze thema's te vinden. Als burgemeester en wethouders beleidsregels hebben vastgesteld, is op die website doorgaans de link naar die regels te vinden. Beleidsregels worden overigens ook op overheid.nl gepubliceerd.
Het bestemmingsplan past in de verschillende thematische beleidskaders. De ladder voor stedelijke ontwikkeling (Besluit ruimtelijke ordening, artikel 3.1.6., lid 2) is niet aan de orde, omdat het plan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt.
Artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening geeft de gemeenteraad de bevoegdheid om bestemmingsplannen vast te stellen. Deze bevoegdheid is in hoofdstuk 3 van die wet en in het Besluit ruimtelijke ordening verder beschreven en ingekaderd. Er zijn ook nog andere wetten met bepalingen over de inhoud van bestemmingsplannen, zoals de Wet geluidhinder.
Het Besluit ruimtelijke ordening is op 1 november 2014 gewijzigd.
Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening maakt het mogelijk
dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan
bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid
afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels.
Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan zal onderzocht worden
of de aanvraag voldoet aan deze voorwaarden.
Het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet wordt met regelmaat gewijzigd. Sinds de wijziging van 28 oktober 2016 beschikt de gemeente Utrecht juridisch gezien over één bestemmingsplan voor het gehele grondgebied, verder 'het bestemmingsplan van Utrecht' genoemd. Dat bestemmingsplan kan in zijn geheel of gedeeltelijk gewijzigd worden.
Dit bestemmingsplan vervangt een beheersverordening. De beheersverordening maakt geen deel uit van het bestemmingsplan van Utrecht. Als dit bestemmingsplan onherroepelijk wordt, gaat het op grond van artikel 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet automatisch deel uitmaken van het bestemmingsplan van Utrecht.
Op grond van artikel 7c van het hierboven genoemde Besluit kunnen onder andere regels in het bestemmingsplan worden opgenomen over het behouden of maken van een veilige en gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit. In de vakliteratuur spreekt men van 'een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte'. Met 'verbreed' wordt dan bedoeld: niet alleen 'een goede ruimtelijke ordening' (bestemmingsplan), maar ook andere aspecten van de leefomgeving (de onderwerpen die onder de Omgevingswet gaan vallen).
De regeling van dit bestemmingsplan is een eerste oefening en een eerste aanzet voor het omgevingsplan dat bij de invoering van de Omgevingswet (planning: 2021) de bestemmingsplannen zal vervangen. De gemeente Utrecht is opgenomen in artikel 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. Daardoor mag de gemeente de experimenteerbepalingen uit artikel 7c van dat besluit gebruiken.
Dit bestemmingsplan maakt beperkt gebruik van die mogelijkheid, enerzijds omdat die bepalingen in dit laagdynamische gebied weinig toegevoegde waarde hebben en anderzijds omdat het experiment van dit bestemmingsplan bestaat uit het zoeken naar een sobere, doelmatige regeling die ook bruikbaar is voor andere gebieden. Sober houdt in dit geval in dat vrijwel alleen regels die nodig zijn voor een goed planologisch beheer van de wijk in het bestemmingsplan zijn opgenomen.
De laatste wijziging van artikel 7c geeft de gemeenteraad de bevoegdheid om in een
bestemmingsplan een verbod op te nemen om zonder vergunning een bepaalde activiteit
te verrichten. Dat staat in lid 14. Die bevoegdheid, vergelijkbaar met die van de
toekomstige Omgevingswet, is een verruiming van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke
ordening.
In dit bestemmingsplan wordt hiervan gebruik gemaakt in de gevallen die planologisch
aanvaardbaar zijn, als de initiatiefnemer aan bepaalde voorwaarden voldoet en waarbij
het van belang is dat de gemeente het initiatief vooraf toetst. Een toets vooraf is
bijvoorbeeld wenselijk, als de regel een open norm bevat, zoals "het straatbeeld mag
niet worden aangetast". De vergunningprocedure geeft aan burgemeester en wethouders
de mogelijkheid om de norm door deskundigen te laten toetsen, zoals een stedenbouwkundige
of de welstandscommissie, of om beleidsregels vast te stellen die de norm concreet
maken.
De vrijheid die artikel 7c van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet geeft voor het digitaal verbeelden van het bestemmingsplan wordt in dit bestemmingsplan gebruikt, maar met mate. De gemeente hecht eraan dat alle bestemmingsplannen, ook dit experimentele plan, goed raadpleegbaar zijn via de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Daarom hebben de belangrijkste functies (bestemmingen) in het bestemmingsplan de naam gekregen die de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012) voorschrijft.
De Omgevingswet vraagt, onder meer, om een integrale benadering van de leefomgeving, gericht op een doelmatig beheer en ontwikkeling van de 'fysieke leefomgeving' (in dit plan kortweg 'de leefomgeving' genoemd). De gemeente krijgt meer ruimte om zelf te besluiten wat in een gebied het belangrijkst is. Verder wil de wet het aantal regels verminderen, ervoor zorgen dat de regels makkelijker te vinden en te begrijpen zijn en dat de procedures korter zijn. Om dat te bereiken bundelt de Omgevingswet zo'n 25 wetten in één wet en 100 Algemene maatregelen van bestuur (verder: Amvb; een Amvb is een besluit van de regering dat ook wettelijke regels bevat) in 4 Amvb's. Vervolgens zijn provincies en gemeenten aan zet. De gemeenten moeten al hun bestemmingsplannen terugbrengen naar één omgevingsplan. In het omgevingsplan moeten ook de regels over de leefomgeving worden opgenomen die nu nog in verordeningen staan, zoals regels uit de kapverordening.
De Omgevingswet gaat over de leefomgeving, dus niet alleen over de ruimtelijke ordening, maar ook over milieuthema's en archeologie en over andere onderwerpen waar activiteiten bij horen die gevolgen kunnen hebben voor de leefomgeving, zoals windenergie of het beheersen van de gevolgen van de klimaatverandering. Die verbreding, van ruimtelijke ordening naar leefomgeving, geldt ook voor het omgevingsplan.
Het omgevingsplan krijgt het karakter van een verordening die regels stelt over activiteiten die effect kunnen hebben op de leefomgeving. Die verandering vraagt om nieuwe, andere regels. Dit bestemmingsplan is een eerste stap naar het omgevingsplan. Het is de bedoeling dat de algemene regels in de hoofdstukken 3, 4 en 5 van toepassing kunnen worden verklaard voor de hele gemeente. Die regels kunnen dan bij de invoering van de Omgevingswet vrijwel ongewijzigd worden overgezet naar het omgevingsplan.
Dit bestemmingsplan maakt een scherper onderscheid tussen regels die direct verband houden met een bepaalde functie (bestemming) en regels die over een activiteit gaan die ook in andere functies (bestemmingen) denkbaar is. De regels over de activiteit 'bouwen' zijn bijvoorbeeld niet meer in het artikel over de functie geregeld. Het maakt voor het bouwen zelf niet uit of de functie Wonen of Industrie is. Uit het feit dat een locatie de functie Wonen heeft volgt bijvoorbeeld niet dat je maximaal 12 meter hoog mag bouwen. Een regel met een maximum bouwhoogte kan wel nodig zijn om aan te sluiten op de hoogte van de bebouwing in de omgeving of om te voorkomen dat woonruimtes ontstaan die niet goed zijn voor de gezondheid, bijvoorbeeld omdat er boven die hoogte teveel verkeerslawaai is.
Het aantal regels is, in vergelijking met een voorheen vastgesteld bestemmingsplan, beperkt. Omdat alle hoofdgebouwen die in het plangebied gebouwd mogen worden al gebouwd zijn, is er bijvoorbeeld maar één regel over hoofdgebouwen: het is verboden om zonder vergunning een hoofdgebouw te bouwen of te verbouwen. Alleen in bijzondere gevallen wordt zo'n vergunning verleend. Ook over het bouwen van schuurtjes of aanbouwen zijn weinig regels opgenomen. De hoofdregel is: die mag je alleen bouwen, als dat op grond van de wet vergunningvrij mag. De nieuwe systematiek wordt verder uitgelegd in de paragrafen 1.4.6 en 2.3 (onder artikel 22 en 23).
Door de nieuwe opzet zijn er veel minder regels nodig. Het systeem van de Omgevingswet biedt die mogelijkheid. Als iemand een activiteit wil ondernemen die niet in strijd is met de wet, maar wel in strijd is met het omgevingsplan, dan kan hij of zij een vergunning aanvragen om toestemming voor die activiteit te vragen. Een verbod in het omgevingsplan, zoals 'het is verboden om hoofdgebouwen te bouwen', heeft dus geen absoluut karakter. Maar het zal duidelijk zijn dat de gemeente geen vergunning zal verlenen voor het bouwen van een huis midden op de openbare weg en wel voor de vervanging van een afgebrand huis.
In de bijlage 1 van de toelichting, Leeswijzer voor bestemmingsplan Veldhuizen, zijn de verschillen tussen de bestemmingsplannen die tot nu toe zijn gemaakt en het bestemmingsplan Veldhuizen beschreven.
De Omgevingswet gebruikt nieuwe termen. Een 'bestemming' wordt in die wet 'functie'
genoemd en 'gebruik' is straks een 'activiteit'. Om te oefenen met de nieuwe termen
en om er alvast aan te wennen, zijn deze termen al gebruikt in de regels. De term
'functie' betekent in dit plan: bestemming, gebruiksdoel; de term 'locaties' betekent
hetzelfde als 'gronden' in het bestemmingsplan. 'Activiteit' kan doen, maar ook laten
doen of nalaten betekenen.
De Omgevingswet hanteert ook de term 'fysieke leefomgeving'. In dit bestemmingsplan
spreken we van 'leefomgeving'.
De term 'omgevingsvergunning' is in dit plan vervangen door 'vergunning', als het
gaat om de omgevingsvergunning die de gemeente op grond van de Wet algemene bepalingen
omgevingsrecht en straks op grond van de Omgevingswet kan vragen. De regels van het
bestemmingsplan zouden de formele term moeten hanteren, bijvoorbeeld "omgevingsvergunning
voor de activiteit zoals bedoeld in artikel 2.1, lid 1, onder b" of "omgevingsvergunning
voor de omgevingsplanactiviteit". Via de bijlage 1 bij de regels, de Begrippenlijst, heeft de eenvoudige term 'vergunning' wel die formele lading gekregen.
Dit bestemmingsplan bevat geen regels uit verordeningen die over de leefomgeving gaan. De reden daarvoor is dat het niet handig is als in één wijk in de gemeente andere algemene regels gelden dan in de rest van de gemeente. Als uitzondering op voorgaande regelt dit bestemmingsplan wel de bescherming van de archeologische waarden, omdat de gemeente de bestemmingsplanregels en de regels uit de Verordening op de archeologische monumentenzorg voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet wil samenvoegen tot één regeling.
In hoofdstuk 1 van de regels staan de gebruikelijke artikelen: een artikel waarin de verklaring van de begrippen staat en een artikel waairn staat hoe gemeten moet worden.
De regels over functies (bestemmingen) staan in hoofdstuk 2.
De regels over activiteiten zijn verdeeld over drie algemene hoofdstukken van de regels:
De regels die in een traditioneel bestemmingsplan in hoofdstuk 4 terugkomen, zijn in dit plan in hoofdstuk 6 te vinden.
De regels die in hoofdstuk 2 van de Regels zijn opgenomen, zijn te verdelen in regels voor gewone functies (bestemmingen), zoals Verkeer of Wonen, en regels over 'dubbelbestemmingen', zoals Leidingen of Waterkering. De dubbelbestemmingen beschermen een bepaald facet. De regels van die dubbelbestemmingen vullen de regels over de functies (bestemmingen) aan en ook de algemene regels. Als een regel van een dubbelbestemming in tegenspraak is met een andere regel, gaat de regel van de dubbelbestemming voor.
Op de landelijke website wordt een gewone bestemming 'enkelbestemming' genoemd. Dat is geen wettelijke term, net zo min als 'dubbelbestemming'. Beide soorten bestemmingen moeten gezien worden als een bestemming in de zin van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening en als een functie in de zin van de Omgevingswet. In dit bestemmingsplan worden de dubbelbestemmingen als gewone functies gezien die, met andere functies op dezelfde locatie, bepalen welke activiteiten op die locatie mogen.
Op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kan met een vergunning afgeweken worden van de regels van het bestemmingsplan. De Wabo geeft in artikel 2.12 drie methodes voor het verlenen van de vergunning om te mogen afwijken:
Het is dus altijd mogelijk om een vergunning aan te vragen om van regels van het bestemmingsplan
af mogen te wijken. Onder de Omgevingswet blijft deze systematiek min of meer gehandhaafd,
waarbij het volgen van de reguliere vergunningprocedure, het uitgangspunt is.
Er is een duidelijk verschil tussen methode 1 enerzijds en de methodes 2 en 3 anderzijds. Bij de vergunningverlening volgens methode 1 toetst het college van burgemeester en wethouders de aanvraag alleen aan de regels van het bestemmingsplan. Als de aanvraag past, wordt de vergunning verleend. Het college bekijkt dus niet of de aanvraag voldoet aan de Wet ruimtelijke ordening, omdat de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan die toets al gedaan heeft. Bij de methodes 2 en 3 is dat anders en zal het college uitgebreider onderzoeken of het afwijken wel wenselijk is. Hieronder wordt dit met een voorbeeld verduidelijkt.
Bij het opstellen van de regels van dit bestemmingsplan is rekening gehouden met de
afwijkingsmogelijkheid onder 1 en met de andere methodes van afwijking.
De regels verbieden veel activiteiten die tot verandering van de leefomgeving kunnen
leiden, omdat dit bestemmingsplan in de eerste plaats wil zorgen voor een goed beheer
van het plangebied. De regels verbieden bijvoorbeeld het zonder vergunning bouwen
van hoofdgebouwen. Het idee hierachter is dat alle hoofdgebouwen die gebouwd mochten
worden al gebouwd zijn en dat er geen plaats is voor nieuwe hoofdgebouwen. Maar het
kan zijn dat een gebouw afbrandt of dat de eigenaar een gebouw wil vervangen. De regels
van het bestemmingsplan bieden voor zo'n geval de mogelijkheid om een vergunning aan
te vragen: de hierboven beschreven methode 1 wordt dan gevolgd. Dat is logisch, omdat
bij vervanging van een hoofdgebouw niet hoeft te worden getoetst of het gebouw planologisch
aanvaardbaar is.
Het kan ook zijn dat de eigenaar van een schoolgebouw een hotel wil vestigen in die school. Het bestemmingsplan staat dat niet toe, maar via methode 2 kan toch een vergunning verleend worden. Of er komt een plan om een bedrijf aan de Rijksstraatweg af te breken voor het bouwen van een flat, wat vergund kan worden met de derde methode. Bij dit soort initiatieven geeft het bestemmingsplan geen antwoord op de vraag of de ontwikkeling past in de omgeving. Dan moet de gemeente bijvoorbeeld onderzoeken of het initiatief in het gemeentelijke beleid past, in het eerste voorbeeld in ieder geval in het hotelbeleid en het verkeersbeleid. Het belang van het initiatief wordt uiteindelijk afgewogen tegen alle andere belangen die in het geding zijn, waaronder uiteraard de belangen van omwonenden.
In de traditionele bestemmingsplannen heeft elke bestemming regels over bouwen. Soms is het onderscheid tussen twee vergelijkbare functies (bestemmingen), bijvoorbeeld Wonen - 1 en Wonen - 2, ingegeven door de mate waarin het bouwen is toegestaan. Erg logisch is dat niet, want de activiteit bouwen zelf staat vaak los van de functie (bestemming). De functie wordt pas van belang als de bouwer klaar is: het gebouw moet dan gebruikt worden op een manier die past bij de functie (bestemming).
