6. Juridische aspecten

 

6.1 Algemeen

 

6.1.1 Wat is een bestemmingsplan?

Het gemeentelijke bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft, uit te oefenen. Dit houdt in dat:

• de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en

• de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (de overgangsbepalingen zijn hierbij mede van belang).

 

Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (bouwvergunning) en regels voor het verrichten van ‘werken’ (aanlegvergunning).

 

Een bestemmingsplan regelt derhalve:

• het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen);

en een bestemmingsplan kan daarbij regels geven voor:

• het bebouwen van de gronden;

• het verrichten van werken (aanleggen).

 

Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is zeker niet het enige instrument. Andere ruimtelijke wetten en regels zoals de Woningwet, de Monumentenwet 1988, de Algemene Plaatselijke Verordening, de Wet milieubeheer en de Bouwverordening zijn ook erg belangrijk voor het uitoefenen van ruimtelijk beleid.

 

6.1.2 Over bestemmen, dubbelbestemmen en aanduiden

Op de verbeelding wordt aangegeven welke bestemming gronden hebben. Dit gebeurt via een bestemmingsvlak. Voor het op de verbeelding aangegeven bestemmingsvlak gelden de gebruiksmogelijkheden zoals die in de bijbehorende regels worden gegeven. Die toegekende gebruiksmogelijkheden kunnen op twee manieren nader worden ingevuld:

1. Via een dubbelbestemming. Een dubbelbestemming is, zoals de naam al zegt, een bestemming die óók aan de gronden wordt toegekend. Voor gronden kunnen dus meerdere bestemmingen gelden. Er geldt altijd één ‘enkel’ bestemming (dat is dé bestemming) en soms geldt er een dubbelbestemming (soms zelfs meerdere). In de regels van de dubbelbestemming wordt omschreven wat er voor de onderliggende gronden geldt aan extra bepalingen in aanvulling, of ter beperking, van de mogelijkheden van de onderliggende bestemmingen.

2. Via een aanduiding. Een aanduiding is een teken op de plankaart. Dat teken kan bestaan uit een lijn, een figuur, of een lettercode etc. Via een aanduiding wordt in de regels ‘iets’ geregeld. Dat ‘iets’ kan betrekking hebben op extra mogelijkheden of extra beperkingen voor het gebruik en/of de bebouwing en/of het aanleggen van werken. Aanduidingen kunnen voorkomen in een bestemmingsregel, in meerdere bestemmingsregels en kunnen ook een eigen regel hebben.

 

6.1.3 Hoofdstukindeling van de regels

De regels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken:

1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2).

2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de regels van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook een aanlegvergunningstelsel opgenomen. Als er dubbelbestemmingen zijn worden die ook in dit hoofdstuk opgenomen. Die komen, ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsregels. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsregels met betrekking tot bouw- en/of gebruiksregels. Ten slotte zijn eventueel een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden en/of wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld.

3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn achtereenvolgens een anti-dubbeltelbepaling, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingsregels.

4. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk is het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

 

6.1.4 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht

Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Het doel van deze wet is om te komen tot een samenhangende beoordeling in één procedure van verschillende activiteiten die invloed hebben op de fysieke leefomgeving.

De Wabo heeft tot gevolg dat verschillende vergunningen worden verleend in één besluit, de omgevingsvergunning. Ook de thans in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen vergunningen en ontheffingen vallen onder de Wabo.

Voor het bestemmingsplan heeft dit gevolgen voor de gebruikte terminologie. Termen als ‘bouwvergunning’, ‘aanlegvergunning’, ‘sloopvergunning’ en ‘ontheffing’ zijn vervangen door ‘omgevingsvergunning ten behoeve van…’.

 

6.2 Dit bestemmingsplan

 

6.2.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

 

6.2.2 Algemene bestemmingssystematiek

Met onderhavig bestemmingsplan Tiel West wordt voorzien in een uniforme juridisch-planologische regeling voor het gebruik en de bouwmogelijkheden voor het stadsdeel Tiel West. Het plan heeft voor een groot deel een beheersfunctie en daarmee een conserverend karakter. Dat wil zeggen dat het vastleggen en behouden van de bestaande ruimtelijke en functionele situatie voorop staat. Kleinschalige ontwikkelingen zijn binnen de bestaande functies mogelijk. Tevens is in enkele gevallen een bestaand bouwrecht overgenomen. Daarnaast wordt met dit bestemmingsplan de mogelijkheid geboden om enkele grotere plannen en projecten uit de vastgestelde gebiedsvisie Tiel-West te realiseren. Het betreft plannen en projecten waarvan de realisatie binnen de planperiode van onderhavig bestemmingsplan (10 jaar) is voorzien en waarvan de (maatschappelijke) haalbaarheid naar verwachting onomstreden is.

