4.2 Ontwikkelingsgericht

Binnen het plangebied Tiel West zijn diverse ontwikkelingen van verschillende schaalniveaus op korte en langere termijn voorzien. Deze ontwikkelingen komen in verschillende beleidsdocumenten aan bod, waaronder het masterplan Stationsgebied, het masterplan Waalfront en de stedenbouwkundige visie voor de Hertogenwijk. Naast deze ruimtelijke beleidsdocumenten zijn er diverse sectorale nota’s, zoals de mobiliteitsvisie, die beleidsuitspraken over het plangebied bevatten.

 

Al deze documenten zijn samengevoegd in de gebiedsvisie Tiel-West, waarin op een lager schaalniveau de ontwikkelingsrichting van Tiel West voor de komende 10 tot 30 jaar is vastgelegd. De afbeelding op de volgende pagina geeft inzicht in de meest relevante ontwikkellocaties uit deze gebiedsvisie.

 

De ontwikkelingen in Tiel West worden gefaseerd gerealiseerd. Een aantal ontwikkellocaties is binnen de planperiode van onderhavig bestemmingsplan aan de orde. Enkele van deze ontwikkelingen, bijvoorbeeld ter plaatse van het Rio-terrein, het Regionaal archief Rivierenland aan de Teisterbantlaan en het opleidingsinstituut ROI aan de Teisterbantlaan zijn op dit moment in uitvoering en zullen verder tot ontplooiing komen gedurende deze planperiode. Deze ontwikkelingen zijn dan ook reeds in het geldende bestemmingsplan juridisch-planologisch mogelijk gemaakt. Deze planologische regeling is overgenomen in onderhavig bestemmingsplan, waarbij ze niet meer worden beschouwd als een nieuwe ontwikkeling.

Een aantal ontwikkelingen heeft een langere doorlooptijd dan 10 jaar. Voorbeelden hiervan zijn het bedrijventerrein ten westen van de Teisterbantlaan en de dijkzone nabij de Hertogenwijk. Voor eerstgenoemde ontwikkeling is duidelijk dat de huidige situatie in de vorm van hinder veroorzakende bedrijvigheid op dit bedrijventerrein voor de lange termijn niet houdbaar is. Het exacte moment van verkleuring naar bijvoorbeeld een passende woonfunctie ter plaatse is echter nog niet bekend. Ook de ontwikkeling van de dijkzone is op dit moment nog niet volledig uitgekristalliseerd. Deze relatief onzekere ontwikkelingen zijn te weinig concreet, om in onderhavig bestemmingsplan op te nemen. Hiervoor zal te zijner tijd een separate planologische procedure moeten worden doorlopen. Om te voorkomen dat zich ter plaatse van genoemd bedrijventerrein ten westen van de Teisterbantlaan echter ontwikkelingen voltrekken die de lange termijn visie van transformatie van dit bedrijventerrein frustreren, is besloten de bestaande bedrijvigheid te voorzien van een specifieke en strakke bestemming, waarbij geen ruimte is voor uitbreiding.

 

In de navolgende alinea’s volgt een korte toelichting op de ontwikkelingen, waarvan realisatie binnen de planperiode van onderhavig bestemmingsplan (de komende 10 jaar) is voorzien. Het betreft nieuwe ontwikkelingen, die nog niet in een planologische regeling zijn opgenomen, en met een naar verwachting onomstreden (maatschappelijke) haalbaarheid. Tevens wordt ingegaan op de wijze waarop onderstaande ontwikkelingslocaties met het bestemmingsplan Tiel West juridisch-planologisch worden mogelijk gemaakt. De nummering in de diverse kopjes (bijvoorbeeld Veilingterrein (1c)) komt overeen met de nummering van de ontwikkelingslocaties op de afbeelding op de volgende pagina. Van belang is te melden dat de hierna genoemde ontwikkelingen naar verwachting niet de enige ontwikkelingen zijn, die zich binnen de planperiode van het bestemmingsplan in onderhavig plangebied zullen voltrekken. Er worden de komende 10 jaar immers ook ontwikkelingen verwacht, waarvan de exacte uitwerking op dit moment nog niet bekend is. Het betreft bijvoorbeeld de herontwikkeling van het winkelcentrum Kwadrant. Daarnaast zijn diverse ontwikkelingen voorzien in de Hertogenwijk, zoals aangekondigd in het Wijkontwikkelingsplan Hertogenwijk (WOP) van de Stichting Christelijke Woningcorporatie (SCW). Deze ontwikkelingen zijn momenteel veelal nog niet volledig uitgewerkt. Voor deze, en andere momenteel te weinig concrete ontwikkelingen, zal te zijner tijd een separate planologische procedure moeten worden doorlopen.