In dit bestemmingsplan wordt het bouwen als een zelfstandige activiteit gezien. De regels over bouwen zijn in één hoofdstuk opgenomen, hoofdstuk 3, met uitzondering van regels die bedoeld zijn om een functie (bestemming) te vrijwaren van bebouwing, zoals de functie gasleiding. Die beschermende regels zijn opgenomen in hoofdstuk 5.
Dit bestemmingsplan neemt de regeling van de beheersverordening vrijwel ongewijzigd over. Daarbij is het uitgangspunt dat de bestaande gebouwen mogen blijven staan en vervangen mogen worden door een gebouw van dezelfde omvang.
Het plan biedt wel ruimere mogelijkheden voor het bouwen van een dakopbouw.
In Veldhuizen is geen plek voor nieuwe hoofdgebouwen. Het bestemmingsplan verbiedt dan ook het bouwen van nieuwe hoofdgebouwen. De regels geven wel de mogelijkheid om een vergunning te verlenen voor het vervangen van een hoofdgebouw. Een huis dat afbrandt mag dus, met een vergunning, weer worden opgebouwd.
Het bouwen van aanbouwen en bijgebouwen mag alleen als dat zonder omgevingsvergunning mag: zie de volgende paragraaf “Vergunningvrij bouwen”. Dat geldt ook voor het verbouwen van een hoofdgebouw.
In de buurten Hoge Veld en Lage Veld mogen woningen die uit twee bouwlagen bestaan en die een plat dak hebben een opbouw op dit platte dak bouwen. Deze bouwmogelijkheid bestond ook al in de beheersverordening en in de daarvoor geldende uitwerkingsplannen. Het is bij zo'n dakopbouw nadrukkelijk de bedoeling dat dit geen extra bouwlaag, dat wil zeggen extra verdieping, is. Een extra verdieping wijzigt het straat- en bebouwingsbeeld en dat is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.
Het lage deel van het appartementengebouw aan de Vadinushof, nummers 48-72, mag de komende vijf jaar verhoogd worden tot maximaal de hoogte van het hogere deel, omdat het een bestaande bouwmogelijkheid is. De periode van 5 jaar is gekozen, omdat er tot nu toe geen initiatieven waren om deze verhoging toe te passen.
Zie verder hieronder en de paragrafen 2.3.2, 2.3.3 en 2.3.5.
In sommige gevallen is voor het bouwen geen omgevingsvergunning nodig. Dat geldt bijvoorbeeld voor het bouwen van bijgebouwen (schuurtjes) of aanbouwen achter of naast een huis die voldoen aan de wettelijke regels (zie: bijlage 2; op internet kunt u de toelichting vinden in de publicatie van de regeling voor het vergunningvrij bouwen (Staatsblad 2014, nr. 333, pdf-versie, pagina 34 en verder).
Ook met de toelichting van de rijksoverheid is de regeling voor het vergunningvrij bouwen nogal ingewikkeld. Er zijn bouwwerken die volledig vergunningvrij zijn (de lijst van artikel 2 van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor)) en die vergunningvrij zijn, als het bouwwerk past in de regels van het bestemmingsplan (de lijst van artikel 3 van die bijlage).
In schema ziet het er als volgt uit:
bouwvergunning technische toets |
toets aan planologie (bestemmingsplan) |
|
Lijst artikel 2, Bijlage II, Bor | nee | nee |
Lijst artikel 3, Bijlage II, Bor | nee | ja |
Andere bouwactiviteit | ja | ja |
Voor de duidelijkheid:
Bedrijfsactiviteiten kunnen effect hebben op de leefomgeving door uitstoot van stoffen, aantrekking van verkeer of door geluid. Aan de hand van het mogelijke effect heeft de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) een lijst opgesteld met bedrijfstypen. Per type is aangegeven hoe groot de afstand tussen zo'n bedrijfstype en een 'gevoelige functie, zoals wonen of onderwijs, moet zijn voor een goed woon- en leefklimaat bij de gevoelige functie. De Lijst van bedrijfsactiviteiten die op de VNG-lijst is gebaseerd, wordt in dit bestemmingsplan gebruikt voor de aanwezige bedrijven.
Voor bedrijvigheid in een woonwijk wordt de planologische term 'functiemenging' gebruikt. Bij functiemenging gaat het vaak om bedrijfsactiviteiten die in of bij een woning plaatsvinden. Deze activiteiten mogen het woon- en leefklimaat dan niet of nauwelijks verstoren. Aan de hand van de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving, die de gebruikelijke “Lijst van Bedrijven 'functiemenging'” vervangt, wordt bekeken welke bedrijven passend kunnen zijn in de woonomgeving. Achter de Lijst is, in hetzelfde document, een toelichting opgenomen.
Artikel 1 Begrippen
Dit artikel verwijst naar bijlage 1 van de regels, waarin begrippen die een verduidelijking
nodig hebben worden verklaard. Deze lijst zal op termijn bij alle nieuwe bestemmingsplannen
worden gevoegd. In de bijlage kunnen daarom ook begrippen staan die niet voorkomen
in de regels van dit bestemmingsplan.
Artikel 2 Wijze van meten
De regels in dit artikel maken duidelijk hoe de gemeente gaat meten, als er in een
regel een bepaalde maat, zoals een bouwhoogte, staat.
De verplichte "Anti-dubbeltelregel" uit het Besluit ruimtelijke ordening is in artikel 2, lid 2.5, opgenomen. Deze regel voorkomt dat steeds vanuit de feitelijke situatie van het heden wordt gemeten. Als een bewoner bijvoorbeeld 60% van zijn tuin mag volbouwen en dat ook heeft gedaan, ontstaat een nieuwe tuin. Deze regel verhindert dat de bewoner nu ook weer 60% van de nieuwe, kleinere tuin mag volbouwen.
In hoofdstuk 2 zijn bij elke functie (bestemming) regels opgenomen waarin het doel van de functie is vastgelegd.
In het eerste lid van het artikel dat bij een functie hoort staat de beschrijving
van het doel van die functie. De activiteiten die bij een functie horen worden in
de regels vaak globaal beschreven. Niet elke denkbare activiteit is benoemd. Dat kan
niet en als het al zou kunnen dan zou het bestemmingsplan onnodig star worden. Als
de regel de functie wonen uitgebreid zou beschrijven, bijvoorbeeld: de functie wonen
is bedoeld als een locatie waar personen die deel uitmaken van een huishouden eten,
drinken en slapen, is niet duidelijk of je er ook mag gitaarspelen of plantjes mag
houden in de vensterbank en ook niet of je een hotel mag beginnen in een huis, want
een huishouden op vakantie kan in een hotel eten, drinken en slapen.
Om richting te geven aan de uitleg van de beschrijving van het doel, maken artikelleden
die volgen op die beschrijving met voorbeelden duidelijk welke activiteiten bij de
functie passen of welke activiteiten in ieder geval niet passen.
De meeste artikelen in dit hoofdstuk hebben dezelfde, vaste opbouw:
Elke functie heeft in elk geval een regel waarin het doel wordt beschreven. De regels
die onder 2 en 3 genoemd worden, worden weggelaten, als ze voor een functie niet nodig
zijn. Het is bijvoorbeeld wel duidelijk dat een café niet past in de functie Maatschappelijk.
De regel 'de activiteit horeca mag niet' is daar niet opgenomen. Bij de Wijkfunctie
is dat niet zonder meer duidelijk. Daarom is bij die functie is wel een regel met
een horecaverbod te vinden.
In artikel 25, lid 25.2, staan activiteiten opgesomd die niet mogen op grond van de functie, behalve als
de regels bij de functie expliciet aangeven dat de activiteit wel mag. In de regels
bij de functies zijn de activiteiten die artikel 25 verbiedt niet nogmaals opgenomen.
De artikelen met regels over een functie die beschermd moet worden, zoals belangrijke leidingen, hebben de volgende opbouw:
Om vast te wennen aan de Omgevingswet, gebruikt dit bestemmingsplan de nieuwe termen:
functie: de "bestemming"; de functie beschrijft waar de locatie met die functie voor bedoeld
is;
locatie: de "gronden", dus de plaats of plek;
activiteit: het "gebruik"; wat je doet, soms ook wat je nalaat, en soms ook het resultaat van
de activiteit.
Om het onderscheid tussen een functie en een activiteit te verduidelijken wordt de activiteit in dit bestemmingsplan meestal met een werkwoord, bijvoorbeeld bouwen, beschreven.
De keuze om zoveel mogelijk te werken met de huidige standaarden (zie paragraaf 1.4.2.1) heeft als gevolg dat er verwarring kan ontstaan over de functie Wonen en de activiteit wonen. De functie duidt locaties aan die bedoeld zijn voor woningen (huizen). De belangrijkste activiteit in een woning is (het werkwoord) wonen.
Artikel 3 Bedrijf - Bedrijf tot en met categorie 2
De verschillende bedrijven hebben de functie (bestemming) 'Bedrijf' gekregen. Aan
het plan is (als bijlage bij de regels) de Lijst van bedrijfsactiviteiten toegevoegd. Een uitgebreide toelichting op deze lijst is opgenomen in de bijlage
zelf. Binnen het plangebied zijn uitsluitend de bedrijfsactiviteiten tot en met milieucategorie
2 toegestaan.
Artikel 4 Bijzondere wijkfunctie
De 'Bijzondere wijkfunctie' wordt gegeven aan een gebouw waarin een aantal functies
zijn samengebracht die een bijdrage leveren aan het voorzieningenniveau en de sociale
cohesie van de wijk of buurt. Deze functie (bestemming) is toegekend aan de boerderij
in De Balije, waarin kinderopvang, horeca-activiteiten en nog enkele andere activiteiten
plaatsvinden.
Artikel 5 Groen
Locaties met de functie (bestemming) Groen maken deel uit van de openbare ruimte.
Deze functie is toegekend aan parken en aan ander groen dat een wezenlijk onderdeel
is van de structuur van een wijk of gebied (zie ook: de toelichting hieronder over
artikel 14 (Water)). In deze groenvoorzieningen is bewegen, ontmoeten en spelen in de open lucht vanzelfsprekend.
Groenvoorzieningen dragen bij aan een gezond leefklimaat en vergroten de leefbaarheid
van een wijk of gebied.
Binnen de functie 'Groen' is ook oppervlaktewater en sierwater toegestaan en er mogen
voet- en fietspaden worden aangelegd en veldjes waar honden ongelijnd uitgelaten mogen
worden.
Planologisch is een evenement in het groen niet bij voorbaat onwenselijk. De aard
en omvang van een evenement moet passen in de omgeving. De afweging of een evenement
kan worden toegestaan, maakt de gemeente op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening,
waarbij alle aspecten die bij een evenement komen kijken worden beoordeeld. Dit artikel
verbiedt een evenement, tenzij het evenement is toegestaan op grond van de Algemene
Plaatselijke Verordening.
Auto's horen niet thuis op een locatie met deze functie. Als er toch nieuwe parkeerplaatsen
of uitritten nodig zijn, dan moet daarvoor een vergunningprocedure doorlopen worden
of de procedure om het bestemmingsplan te wijzigen.
Het aantasten van bomen is in strijd met het doel van de functie. De regel in lid
5.3, onder 4, maakt dat expliciet. Onderhoud aan bomen of het verwijderen van een zieke
boom valt uiteraard niet onder deze regel.
Artikel 6 Leiding - Gas ('dubbelbestemming')
De bescherming van de gasleiding is geregeld via de regels die een vergunning eisen voor het werken op en in de bodem (artikel 31) en voor het bouwen in afwijking van het bouwverbod (artikel 23, lid 23.5).
Artikel 7 Leiding - Riool ('dubbelbestemming')
De bescherming van de leiding en het bouwen in afwijking van het bouwverbod zijn geregeld zoals hierboven onder artikel 6 is uitgelegd.
Artikel 8 Leiding - Water('dubbelbestemming')
De bescherming van de leiding en het bouwen in afwijking van het bouwverbod zijn geregeld zoals hierboven onder artikel 6 is uitgelegd.
Binnen deze functie (bestemming) zijn verschillende maatschappelijke instellingen en diensten toegestaan. In Veldhuizen gaat zijn dat bijvoorbeeld kinderopvang, een centrum voor gezondheidszorg, medische, paramedische, sociaal-culturele diensten, religieuze en educatieve instellingen en dergelijke. Een gebouw met deze functie mag van maatschappelijke functie veranderen, zolang de functie maar binnen de doelstelling en de bijbehorende regels van dit artikel past.
Artikel 10 Verkeer
Deze functie (bestemming) is toegekend aan wegen die belangrijk zijn voor de verkeersafwikkeling.
De Rijkswegen vallen niet onder deze functie. De parallelweg langs de A12 heeft wel
de functie Verkeer.
Op grond van de regels mag de weg binnen de functie alleen verbreed worden voor in-
en uitvoegstroken en voor fiets- en voetpaden.
De regels staan wel toe om het aantal rijstroken te verminderen, maar bevatten een
verbod op het vermeerderen van het aantal rijstroken.
Als de afwikkeling van verkeer niet gehinderd wordt, mogen op locaties met deze functie
kleine bouwwerken, zoals nutsvoorzieningen en fietsenstallingen gebouwd worden.
Artikel 11 Verkeer - Openbaar vervoer
Deze functie (bestemming) is voor wegen voor openbaar vervoer, in de eerste plaats
voor bussen, maar natuurlijk ook voor hulpdiensten en andere motorvoertuigen die de
busbaan mogen gebruiken, zoals taxi's die een ontheffing hebben gekregen op grond
van artikel 87 van het Reglement Verkeersregels en Verkeerstekens 1990.
De activiteiten die in deze functie passen spreken verder voor zich.
Deze functie (bestemming) is toegekend aan rijkswegen. Op grond van de regels mag de weg binnen de functie alleen gewijzigd worden voor in- en uitvoegstroken.
Artikel 13 Verkeer - Verblijfsgebied
De openbare ruimte die niet de functie (bestemming) Groen, Water of een bijzondere verkeersfunctie heeft, zoals Verkeer - Rijksweg, krijgt de functie 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Daaronder vallen wegen, fiets- en voetpaden, pleinen, groenvoorzieningen en bouwwerken
die bij de functie passen, zoals fietsenstallingen. Wegen met deze functie zijn vooral
bedoeld voor het bestemmingsverkeer.
Voor standplaatsen gelden ook de regels die in de APV staan. Voor terrassen gelden
de eisen die de horecaverordening stelt (in de versie van 2018: onder meer artikel
2 en 9) en het daarbij horende terrassenreglement.
Planologisch is een evenement op een locatie met deze functie niet bij voorbaat geheel
onwenselijk. De aard en omvang van een evenement moet passen in de omgeving. De afweging
of een evenement kan worden toegestaan, maakt de gemeente op grond van de Algemene
Plaatselijke Verordening, waarbij alle aspecten die bij een evenement komen kijken
worden beoordeeld. Dit artikel verbiedt een evenement, tenzij het evenement is toegestaan
op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening.
Artikel 14 Water
De functie (bestemming) 'Water' is alleen aan een locatie toegekend, als het oppervlaktewater een structurerend
element is, zoals aan de IJsselmonde en de Wiericke, een grote watergang, een watergang
voor varend verkeer of woonboten, een watergang die nodig is voor het waterbeheer
of oppervlaktewater dat hoort bij een cultuurhistorische structuur. Oppervlaktewater
dat niet als water bestemd is, is in andere functies voor de openbare ruimte toegestaan,
net als waterbeheer en waterberging. Sierwater past zonder nadere regeling in tuinen
of op plaatsen waar groen is toegestaan.