 

Voor wat betreft het conserverend deel van het bestemmingsplan is de woonfunctie de overheersende functie. Het bestemmingsplan is erop gericht de bestaande woningen te behouden. Wijziging van de woonfunctie in een andere functie is daarom niet toegestaan. Wel mogen bestaande woningen worden uitgebreid of veranderd binnen stedenbouwkundig en milieukundig aanvaardbare grenzen. Daarnaast wordt belang gehecht aan het opheffen van hinder als gevolg van niet-woonfuncties in een rustige woonomgeving. Hiertoe zijn de betreffende hinderveroorzakende  niet-woonfuncties, waaronder bedrijven, voorzien van strakke bouwgrenzen en waar nodig van een nadere aanduiding. Voor wat betreft het openbaar gebied (wegen, openbaar groen, water, etcetera) is gekozen voor een grote mate aan flexibiliteit. De inrichting van de openbare ruimte wil immers nog wel eens veranderen.

 

De grootschalige ontwikkelingen die met het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt volgen, zoals gezegd, uit de gebiedsvisie Tiel-West. De ontwikkelingen worden, met uitzondering van een uitbreiding van een moskee, niet bij recht mogelijk gemaakt. De reden hiertoe is dat de plannen op dit moment nog niet volledig zijn uitgekristalliseerd. Het opstellen van een wijzigingsplan te zijner tijd is noodzakelijk.  

 

6.2.3 Het bouwvlak als centrale aanduiding

 

6.2.3.1 Het bouwvlak als aanduiding

Het bouwvlak is een bijzondere aanduiding. Deze aanduiding wordt doorgaans gebruikt om binnen een bepaalde bestemming aan te geven waar bepaalde bebouwing of bepaalde concentraties van bebouwing zijn toegestaan. De mate van bebouwing en de locatie binnen een bouwperceel bepalen in belangrijke mate de ruimtelijke uitstraling van het desbetreffende perceel.

 

6.2.3.2 Verhouding met het vergunningsvrij bouwen

Op grond van het Besluit omgevingsrecht (Bor) geldt voor bepaalde categorieën van bouwwerken dat hiervoor geen omgevingsvergunning is vereist. Deze zijn opgenomen in bijlage II van het Bor. In vergelijking met het oude Besluit bouwvergunningsvrije en licht bouwvergunningsplichtige bouwwerken (Bblb) is de regeling met betrekking tot vergunningsvrije bouwwerken niet wezenlijk veranderd met uitzondering van één onderdeel. Op grond van het Bblb konden aan- en uitbouwen en bijgebouwen uitsluitend vergunningsvrij worden gebouwd bij woningen. In het Bor is dit gewijzigd zodat dergelijke gebouwen vergunningsvrij kunnen worden gebouwd bij hoofdgebouwen in het algemeen. Hiermee blijft het vergunningsvrij bouwen dus niet beperkt tot de woonbestemming, maar geldt deze regeling ook voor een groot aantal andere bestemmingen.

 

6.2.3.3 Bouwvlakken in de bestemmingen van dit bestemmingsplan

In het bestemmingsplan Tiel West kunnen de bestemmingen voor wat betreft bouwregels worden ondergebracht in de volgende categorieën:

1. hoofdgebouwen worden gebouwd binnen het bouwvlak. Buiten het bouwvlak zijn ook gebouwen (van beperktere omvang) toegestaan;

2. hoofdgebouwen worden gebouwd binnen het bouwvlak. Buiten het bouwvlak zijn geen gebouwen toegestaan;

3. hoofdgebouwen zijn niet toegestaan.

 

Ad a. De bestemmingen die tot deze categorie behoren zijn de bestemmingen Bedrijf, Dienstverlening, Gemengd – 1, Horeca, Kantoor, Maatschappelijk, Sport, Verkeer – Rail, Wonen en Wonen – Woonwagens.

Binnen deze bestemmingen mogen naast de hoofdgebouwen binnen het bouwvlak ook buiten het bouwvlak gebouwen worden gebouwd. In de bestemmingen Bedrijf en Dienstverlening beperkt deze bebouwing zich tot bijgebouwen behorende bij de bedrijfswoning. Voor de bestemmingen Gemengd – 1, Maatschappelijk en Wonen geldt een algemene regeling voor bijgebouwen die bij hoofdgebouwen zijn toegestaan. Voor de bestemming Verkeer – Rail geldt dat buiten het bouwvlak uitsluitend beperkte gebouwen ten behoeve van kunstwerken zijn toegestaan. Voor de bestemming Sport geldt dat alleen tribunes en dugouts buiten het bouwvlak mogen worden gebouwd. Tot slot geldt voor de bestemming Wonen – Woonwagens dat gebouwen buiten het bouwvlak zijn toegestaan, maar alleen daar waar een aanduiding hiervoor is opgenomen. Zoals besproken onder 6.2.3.2 geldt dat bij alle hoofdgebouwen, vergunningsvrije bouwwerken mogen worden gebouwd.