 

Aan de ontwikkelingslocaties, waarvan de verwachting is dat ze binnen de planperiode worden gerealiseerd, is in onderhavig bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid toegekend. De procedure behorende bij een wijzigingsplan is eenvoudiger dan die van een bestemmingsplanherziening. Hierna wordt nader op deze ontwikkelingslocaties ingegaan. Voor een globale onderbouwing van de (economische) haalbaarheid van deze ontwikkelingen wordt verwezen naar hoofdstuk 5 en 7 van deze toelichting.

 

Kaart Gebiedsvisie Tiel-West ( SAB, 2010)

 

4.2.1 Ontwikkelingen Masterplan Stationsgebied (Veilingterrein (1c), Ter Navolging (1d), Lingehoven (1e) en het spoorpark)

Het Masterplan

Aan een aantal ontwikkelingen, dat met voorliggend bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, ligt het Masterplan Stationsgebied ten grondslag. Het plangebied van dit masterplan biedt in de huidige situatie hoofdzakelijk ruimte aan bedrijvigheid, die niet houdbaar is op lange termijn. Een deel van de bedrijvigheid is inmiddels beëindigd. Het plangebied laat voor wat betreft ruimtelijke kwaliteit bovendien te wensen over. In dit kader is het masterplan ontwikkeld.

 

Het masterplan betreft een plan op hoofdlijnen bestaande uit een duurzaam ruimtelijk kader met flexibele invullingen. Met het oog op de lange doorlooptijd van 20 tot 30 jaar na heden, ligt de nadruk op het raamwerk, de verkeerstructuur en openbare ruimte, en niet op de invullingen. De ruimtelijke opgave bestaat uit het verknopen van stad en ommeland en van stadsdelen onderling. Het Stationsgebied moet hiertoe een stadsdeel met voorkanten worden, richting onder andere het buitengebied en de binnenstad. Het accent ligt allereerst op woningbouw. Voor de langere termijn kan het aandeel werken en/of voorzieningen nog wijzigen.

 

Voor wat betreft de verkeerstructuur zijn in het masterplan twee nieuwe autoroutes geïntroduceerd, die de spoorbaan als ruggengraat gebruiken en op logische wijze van buiten de stad naar het centrum leiden. Deze centrumroutes zijn essentieel voor de ontwikkeling van het stationsgebied en voor de bereikbaarheid van Tiel vanuit de regio. Deze regionale bereikbaarheid is een belangrijke randvoorwaarde om in de regionale centrumfunctie van Tiel te kunnen voorzien. De gemeente streeft ernaar te voorkomen dat de centrumroutes door doorgaand verkeer worden gebruikt. Met een raamwerk openbare ruimte is naast verkeersruimte nieuwe, kwalitatieve en functionele openbare ruimte voorzien. De openbare ruimte conditioneert de aangrenzende ontwikkelingsgebieden, waaronder ontwikkelingslocaties Veilingterrein, Ter Navolging en Lingehoven.

 

Voor wat betreft de ontwikkelingslocaties is in het masterplan een tweedeling aangebracht met de Teisterbantlaan als scheiding. De ontwikkeling van het westelijk deel is niet op korte termijn voorzien. Voor wat betreft het oostelijk deel, en dan met name de locaties Veilingterrein, Ter Navolging en Lingehoven, is herontwikkeling naar woongebieden wel op korte termijn aan de orde. Hierbij wordt bovendien ruimte geboden aan lichte bedrijvigheid en voorzieningen. De realisatie van goede aansluitingen op de bestaande stad, met name de binnenstad, staat centraal bij de herontwikkeling. Voor nadere informatie over het masterplan voor het Stationsgebied wordt verwezen naar paragraaf 3.4 van deze toelichting.