Het bestemmingsplan regelt alleen het ruimtelijke aspect van water. De keur (dat is
de verordening van het hoogheemraadschap of waterschap) blijft dus onverkort naast
het bestemmingsplan van kracht. Ook in de gemeentelijke havenverordening staan regels
over het water en bijvoorbeeld over woonboten die blijven gelden.
De functie staat ook groen, oevers en oeverhellingen (taluds) toe. Dat is nodig omdat
die bij het water horen en natuurlijk ook omdat de waterlijn bij droogte of regenval
van plaats kan veranderen.
Bedrijfsboten, woonboten, woonarken of andere woningen in het water zijn alleen toegestaan
op de locaties met een aanduiding op de plankaart. In Veldhuizen komt die aanduiding
niet voor.
Artikel 15 Waterstaat - Waterkering ('dubbelbestemming')
De bescherming en het bouwen in afwijking van het bouwverbod zijn geregeld zoals hierboven
onder artikel 6 is uitgelegd.
Artikel 16 Waterstaat - Waterwinning
De locaties die met deze functie zijn aangeduid hebben een rol in het winnen van drinkwater.
De regels bij de functie moeten de kans op verontreiniging van het grondwater verkleinen.
Zie ook paragraaf 3.5.4.1.
Artikel 17 Wijkcentrumfunctie
Gebouwen met een wijkcentrumfunctie (-bestemming) zijn in eerste instantie bedoeld
voor activiteiten die op winkelend publiek, afkomstig uit de omgeving, gericht zijn.
Dergelijke gebouwen hebben vaak publieksfuncties op de begane grond met daarboven
woningen. Er zijn veel voorbeelden te noemen; de winkelcentra aan de Hindersteinlaan,
het Mereveldplein, maar ook winkelcentrum De Gaard in Tuindorp, de winkels aan of
bij de Damstraat, de Rijnlaan, enzovoort.
Voor winkels en dienstverlenende bedrijven, zoals kappers of makelaars, is het van
belang dat de buren activiteiten verrichten die zich richten op mogelijke klanten.
Dat kan ook een huisartsenpost of een bibliotheek zijn. Het bestemmingsplan staat
ook die activiteiten toe.
Horeca toetst de gemeente aan het horecabeleid. Nieuwe horecavestigingen zijn dan
ook alleen met een vergunning toegestaan (methode 2 van paragraaf 1.4.5).
Met de openingstijden van winkels in lid 17.3 worden de tijden bedoeld die op die locatie door de winkels worden gehanteerd.
Een afhaalzaak is een bijzonder soort winkel. In de praktijk is gebleken dat een afhaalzaak
een aanzienlijke kans op hinder geeft die vergelijkbaar is met een snackbar. De gemeente
staat nieuwe afhaalzaken dan ook slechts toe op plekken waar dat gezien de aangrenzende
functies past.
Voor de bovenwoningen en appartementen gelden dezelfde regels als voor grondgebonden
woningen. Die regels staan in artikel 26.
Artikel 18 Wijkfunctie
De wijkfunctie (-bestemming) is toegekend aan gebouwen die op de begane grond voorzieningen
voor de wijk hebben, zoals scholen, kinderopvang en andere, daarbij passende maatschappelijke
of medische diensten, en daarboven woningen.
Voor de bovenwoningen en appartementen gelden dezelfde regels als voor grondgebonden
woningen. Die regels staan in artikel 26.
Artikel 19 Wonen
De functie (bestemming) Wonen is toegekend aan percelen waarop alleen woningen staan.
In lid 19.1 is vastgelegd waar een perceel met de functie wonen voor bedoeld is. Het doel is
bepalend voor de vraag welke activiteiten bij deze functie passen en dus toegestaan
zijn.
In lid 19.2 wordt concreet gemaakt welke activiteiten bij het wonen passen. Onder 1 staat wat
mag en onder 2 en 3 staat wat in een bijzondere situatie ook mag, namelijk een tandartsenpraktijk
op een bepaald adres en een zorgwoning op de locatie die op de kaart is aangeduid.
Een zorgwoning is een maatschappelijke functie die goed bij de functie wonen past,
maar die een andere ruimtelijke uitstraling heeft. Het toekennen van die functie binnen
de functie wonen, vraagt om een belangenafweging. Daarom zijn met de regel onder 2
alleen de bestaande zorgwoningen, voorzien van de aanduiding zorgwoning, toegestaan.
Hetzelfde geldt voor de tandartsenpraktijk.
Er zijn meer functies die het wonen toestaan. Daarom zijn in de algemene regels ook
regels opgenomen die bij het gebruik van een woning horen, zoals een bedrijf-aan-huis,
een bed-and-breakfast of mantelzorg. Zie hiervoor artikel 26 onder 26.4, 26.5 en 26.1.
Het bouwen van woningen is geregeld in hoofdstuk 3, Bouwen. In lijn met de Omgevingswet maken de regels onderscheid tussen de activiteit bouwen
en andere activiteiten, bijvoorbeeld de activiteit in het gebouw. Het gevolg is dat
een bouwer soms meerdere regels moet toepassen. Als het bouwen bijvoorbeeld een extra
woning tot gevolg heeft, dan zijn ook de regels over nieuwe woningen van toepassing.
Die staan in artikel 26, waar alle regels over het wonen staan. Als voor het bouwen ook nog gegraven moet
worden, dan zijn de regels in hoofdstuk 5 misschien van toepassing. Graven is namelijk een andere activiteit. (Dat is overigens
onder de Wet ruimtelijke ordening en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht ook
al zo.)
In lid 19.3 wordt geregeld dat bestaande parkeergelegenheid op eigen terrein bij woningen niet
mag verdwijnen, ook niet als er aan- en bijgebouwen worden gebouwd of als een tuin
anders wordt ingericht. De parkeergelegenheid in het openbare gebied is namelijk afgestemd
op de parkeermogelijkheden op eigen terrein. Het opheffen van parkeerplaatsen op het
eigen terrein van woningen leidt tot extra druk op de openbare ruimte. Deze regel
geldt voor alle vormen van parkeergelegenheid, zoals een inpandige garage, een gebouwde
garage aan of bij de woning en voor geheel of gedeeltelijk open parkeerplaatsen op
het perceel bij de woning.
Alle regels over het bouwen in Veldhuizen zijn in dit hoofdstuk opgenomen. Deze regels gaan op termijn voor de hele gemeente gelden. De planning daarvoor is begin 2020. De regels houden rekening met het feit dat ze in combinatie met een ouder bestemmingsplan gelden of die, zoals in dit plan, deel uitmaken van een bestemmingsplan, een 'Chw-plan' (Chw staat voor: Crisis- en herstelwet, zie paragraaf: 1.4.2), dat anticipeert op de Omgevingswet.
In andere hoofdstukken kunnen ook regels staan die voor een bouwer van belang kunnen zijn. Als iemand bijvoorbeeld een bijgebouw bouwt dat past binnen de regels voor het bouwen, maar na de bouw het bijgebouw gebruikt als buurtcafé of als winkel, dan is er toch sprake van strijd met de regels van dit bestemmingsplan.
In dit plan en in een Chw-plan dat op dit plan gebaseerd is, is een 'overige zone - bouwen' aan locaties toegekend. Zo'n zone omvat alle functies waar hoofdgebouwen gebouwd zijn of gebouwd kunnen worden. Grofweg zijn dat de functies die niet tot het openbare gebied behoren, later aangevuld met agrarische functies.
Als een regel geen verwijzing naar de 'overige zone - bouwen' heeft, dan geldt de regel in principe dus voor het hele grond gebied van de gemeente waarvoor een bestemmingsplan geldt, inclusief de gebieden met een Chw-plan. Alleen gebieden met een beheersverordening houden hun eigen regeling.
De artikelen in hoofdstuk 3 van de regels zijn als volgt ingedeeld:
Artikel 20 Inleidende bepalingen over het bouwen
De regel in lid 20.1 zorgt ervoor dat dit hoofdstuk in de hele gemeente kan gelden. In de inleiding hierboven
is al uitgelegd dat het hoofdstuk dan ook geldt in gebieden waar een ander bestemmingsplan
geldt. Dat kan zelfs een oud bestemmingsplan zijn dat in de vorm van een boek met
papieren plankaarten is vastgesteld, zoals het bestemmingsplan Binnenstad. In de bestemmingsplannen
die tot nu toe werden gemaakt, staan de regels over het bouwen in twee hoofdstukken.
Wat je waar mag bouwen staat vrijwel zonder uitzondering in hoofdstuk 2. Per bestemming
worden aparte regels gegeven, meestal in het tweede lid. In de bestemming staat ook
wanneer burgemeester en wethouders bevoegd zijn om je in afwijking van die regels
een vergunning geven. In hoofdstuk 3 van de bestemmingsplannen staan algemene regels
over het bouwen. Die regels zijn overigens grotendeels vervangen door het Chw bestemmingsplan
Algemene regels over bouwen en gebruik, dat de gemeenteraad op 30 november 2017 heeft
vastgesteld. Om de regels verder te uniformeren zullen de hoofdstukken 3 tot en met
5 van dit bestemmingsplan te zijner tijd het Chw bestemmingsplan Algemene regels over
bouwen en gebruik vervangen.
Met de regel in lid 20.1 blijven de regels die in bestemmingsplannen in hoofdstuk 2 staan van toepassing,
naast de regels die in hoofdstuk 3 van dit plan staan. Dat is eigenlijk logisch, want
het is een juridisch principe (het 'lex specialis'-beginsel) dat een bijzondere regel
voorgaat op een algemene regel.
De regel in lid 20.2 verbindt het bouwen met de functie van het gebouw. Als de functie van het gebouw niet past bij de functie van de locatie, mag het bouwen ook niet. Een bedrijfspand past bijvoorbeeld wel op een locatie met de functie Bedrijf, maar niet op een locatie met de functie Wonen. Een vergunningaanvraag voor een bedrijf op zo'n locatie zal op grond van lid 20.2 moeten worden geweigerd.
Lid 20.3 dient twee doelen. Allereerst wordt onder 1 zeker gesteld dat een bestaand, legaal bouwwerk (een gebouw is ook een bouwwerk) in dit bestemmingsplan als een legaal bouwwerk wordt gezien, ook al bepaalt een regel in dit artikel dat zo'n bouwwerk niet gebouwd mag worden. Met legaal wordt bedoeld:
De regel onder 2 is bedoeld voor bouwwerken die gebouwd zijn om te voldoen aan een voorwaardelijke verplichting. Dergelijke gebouwen mogen niet afgebroken worden.
Lid 21.1 Voorwaardelijke verplichting over parkeren
Dit lid zorgt voor de uitvoering van het parkeerbeleid. De regel onder 1 en 3 zorgen
ervoor dat een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen moet voldoen aan het
gemeentelijk parkeerbeleid. Dat betekent dat de aanvrager moet zorgen voor voldoende
parkeergelegenheid voor auto's en fietsen. Wat voldoende is, hangt natuurlijk af van
wat er gebouwd wordt. Het college gebruikt beleidsregels om te toetsten of een bouwplan
voorziet in voldoende parkeergelegenheid. Bij de vaststelling van dit bestemmingsplan
zijn staan die beleidsregels in de Nota Parkeernormen Fiets en Auto, bijlage 1 bij
de Parkeernota Stallen en Parkeren 2013.
De constructie in dit lid vloeit voort uit artikel 3.1.2, tweede lid, van het Besluit
ruimtelijke ordening en uit de vergelijkbare bepaling in het Besluit uitvoering Crisis-
en herstelwet, artikel 7c, zesde lid. Die wettelijke regelingen staan toe dat een
bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening "vage regels" bevat
die concreet worden gemaakt met beleidsregels.
Uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 8 maart
2017 (201605713/1/R3) over het bestemmingsplan "Facetherziening parkeren" van de gemeente
Groningen volgt dat de gemeente een dynamische verwijzing naar parkeernormen in de
regels mag opnemen. In deze uitspraak overweegt de Afdeling: "Wel moet duidelijk zijn
naar welke beleidsregels wordt verwezen. Hoewel in artikel 4, lid 4.4, van de planregels
niet wordt verwezen naar specifieke beleidsregels, kan er naar het oordeel van de
Afdeling in redelijkheid geen onduidelijkheid over bestaan dat ten tijde van de vaststelling
van het plan hiermee de "Beleidsregels Parkeernormen 2012" van de gemeente Groningen
worden bedoeld. Er zijn in de gemeente Groningen immers geen andere beleidsregels
met betrekking tot parkeren."
Lid 21.2 Woningvorming en omzetting
Deze regel heeft vooral een signaalfunctie. De regel is strikt genomen niet nodig,
omdat artikel 26 sowieso van toepassing is. De beleidsmatige toelichting staat bij dat artikel.
Voor de duidelijkheid: het "bouwen is toegestaan" in de kop van artikel 22 wil zeggen dat op grond van hoofdstuk 3 van de regels geen vergunning nodig is. Vaak is op grond van de wet wel een omgevingsvergunning nodig of brengt de bouwactiviteit ook een vergunningplichtige activiteit met zich mee, bijvoorbeeld het bouwen bij een gasleiding.
Het eerste lid, lid 22.1 beschrijft de gevallen waarin geen vergunning nodig is. Onder 1 worden de bouwwerken bedoeld die op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zonder vergunning, zelfs zonder bouwvergunning, gebouwd mogen worden (zie paragraaf 1.4.6.4). De regel onder 2 spreekt voor zich. Het derde onderdeel verwijst naar bouwregels die gekoppeld zijn aan een functie (bestemming). De regels bij de functie Leiding - Gas verbieden het bouwen. Op een locatie met die functie is het bouwen dus niet toegestaan. Maar het kan ook zijn dat een functie juist regels bevat waardoor het bouwwerk past in het bestemmingsplan. Dan is het bouwen dus toegestaan.
In lid 22.2 staan de kleine afwijkingen van regels over het bouwen, afwijkingen die normaal gesproken geen effect hebben op de planologische of stedenbouwkundige invulling van een gebied en de leefbaarheid niet aantasten. Deze regels staan ook al in het Chw bestemmingsplan Algemene regels voor bouwen en gebruik. Meestal is voor de genoemde bouwwerken wel een omgevingsvergunning nodig. Dit lid bepaalt slechts dat voor de afwijking (namelijk de overschrijding van de bouwgrens) geen vergunning nodig is.
Lid 22.3 regelt dat dakopbouwen op een hoofdgebouw die voldoen aan de voorwaarden van dat
lid geen nadere toets aan het bestemmingsplan nodig hebben. Er is wel een omgevingsvergunning
voor de activiteit bouwen nodig op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.
Een dakopbouw die aan de voorwaarden voldoet, voldoet ook aan de welstandsaspecten.
Die zijn namelijk vertaald in de voorwaarden over het uiterlijk en het materiaalgebruik.
De voorwaarden komen er eigenlijk op neer dat een dakopbouw moet aansluiten bij de
eerder gerealiseerde dakopbouwen in een bouwblok of in een straat. Die eerdere dakopbouwen
zijn al op welstand getoetst en fungeren als "trendsetter". Als er geen trendsetter
is, dan kan een dakopbouw vergund worden op grond van artikel 23 of met een omgevingsvergunning waarmee van het bestemmingsplan mag worden afgeweken.
Met een rij woningen van hetzelfde type worden aan elkaar gebouwde woningen in dezelfde stijl en met dezelfde architectonische opbouw en uitvoering bedoeld. Dit kan een zelfstandig rij woningen zijn of een rij woningen binnen een langere rij woningen.