 

Ad b. De bestemmingen die tot deze categorie behoren zijn de bestemmingen Bedrijf – Verkooppunt motorbrandstoffen, Cultuur en Ontspanning – Vrije Markt, Detailhandel, Gemengd, Horeca, Kantoor, Maatschappelijk – Woonzorginstelling. Voor deze bestemmingen geldt dat gebouwen uitsluitend binnen het bouwvlak mogen worden gebouwd. Dit neemt echter niet weg dat vergunningsvrije bouwwerken ook binnen deze bestemmingen zijn toegestaan.

 

Ad c. De bestemmingen die tot deze categorie behoren zijn de bestemmingen Agrarisch, Groen, Tuin, Verkeer, Water. Deze bestemmingen lenen zich niet voor een grote bebouwingsdichtheid. Op deze gronden mogen ook geen vergunningsvrije bouwwerken worden gebouwd omdat er geen sprake is van bouwen bij een hoofdgebouw. Dit laatste geldt overigens niet voor de bestemming Tuin, omdat de gronden binnen deze bestemming horen bij het hoofdgebouw van de aangrenzende woonbestemming. Binnen de bestemming Groen zijn overigens wel enkele bouwvlakken opgenomen ten behoeve van specifieke functies.

 

6.2.4 Wonen buiten de woonbestemming

In dit bestemmingsplan is wonen, niet zijnde wonen in bedrijfswoningen, in meerdere bestemmingen buiten de woonbestemmingen toegestaan. Dit geldt voor de bestemmingen Detailhandel, Dienstverlening, Gemengd, Gemengd - 1 en Horeca. Omdat er verschillende woonmogelijkheden gelden binnen deze bestemmingen is gekozen voor een gelijke systematiek voor deze bestemmingen.

 

Deze systematiek wordt gevormd door een stelsel van aanduidingen op de verbeelding en in de regels. De basis van de systematiek wordt gevormd door het toestaan van wonen op de verdieping. Dit is het standaarduitgangspunt. Er gelden drie afwijkingen van deze standaardregel. Ten eerste geldt de regel niet voor gronden met de bestemming Gemengd – 1. Binnen deze bestemming is wonen toegestaan op zowel de begane grond als op de verdieping. Ten tweede geldt dat daar waar de aanduiding ‘wonen’ op de verbeelding is opgenomen, deze functie tevens is toegestaan op de begane grond. Ten derde geldt dat daar waar de aanduiding ‘wonen uitgesloten’ is opgenomen dat wonen in het geheel niet is toegestaan op de desbetreffende gronden.

 

Bestaande bedrijfswoningen zijn binnen de bestemmingen Bedrijf en Dienstverlening toegestaan. Nieuwe bedrijfswoningen zijn binnen de bestemming Bedrijf niet toegestaan, omdat wonen op een bedrijventerrein niet wenselijk is (zie paragraaf 4.1.1 voor een nadere toelichting).

 

6.2.5 Bestemmingen

Dit bestemmingsplan kent de bestemmingen Agrarisch, Bedrijf, Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen, Cultuur en ontspanning – Vrije markt, Detailhandel, Dienstverlening, Gemengd, Gemengd - 1, Groen, Horeca, Kantoor, Maatschappelijk, Maatschappelijk - Woonzorginstelling, Sport, Tuin, Verkeer, Verkeer - Rail, Water, Wonen en Wonen – Woonwagens.

 

Tevens ken dit bestemmingsplan de dubbelbestemmingen Waarde – Archeologie 2 tot en met 6 en Waterstaat – Waterkering.

Tot slot zijn in het plan de gebiedsaanduidingen milieuzone – geurzone, veiligheidszone – bevi 1, veiligheidszone – bevi 2, veiligheidszone – lpg en Wro-zone – wijzigingsgebied 1 tot en met 8.

 

Agrarisch (artikel 3)

De voor Agrarisch aangewezen gronden zijn bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf, extensieve dagrecreatie, watergangen ten behoeve van de waterhuishouding, met bijbehorende bouwwerken geen gebouwen zijnde en voorzieningen. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Tevens mogen geen (sleuf)silo’s, windmolens en mestopslagplaatsen worden gebouwd. Erf- en terreinafscheidingen mogen 1 m hoog zijn, terwijl overige bouwwerken geen gebouw zijnde mogen worden gebouwd tot een hoogte van 2 m. Intensieve veehouderijen zijn niet toegestaan.

 

Bedrijf (artikel 4)

De voor Bedrijf aangewezen gronden zijn bestemd voor doeleinden van handel en bedrijf, in de categorieën 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten, die als bijlage bij de regels is opgenomen. Bedrijven die niet binnen deze categorieën vallen zijn specifiek aangeduid op de verbeelding. Ook zijn bestaande bedrijfswoningen toegestaan, met aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Geluidzoneringsplichtige inrichtingen en vuurwerkbedrijven mogen niet worden gerealiseerd. Bevi-inrichtingen zijn ook niet toegestaan, tenzij anders aangeduid op de verbeelding.