 

Het spoorpark

De ontwikkeling van het spoorpark betreft een essentieel onderdeel van voornoemd te realiseren raamwerk openbare ruimte. Het spoorpark moet immers voorzien in een openbare ruimte van formaat met een bovenwijkse betekenis. De voorziene westelijke centrumroute doorsnijdt het spoorpark en zal er, als integraal vormgegeven parkway, onderdeel vanuit maken. De parkway omvat gescheiden rijbanen met een middenberm en wordt begeleid door bomen. Daarnaast wordt een spoorpassage voor langzaam verkeer naar de Siependaallaan ingepast in het park. De inrichting van het park is naar verwachting eenvoudig, namelijk een ruime en open bomenweide met ruimte voor evenementen. Het park zal worden doorkruist door wandel- en fietspaden en waterlopen. De bestaande Papesteeg wordt omgevormd naar een langzaamverkeerroute. De Papesteeg blijft echter, ten behoeve van de ontsluiting van de begraafplaats, wel voor autoverkeer toegankelijk.

 

De realisatie van het spoorpark is op korte termijn gewenst. De situering van de westelijke centrumroute binnen het park is echter nog niet exact bekend. Bovendien kan de gemeente, mede als gevolg van het ontbreken van deze exacte routering, de haalbaarheid van de ontwikkeling op dit moment nog niet volledig aantonen. De gemeente heeft dan ook besloten met onderhavig bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid voor de locatie spoorpark op te nemen. Door middel van de wijzigingsbevoegdheid wordt aangegeven dat de vigerende bestemmingen kunnen worden gewijzigd in een andere bestemmingen, namelijk groen- verkeer- en waterbestemmingen. Hiertoe moet te zijner tijd, indien concrete plannen bekend zijn, een wijzigingsplan worden opgesteld, waarbij de haalbaarheid van het plan (door middel van nader onderzoek) moet zijn aangetoond.

 

Omdat het terrein van het bedrijf PPG Coatings B.V. uit het plangebied is gehaald, ligt het plangebied van het spoorpark niet meer volledig binnen het plangebied van dit bestemmingsplan. In het bestemmingsplan waarin de overige gronden van het spoorpark worden opgenomen, zal een passende regeling worden opgenomen om de ontwikkeling van het spoorpark mogelijk te maken.

 

Het Veilingterrein (1c)

Het Veilingterrein zal in de toekomstige situatie ruimte bieden aan circa 200 tot 300 woningen, waaronder appartementen en grondgebonden eengezinswoningen. Het oppervlak aan lichte bedrijvigheid en voorzieningen (waaronder zorg en/of educatie) kan variëren tussen 3.000 en 11.000 m². De niet-woonfuncties zullen met name in de plinten van wooncomplexen worden gerealiseerd en worden geconcentreerd in de kop (aan de westzijde) van het terrein. De parkeerbehoefte zal deels worden opgevangen in een parkeergarage.

De ontwikkelingen ter plaatse van deze locatie worden binnen de planperiode van onderhavig bestemmingsplan in gang gezet. De gemeente heeft dan ook besloten met dit bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid op te nemen. Hiertoe moet te zijner tijd, indien concrete plannen bekend zijn, een wijzigingsplan worden opgesteld, waarbij de haalbaarheid van het plan (door middel van nader onderzoek) moet zijn aangetoond.

 

Ter Navolging (1d)

Ter plaatse van de locatie Ter Navolging, op loopafstand van het station, is een wooncomplex op een stedelijke plint voorzien. De locatie zal in de toekomstige situatie ruimte bieden aan circa 50 tot 100 appartementen. Het oppervlak aan lichte bedrijvigheid en voorzieningen zal circa 1.000 m² bedragen.

De ontwikkelingen ter plaatse van deze locatie worden binnen de planperiode van onderhavig bestemmingsplan in gang gezet. De gemeente heeft besloten met dit bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid naar woningen, bijbehorende voorzieningen en lichte bedrijvigheid voor de locatie Ter Navolging op te nemen. Hiertoe moet te zijner tijd, indien concrete plannen bekend zijn, een wijzigingsplan worden opgesteld, waarbij de haalbaarheid van het plan (door middel van nader onderzoek) moet zijn aangetoond.

 

Lingehoven (1e)

Lingehoven zal worden ontwikkeld als een gemengd woongebied gemengd in de vorm van grote hoven grenzend aan groene of stenen open ruimtes. Centraal in het masterplan staat de doorbraak met een nieuwe centrumroute, vanaf het spoor, via Het Taluud, richting het centrum.