Afbeelding: voorbeeld van hoe de regeling werkt bij een rij met twee woningtypen
Dakopbouwen op beeldbepalende panden (zie de Lijst van beeldbepalende panden, bijlage 5 bij de regels) tasten de belevingswaarde en de cultuurhistorische waarde van de omgeving
aan en zijn daarom op grond van artikel 22.3, onder 1, niet toegestaan.
De regel onder 7 maakt, wellicht ten overvloede, duidelijk dat een dakopbouw niet
hetzelfde is als een extra verdieping (bouwlaag). Uit de vorm en grootte van de dakopbouw
moet blijken dat de dakopbouw aan deze regel voldoet.
Lid 22.4 staat het maken van dakterrassen op een aan- of uitbouw toe. Dakterrassen kunnen een belangrijke meerwaarde hebben voor bewoners die geen tuin of plaatsje hebben. De nadelen van een dakterras zijn de vermindering van de privacy en de geluidsoverlast voor de buren. Die nadelen wegen in een wijk als Veldhuizen, met veel tuinen en veel groen, zwaarder dan de voordelen. Daarom zijn dakterrassen op woningen niet toegestaan (dat volgt uit artikel 23, lid 23.3, waarin geen ruimte aan dakterrassen wordt geboden). De zinsnede "op het deel van het hoofdgebouw dat alleen één bouwlaag op de begane grond heeft " moet voorkomen dat er discussie staat over de vraag of de aanbouw of uitbouw een deel is van het hoofdgebouw. Een oorspronkelijk aangebouwde keuken kan bijvoorbeeld als deel van het hoofdgebouw gezien worden. Als dat zo is, dan mag ook op dat deel van het hoofdgebouw een dakterras gemaakt worden, zolang dat dakterras maar niet op een tweede bouwlaag wordt gemaakt.
Het bouwen van een bijbehorende bouwwerk is onder voorwaarden geheel vergunningvrij
(zie hierboven bij lid 22.1 en paragraaf 1.4.6.4). De voorwaarde waar lid 22.5 verwijst luidt: "c. op een afstand van meer dan 1 m vanaf openbaar toegankelijk gebied,
tenzij geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn". Met deze voorwaarde
wil de wetgever voorkomen dat bijbehorende bouwwerken die invloed hebben op de beleving
van de openbare ruimte zonder welstandstoets gebouwd mag worden. Er zijn echter gevallen
waarin het bijbehorende bouwwerk zonder bezwaar of zelfs bij voorkeur op de grens
van het openbare gebied gebouwd kunnen worden. De regels in lid 22.5 beschrijven die gevallen en zorgen dat voor die gevallen snel een vergunning voor
de activiteit bouwen verleend kan worden. Het begrip "openbaar toegankelijk gebied"
is uit de regeling in Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht overgenomen.
De regel onder 1 gaat over wat men een gesloten bouwblok noemt. Een bijhorend bouwwerk
op de grens van het perceel is daar geen bezwaar. "Aan alle zijden omgeven [..] door
hoofdgebouwen", betekent niet dat er geen openingen in de bebouwing mag zitten, bijvoorbeeld
openingen om verkeer naar een binnenterrein toe te laten. Het gaat erom dat aan alle
zijden min of meer gesloten bebouwing staat die een duidelijk binnenterrein vormt
voor de bewoners van die gebouwen.
Afbeelding: openbaar gebied dat "omgeven is door hoofdgebouwen"
Op grond van de regeling in Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht is het bouwen van bijbehorende bouwwerken aan een achterom toegestaan, behalve bij percelen die op de hoek liggen. De achterom valt namelijk niet onder het begrip "openbaar toegankelijk gebied". Op de tekening hieronder zijn de bijbehorende bouwwerken die vergunningvrij zijn geel gekleurd. Op de hoeken, rood ingetekend, is het van belang dat zorgvuldig gekeken wordt naar het effect op de openbare ruimte. Als een bouwplan stedenbouwkundig past en voldoet aan de eisen van welstand, is het bouwen met een vergunningverlening mogelijk.
Afbeelding: percelen aan een steeg of achterom
In lid 22.6 staan de regels over het bouwen in de openbare ruimte. De meeste bouwwerken die daar normaal gesproken te vinden zijn, mogen op grond van de Wabo zonder vergunning gebouwd worden. De gemeente is, afgezien van nutsvoorzieningen, over het algemeen de enige partij die in de openbare ruimte iets bouwt. Meestal zijn het voorzieningen die bij de inrichting van het openbare gebied horen, zoals banken in het park. Het uitgangspunt bij de regeling voor het bouwen in de openbare ruimte is dat de gemeente zichzelf geen vergunningen hoeft te geven. In de praktijk overlegt de gemeente veranderingen van de inrichting van de openbare ruimte met omwonenden. Als omwonenden bezwaar hebben, kunnen zij dat ook zonder vergunningprocedure aan de gemeente laten weten.
Met de regels in lid 22.6 is voor het bouwen van voorzieningen die het algemeen belang dienen in principe geen vergunning nodig. Er zijn een paar voorwaarden:
In het geval van speelvoorzieningen geldt een maximum hoogte. Geluidwerende voorzieningen worden in de praktijk alleen aangebracht als dat nodig is en dan niet hoger dan nodig is. Daarom is geen maximale hoogte in de regel opgenomen. Dat geldt ook voor kunstwerken. Het plaatsen van een kunstwerk in de openbare ruimte gebeurt altijd in overleg met de omwonenden. Een regel over de omvang is dus niet nodig.
In artikel 23 staan de mogelijkheden voor het met een vergunning bouwen in afwijking van regels
en voor het bouwen dat zonder vergunning niet is toegestaan. De grondslagen voor deze
vergunningen staan respectievelijk in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening
en in artikel 7c, lid 14, van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. De werking
is overigens vergelijkbaar: de bouwmogelijkheid die vergund kan worden, is in overeenstemming
met de geest van het bestemmingsplan, als aan de voorwaarden die bij de vergunningplicht
horen wordt voldaan.
Dit artikel biedt de mogelijkheid om bouwwerken te bouwen die de buren als hinderlijk
kunnen ervaren. Daarom doet degene die wil bouwen er goed aan om even met de buren
te gaan praten, voordat de vergunningaanvraag gedaan wordt.
Zie ook paragraaf 1.4.5, waarin onder meer wordt uitgelegd hoe de afwijkmethode, methode 1, zich verhoudt
tot de andere methodes om af te wijken van regels van het bestemmingsplan. De vergunning
die met toepassing van de Crisis- en herstelwet vereist is, volgt ook deze methode
1.
Lid 23.1 Bouwen buiten de bouw- en bestemmingsgrens
De werking van lid 23.1 heeft net als artikel 22, lid 22.2, tot doel om kleine afwijkingen toe te kunnen staan. In tegenstelling tot de regel
in artikel 22, lid 22.2 mag op grond van lid 23.1 ook de bestemmingsgrens overschreden worden. De afwijking kan daardoor ingrijpender
zijn. Daarom is voor deze afwijking een vergunning van burgemeester en wethouders
nodig. Het is niet de bedoeling dat de afwijking de aard van de aangrenzende functie
(bestemming) aantast. Dan zou sprake zijn van een wijziging van die functie. Het college
is daartoe niet bevoegd. Zo is in de gevallen die onder c genoemd zijn een vrije hoogte
als voorwaarde opgenomen, om te voorkomen dat de grond waarboven gebouwd wordt niet
meer veilig gebruikt kan worden en daarmee feitelijk ongeschikt wordt voor de functie.
Dit lid is een voortzetting van de regeling in het Chw bestemmingsplan Algemene regels
voor bouwen en gebruik.
Lid 23.2 Bouwen met een kleine afwijking van regels
In lid 23.2 staan de kleine afwijkingen die doorgaans in een apart artikel met als titel 'Algemene
afwijkingsregels' in bestemmingsplannen worden opgenomen. Deze regel is een uitbreiding
ten opzichte van het Chw bestemmingsplan Algemene regels over bouwen en gebruik.
Lid 23.3 Hoofdgebouwen bouwen of verbouwen in de 'overige zone - bouwen'
Lid 23.3 behandelt het bouwen en verbouwen van hoofdgebouwen. Dit lid wekt wellicht de indruk
dat hoofdgebouwen buiten de 'overige zone - bouwen' zonder vergunning mogen worden
gebouwd. Dat is niet het geval. De genoemde zone komt alleen voor in bestemmingsplannen
die met toepassing van de Crisis- en herstelwet toewerken naar de Omgevingswet. Het
bouwen van hoofdgebouwen is in die plannen alleen toegestaan met een vergunning die
op grond van de regels in dit bestemmingsplan kan worden verleend. In andere plannen
mag een hoofdgebouw ook alleen met een vergunning gebouwd worden. Die vergunningplicht
volgt uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Een aanvraag wordt vervolgens
getoetst aan het bestemmingsplan, dus aan de bij de functie horende bouwregels en
aan de algemene regels. Zie ook paragraaf 2.3.4.
De 'overige zone - bouwen' zorgt ervoor dat de website waarop het bestemmingsplan
geraadpleegd wordt een link naar de bouwregels laat zien, als je met de muis binnen
die zone klikt.
Lid 23.3 onder 2a, 2b en 2c, sloop-nieuwbouw van hoofdgebouwen
Bij de regels in onderdeel 2, onder a, b en c, gaat het om het vervangen van een hoofdgebouw,
bijvoorbeeld een woning of een school, door een nieuwe hoofdgebouw, sloop-nieuwbouw
dus.
De regel onder a is vooral bedoeld voor hoofdgebouwen die door een calamiteit, zoals een brand, verloren zijn gegaan. Maar wie dat wil, mag zijn hoofdgebouw ook afbreken en een nieuw hoofgebouw terugbouwen. Het uitgangspunt van de regel onder a is dat het hoofdgebouw op dezelfde plek, met eenzelfde grondvlak wordt teruggebouwd met ongeveer dezelfde hoogte. De regel wil wel enige flexibiliteit bieden en eist daarom een "vergelijkbare omvang".
De regel onder b staat toe dat er een groter hoofdgebouw wordt teruggebouwd. Die vergroting moet dan wel bijdragen aan een verbetering van het straatbeeld, bijvoorbeeld omdat de bouwhoogte beter past in de omgeving. De buren mogen weinig of geen last hebben van de vergroting. Dat betekent bijvoorbeeld ook dat de vergroting geen parkeeroverlast en vrijwel geen extra verkeer mag veroorzaken. Een vergunningaanvraag voor een groter hoofdgebouw wordt in ieder geval beoordeeld door een deskundige in het vakgebied van stedenbouw.
Als het hoofgebouw een deel is van lintbebouwing, zoals de gebouwen aan de Rijksstraatweg in De Meern, dan mag het nieuwe hoofdgebouw ook op een andere plek worden teruggebouwd. Dat staat in de regel onder c. Deze regel geldt alleen voor woningen en niet voor andere functies, dus ook niet voor bedrijfswoningen. Het hoofdgebouw moet dus de functie wonen hebben of een vergunning voor de activiteit wonen. Voor het bouwen op een andere plek gelden extra regels, bijvoorbeeld om te voorkomen dat het buurperceel onevenredig gehinderd wordt, of dat door de gekozen nieuwe plek de geluidsbelasting op de gevels zoveel toeneemt dat niet meer aan de normen van de Wet geluidhinder wordt voldaan. Burgemeester en wethouders kunnen beleidsregels vaststellen die zij gebruiken om te beoordelen of een aanvraag aan de voorwaarden voldoet.
Lid 23.3 onder 2d, dakopbouwen
Binnen de 'overige zone - bouwen' werken de regels voor dakopbouwen zo: het bouwen
van de dakopbouwen op woningen mag, als de dakopbouw voldoet aan alle voorwaarden
van artikel 22, lid 22.3. Als de dakopbouw niet aan een van die voorwaarden voldoet, dan kan de dakopbouw
vaak toch vergund worden. De eenvoudigste vergunning is mogelijk voor een dakopbouw
die op een woning komt van een huizenblok dat in bijlage 7 Luchtfoto huizenblokken Veldhuizen en De Balije binnen een groen kader valt. Dan kan een vergunning verleend kan worden, als de dakopbouw
voldoet aan de voorwaarden die in bijlage 6 bij de regels, Dakopbouwen in Veldhuizen en de Balije, staan. In andere gevallen zijn dakopbouwen alleen toegestaan met een omgevingsvergunning
voor het afwijken van het bestemmingsplan. De laatste paragrafen van bijlage 6 bij de regels geven nadere informatie hierover. Dakopbouwen op appartementengebouwen
komen doorgaans niet voor een vergunning in aanmerking.
Dakopbouwen op beeldbepalende panden (zie de Lijst van beeldbepalende panden, bijlage 5 bij de regels) tasten de belevingswaarde en de cultuurhistorische waarde van de omgeving
aan en zijn daarom alleen toegestaan, als de bouw zo wordt uitgevoerd dat de te beschermen
waarde niet wordt aangetast. Zie de toelichting bij onderdeel 3 van lid 23.3.
Lid 23.3 onder 2e, bedrijfsbebouwing
De regel in onderdeel 2, onder e, biedt bedrijven de mogelijkheid om de bedrijfsbebouwing
uit te breiden. Deze regel volgt de jurisprudentie, met de nuancering dat de uitbreiding
niet mag leiden tot een verslechtering van het woon- en leefklimaat. Deze nuancering
is nodig, omdat de bedrijven in dit bestemmingsplan niet op een bedrijventerrein maar
in een woonwijk staan.
Lid 23.3 onder 2f, bouwmogelijkheden appartementengebouw
Het bouwen van een extra verdieping is geregeld in onderdeel 2, onder f. Met deze
regeling worden de bestaande bouwrechten gerespecteerd, zie paragraaf 1.4.6.3. Het bouwen van een extra verdieping op het lagere deel van het appartementencomplex
ligt niet voor de hand. Deze bouwmogelijkheid stamt nog uit het bestemmingsplan dat
de nieuwbouw mogelijk maakte. Dat plan gaf aan de bouwers en hun architecten enige
ruimte. De beheersverordening heeft deze bouwruimte overgenomen. Dit bestemmingsplan
biedt de eigenaar van het pand nu nog 5 jaar de tijd om alsnog het gebouw naar één
totale bouwhoogte van vier bouwlagen te brengen. De uitzonderingssituatie vervalt
daarmee op termijn. Mocht de eigenaar na die tijd alsnog een extra verdieping willen
bouwen, dan kan hij of zij vragen om een vergunning om te mogen afwijken met toepassing
van de methode 2 of 3 die in paragraaf 1.4.5 beschreven wordt. Burgemeester en wethouders kunnen daarover dan, alle belangen meewegend,
een besluit nemen.
Lid 23.3 onder 3, beeldbepalende panden
Verbouw of herbouw van een beeldbepalend pand is alleen toegestaan als de waarden
die het pand beeldbepalend maken niet worden aangetast. Deze regel, die in lid 23.3 onder 3 is verwoord, blijft buiten toepassing als het beeldbepalende pand door een
calamiteit verloren is gegaan.
Lid 23.4 Bouwen of verbouwen van ondergeschikte bouwwerken voor mantelzorg
De regel in lid 23.4, onder 1, verwijst naar het vergunningvrije bouwen. Dat is al toegelicht in paragraaf
1.4.6.4.
De regel in lid 23.4, onder 2, is bedoeld zo min mogelijk belemmeringen op te werpen voor het maken van
een mantelzorgwoning in een bestaand of nieuw bijgebouw.