 

Gebouwen mogen binnen deze bestemming uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Maximaal één bedrijfswoning is toegestaan per bedrijf en deze mag uitsluitend worden gebouwd waar dat op de verbeelding met een aanduiding is aangegeven.

 

De bestemming Bedrijf kent een afwijkingsbevoegdheid voor wat betreft de toegestane categorie van bedrijven op grond waarvan bedrijven in een hogere categorie kunnen worden gerealiseerd, mits de mate van hinder vergelijkbaar is met bedrijven in de categorieën 1 en 2. Daarnaast zijn enkele afwijkingsmogelijkheden van de bouwregels opgenomen.

 

Het gebruik van gebouwen als zelfstandige kantoren is binnen deze bestemming niet toegestaan.

 

Bedrijf - Verkooppunt Motorbrandstoffen (artikel 5)

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor de verkoop van motorbrandstoffen, met LPG inclusief bijbehorende, ondergeschikte nevenactiviteiten zoals detailhandel en bij de bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Het vulpunt en overkappingen zijn aangeduid binnen deze bestemming. Een aanduiding is opgenomen om luifels toe te staan binnen de bestemming.

 

Cultuur en ontspanning – Vrije markt (artikel 6)

De gronden met de bestemming Cultuur en ontspanning zijn bestemd voor een recreatieve markten. Ter plaatse zijn ondergeschikte horeca in de categorieën 1 en 2, detailhandel, en evenementen toegestaan. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd.

 

Detailhandel (artikel 7)

De voor Detailhandel aangewezen gronden zijn bestemd voor detailhandel met op de verdieping(en) wonen, met daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde en voorzieningen. Wonen is overigens niet toegestaan waar de aanduiding ‘wonen – uitgesloten’ is opgenomen op de verbeelding. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd.

 

Dienstverlening (artikel 8)

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor dienstverlenende bedrijven alsmede voor wonen op de verdieping. Ook zijn kantoren en bedrijfswoningen mogelijk waarbij geldt dat deze functies alleen zijn toegestaan voor zover zij als zodanig op de verbeelding staan aangegeven. Wonen is overigens niet toegestaan waar de aanduiding ‘wonen – uitgesloten’ is opgenomen op de verbeelding. Gebouwen mogen binnen deze bestemming uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Specifieke gebruiksregels zijn opgenomen voor aan huis verbonden beroepen, bedrijven en voor bed&breakfast.

 

Gemengd (artikel 9)

De voor Gemengd aangewezen gronden zijn, uitsluitend op de begane grond bestemd voor detailhandel, horeca in de categorieën 1 en 2, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlenende bedrijven, ambachtelijke bedrijven, ateliers en galeries. Horeca mag tevens in een andere categorie worden gerealiseerd voor zover dat op de verbeelding is aangegeven. Op de verdiepingen zijn woningen toegestaan, eventueel in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of bed&breakfast. Het vloeroppervlak ten behoeve van de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep' en bed&breakfast is gemaximeerd in de regels. Wonen is overigens niet toegestaan waar de aanduiding ‘wonen – uitgesloten’ is opgenomen op de verbeelding.

Op een aantal plekken binnen de bestemming Gemengd zijn horecabedrijven van categorie 3 aanwezig welke in deze tijd niet langer gewenst zijn. Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen teneinde de aanduiding 'horeca van categorie 3' te verwijderen van de verbeelding mits dat gebruik is beëindigd.

 

Gemengd - 1 (artikel 10)

De gronden met bestemming Gemengd - 1 komen grotendeels overeen met de bestemming Gemengd. In deze bestemming is horeca echter niet toegestaan. Detailhandel is evenmin toegestaan behalve daar waar dat op de verbeelding is aangegeven. Wonen is in het algemeen toegestaan binnen deze bestemming. Wonen is overigens niet toegestaan waar dat op de verbeelding is aangegeven.

 

Een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen teneinde de aanduiding ‘detailhandel’ te verwijderen van de verbeelding mits dat gebruik is geëindigd.

 

Groen (artikel 11)

De gronden binnen de bestemming Groen zijn bestemd voor groenvoorzieningen. Tevens mogen evenementen hier plaatsvinden en kunnen de gronden worden ingericht ten behoeve van speelvoorzieningen en jongeren ontmoetingsplaatsen. Tevens zijn een hondenvereniging, een dierenpark en een terras ten behoeve van aangrenzende horecagelegenheden toegestaan, daar waar deze op de verbeelding zijn aangeduid. Bij het dierenpark zijn ook ondergeschikte kantoren en lichte horeca toegestaan. Ook is ter plekke van de aanduiding ‘Nutsvoorziening’ een gebouw ten behoeve van de grondwatersanering toegestaan.