Lingehoven ligt deels binnen de invloedssfeer van het centrum, wordt doorsneden door de nieuwe oostelijke centrumroute, grenst aan de Doode Linge en sluit aan op een grote diversiteit aan stedelijke en dorpse fragmenten. Dit sterk gefragmenteerde karakter wordt uitgebuit als kwaliteit: een nieuw, gevarieerd en vertakt stelsel van openbare ruimten vormt de mal voor de nieuwe bebouwing. Als woningtypes komen grondgebonden, geschakelde woningen en appartementen voor. De eersten variëren in grootte, en zijn van het type herenhuis (met ruimte voor werk aan huis) of rijwoning.

De appartementen zijn ondergebracht in kleine eenheden van 4 tot 6 lagen of in grotere complexen op strategische locaties van 4 tot 10 lagen. Kleinschalige menging met werken is mogelijk, zoals nu in de huidige Stationsstraat. Een deel van de binnenstedelijke parkeervraag wordt binnen de Lingehoven opgelost, in een centrale parkeervoorziening met dubbelgebruik voor de bovengelegen woningen. Het deel van de parkeerbehoefte behorend bij de woningen kan deels worden opgelost in kleinschalige parkeervoorzieningen bij clusters van appartementen en grondgebonden woningen (half onder bebouwing of halfverdiept/op maaiveld onder een dek). Het restant parkeert op straat. In totaal zullen circa 200 tot 300 woningen en 1.200 tot 3.500 m² aan werken en voorzieningen worden gerealiseerd.

 

 

Een ander onderdeel van Lingehoven is het realiseren van een parkomgeving rond de Doode Linge, het zogenaamde Doode Linge Park. Het park ligt direct tegen de binnenstad aan. Het park vervult straks een rol als groene scheg op stedelijk niveau. Het park verbindt de spoorzone met de stadsgracht en verrijkt de binnenstad met een aantrekkelijke wandelroute.

 

Referentie: Doode Lingepark als groene binnenruimte hoven (bron: Masterplan stationsgebied)

De ontwikkelingen ter plaatse van deze locatie Lingehoven worden binnen de planperiode van onderhavig bestemmingsplan in gang gezet. Voor Lingehoven is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Door middel van de wijzigingsbevoegdheid wordt aangegeven dat de vigerende bestemmingen kunnen worden gewijzigd in andere bestemmingen ten behoeve van de realisatie van de beoogde centrumroute, woningen, bijbehorende voorzieningen en lichte bedrijvigheid. Ten behoeve van de realisatie van de gewenste ontwikkelingen moet te zijner tijd een wijzigingsplan worden opgesteld. De haalbaarheid van de ontwikkelingen moet op dat moment zijn aangetoond.

 

Siependaallaan

Ter plaatse van de locatie Siependaallaan, ten noorden van het spoor, is een afronding van de aangrenzende woonbuurt voorzien. De locatie zal in de toekomstige situatie ruimte bieden aan circa 30 grondgebonden woningen.

De ontwikkelingen ter plaatse van deze locatie worden binnen de planperiode van onderhavig bestemmingsplan in gang gezet. De gemeente heeft besloten met dit bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid naar woningen voor deze ontwikkelingslocatie op te nemen. Hiertoe moet te zijner tijd, indien concrete plannen bekend zijn, een wijzigingsplan worden opgesteld, waarbij de haalbaarheid van het plan (door middel van nader onderzoek) moet zijn aangetoond.

 

4.2.2 Aldi-locatie (8)

Aan de Kwelkade, in het zuidoosten van het plangebied, is momenteel de supermarkt Aldi gevestigd. Er wordt overwogen deze Aldi naar een andere locatie binnen Tiel te verplaatsen, waarmee de locatie kan worden herontwikkeld voor woningbouw. De verplaatsing van de Aldi is in principe gewenst binnen de planperiode van onderhavig bestemmingsplan. Er is echter momenteel nog geen vervangende locatie beschikbaar. Mede als gevolg hiervan is de gewenste invulling van de locatie met woningbouw ook nog niet nader uitgewerkt. De gemeente heeft dan ook besloten met onderhavig bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid voor de Aldi-locatie op te nemen. Door middel van de wijzigingsbevoegdheid wordt aangegeven dat de vigerende bestemming kan worden gewijzigd in een andere bestemming, namelijk hoofdzakelijk een woonbestemming. Hiertoe moet te zijner tijd, indien concrete plannen bekend zijn, een wijzigingsplan worden opgesteld, waarbij de haalbaarheid van het plan (door middel van nader onderzoek) moet zijn aangetoond.