De regel 'voor zover de vergroting voor het doel noodzakelijk is' is bedoeld om een
onnodig gebruik van deze afwijkingsmogelijkheid tegen te gaan. Zo is deze afwijkingsmogelijkheid,
uitzonderingen daargelaten, niet bedoeld in situaties waarbij de mantelzorg ook met
een vergunningvrije aanpassing geregeld kan worden of voor een grotere omvang dan
redelijkerwijs nodig is voor de mantelzorgwoning.
Onder 'aantasting van het woon- en leefklimaat' wordt bijvoorbeeld verstaan extra
schaduw op het buurperceel of vermindering van privacy. Of die aantasting onevenredig
is, moet per geval bezien worden. Van buren mag in dit geval enige tolerantie verwacht
worden.
Een vergunning geldt voor de tijd dat de bewoner mantelzorg verleent. Daarna gelden
de gewone regels weer. Dat betekent dat het deel dat te groot, waar de vergunning
voor verleend was, weer moet worden afgebroken. Ook moeten voorzieningen die van de
aanbouw of het bijgebouw een woning maakten weer weggehaald worden.
Lid 23.5 Bouwen op locaties waar het bouwen in verband met de functie verboden is
Bouwen op locaties die beschermd worden in de regels - meestal zit er iets bijzonders
in de bodem - is doorgaans niet toegestaan. De vergunning die hier gevraagd wordt,
zorgt ervoor dat onderzocht wordt wat de gevolgen van het bouwen zijn voor de beschermde
functies en of het bouwen gezien die gevolgen mogelijk is. Het zal duidelijk zijn
dat het bouwen op een gasleiding vrijwel nooit vergund kan worden, terwijl een klein
gebouwtje op een waterkering bespreekbaar kan zijn.
Op locaties met een beschermde functie geldt vaak ook nog een andere functie. Een
bouwwerk zal ook aan de eisen van die functie moeten voldoen. Dat blijkt uit de regel
onder 1. De regel onder 2 ziet op de noodzakelijke bescherming van de beschermde functie.
"Bij wet" betekent: dat in de wet (tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet: de
Wet milieubeheer) of op grond van de wet is bepaald wat een kwetsbaar object is. De
regel onder 2 volgt uit artikel 14 van het Besluit externe veiligheid buisleidingen
en na inwerkingtreding van de Omgevingswet uit een vergelijkbaar artikel 5.18 en 5.19
(nummering van de versie Staatsblad 2018, nr. 292) van het Besluit kwaliteit leefomgeving.
Als voor het bouwen ook de bodem verstoord wordt of kan worden, is ook een vergunning
op grond van artikel 31 nodig. Lid 23.5 sluit bij dat artikel aan, maar is nog wat strenger, omdat een bouwwerk blijft en
ook na het bouwen geen gevaar mag opleveren.
De regels van artikel 24 zijn bedoeld voor bestaande dakopbouwen en dakterrassen die niet voldoen aan de regels in dit plan, maar wel legaal gebouwd zijn. Het kan bijvoorbeeld zijn dat een dakopbouw met een vergunning gebouwd is, maar naar huidige inzichten niet bijdraagt aan het straatbeeld. Zo'n dakopbouw hoeft natuurlijk niet te worden afgebroken. Dit artikel maakt dat duidelijk. Maar het is ook niet de bedoeling dat de dakopbouw zo veranderd wordt, dat de afwijking van de regels nog groter is. Voor dakterrassen geldt hetzelfde.
In de Wet ruimtelijke ordening staat dat de gemeente waar nodig regels moet stellen over "het gebruik van de grond en van de zich daar bevindende bouwwerken". Daarmee bedoelt de wetgever dat de gemeente duidelijk moet maken wat je op een plek mag doen of bouwen en als er iets gebouwd is, waarvoor je het gebouw mag gebruiken. De Omgevingswet heeft de term 'gebruik' vervangen door 'activiteit'. Dit bestemmingsplan gebruikt de nieuwe term. Het bouwen is al in hoofdstuk 3 van de regels geregeld. Andere activiteiten staan in de hoofdstukken 4 en 5. De regels in hoofdstuk 5 gaan alleen over het gebruiken van de bodem en de ondergrond. De andere regels over activiteiten staan in dit hoofdstuk.
De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een dergelijk gebruiksverbod hoeft daarom niet meer in de regels te worden opgenomen.
Artikel 25 verbiedt een aantal activiteiten.
Lid 25.1 Een activiteit moet passen bij het doel van functies
In paragraaf 2.2.1 is uitgelegd hoe het bestemmingsplan duidelijk maakt welke activiteiten passen bij
de functie. In dit lid staat dat activiteiten die niet passen bij een functie die
is toegewezen aan een locatie niet zijn toegestaan op die locatie. Als er op één locatie
twee of meer functies gelden, dan moet een activiteit bij al die functies passen.
Op een locatie met de functie Groen en de functie Leiding - Gas, mag géén eik geplant
worden. Die activiteit past prima bij de functie Groen, maar levert gevaar op voor
de gasleiding en is dus verboden.
Lid 25.2 Activiteiten die in het algemeen niet mogen
In bestemmingsplannen zijn altijd regels opgenomen, meestal onder het kopje "strijdig
gebruik", die voor alle functies (bestemmingen) gelden. Deze regels maken duidelijk
welke activiteiten in ieder geval niet mogen, ook al lijkt de activiteit binnen het
doel van een functie te passen. De activiteiten die lid 25.2 noemt, zijn niet toegestaan, behalve als een regel uit hoofdstuk 2 expliciet aangeeft
dat dat gebruik wel mag.
Spullen opslaan in de voortuin leidt bijvoorbeeld tot een rommelig straatbeeld. Daarom
is dat onwenselijk en verboden. En seksinrichtingen mogen bijvoorbeeld alleen gevestigd
worden met een vergunning op basis van de APV in een gebouw dat de functie (bestemming)
'seksinrichting' heeft. Utrecht heeft geen algeheel verbod op prostitutie of seksinrichtingen.
De gemeenteraad heeft prostitutiebeleid vastgesteld waarin aan het aantal seksinrichtingen
een maximum is gesteld. Dat maximum aantal prostitutiebedrijven is opgenomen in de
Algemene Plaatselijke Verordening. Het Utrechtse prostitutiebeleid voorziet niet in
uitbreiding van de mogelijkheden voor prostitutie. Raamprostitutie wordt geconcentreerd
op de daarvoor aangewezen locatie aan het Zandpad. Gezien het in Utrecht gehanteerde
maximumstelsel en het beleid om prostitutie zoveel mogelijk te concentreren op één
plek, zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan. Gelet op het binnen de gemeente
gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algemeen
verbod, maar wel een verbod op nieuwe vestigingen van seksinrichtingen. Prostitutie
is ook niet toegestaan als bedrijf-aan-huis.
Bij toepassing van de regel onder j staat de activiteit 'opslaan' centraal. Een auto die bij een garagebedrijf staat geparkeerd om te worden gerepareerd valt niet onder deze regel, omdat er geen sprake is van opslag.
De regel onder k maakt een uitzondering voor het gewone tuinafval. Met 'tijdelijk' wordt de periode bedoeld die een bewoner redelijkerwijs nodig heeft om het tuinafval af te voeren of op te laten halen.
De functie (bestemming) wonen komt in veel bestemmingsplannen voor. Wonen kan het hoofddoel zijn, zoals bij de functie Wonen, maar ook een doel dat onder een bredere functie valt, bijvoorbeeld onder Gemengd of Woongebied. De regels in de verschillende bestemmingsplannen over de functie komen vaak op hetzelfde neer, maar er zijn ook verschillen, bijvoorbeeld in de definitie van wonen. Dat is beleidsmatig niet handig en voor de handhaving lastig uitvoerbaar. De algemene regels van dit bestemmingsplan zorgen voor één uniforme regeling voor het wonen die, ongeacht de regeling in een bestemmingsplan, op eenzelfde wijze het gemeentelijke woonbeleid uitvoert.
De Omgevingswet maakt onderscheid tussen functies en activiteiten. Het omgevingsplan, dat straks in de plaats komt van dit bestemmingsplan, moet functies toewijzen aan locaties. De functie geeft het doel van een locatie aan. Het omgevingsplan regelt vervolgens welke activiteiten zijn toegestaan. Als hoofdregel van het omgevingsplan geldt dat een activiteit moet passen bij het doel van een functie.
Dit bestemmingsplan anticipeert op de opzet en werking van het omgevingsplan. Dat blijkt uit de inhoud van dit artikel dat regelt welke activiteiten in een woning zijn toegestaan, in plaats van het "gebruik" te regelen, wat tot nu toe de gewoonte was.
Let op: de regels van artikel 26 gaan niet over het bouwen!
Voor de duidelijkheid: de regels in dit artikel gaan niet over het bouwen of verbouwen van woningen. In oudere bestemmingsplan staan de meeste bouwregels in hoofdstuk 2
van de regels van het bestemmingsplan, onder de diverse functies (bestemmingen). Daarnaast
gelden de algemene bouwregels. In nieuwe bestemmingsplannen die een aanduiding ''overige
zone - bouwen" hebben, staan de bouwregels zoveel mogelijk in hoofdstuk 3 van de regels en alleen in bijzondere gevallen deels in hoofdstuk 2.
In artikel 26 wordt onderscheid gemaakt tussen twee manieren van wonen: het wonen in een woning en het wonen in een woonruimte die niet alle voorzieningen van een woning heeft, zoals een toilet, een doucheruimte of een keuken. De voorzieningen worden in het laatste geval gedeeld met andere bewoners. Deze woonvorm wordt in dit bestemmingsplan 'het bewonen van onzelfstandige woonruimte' genoemd. Daarmee sluit het bestemmingsplan aan op de termen van het woonbeleid.
De reden om onderscheid te maken tussen de twee manieren van wonen is dat woningen een ander effect op de leefomgeving hebben dan onzelfstandige woonruimtes. In de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten, een onderdeel van de omgevingsvisie, wordt dit nader uitgelegd. De regels in dit artikel zijn gebaseerd op die beleidsnotitie.
Vooralsnog bieden twee wetten bescherming tegen ongewenste effecten van woningsplitsing en van het omzetten van woningen: de Wet ruimtelijke ordening die opgaat in de Omgevingswet en de Huisvestingswet. De Wet ruimtelijke ordening en de Omgevingswet zien vooral op de leefbaarheid en de kwaliteit van de leefomgeving, terwijl de Huisvestingswet een goede woningvoorraad voorop stelt. Vanuit deze verschillende gezichtspunten heeft de gemeente regels gesteld in zowel de huisvestingsverordening als het bestemmingsplan. Helaas leidt dat in een aantal gevallen tot een dubbele vergunningplicht.
De gemeente onderzoekt of het mogelijk is om de dubbele vergunning te schrappen. Daarvoor
is een aanpassing van de huisvestingsverordening nodig. In de loop van 2019 zal duidelijk
worden of de gemeenteraad een dergelijke aanpassing wenselijk vindt.
De minister heeft aangekondigd om de werking van de Huisvestingswet zo te willen verruimen
dat gemeenten woningonttrekking in de vorm van bed-and-beakfast of vakantieverhuur
(zoals via Airbnb) kunnen reguleren in de gemeentelijke huisvestingsverordening.
De regeling in dit bestemmingsplan sluit aan bij de standaardregeling in andere bestemmingsplannen (bed-and-breakfast, bedrijf-aan-huis) en bij de regeling in het Chw bestemmingsplan Algemene regels over bouwen en gebruik (woningvorming en omzetting). De eventuele aanpassing van de huisvestingsverordening en de Huisvestingswet zijn dus nog niet doorgevoerd.
De gemeente bereidt een uitbreiding van het Chw bestemmingsplan Algemene regels over bouwen en gebruik voor. Lid 26.1 wordt daarin opgenomen en zorgt voor de uniformering van regels van de alle bestemmingsplannen die nu in de gemeente gelden. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens de nieuwste standaard. De regel in lid 26.1 verandert daarom niets aan de interpretatie van de regels van dit bestemmingsplan. De regel is hier opgenomen om te zorgen dat de algemene regels van dit bestemmingsplan gelijkluidend zijn met de regeling die in voorbereiding is.
Lid 26.1 Uniforme toepassing van regels over wonen
Op grond van artikel 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet, heeft de
gemeente Utrecht juridisch gezien één bestemmingsplan (zie: paragraaf 1.4.1.2). Dat bestemmingsplan bestaat, net zoals straks het eerste, "tijdelijke", omgevingsplan,
uit alle bestemmingsplannen die de gemeenteraad heeft vastgesteld. Die bestemmingsplannen
zijn opgesteld op basis van standaardregels. Toch zitten er verschillen tussen bestemmingsplannen,
bijvoorbeeld omdat de standaard regelmatig verbeterd is en omdat het doel van het
plan soms om een speciale benadering vroeg. In sommige bestemmingsplannen is uit de
bestemmingsomschrijving niet eenduidig op te maken of het doel wonen alleen woningen
toestaat of ook onzelfstandige woonruimte of bijzondere woonvormen. Daardoor kan de
indruk ontstaan dat de functie (bestemming) ook onzelfstandige woonruimte toelaat
of zelfs een omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte. De regels
van lid 26.1 zorgen voor een uniforme uitvoering van de bestemmingsplannen, zodra dit artikel
is opgenomen in het bestemmingsplan Chw Algemene regels over bouwen en gebruik.
De regel onder 1 komt hierop neer: hoe een bestemmingsplan de functie (bestemming)
wonen ook omschrijft, het doel van de woonfunctie is het bouwen, in stand laten of
gebruiken van een woning. Dat blijkt uit de regel die alleen de activiteit "wonen
in een woning" toestaat. De regel onder 1 vervangt dus als het ware de doeleindenomschrijving
of bestemmingsomschrijving van het bestemmingsplan. De zinsnede "op grond van de toegewezen
functie" is toegevoegd om te voorkomen dat ook vergunningen die de activiteit wonen
toestaan onder deze regel vallen. De zinsnede "voor zover het die activiteit [namelijk
het wonen] betreft" is nodig voor gemengde bestemmingen. Als een bestemming wonen
en maatschappelijk toestaat, dan zou zonder die zinsnede de maatschappelijke functie
onbedoeld weggepoetst worden.
Een doeleindenbeschrijving of bestemmingsomschrijving die de functie wonen aan een
locatie toekent, kan daarbij nuanceringen aanbrengen. Uit de beschrijving kan bijvoorbeeld
blijken dat een functie (bestemming) bedoeld is voor het bouwen van zorgwoningen.
Een strikte toepassing van de regel in lid 26.1, onder 1, zou een dergelijke nuancering ongedaan maken en dat is natuurlijk niet
de bedoeling. De regel onder 2 maakt daarom een uitzondering op de regel onder 1 voor
gevallen waarin de bestemming expliciet verwijst naar een bijzondere vorm van wonen
of, anders gezegd, naar de aard van een woning, zoals studentenwoning. Daarbij maakt
die regel onder 2 onderscheid tussen a. de situatie dat de functie (bestemming) uitsluitend
die bijzondere vorm van wonen wil toestaan en b. de situatie dat de functie (bestemming)
wonen toestaat en daarnaast ook nog de bijzondere vorm.
Het doel van de functie (bestemming) kan ook informatie over het type of over het
aantal woningen bevatten, zoals het doel: "wonen, 48 gestapelde woningen". De regel
onder 3 regelt daarom dat de regels over het type (gestapeld, vrijstaand, eengezinswoning)
en de aantallen blijven gelden, ongeacht de uitkomst van de toepassing van regel 1.