Gebouwen zijn toegestaan ten behoeve van speelvoorzieningen, jongeren ontmoetingsplaatsen, waterhuishoudkundige doeleinden en nutsvoorzieningen. Daarnaast mogen ook gebouwen worden gebouwd ten behoeve van de hondenvereniging en het dierenpark. Ook is ter plekke van de aanduiding ‘bijgebouw’ een bijgebouw bij een woning toegestaan. Binnen deze bestemming zijn evenementen toegestaan waarbij de duur onbeperkt is. Dit geldt in aanvulling op de algemene evenementenregeling zoals deze is opgenomen in artikel 32.3 van het plan, op grond waarvan een beperkte evenementenregeling is opgenomen voor alle bestemmingen in het plangebied.

Deze bestemming kent een wijzigingsbevoegdheid teneinde de aanduiding ‘hondenvereniging’ te verwijderen van de verbeelding. Datzelfde geldt voor de aanduiding ‘bijgebouw’

 

Horeca (artikel 12)

De voor Horeca aangewezen gronden zijn bestemd voor horeca. Bij recht is horeca in de categorieën 1 en 2 toegestaan. De categorieën staan omschreven in artikel 1 onder het begrip, horeca. Voor zover een andere categorie van horeca tevens is toegestaan, is dit als zodanig op de verbeelding met een aanduiding aangegeven. Tevens is een specifieke aanduiding opgenomen voor een congrescentrum. Gebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd.

 

Kantoor (artikel 13)

De voor Kantoor aangewezen gronden zijn bestemd voor kantoren, met bijbehorende voorzieningen en bouwwerken. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Deze bestemming kent een afwijkingsmogelijkheid ten aanzien van de toegestane bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen.

 

Maatschappelijk (artikel 14)

De gronden binnen de bestemming Maatschappelijk zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening en kantoren waar dat op de verbeelding is aangegeven, met bijbehorende voorzieningen en bouwwerken. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Buiten het bouwvlak mogen bijgebouwen worden gebouwd.

Deze bestemming kent een afwijkingsmogelijkheid ten aanzien van de toegestane bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen.

 

Voor de locaties van het Lingecollege aan de Heiligestraat en Teisterbantlaan geldt dat de in dit bestemmingsplan de rechten van de huidige bestemmingsplannen zijn gehandhaafd. Echter op een aantal punten is, vanwege zijn specifieke stedenbouwkundige ligging, hiervan afgeweken. Dit betreft bijvoorbeeld op enkele plekken waar een hogere bouwhoogte is toegestaan vanwege een gewenst markeringspunt op een hoek aan belangrijke stroomwegen / ontsluitingswegen en bijvoorbeeld een lagere bouwhoogte toegestaan in verband met aansluiting op huidige lagere bebouwing. Verder zijn rooilijnen eventueel (iets) verschoven vanwege aansluiting huidige rooilijnen en het behouden van doorzichten. Op deze manier zijn opgenomen hoogten en rooilijnen meer ingepast in en in aansluiting met zijn omgeving.

 

Maatschappelijk – Woonzorginstelling (artikel 15)

De gronden binnen de bestemming Maatschappelijk – Woonzorginstelling zijn bestemd voor woonzorginstellingen. Gelet op de ruime omschrijving van dit begrip in artikel 1, worden alle gronden waarbinnen op een structurele wijze wonen en zorg met elkaar worden gecombineerd ondergebracht in deze bestemming. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Buiten het bouwvlak mogen bijgebouwen worden gebouwd.

Deze bestemming kent een afwijkingsmogelijkheid ten aanzien van de toegestane bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen.

 

Sport (artikel 16)

De voor Sport aangewezen gronden zijn bestemd voor sportieve doeleinden, uitgezonderd lawaaisporten, met bijbehorende voorzieningen en bouwwerken. Gebouwen worden gebouwd binnen het bouwvlak met uitzondering van gebouwen in de vorm van tribunes en dug-outs. Tevens is het binnen deze bestemming mogelijk om voorzieningen voor kinderopvang en buitenschoolse opvang te realiseren.

 

Tuin (artikel 17)

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen.

Op de gronden binnen deze bestemming mogen erkers bij op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen worden gebouwd.

 

Verkeer (artikel 18)

De gronden binnen de bestemming Verkeer zijn bestemd voor wegen, straten en paden, voet- en rijwielpaden, evenementen en bijbehorende voorzieningen en bouwwerken. Kleinschalige gebouwen mogen binnen de bestemming worden gebouwd. Overkappingen zijn toegestaan daar waar deze als zodanig op de verbeelding zijn aangegeven.

Binnen deze bestemming zijn evenementen toegestaan waarbij de duur onbeperkt is. Dit geldt in aanvulling op de algemene evenementenregeling zoals deze is opgenomen in artikel 32.3 van het plan, op grond waarvan een beperkte evenementenregeling is opgenomen voor alle bestemmingen in het plangebied.