 

4.2.3 Moskee El-Hassani (10)

Ten behoeve van de uitbreiding van de bestaande moskee El-Hassani is in 2007 besloten een perceel van 700 m² te verkopen en een uitbreiding planologisch mogelijk te maken. De uitbreiding van de moskee wordt bij recht mogelijk gemaakt met onderhavig bestemmingsplan Tiel West. De locatie is hiertoe voorzien van de bestemming Maatschappelijk. De parkeerbehoefte als gevolg van de functie moet op eigen terrein worden opgevangen. Ten behoeve van een onderbouwing van de (economische) haalbaarheid van deze ontwikkeling wordt verwezen naar hoofdstuk 5 en 7 van deze toelichting.

 

4.2.4 Studiegebied sportvoorzieningen

Ter plaatse van het gebied tussen de Provinciale weg, de Schaarsdijkweg en het spoor is momenteel agrarisch gebied aanwezig. De gemeente acht het wenselijk binnen de planperiode van onderhavig bestemmingsplan ter plaatse sportvoorzieningen te realiseren. Hierbij moet eveneens ruimte worden geboden aan waterberging. In het vigerend bestemmingsplan was overigens ook al een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om buitensportvoorzieningen te realiseren. In de structuurvisie is eveneens de wens uitgesproken ter plekke sportvoorzieningen te concentreren. De plannen zijn op dit moment nog niet volledig uitgekristalliseerd. De gemeente heeft besloten met onderhavig bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid voor deze noordelijke locatie op te nemen. Door middel van de wijzigingsbevoegdheid wordt aangegeven dat de vigerende bestemming kan worden gewijzigd in een andere bestemming, namelijk een sportbestemming. Hiertoe moet te zijner tijd, indien concrete plannen bekend zijn, een wijzigingsplan worden opgesteld, waarbij de haalbaarheid van het plan (door middel van nader onderzoek) moet zijn aangetoond.

 

4.2.5 Junior-College

Op 3 mei 2010 verscheen de in opdracht van het bestuur van het RSG Lingecollege vervaardigde "rapportage onderzoek locatie Heiligestraat – Junior College RSG Lingecollege te Tiel". In dit rapport wordt medewerking gevraagd van de gemeente Tiel t.a.v. de realisatie van nieuwbouw voor een op te richten Junior-College op de locatie Heiligestraat te Tiel.

 

In bestuurlijk overleg heeft de gemeente toegezegd te zoeken naar mogelijkheden om mee te werken aan dit initiatief, zonder daarbij specifiek aan te geven waaruit die medewerking zou kunnen bestaan. Ruimtelijke medewerking is daarbij één van de voor de hand liggen de mogelijkheden.

 

Deze bestuurlijke toezegging is in lijn met het gestelde in het Coalitieprogramma 2010-2014: "Tiel: een bruisende stad met ambitie". Daarin wordt als onderdeel van het thema "Tiel: Centrumstad" aangegeven dat Tiel, ook als het om onderwijs gaat, als centrumstad toonaangevend wil zijn. In de komende periode wil het college middels verbetering van de huisvestingspositie van het Lingecollege zich inzetten om de concurrentiepositie van het Tielse voortgezet onderwijs (Lingecollege) te verbeteren.

 

In een briefwisseling tussen college en het bestuur van het Lingecollege (april/juni 2010) is aangekondigd op korte termijn nader met elkaar in overleg te treden om de huisvestingsknelpunten van het Lingecollege te bespreken en gezamenlijk te zoeken naar oplossingsrichtingen. Het nu scheppen van een ruimtelijk kader voor een te realiseren Junior-college loopt vooruit op deze nog nader uit te werken ontwikkeling.

 

De gemeente heeft besloten met onderhavig bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid voor deze locatie op te nemen. Door middel van de wijzigingsbevoegdheid wordt aangegeven dat de vigerende bestemming kan worden gewijzigd voor het toevoegen van bebouwing. Hiertoe moet te zijner tijd, indien concrete plannen bekend zijn, een wijzigingsplan worden opgesteld, waarbij de haalbaarheid van het plan (door middel van nader onderzoek) moet zijn aangetoond.