Voorbeeld om bovenstaande te verduidelijken
In het bestemmingsplan Kruisvaartkwartier staan in artikel 7 Wonen onder meer de volgende
doeleinden genoemd:
"a. wonen, eventueel met een aan-huis-verbonden bedrijf of een bed & breakfast, waarbij
het aantal zelfstandige woningen ten hoogste 431 bedraagt;
b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - 1', 'specifieke vorm
van wonen - 2', en 'specifieke vorm van wonen - 3', zijn de volgende functies uitsluitend
toegestaan met een omgevingsvergunning [etc.]"
Op grond van de regel van lid 26.1, onder 1, moet de regel die hierboven onder a staat gelezen worden als: "[wonen in]
woningen". De doeleinden onder b vallen onder onderdeel 2, onder b, van lid 26.1. Die regel bepaalt dat de bijzondere vormen ook zijn toegestaan als de functie die
bijzondere vorm toestaat. Dat is hier het geval.
Op grond van lid 26.1, onder 3, blijft de regel van bestemmingsplan Kruisvaartkwartier dat er maximaal
431 zelfstandige woningen mogen worden gebouwd ook van kracht. In feite wordt het
hierboven genoemde doel onder a dus als volgt "vertaald" door lid 26.1: a. maximaal 431 woningen. En de doeleneinden onder b blijven ongewijzigd gelden.
De vertaalde regel komt in de plaats van de oorspronkelijke regel.
De algemene regels van dit bestemmingsplan staan bed-and-breakfast en bedrijf-aan-huis
toe in alle woningen: zie hieronder in de paragrafen 2.4.3.6 en 2.4.3.7.
De kern van artikel 26 staat in lid 26.2. De regel is een logisch vervolg op de regel onder 26.1: als wonen in de functie (bestemming) past, bedoelen we dat er een woning mag zijn.
Onder een woning verstaan complex van ruimte voor het wonen en wel door één huishouden
per woning (lid 26.2). Die regel volgt ook uit de definitie van een woning (zie bijlage 1).
Een woning heeft woonruimtes en ook voorzieningen, zoals een keuken, toilet en een
doucheruimte, die een normaal huishouden nodig heeft. De voorzieningen zijn alleen
voor het huishouden van de woning bedoeld en dus niet voor andere huishoudens. Als
de voorzieningen worden gedeeld, zoals in een studentencomplex, dan heet dat in dit
bestemmingsplan 'wonen in onzelfstandige woonruimte'. Als iemand op zolder een keuken
en een toilet bouwt, is er al gauw sprake van woningsplitsing. De zolder is dan door
het toevoegen van de noodzakelijke voorzieningen een zelfstandige woning geworden.
Woningsplitsing is niet altijd mogelijk en alleen toegestaan, als de eigenaar van
de te splitsen woning een vergunning heeft gekregen om te mogen splitsen (zie "woningvorming"
in lid 26.3 van de regels en de toelichting daarop hieronder in paragraaf 2.4.3.5).
De regel van lid 26.2, onder 3, verruimt het normale begrip huishouden met twee bijzondere situaties die
voor de toepassing van de regels als één huishouden worden gezien. De eerste is de
situatie dat de hoofdbewoner twee kamers aan studenten verhuurt, de zogenoemde 'hospitaregeling'.
Zonder de regel onder 3 zou in die situatie op grond van lid 26.3 een vergunning nodig zijn voor het bewonen van onzelfstandige woonruimtes (de studentenkamers).
Met de regel onder 2 worden de studentenkamers aangemerkt als een deel van het huishouden
en daarmee blijft lid 26.3 buiten toepassing. Ook mantelzorg valt onder deze regeling, waardoor het maken van
een mantelzorgwoning in een bijgebouw niet als het maken van een extra woning wordt
gezien.
Hospitaregeling nader toegelicht
De regel in lid 26.2, onder 3a, volgt uit de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten.
Daarin wordt de regel als volgt toegelicht: ”Van de hospitaregeling zoals die voorheen
gold, wordt vaak misbruik gemaakt. Dit kan niet veranderd worden door het intensiveren
van toezicht en handhaving. Ook heeft de regeling een aantal ongewenste neveneffecten.
Zo kunnen met de regeling gemakkelijk arbeidsmigranten en prostituees in de anonimiteit
worden gehuisvest. De regeling is daarom aangescherpt, zodat alleen nog de echte (ouderwetse)
hospitasituatie uitgezonderd wordt van de vergunningplicht. De nieuwe regeling houdt
in dat de eigenaar in de woning woont en kamers verhuurt aan maximaal 2 personen.
In zo'n situatie is er strikt genomen geen sprake van omzetting van zelfstandige naar
onzelfstandige woonruimte. Er is eerder sprake van inwoning: huurders bewonen woonruimte
die door de eigenaar van de woning in gebruik is voor zijn of haar huishouden. Er
bestaan één of meerdere huurcontracten van de eigenaar met de huurders. Daardoor is
het niet langer mogelijk dat er huurcontracten tussen een hoofdhuurder en onderhuurders
gelden. De eigenaar-bewoner moet voor minimaal 10% eigenaar van de woning zijn.” Met
de vergunningplicht wordt de omzettingsvergunning van de huisvestingsverordening bedoeld.
Iemand die kamers verhuurt op een manier die in strijd is met de regel onder 3a en
die daarvoor geen vergunning heeft, kan handhaving verwachten op grond van die verordening,
maar ook op grond van dit bestemmingsplan.
De activiteit wonen
De regels in lid lid 26.2, onder 1 en 4, maken, wellicht ten overvloede, duidelijk dat de activiteit wonen alleen toegestaan is op locaties waaraan de functie wonen of de functie bedrijfswoning (zie de volgende alinea) is toegekend.
Bedrijfswoningen
De regels van artikel 26 zijn alleen van toepassing op bedrijfswoningen, waar dat expliciet is aangegeven.
In de bedrijfswoning mag één huishouden wonen en mogen ook de activiteiten bedrijf-aan-huis
en bed-and-breakfast plaatsvinden, maar de andere activiteiten die in dit artikel
worden geregeld zijn niet toegestaan in bedrijfswoningen. Dus: geen splitsing en geen
onzelfstandige bewoning.
Wonen in bestaande onzelfstandige woonruimtes
Uit de regels in lid 26.1 en in lid 26.2, onder 2 en 3, volgt dat wonen in onzelfstandige woonruimtes niet is toegestaan op
locaties met de functie wonen. Dat is niet terecht in de gevallen waarin die onzelfstandige
woonruimtes legaal bewoond worden. Lid 26.2 regelt daarom onder 5 dat die gevallen toegestaan zijn.
De regel onder 5b laat open hoe de gemeente toestemming heeft verleend. Het kan een
vergunning op grond van de huisvestingsverordening zijn, een vergunning op grond van
een wet die inmiddels is ingetrokken of een omgevingsvergunning. Het gaat erom dat
uit de vergunning blijkt dat de gemeente in de onzelfstandige bewoning toegestemd
heeft. Een brief van de belastingdienst is bijvoorbeeld niet toereikend, ook niet
als de eigenaar daarin wordt opgeroepen zijn huurinkomsten aan te geven. Uit zo'n
brief blijkt immers niet dat de gemeente akkoord is met de onzelfstandige woonruimte
op dat adres, nog afgezien van het feit dat de belastingdienst niet bevoegd is daar
een besluit over te nemen.
De regel onder 5c ligt in het verlengde van de regel onder 1. In de jaren '90 van
de vorige eeuw hebben burgemeester en wethouders gedoogverklaringen afgegeven. Die
zijn, als de onzelfstandige bewoning sindsdien onafgebroken heeft plaatsgevonden,
nog geldig. Dat geldt natuurlijk niet voor een gedoogverklaring waarin een einddatum
is opgenomen.
Omdat omzetting woningen aan de markt onttrekt heeft de minister al op 1 mei 1975
een aanwijzing gegeven op grond van het toen geldende artikel 56 van de Woningwet.
Gevolg van die aanwijzing was dat er een vergunning nodig was voor de omzetting. Dat
artikel 56 was overigens in de Woningwet opgenomen om splitsingen door speculanten
tegen te gaan. Voor 1 mei 1975 was het omzetten van woningen nog niet verboden. De
regel onder 5d erkent dat een omzetting van voor die tijd legaal is, ook zonder vergunning,
tenzij de woonruimten tussentijds weer als woning gebruikt zijn.
De regels onder 5c en 5d gelden alleen als voldaan wordt aan de voorwaarde dat de
omvang van het gebruik van de woning voor onzelfstandige woonruimte niet is vergroot.
Lid 26.3 Woningvorming en omzetting
Dit lid gaat over het realiseren van een nieuwe woning in een bestaande woning (woningvorming,
splitsing) en over het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte. Het
gaat dus niet over het bouwen van een woning of van onzelfstandige woonruimte.
De regels in lid 26.3 zijn een ongewijzigde voortzetting van de geldende regeling in het Chw bestemmingsplan
Algemene regels voor bouwen en gebruik. Die regeling volgt uit de Beleidsnotitie en
beleidsregels woningsplitsen en omzetten. Voor een inhoudelijke toelichting: zie de
omgevingsvisie van
Utrecht.
Het voorbeeld in paragraaf 2.4.3.4 laat zien dat ook lichte veranderingen van een woning, bijvoorbeeld het plaatsen
van een keuken of een extra toilet, gezien moeten worden als het splitsen van een
woning. Dat is het geval als die verandering de zelfstandige bewoning deel van een
huis mogelijk maakt, terwijl het andere deel nog steeds zelfstandig bewoond kan worden.
Of het nieuwe deel ook daadwerkelijk als zelfstandige woning functioneert is niet
van belang bij de beoordeling of er sprake is van het splitsen van de woning.
Voor het splitsen van een woning is een vergunning nodig, zodat de gemeente kan toetsen
of de leefkwaliteit gewaarborgd blijft. Een extra woning kan namelijk effect hebben
op bijvoorbeeld het aantal verkeersbewegingen of het gebruik van parkeerplaatsen.
In onderdeel 2 staat een verbod op het creëren of in stand houden van een woning in een aan-, uit of bijgebouw. Uit de regels over het wonen kan afgeleid worden dat dat niet mag. Met deze regel kan daar geen twijfel meer over bestaan. Dat vergroot de kans op de succesvolle handhaving. De regel houdt uiteraard geen verbod in om een uitbouw te gebruiken als woonruimte van een woning.
In een studentenstad als Utrecht is er een grote behoefte aan onzelfstandige woonruimte. De gemeente spant zich in om daarin te voorzien, maar wel voor zover de leefbaarheid niet teveel in het gedrang komt. Een woning die omgezet wordt naar een gebouw met onzelfstandige woonruimtes verandert de leefomgeving, omdat er meer volwassen bewoners komen die daar doorgaans voor hooguit enkele jaren blijven wonen. Tijdelijke bewoners leveren een andere bijdrage aan de sociale cohesie van een buurt dan een huishouden dat langdurig in een woning woont. Om te kunnen toetsen of leefbaarheid van een straat of buurt niet teveel wordt aangetast mag het omzetten alleen met een omgevingsvergunning, waarbij de beleidsregels van de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten worden toegepast (zie hierboven).
Lid 26.4 Bedrijf-aan-huis
Een belangrijk onderdeel van de functie (bestemming) Wonen is de regeling van het
aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, in dit bestemmingsplan bedrijf-aan-huis genoemd,
als ondergeschikte activiteit bij het wonen.
In een woonomgeving staat het wonen voorop en moet het bedrijf-aan-huis qua hinder daarbij passen. Daarom zijn in lid 26.4, onder 1, acht voorwaarden opgenomen. Een bedrijf-aan-huis is een bedrijf dat als onderneming is ingeschreven in het register van de Kamer van Koophandel. Bij een bedrijf-aan-huis moet in eerste instantie gedacht worden aan de zogenoemde vrije beroepen, zoals advocaat, belastingconsulent, bouwkundig architect, tolk-vertaler of een beroep in de geneeskunde, verzorging of gezondheid. Maar ook een beroep of bedrijf dat bedrijfsmatig diensten verleent of ambachtelijke bedrijvigheid verricht waarbij de werkzaamheden uit handwerk bestaan, zoals bloemschikken, decorateur, fietsenreparateur, fotograaf, glazenwasser, hoedenmaker, hondentrimmer, instrumentenmaker, kaarsenmaker, kapper of schoonheidsspecialist is mogelijk. En daarnaast zijn lichte bedrijven in categorie A of B1 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving toegestaan. Het voorgaande is in de regels beschreven onder 1, onderdeel g. In alle gevallen geldt dat het bedrijf moet voldoen aan alle regels, ook die van andere wetten. Op de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving staat bijvoorbeeld een timmerfabriek van maximaal 200m2. Op grond van de regels mag zo'n fabriek maximaal 60m2 groot zijn en het is maar de vraag of timmerwerk in elk huis mogelijk is gezien de kans op overlast bij de buren.
Bij de beoordeling of een bedrijf-aan-huis past in de woonomgeving, de voorwaarde die onder 1a genoemd wordt, de gemeente in ieder geval kijken of het bedrijf niet meer verkeer of parkeerdruk veroorzaakt dan een woning. Daarnaast zal de gemeente het beleid over de leefomgeving dat in de omgevingsvisie staat toepassen, zoals het geluidsbeleid.
De andere voorwaarden voor een bedrijf-aan-huis zijn:
Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een bedrijf-aan-huis om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met het wonen en dus door één van de bewoners van de woning. Afgezien van die voorwaarden moet degene die een bedrijf-aan-huis heeft zich als een goede buur gedragen. De regels daarvoor staan in artikel 37 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek: De eigenaar van een erf mag niet […] onrechtmatig […] aan eigenaars van andere erven hinder toebrengen zoals door het verspreiden van rumoer, trillingen, stank, rook of gassen, door het onthouden van licht of lucht of door het ontnemen van steun." En ook regels van het Bouwbesluit, bijvoorbeeld over opslag van gevaarlijke stoffen, moeten nageleefd worden.
Op grond van de regel in lid 26.4, onder 2, kunnen burgemeester en wethouders met een vergunning ook een bedrijf-aan-huis toegestaan dat qua hinder vergelijkbaar is met een bedrijf dat voldoet aan de regel onder 1g.
Parkeren bij een woning met een bedrijf-aan-huis is verwerkt in de parkeernorm voor woningen die is opgenomen in de Bijlage parkeernormering bij de Nota stallen parkeren. Dit parkeren valt onder bezoekersparkeren.
Lid 26.5 Logies: bed-and-breakfast en particuliere vakantieverhuur
De regeling voor bed-and-breakfast die in Utrecht wordt gehanteerd, staat een bed-and-breakfast
toe in woningen als deze wordt gedreven door de hoofdbewoner of een volwassene uit
het huishouden van de hoofdbewoner, en de woning voor minimaal 50% in gebruik blijft
als woning.
Parkeren bij een woning met een bed-and-breakfast is verwerkt in de parkeernorm voor
woningen die is opgenomen in de Bijlage parkeernormering bij de Nota stallen parkeren.
Dit parkeren valt onder bezoekersparkeren.
De gemeente heeft in het verleden toegestaan dat een bed-and-breakfast in een bijgebouw werd aangeboden. In de praktijk blijkt dat de regeling lastig handhaafbaar is. Een belangrijk kenmerk van een bed-and-breakfast is dat de bewoner gastheer of gastvrouw is. Dat kenmerk komt niet tot zijn recht als de bed-and-breakfast in een bijgebouw is ondergebracht. Daarnaast kan de mogelijkheid van een bed-and-breakfast leiden tot de onbedoelde mogelijkheid om twee bed-and-breakfasts te exploiteren: een in en een buiten de woning. De mogelijkheid is daarom geschrapt. Een bestaande, legale bed-and-breakfast in een bijgebouw valt daarmee onder het algemene overgangsrecht. Een bewoner die toch een bed-and-breakfast in een bijgebouw wil kan een vergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan aanvragen ten behoeve van een bed-and-breakfast in een bijgebouw (zie voor het afwijken: paragraaf 1.4.5).