 

Verkeer - Rail (artikel 19)

De gronden binnen de bestemming Verkeer - Rail zijn bestemd voor spoorwegvoorzieningen, zoals spoorbanen, perrons en wachtruimten, met bijbehorende voorzieningen en bouwwerken. Een specifieke aanduiding is opgenomen voor horeca binnen deze bestemming.

Gebouwen voor stationsvoorzieningen worden binnen het bouwvlak gebouwd. Buiten het bouwvlak mogen uitsluitend gebouwen worden gebouwd ten behoeve van de bediening van kunstwerken.

 

Water (artikel 20)

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor waterhuishoudkundige voorzieningen. Uitsluitend gebouwen van zeer beperkt formaat alsmede bouwwerken geen gebouwen zijnde mogen worden gebouwd. Kleinschalige gebouwen mogen binnen de bestemming worden gebouwd.

Binnen deze bestemming zijn evenementen toegestaan waarbij de duur onbeperkt is. Dit geldt in aanvulling op de algemene evenementenregeling zoals deze is opgenomen in artikel 32.3 van het plan, op grond waarvan een beperkte evenementenregeling is opgenomen voor alle bestemmingen in het plangebied.

 

Wonen (artikel 21)

Binnen de bestemming Wonen komen woningen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van aan-huis verbonden beroepen of bed&breakfast, voor. Uitsluitend de gestapelde woningen worden op de verbeelding middels een aanduiding aangegeven.

Tevens zijn de gronden bestemd voor diverse functies. Deze functies zijn allemaal aangeduid op de verbeelding en hebben betrekking op: kantoren, onzelfstandige kantoren, dienstverlening in de vorm van voetverzorging en een duivenvereniging. Als uitgangspunt voor deze functies geldt dat de feitelijk aanwezige functies positief worden bestemd. Tevens zijn enkele ondergeschikte functies opgenomen op de verbeelding, te weten een onderdoorgang en een loopbrug. De garageboxen binnen het plangebied zijn opgenomen binnen de bestemming Wonen. Deze zijn eveneens aangeduid op de verbeelding.

 

Als hoofdgebouw mogen, met uitzondering van de voetverzoringsdienstverlening en de duivenvereniging, uitsluitend woningen worden gebouwd. Hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. De maatvoering van hoofdgebouwen is opgenomen op de verbeelding. Voor één locatie geldt een bijzondere regeling voor wat betreft de bouwhoogte van het hoofdgebouw. Dit betreft het Rio Vahstal terrein. Hiervoor is opgenomen dat de gevel aan één zijde niet meer dan 9 meter mag bedragen en aan de andere zijde niet meer dan 21 meter. Door deze gevels direct met elkaar te verbinden wordt de maximale bouwhoogte van het gehele gebouw bepaald. Dit is bewerkstelligd door een stelsel van bouwaanduidingen (specifieke bouwaanduiding – 1 en specifieke bouwaanduiding – 2) in combinatie met de regels. Hierna is ter verduidelijking een tekening opgenomen waaruit blijkt hoe de bouwhoogten worden bepaald.

 

 

 

De maatvoering en situering van aan- en uitbouwen en bijgebouwen is opgenomen in de regels. De situering van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij de woning is eveneens opgenomen in de regels, met dien verstande dat voor bijgebouwen bij gestapelde woningen geldt dat deze uitsluitend inpandig zijn toegestaan dan wel waar deze op de verbeelding met een aanduiding zijn aangegeven. Ook zijn in bijzondere situaties een aanduiding opgenomen voor bijgebouwen die zijn toegestaan op een afwijkende locatie dan op grond van de regels is toegestaan.

 

Ten aanzien van activiteiten aan huis (beroep aan huis, bedrijf aan huis en Bed & Breakfast) wordt een onderscheid gemaakt in:

 

Aan-huis-verbonden beroep (beroep aan huis):

het uitoefenen van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerp-technisch of hiermee gelijk te stellen gebied waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig zijn, dat de activiteit in de woning met behoud van de woonfunctie ter plaatse kan worden uitgeoefend;

 

Aan-huis-verbonden bedrijf (bedrijf aan huis):

het verlenen van diensten en/ of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid (geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen) waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig zijn dat de activiteit in de woning met behoud van de woonfunctie ter plaatse kan worden uitgeoefend; welke bedrijven zijn toegestaan bij bedrijf aan huis is weergegeven in de bijlage 2 staat van bedrijfsactiviteiten functiemenging.

 

Bed & breakfast:

Het kleinschalig verlenen van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend

verblijf met het serveren van ontbijt in een woning, met een maximum van 2 kamers en 5 bedden per woning.

 

Wonen - Woonwagens (artikel 22)

De voor Wonen - Woonwagens aangewezen gronden zijn bestemd voor woonwagenwoningen al dan niet in combinatie met de uitoefening van aan huis gebonden beroep.