Particuliere vakantieverhuur, bijvoorbeeld via Airbnb, is toegestaan zolang de woonfunctie in hoofdzaak behouden blijft. Om daarop toe te zien hebben burgemeester en wethouders beleidsregels vastgesteld. Een verhuurder die zich niet houdt aan de beleidsregels, verricht een activiteit die in strijd is met toegewezen functie (bestemming) en loopt het risico op handhaving door de gemeente.
Andere vormen van logies zijn in de woning niet toegestaan.
De minister overweegt om de onderwerpen van dit lid in 2019 in de Huisvestingswet onder te brengen. Als dat gebeurt, zullen de regels van dit lid wellicht worden overgeheveld naar de huisvestingsverordening.
In artikel 27 en 28 is het gemeentelijke horecabeleid uit de nota Ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2018 (5Mb) verwoord dat gaat over ondergeschikte horeca-activiteiten. Dat zijn horeca-activiteiten die passen bij een functie die in de eerste plaats voor een andere activiteit bedoeld is. Er is dus geen zelfstandige horeca-vestiging. Additionele horeca is een logisch onderdeel van de belangrijkste activiteit van een functie, zoals een bedrijfskantine in een kantoor of koffiecorner in een museum. Ondersteunende horeca in een winkel is een activiteit die plaatsvindt om de hoofdactiviteit, verkoop, te versterken.
Artikel 27 Additionele horeca
Additionele horeca is alleen toegestaan, als het voldoet aan een aantal voorwaarden.
De eerste voorwaarde in artikel 27 bevat een limitatieve lijst van activiteiten die zich bij uitstek lenen voor de additionele
horeca-activiteit. Daarmee wordt de regeling duidelijker en beter toepasbaar. Voor
additionele horeca bij de genoemde activiteiten is geen vergunning nodig, omdat additionele
horeca wordt gezien als een ondergeschikt onderdeel van die activiteit. Ondergeschikt
betekent dat de horeca-activiteit ook in zijn uitstraling een deel is van de hoofdactiviteit,
wat bijvoorbeeld blijkt uit de ruimte die ervoor beschikbaar is. Een percentage van
30% van de bebouwde vloeroppervlakte moet gezien worden als maximum.
Het Ontwikkelingskader laat de mogelijkheid open dat er andere dan de in de regels genoemde activiteiten zijn die gecombineerd mogen worden met additionele horeca. Zo'n andere activiteit zal als gevolg van deze regeling een vergunning moeten aanvragen voor additionele horeca, zodat de gemeente kan toetsen of de andere activiteit zich leent voor additionele horeca en belanghebbenden de gelegenheid krijgen om bezwaar te maken.
Onder de hoofdactiviteit "bedrijfsactiviteiten in bedrijven", genoemd onder 1, vallen alle bedrijfsmatig verrichte activiteiten, dus ook het werk van een verkoper in een warenhuis. In een warenhuis is additionele horeca dus toegestaan, als het een kantine voor het personeel is. Als de kantine ook het winkelende publiek bedient, dan gelden de regels voor ondersteunende horeca.
Het percentage van 30% dat onder 2 genoemd wordt is overgenomen uit het Ontwikkelingskader. De regel is volgens het Ontwikkelingskader alleen van toepassing op 'kleinschalige' functies. In de regel onder 2 is 'kleinschalig' vertaald in maximaal 1200m2. Boven de grens van 1200m2 geldt een percentage van 25%, zonder maximum oppervlak. De jarenlange praktijk heeft uitgewezen dat zich geen problemen voordoen bij functies die niet kleinschalig zijn. De algemene regel dat additionele horeca ondergeschikt moet zijn aan de hoofdfunctie geeft voor functies met een grotere omvang voldoende sturing.
Uit de regels volgt dat de ruimte voor de horeca-activiteit niet los van de hoofdfunctie gebruikt kan worden. De ruimte waar de horeca-activiteit plaats vindt, mag dus niet verhuurd worden of anderszins in gebruik worden gegeven aan derden, bijvoorbeeld ten behoeve van feesten en partijen.
Artikel 28 Ondersteunende horeca in een winkel of verkoop in horeca
In dit artikel zijn regels opgenomen voor de mengvormen 'winkel met ondergeschikte
horeca' en 'horeca met ondergeschikte verkoop' en ook voor de gevelbankjes die bij
een onderneming met zo'n mengvorm geplaatst mogen worden. De Drank- en horecawet is
uiteraard ook van toepassing op zo'n mengvorm. Een horecagelegenheid met een verkoopruimte
of een winkel met een horecadeel mag op grond van die wet geen alcohol schenken.
Ondersteunende horeca is horeca die hoort bij de functie van een gebouw en ondergeschikt
is aan die functie. Dat moet blijken uit de aard van de functie en uit de omvang van
de ondersteunende horeca. In de winkelbranche is een groeiende behoefte aan ondersteunende
horeca.
De regeling in lid 28.1 van dit artikel volgt het horecabeleid (zie de inleiding van deze paragraaf). Anders
dan bij de regels over additionele horeca is hier het kader uit het horecabeleid vrijwel
ongewijzigd overgenomen. Alleen de omvang van het horecadeel, beschreven onder 4,
5 en 6, is zo genoteerd dat de maximaal toegestane omvang van het horecadeel niet
verspringt, als het percentage waarmee gerekend moet worden verandert.
De regel over de zichtbaarheid van het horecadeel combineert twee elementen uit het
horecabeleid: het horecadeel van de winkel zelf is niet zichtbaar, maar er is ook
geen bord op de gevel, waaruit blijkt dat er een horecadeel is. Uit de regel dat de
ondersteunende horeca alleen via de ingang van de winkel bereikbaar is volgt dat ook
het horecagedeelte van de winkel zich moet houden aan de algemeen gehanteerde winkeltijden.
Ondersteunende verkoop is verkoop in een deel van een horecagelegenheid. De regels hiervoor zijn opgenomen in lid 28.2. De regels zijn vergelijkbaar met de regels voor ondersteunende horeca. Ze volgen ook uit het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2018. Het horeca wil beide mengvormen van horeca en winkel een gelijk speelveld geven. Wat ook blijkt uit de regeling voor gevelbankjes.
Gevelbankjes
Het Ontwikkelingskader geeft ook aan onder welke voorwaarden gevelbankjes zijn toegestaan.
Een van die voorwaarden is dat het gaat om mengvormen die hiervoor zijn besproken,
dus een winkel met ondergeschikte horeca of andersom. Gevelbankjes zijn bedoeld voor
klanten die het drankje of hapje dat ze binnen gekocht hebben buiten willen opeten.
Uit de regel in lid 28.3 onder 2 volgt dat het niet de bedoeling is dat een gevelbankje gebruikt wordt als
een terras waar bediend wordt. Dat zou, zeker bij ondersteunende horeca in de winkel,
afbreuk doen aan bijvoorbeeld de regel dat het horecadeel niet zichtbaar mag zijn.
Als er wel bediend wordt, valt een gevelbank onder de werking van het terrassenreglement
en moet de ondernemer beschikken over een vergunning op grond van de horecaverordening.
De regel onder 4 biedt aan de ondernemer de mogelijkheid om meer dan één gevelbank
te plaatsen, zo lang de totale breedte maar aan de regel voldoet.
Op grond van de horecawetgeving mag een winkel met ondersteunende horeca geen alcohol schenken. Dat geldt ook voor een horecagelegenheid met een winkeldeel.
Deze afwijkmogelijkheid zorgt ervoor dat de Lijst van bedrijfsactiviteiten, bijlage 2 bij de regels, flexibel toegepast kan worden. Zo kunnen bedrijven die niet op de lijst staan of die in een te zware categorie staan toegestaan worden, als blijkt dat de belasting op de omgeving vergelijkbaar is met een bedrijf uit een lichtere categorie.
De regels in artikel 30
voorkomen dat bij kruisingen, tunnels, bruggen en viaducten een dubbele functie wordt
aangewezen of in de regels bij de functies waarin kruisingen en dergelijke voorkomen
steeds wordt vermeld dat activiteiten van een gekruiste functie op een kruising ook
passend zijn. De werking van de regel spreekt voor zich: onder een spoorviaduct met
de functie Verkeer – railverkeer mag je fietsen of rijden als het spoor de functie
Verkeer kruist.
De regel geldt alleen bij kruisingen en alleen in gevallen dat de functie die gekruist
wordt aan weerszijden van de kruising hetzelfde is.
In hoofdstuk 5 worden regels gesteld aan activiteiten die de bodem en de ondergrond kunnen verstoren. Het artikel wordt in de aanloop van de Omgevingswet stap voor stap opgebouwd. De eerste stap is het onderbrengen van de bescherming voor leidingen en voor archeologische resten in het bestemmingsplan. Later kunnen bijvoorbeeld regels worden toegevoegd die nodig zijn voor de bescherming van het grondwater of regels die nodig zijn om koude-warmteopslag in de bodem ordelijk te laten verlopen.
In de regels van het bestemmingsplan staat voor welk grondwerk een vergunning nodig is. Die vergunning werd vroeger 'aanlegvergunning' genoemd. Op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder b, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht kan zo'n vergunning verleend worden. De wettelijke grondslag voor de vergunning is te vinden in artikel 3.3, onder a, van de Wet ruimtelijke ordening.
Artikel 31 Vergunning in verband met de bescherming van een functie
De bescherming van leidingen en waterkeringen worden in bestemmingsplannen meestal
geregeld in de zogenoemde 'dubbelbestemmingen'. In zo'n functie (bestemming) staat
dan welke vergunningen nodig om te mogen graven of bouwen op de locaties waar de functie
geldt.
Om het aantal regels te beperken en om te voorkomen dat voor de ene leiding andere
regels gelden dan voor de andere, zijn in dit bestemmingsplan de regels die voor meer
dan een functie gelden in een hoofdstuk met algemene regels opgenomen.
Burgemeester en wethouders beoordelen aan de hand van een vergunningaanvraag of de
te beschermen functie schade kan oplopen en of er gevaar kan ontstaan. Voordat dat
ze een besluit nemen, vragen burgemeester en wethouders advies aan de beheerder.
Het bouwen op een leiding of waterkering is alleen toegestaan, als de bouwer een vergunning op grond van het tweede lid heeft die in werking is getreden. Dit volgt uit artikel 23, lid 23.5.
Artikel 32 Bescherming van archeologische waarden
Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet maakt de Verordening op de archeologische
monumentenzorg deel uit het van het tijdelijke omgevingsplan dat op grond van de wet
ontstaat. Voor de zichtbaarheid van de regels over de archeologie in dat tijdelijke
omgevingsplan is het beter om ze alvast in het bestemmingsplan op te nemen. De verplaatsing
van de regels heeft als gevolg dat de legesverordening moet worden aangepast, om nog
leges te kunnen heffen voor de archeologievergunning. De betreffende aanpassing kan
pas per 1 januari 2021 gedaan worden, wat ook de datum is waarop de Omgevingswet naar
verwachting in werking treedt. De regels in dit artikel treden daarom ook pas op die
datum in werking.
De regels van die de archeologische resten beschermen vloeien voort uit de verplichtingen die voortvloeien uit het Verdrag van Valletta. In dat verdrag is afgesproken dat de landen die meedoen zorgen voor behoud van de archeologische waarden, het liefst door archeologische resten in de bodem te laten zitten.
De gemeente heeft ter uitvoering van het Verdrag van Valletta beleid opgesteld met een kaart waarop de kans op het vinden van archeologische resten is aangegeven. Deze archeologische waardenkaart is de basis voor de regeling in de Verordening op de archeologische monumentenzorg die op termijn door de regels van dit bestemmingsplan vervangen zal worden.
De waardenkaart en de bijbehorende verordening en toelichting staan in de omgevingsvisie, thema Erfgoed.
De afstanden en graafdiepten die op de waardenkaart zijn aangegeven zijn met behulp van onderstaande tabel verwerkt in de regels en op de verbeelding.
verwachtingswaarde, van laag naar hoog | maximale graafdiepte | maximaal te verstoren oppervlakte |
Zone - archeologie 1 | < 50 cm | < 1000 m2 |
Zone - archeologie 2 | < 30 cm | < 1000 m2 |
Zone - archeologie 3 | < 50 cm | < 100 m2 |
Zone - archeologie 4 | < 30 cm | < 100 m2 |
Zone - archeologie 5 | < 50 cm | < 50 m2 |
Zone - archeologie 6 | < 30 cm | < 50 m2 |
Zone - archeologie 7 | < 30 cm | geen |
Zone - archeologie 8 | 0 | nvt |
De zones met de hogere nummers worden het zwaarst beschermd in de regels. Die zones zijn bijvoorbeeld toegekend aan het Domplein of aan locaties waar de Romeinse weg in de bodem zit. Op plekken waar geen zone is aangewezen, is voor grondwerk geen vergunning nodig ter bescherming van de archeologie.
De zones worden aangepast, als uit nader onderzoek blijkt dat er geen of juist meer archeologie op een locatie is. In het geval van belangrijke wijzigingen zal dan ook de archeologische waardenkaart worden aangepast.
In lid 32.1 staat wanneer voor grondwerk geen vergunning nodig is op grond van het bestemmingsplan.
De hierboven weergegeven tabel is verwerkt in de leden 32.2 en 32.3, waarbij aan de hand van de omvang van het grondwerk wordt bepaald of de activiteit een vergunning nodig heeft of niet.
Artikel 33 Overgangsrecht
In het Besluit ruimtelijke ordening zijn standaardregels opgenomen die in elk bestemmingsplan
moeten worden overgenomen. De standaardregels zijn naar de geest en niet naar de letter
overgenomen in dit bestemmingsplan. Volgens de standaardregels van het Besluit ruimtelijke
ordening treedt het overgangsrecht in werking op het moment van inwerkingtreding van
het bestemmingsplan. Dat is echter een onbepaald moment en bovendien kunnen er tussen
het moment van de vaststelling en het moment van inwerkingtreding veranderingen optreden
in het bestaande gebruik die de gemeenteraad niet heeft kunnen meewegen bij het vaststellingsbesluit.
Daarom is in dit plan bepaald dat het overgangsrecht op het moment van de vaststelling
in werking treedt.
Als de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsregels van toepassing. De overgangsregel heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.
Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, als de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.
Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn gebouwd, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.
Met een beroep op het overgangsrecht kan wel een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.
Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag ook worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.
Hiervoor is al aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Daarom is in de overgangsregeling bepaald dat het gebruik, dat al in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.
Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is natuurlijk ook afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik al zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.
Artikel 34 Slotregel
In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven. De
naam is een vereenvoudiging van de naam die in de officiële publicatie wordt gebruikt:
"Chw bestemmingsplan Veldhuizen, De Meern". Die naam in de publicatie is nodig voor
de website ruimtelijkeplannen.nl.
De toelichting van deze lijst is in bijlage 2 bij de regels opgenomen, achter de lijst met bedrijfsactiviteiten.
De activiteiten van de Lijst van bedrijfsactiviteiten die in de woonomgeving passen, zijn op de Lijst van
bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving geplaatst.
Deze lijst wordt verder toegelicht in bijlage 3 die bij de regels is opgenomen, achter de lijst met bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving.