Een woonwagenwoning mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. De maatvoering van woonwagens en bijbehorende bouwwerken is opgenomen op de verbeelding. Aan- en uitbouwen mogen eveneens alleen binnen het bouwvlak worden gebouwd. Bijgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd, daar waar deze zijn opgenomen op de verbeelding.

 

Waarde – Archeologie 2 tot en met 6 (artikel 23 tot en met 27)

Deze bestemmingen zijn opgenomen ter voorkoming van de aantasting van de (potentiële) archeologische waarden in de grond. De inhoud van de artikelen is ontleend aan het Paraplu-bestemmingsplan Archeologie. (NL.IMRO.0281.BP00010-0201).

 

Waterstaat - Waterkering (artikel 28)

De dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering is opgenomen ter bescherming van de waterkering. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde van beperkte omvang worden gebouwd. Tevens is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen. Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels en worden toegestaan dat wordt gebouwd overeenkomstig de andere daar voorkomende bestemmingen, mits dit geen onevenredige aantasting van de waterkering tot gevolg heeft.

 

Milieuzone – geurzone (artikel 33.1)

Deze gebiedsaanduiding voorkomt dat geurgevoelige objecten worden gerealiseerd op de gronden waar deze zone op ligt.

 

Veiligheidszone – bevi 1 en 2 (artikel 33.2)

Deze gebiedsaanduidingen zijn opgenomen in verband met de aanwezigheid van
bevi-inrichtingen grenzend aan het plangebied. De zone met nummer 1 ligt over het persoonsgebonden risicocontour terwijl de zone met nummer 2 over het groepsrisicocontour ligt. Binnen zone 1 zijn geen kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten toegestaan. Binnen zone 2 geldt dit voor kinderdagverblijven en verpleegfuncties. De zones kunnen worden verwijderd bij wijziging van het plan indien de activiteiten van de bevi-inrichting zijn geëindigd.

Voor zone 2 geldt een afwijkingsmogelijkheid voor het toestaan van kinderdagverblijven en verpleegfuncties met dien verstande dat de toename van het aantal personen ten gevolge van deze functies verantwoord moet worden.

 

Wro-zone – Wijzigingsgebied 1 (artikel 33.3)

De aanduiding Wro-zone – Wijzigingsgebied 1 heeft betrekking op de gronden van het spoorpark. Deze ontwikkeling is omschreven in paragraaf 4.2.1 van de toelichting.

 

Wro-zone – Wijzigingsgebied 2 (artikel 33.4)

De aanduiding Wro-zone – Wijzigingsgebied 2 heeft betrekking op een gedeelte van de gronden van Lingehoven (1e). Deze ontwikkeling is omschreven in paragraaf 4.2.1 van de toelichting.

 

Wro-zone – Wijzigingsgebied 3 (artikel 33.5)

De aanduiding Wro-zone – Wijzigingsgebied 3 biedt de mogelijkheid om de bestemming agrarisch te wijzigen in de bestemmingen Sport, Verkeer, Groen en Water teneinde de concentratie van sportvoorzieningen mogelijk te maken. Deze ontwikkeling is omschreven in paragraaf 4.2.4 van de toelichting.

 

Wro-zone – Wijzigingsgebied 4 (artikel 33.6)

De aanduiding Wro-zone – Wijzigingsgebied 4 heeft betrekking op de gronden van de Aldi-locatie. Deze ontwikkeling is omschreven in paragraaf 4.2.2 van de toelichting.

 

Wro-zone – Wijzigingsgebied 5 (artikel 33.7)

De aanduiding Wro-zone – Wijzigingsgebied 5 heeft betrekking op de gronden van de locatie aan de Ter Navolging. Deze ontwikkeling is omschreven in paragraaf 4.2.1 van de toelichting.

 

Wro-zone – Wijzigingsgebied 6 (artikel 33.8)

De aanduiding Wro-zone – Wijzigingsgebied 6 heeft betrekking op de gronden van de locatie aan de Siependaallaan. Deze ontwikkeling is omschreven in paragraaf 4.2.1 van de toelichting.

 

Wro-zone – Wijzigingsgebied 7 (artikel 33.9)

De aanduiding Wro-zone – Wijzigingsgebied 7 biedt de mogelijkheid om op het terrein van het Lingecollege een Junior College te realiseren. Deze ontwikkeling is omschreven in paragraaf 4.2.5 van de toelichting.

 

Wro-zone – Wijzigingsgebied 8 (artikel 33.10)

De aanduiding Wro-zone – Wijzigingsgebied 8 biedt de mogelijkheid om op het Veilingterrein woningbouw, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, kantoren, groen, verkeer en water te realiseren. Deze ontwikkeling is omschreven in paragraaf 4.2.1 van de toelichting.

 

Algemene regels

Naast de bestemmingen bevat het plan een aantal algemene regels over bijvoorbeeld begrippen, de wijze van meten, algemene afwijkingen en overgangsrecht. Deze min of meer standaardregels in bestemmingsplannen worden hier verder niet toegelicht, met uitzondering van de standaardregels over evenementen. De regeling ten aanzien van evenementen is gebaseerd op de buitenplanse afwijkingsbevoegdheid zoals opgenomen in bijlage 2, hoofdstuk 4, artikel 4, achtste lid van het Besluit omgevingsrecht.

 

6.3 Retrospectieve toets

De toets behelst een inventarisatie van in het veld geconstateerde illegale situaties. Deze situaties zijn getoetst aan het beleidskader waar voorliggend bestemmingsplan op is gebaseerd. Hieruit blijkt op een inzichtelijke en transparante wijze of de bestemmingsplanovertreding al of niet kan worden gelegaliseerd. Op de inventarisatiekaart is te zien waar zich strijdige situaties voordoen (rode arcering met nummer). Het nummer op de betreffende locatie komt overeen met het nummer in de tabel op dezelfde kaart. In die tabel staat telkens aangegeven wat de huidige bestemming is en wat de strijdigheid is. In een enkel geval loopt de nummering niet door. Dit heeft te maken met het feit dat uit nader bureauonderzoek is gebleken dat ter plekke toch geen sprake is van een strijdige situatie. De inventarisatiekaart heeft ten grondslag gelegen aan dit bestemmingsplan en is als bijlage toegevoegd aan dit plan.

Voor een tweetal gebieden is nader onderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zijn als bijlage bij de retrospectieve toets opgenomen.

 

6.3.1 Resultaat

 

6.3.1.1 Strijdige situatie

Uit de toets blijkt dat op 30 locaties sprake is van een strijdige situatie (strijdig met bestemmingsplan en/of illegaal (ook geen bouwvergunning). In 26 situaties heeft de gemeente besloten een positieve bestemming toe te kennen in voorliggend bestemmingsplan.

 

Daar waar de bebouwing en functie passen in de omgeving is besloten aan die percelen een positieve bestemming toe te kennen. Redenen hiervoor zijn de volgende:

 

Indien een strijdige situatie past binnen de nieuwe systematiek c.q. standaardregels is ervoor gekozen deze strijdige situatie op te heffen door middel van inpassing in dit bestemmingsplan.

 

In enkele andere gevallen is wel in strijd met het bestemmingsplan gebouwd, maar is wel bouwvergunning verleend. Ook hier is ervoor gekozen deze strijdige situatie op te heffen door middel van inpassing in dit bestemmingsplan.

In alle overige situaties is sprake van het volgende. Een bestemmingsplan dient na 10 jaar te worden herzien, zodat iedere 10 jaar een check plaatsvindt van de werkelijkheid in relatie tot hetgeen dat planologisch is toegestaan. Veel bestemmingsplannen in Tiel zijn (veel) ouder dan 10 jaar. Zo ook in Tiel West. Uitgangspunt in de bestemmingsplanherzieningen is dat daar waar de 10-jaar termijn voor de check reeds lang verstreken is (zoals in Tiel West het geval), de lijn te volgen van inpassing in het bestemmingsplan. Aan de ene kant omdat vaak niet meer te achterhalen is hoe de strijdigheid tot stand is gekomen en aan de andere kant omdat gesteld zou kunnen worden dat de gemeente eerder die strijdigheid had kunnen constateren.

 

In 4 situaties heeft de gemeente besloten niet over te gaan tot positief bestemmen, maar tot handhaven. Redenen hiervoor zijn als volgt:

• wanneer sprake is van een situatie die vanuit veiligheids- of milieuoverwegingen of wettelijke bepalingen niet inpasbaar is, moet gehandhaafd worden.

• Indien er al langere tijd klachten zijn van omwonenden over de strijdige situatie;

• Tot slot zijn die situaties waarbij sprake is van strijdig gebruik, eveneens niet ingepast.

 

6.3.1.2 Ontbreken gebruiksregels en overgangsrecht.

In 32 situaties lijkt sprake van een strijdige situatie, maar uit nader onderzoek is gebleken dat op sommige plekken een bestemming geldt waarin geen gebruiksregels zijn opgenomen of dat in enkele gevallen geen gebruik is gemaakt van het geldend bestemmingsplan, waardoor ter plekke het overgangsrecht geldt. Voor de volledigheid zijn deze percelen ook opgenomen in de retrospectieve toets.

 

6.3.1.3 Geen bestemmingsplan

Tot slot blijkt uit de inventarisatie dat voor enkele gebieden in Tiel West geen bestemmingsplan geldt. Toch is in enkele gevallen in deze gebieden sprake van een strijdige situatie, omdat gebouwen zonder bouwvergunning zijn gebouwd. Ook deze situaties zijn apart inzichtelijke gemaakt.

 

Voor meer informatie wordt verwezen naar de bijlagen.