De categorie-indeling van horeca-activiteiten is overgenomen uit de beleidsnota Ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2018. In die nota zijn de indeling en de achterliggende keuzes toegelicht, zie: het horecabeleid in de Omgevingsvisie.
In deze bijlage zijn de criteria opgenomen voor de vergunningverlening door burgemeester en wethouders voor het bouwen van een dakopbouw die voldoet aan wat zonder vergunning is toegestaan.
De bijlage bevat ook een paar voorbeelden van dakopbouwen die zonder en met vergunning zijn toegestaan.
In de Lijst van beeldbepalende panden, bijlage 5 bij de regels, zijn de adressen opgenomen van beeldbepalende panden en een korte beschrijving van de waarde van die panden. Het verbouwen van die panden is alleen toegestaan, als de waarden niet worden aangetast.
In dit hoofdstuk worden aspecten van de leefomgeving besproken die gaan over de uitvoerbaarheid
van de regels. Als er onderzoek is gedaan, is het onderzoek zelf als bijlage bij de
toelichting opgenomen en staat in de bijbehorende paragraaf welke conclusies er uit
het onderzoek wordt getrokken.
Omdat de bestemmingsregeling geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, is er alleen
globaal onderzoek gedaan.
Dit plan maakt geen activiteiten mogelijk waarvoor op grond van artikel 2 van het Besluit milieueffectrapportage een milieueffectrapport opgesteld moet worden of waarvoor op grond van hetzelfde artikel beoordeeld moet worden of er een milieueffectrapport nodig is.
Er kan op verschillende manieren worden gewerkt aan gezondheid. Door bijvoorbeeld
ontmoeting of bewegen mogelijk te maken wordt gezondheid bevorderd. Daarnaast kan
er aan gezondheid worden gewerkt door de gezondheid van mensen te beschermen, bijvoorbeeld
tegen geluidsoverlast.
In het plangebied gaan geen of anders slechts kleine bouwontwikkelingen plaatsvinden,
omdat het een actualiseringplan is gericht op het vastleggen van de bestaande situatie.
Vanuit een gezondheidsperspectief is het daarom van belang dat omgevingsfactoren niet
zorgen voor een verslechtering van de gezondheid van bewoners. De geluidswal langs
de A12 richting Woerden helpt daarbij.
Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid tot functiemenging. Dit is positief voor
de gezondheid van mensen. Voorzieningen dichtbij zorgen voor meer ontmoeting en daarbij
draagt dit bij aan meer levendigheid op straat.
Naar verwachting zullen in het plangebied geen of anders slechts kleine bouwontwikkelingen plaatsvinden. Er zijn ook geen andere ontwikkelingen te verwachten. Dit bestemmingsplan stelt het behoud van de al aanwezige gebouwen voorop en bevat verder geen bijzondere regels over duurzaamheid.
Het bestemmingsplan staat het plaatsen van zonnepanelen toe.
Het bestemmingsplan heeft geen regeling die zonnepanelen beschermt tegen het bouwen
van bijvoorbeeld dakopbouwen die panelen in de schaduw zetten. Dat zou namelijk betekenen
dat iemand met het plaatsen van panelen zijn buren de mogelijkheid tot het vergroten
van hun woning zou kunnen ontnemen.
Er zijn geen klimaateffecten die met de regels van dit bestemmingsplan opgelost moeten worden.
Het bestemmingsplan maakt geen bebouwing mogelijk die er nog niet staat of die niet al gerealiseerd kon worden op grond van de beheersverordening. Nader onderzoek naar geluidhinder is dan ook niet nodig.
De gemeente gaat de geluidswal langs de A12 richting Woerden verlengen. Daarmee verbetert de geluidssituatie in Veldhuizen.
Luchtkwaliteit heeft betrekking op luchtverontreiniging door gasvormige stoffen en verontreiniging van de lucht met stof, door met name verkeer. De luchtkwaliteit beïnvloedt in belangrijke mate de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Wegverkeer is samen met de hoge achtergrondconcentratie in Utrecht, in belangrijke mate van invloed op de luchtkwaliteit. In november 2007 is de wijziging van de Wet milieubeheer met betrekking tot luchtkwaliteit in werking getreden. Deze wetswijziging staat bekend als de "Wet luchtkwaliteit". Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. Op basis van deze wet, opgenomen in artikel 5.16 lid 1 Wet milieubeheer, dient het bevoegd gezag bij het vaststellen van een bestemmingsplan dat gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit, rekening te houden met de effecten op de luchtkwaliteit.
Dit bestemmingsplan maakt nauwelijks nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Het is een actualiseringplan, gericht op het vastleggen van de bestaande situatie. Het bestemmingsplan bevat wel de mogelijkheid tot meer functiemenging. Als op de begane grond een woonfunctie aanwezig is, dan mag die woonfunctie worden vervangen door dienstverlening of door lichte bedrijvigheid, onder de voorwaarde dat de nieuwe functie geen verkeer aantrekt.
Conclusie
Het bestemmingsplan legt de bestaande situatie vast. Op voorhand kan redelijkerwijs worden uitgesloten dat er negatieve gevolgen zijn voor de luchtkwaliteit. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering bij het vaststellen van het nieuwe bestemmingsplan, zodat geen aandacht besteedt hoeft te worden aan effecten op de luchtkwaliteit en geen luchtonderzoek nodig is.
In en direct rond het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risico veroorzakende activiteiten.
De risicosituatie binnen het gebied is aanvaardbaar. Er is geen sprake van een overschrijding van de oriëntatiewaarde voor het groepsrisico en er worden geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt die kunnen leiden tot een toename van het groepsrisico.
In het plangebied ligt het waterwingebied De Meern. In dit gebied bevinden zich grondwaterwinningsputten van Vitens die de bron van de drinkwatervoorziening voor onder andere de gemeente Utrecht vormen. Het gebied wordt begrensd door de locaties waar het grondwater tenminste 60 dagen nodig heeft om de filters van de winning te bereiken.
In de Provinciale Milieuverordening Utrecht 2013 staan regels om de kwaliteit van het grondwater voor de drinkwatervoorziening te beschermen. De artikelen 6 en 7 verbieden activiteiten die de waterwinning in gevaar kunnen brengen, zoals boor-, grond- en funderingswerkzaamheden, het toepassen van bodemenergiesystemen, het opslaan en vervoeren van stoffen die de grondwaterkwaliteit kunnen bedreigen, bijvoorbeeld olie en brandstoffen, afvalstoffen en IBC- bouwstoffen, het aanleggen of gebruiken van parkeergelegenheid voor motorvoertuigen, leidingen, installaties en opslagreservoirs. In artikel 8 staan de voorwaarden voor vrijstellingen voor de verboden activiteiten. In artikel 9 staan voorschriften over het buiten gebruik stellen van een boorput.
De boringsvrije zone van de drinkwaterproductielocatie De Meern ligt ook in het plangebied. De boringsvrije zone is een zone rondom de grondwaterwinning De Meern van Vitens. In artikel 19 tot en met 22 van de Provinciale Milieuverordeningen Provinciale Milieuverordening Utrecht 2013 staan regels die vergelijkbaar zijn met de hierboven besproken artikelen 6 tot en met 9.
Daarnaast geldt op grond van artikel 4 van de Provinciale Milieuverordening voor iedereen de bijzondere zorgplicht. Dit houdt in dat verontreiniging van het grondwater moet worden voorkomen of, voor zover het niet kan worden voorkomen, zoveel mogelijk moet worden beperkt of ongedaan gemaakt.
Op grond van de Provinciale Ruimtelijke Verordeningen moet de gemeente toelichten hoe de gemeente omgaat met locaties die bij de waterwinning betrokken zijn (artikel 11, lid 3). Daarnaast moet de gemeente ervoor zorgen dat er bij het toekennen van nieuwe functies worden toegekend geen verontreinigingsrisico ontstaat (artikel 11, lid 2). De handreiking die de provincie voor de toepassing van deze regels heeft gemaakt wijst bovendien op de signaleringsfunctie van de bestemmingsplankaart.
De gemeente Utrecht wil bijdragen aan het voorkomen van verontreiniging van grondwater en natuurlijk ook van verontreiniging op locaties die van belang zijn voor het drinkwater. Op de locaties in Veldhuizen die bij de drinkwaterwinning betrokken zijn, zijn alleen de bestaande functies toegekend. Strikt genomen is er op grond van de Provinciale Ruimtelijke Verordening geen verplichting om deze locaties in het bestemmingsplan op te nemen. Maar de waterwinning is op die locaties wel een belangrijke functie. Daarom volgt de gemeente de suggestie van de provinciale handreiking: aan de locaties die bij waterwinning betrokken zijn is de functie Waterstaat - waterwinning toegekend. Dat is een beschermde functie. De regels zijn vooral beperkt tot het beschrijven van het doel van de functie, omdat de Provinciale Milieuverordening Utrecht 2013 al zorgt voor het reguleren van activiteiten.
Dit bestemmingsplan heeft geen gevolgen voor de waterhuishouding. De regeling leidt niet tot vergroting van het verharde en bebouwde oppervlak. De waterlopen en waterkeringen die van belang zijn voor het watersysteem hebben een beschermende regeling gekregen.
De waterparagraaf is geactualiseerd in het vooroverleg.
Bij het opstellen van het advies ‘toetst’ het waterschap of het plan aan de criteria voor de waterhuishouding voldoet. Als algemeen criterium voor ruimtelijke plannen geldt dat minimaal het stand-still-uitgangspunt moet worden gehanteerd, wat betekent dat de waterhuishouding niet mag verslechteren. In dit geval gaat het om een conserverend bestemmingsplan, waarbij aan dat uitgangspunt wordt voldaan.
Op 20 februari 2018 heeft het waterschap aangegeven akkoord te zijn met de inhoud van de waterparagraaf in bijlage 4. Zie ook paragraaf 3.8.4.
De mogelijk aanwezige archeologische resten in de bodem worden in de gemeente Utrecht beschermd via de Verordening op de archeologische monumentenzorg. De regels uit die verordening gaan, als de Invoeringswet op dit onderdeel niet gewijzigd wordt, bij de invoering van de Omgevingswet deel uitmaken van het gemeentelijke 'omgevingsplan-van-rechtswege'. Gemeenten krijgen vervolgens 10 jaar de tijd om die regels over te nemen in het omgevingsplan. Dit bestemmingsplan loopt op die ontwikkeling vooruit en heeft de regels uit de verordening opgenomen, maar de regels treden pas in werking op 1 januari 2021. De verordening geldt tot die tijd. Zie ook de toelichting van artikel 32 in paragraaf 2.5.
In het plangebied liggen een belangrijke gasleiding, een rioolleiding en hoofdwaterleiding. Deze zijn beschermd met een passende functie (bestemming), respectievelijk: Leiding-gas, Leiding – riool, Leiding – water.
In het plan is een bouwverbod en een verbod voor grondwerk opgenomen op de locaties die binnen de belemmeringenstrook van de gasleidingen die in het noordwesten van Veldhuizen liggen. Hetzelfde geldt voor de rioolleiding, de hoofdwaterleiding en de waterkering die in het gebied liggen. Dit betekent dat grondwerk alleen met een vergunning mag worden uitgevoerd. De leidingbeheerder adviseert over de vergunningverlening.
Ook lopen er over het plangebied twee straalpaden. De noord-zuid straalverbinding heeft een hoogtebeperking van 38 meter en de oost-west straalverbinding heeft en hoogtebeperking van 35 meter. In het plangebied mag nergens tot deze bouwhoogten worden gebouwd zodat een regeling in de planregels niet nodig is.
Het plan maakt geen bouwplannen mogelijk die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van
het Besluit ruimtelijke ordening.
De functies (bestemmingen) zijn al gerealiseerd.
Het plan heeft geen uitvoeringsaspecten die financieel onderbouwd hoeven te worden.
Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. In deze paragraaf zijn de reacties weergegeven met daarbij, per onderdeel en cursief, de beantwoording ervan.
Aantal rijkstroken
Rijkswaterstaat wijst erop dat de regel met het verbod op het wijzigen van het aantal
rijstroken onwenselijk is, omdat in de SVIR staat: "Een robuust hoofdnet van wegen,
spoorwegen en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio’s inclusief
de achterlandverbindingen."
Ook twijfelt Rijkswaterstaat aan de meerwaarde van een dergelijke bepaling, aangezien
artikel 8, lid b, onder 2, van de Tracéwet verplicht tot een tracébesluit bij verbreding
van een rijksweg met één of meer rijstroken. Op het moment dat een tracébesluit wordt
vastgesteld, vervangt dit tracébesluit de planregels uit het bestemmingsplan. Hetzelfde
geldt voor het toekomstige projectbesluit op basis van artikel 5.50 lid 1 van de Omgevingswet.
De functie (bestemming) zoals die in dit plan geregeld is, staat aan een robuust hoofdnet van wegen niet in de weg. Wijziging van het aantal rijstroken is alleen mogelijk voor invoeg- en uitvoegstroken. Het aantal rijstoken mag niet toenemen zonder bestemmingsplanwijziging. Voor verbreding van de rijksweg is, zoals Rijkswaterstaat aangeeft, een tracébesluit nodig. Het plan legt de bestaande situatie, en dus ook de bestaande rijksweg vast.
Vrijwaringszone straalpad
In de toelichting en planregels ontbreekt een omschrijving van de Vrijwaringszone
straalpad, die wel op de verbeelding is weergegeven en deels over de A12 ligt. Rijkswaterstaat
verzoekt de bijbehorende planregels toe te voegen.
De straalverbindingen zijn alsnog opgenomen in de toelichting in paragraaf 3.6. Een regeling voor de straalverbindingen in de planregels is niet nodig omdat nergens in het plangebied gebouwd mag worden tot de hoogte van de straalverbindingen. Deze reactie heeft wel geleid tot aanpassing van de maximale hoogte voor masten voor mobiel dataverkeer.
Externe veiligheid
In paragraaf 3.5.3 wordt gesteld dat de A12 op circa 240 meter afstand van het plangebied
ligt. Op de verbeelding ligt rijksweg A12 echter binnen de grens van het plangebied.
Graag zie ik dat deze inconsistentie aangepast wordt.
Deze tekst is aangepast.
HDSR constateert dat de primaire watergang, die gelegen is ten noorden van De Milan Viscontilaan, ontbreekt op de verbeelding.
Deze watergang is alsnog opgenomen met de functie (bestemming) Water.
Ook een aantal tertiaire watergangen nabij de straten Geeuw, T. Jonger, Korne en Ziende ontbreken op de verbeelding. Wij vragen u om deze watergangen alsnog te bestemmen als "Water" op de verbeelding.
Tertiaire watergangen zijn mogelijk binnen de functies (bestemmingen) voor de openbare ruimte en worden vanwege de gewenste flexibiliteit niet apart bestemd. Het apart bestemmen zou voor elke verandering een bestemmingsplanwijziging nodig maken. Hierover zijn in 2017 met HDSR afspraken gemaakt.
Doel handhavend optreden
Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen
zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle
(toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke
sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt
nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente
Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het
college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit
betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden
gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen
om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering
van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel
in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is
van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan
de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is
duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de
woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel
bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning
voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen
- zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt
nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse
vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de
roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.
Wijze van handhaven
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten
bij handhaving van bestemmingsplannen tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom.
Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale
bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen
dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de
aannemer en de gemeentelijke kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens
mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd
door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan.
Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik
moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men
de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel
van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde
overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve
altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van
de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale
gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten
behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café.
Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen.
Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning
voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente
toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit
de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit
plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.