4.1 Beheersgericht

Naast enkele ontwikkelingslocaties, die in paragraaf 4.2 aan bod komen, is voorliggend bestemmingsplan enkel gericht op het behoud en beheer van de bestaande ruimtelijke en stedenbouwkundige structuur in het plangebied. Het plan doet hiermee ter plaatse recht aan het behoud van bestaande functies en waarden en voorziet nauwelijks in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Hoewel voorliggend bestemmingsplan zich in het algemeen toelegt op het verbeteren van het ruimtelijk beeld in de bebouwingsconcentratie Tiel West, is het relevant te vermelden dat een bestemmingsplan niet het middel is om beeldkwaliteit te verbeteren. Bepaalde zaken, zoals toegestane bouwhoogten, kunnen met het plan worden vastgelegd. Op het gebied van het verbeteren van de kwaliteit van openbare ruimten en/of de uitstraling van erven zijn de mogelijkheden beperkt.

 

Voorliggend plan biedt binnen bestaande functies in beperkte mate mogelijkheden voor veranderingen ten aanzien van het gebruik of de bebouwing. Hiermee wordt onnodige starheid van het plan voorkomen. Onderstaand worden deze mogelijkheden per functie beschreven. Indien en voor zover zich binnen de planperiode van het bestemmingsplan “Tiel West” (circa 10 jaar) alsnog nieuwe ontwikkelingen aandienen, zal op dat moment moeten worden bezien of daarvoor een afzonderlijke herziening van het bestemmingsplan kan worden gemaakt dan wel andere planologische mogelijkheden toereikend zijn.

 

4.1.1 wonen en aan huis gebonden beroepen en bedrijven

De woonfunctie is een belangrijke functie in het plangebied. De woonbebouwing is opgenomen in de bestemming 'Wonen'.Het bestemmingsplan is erop gericht de bestaande woningen te behouden. Wijziging van de woonfunctie in een andere functie is daarom niet toegestaan. Wel mogen bestaande woningen worden uitgebreid of veranderd binnen stedenbouwkundig en milieukundig aanvaardbare grenzen. Tevens is, met uitzondering van gestapelde woningen, een wijziging van het type woning mogelijk.

 

Op de verbeelding zijn binnen de bestemming bouwvlakken aangegeven waarbinnen de hoofdgebouwen dienen te worden gesitueerd. Binnen dit bestemmingsplan is ruimte geboden voor uitbreidingen aan de achterzijde van de percelen, behorend bij de woningen. Er is flexibiliteit in de maatvoeringen aangebracht, bijvoorbeeld door ruime bouwvlakken. De bouwblokken zijn gesitueerd op de voorgevellijn van de woningen. De bouwvlakken kennen een vaste diepte afhankelijk van het type woning: 10 meter bij aaneengebouwde woningen; 12 meter bij half-vrijstaande woningen; 15 meter bij vrijstaande woningen. De bouwvlakken zijn los van elkaar getekend. Op de verbeelding zijn in de bouwvlakken de maximale goot- en bouwhoogten aangegeven. Daar waar de bestaande diepte groter is, is de bestaande diepte aangehouden voor het bepalen van het bouwvlak.

 

Voor wat betreft de maximale goot- en bouwhoogte hanteert de gemeente de maximale hoogtes bij bestaande woningen. De gemeente kiest voor deze hoogtes om enerzijds standaardisering van hoogtes in geheel Tiel te bereiken en anderzijds aan te sluiten bij de benodigde hoogtes per bouwlaag uit het Bouwbesluit. De maximale hoogtes zijn als volgt:

 

Aantal lagen + kap	goothoogte	nokhoogte
1 laag met kap	3	7
1,5 lagen met kap	4,5	8
2 lagen met kap	6	10
3 lagen met kap	9	12

uitzondering

Wanneer de bestaande feitelijke situatie hoger is, is de bestaande feitelijke situatie gehanteerd. Bij platte daken geldt de hiervoor gestelde goothoogte als maximale bouwhoogte.

 

Aan de voorzijde van de woningen is de bestemming Tuin opgenomen. Hier is bouwen niet toegestaan, met uitzondering van erkers. De tuinbestemming springt tussen bouwvlakken 3 meter terug. In een aantal gevallen zijn ook de zijtuinen bestemd als tuin. Dit is bijvoorbeeld gebeurd bij ontsluitingswegen en hoeksituaties. Dit is gedaan om te voorkomen dat er gebouwd gaat worden op deze locaties. Hiermee zou het stedenbouwkundig beeld verstoord worden.

 

Garageboxen bij woningen zijn ook in de woonbestemming opgenomen. De garageboxen zijn specifiek aangeduid en begrensd op de verbeelding.

 

In elke woning is het uitoefenen van een aan huis verbonden beroep en bedrijf, waaronder juridische, medische en kunstzinnige beroepen, toegestaan. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de wens van velen om thuis enige activiteiten en/of werkzaamheden te ontplooien, of om op deze manier een eerste start te maken met een eigen bedrijf. Daarnaast levert het toestaan van aan huis verbonden beroepen levendigheid op, hetgeen ten goede komt aan de leefbaarheid van het plangebied. In de regels bij dit bestemmingsplan is een aantal randvoorwaarden opgenomen ten aanzien van bijvoorbeeld het bedrijfstype en de omvang.

 

Het verstrekken van logies en ontbijt (Bed & breakfast), met een maximum van 2 kamers en 5 bedden per woning, wordt eveneens binnen een woning toegestaan.

 

Naast de bestemming Wonen zijn binnen de bestemmingen Detailhandel, Dienstverlening, Gemengd, Gemengd 1, Horeca en Wonen - Woonwagens, woningen (op de verdieping) toegestaan. Daar waar het volgens de huidige ruimtelijke en functionele structuur niet wenselijk is woningen te realiseren is dit specifiek in de regels en op de verbeelding geregeld.

 

4.1.1.1 bedrijfswoningen

In het plangebied zijn binnen de bestemming Bedrijf en Dienstverlening bestaande bedrijfswoningen toegestaan, voor zover ze zijn voorzien van een aanduiding. Nieuwe dienstwoningen worden niet mogelijk gemaakt. Het is immers gebleken dat dienstwoningen tegenwoordig in veel gevallen niet meer noodzakelijk zijn voor een goede bedrijfsvoering. Bovendien gaan deze woningen ten koste van bedrijfsruimte en heeft het hindergevoelige karakter van de woningen tot gevolg dat ze beperkingen opleggen aan omliggende bedrijven.

 

4.1.1.2 Woonzorginstellingen en zorgwoningen

Bestaande woonzorginstellingen hebben de bestemming Maatschappelijk-Woonzorginstelling gekregen. Zorgwoningen (onder andere aan de Kwelkade) zijn voorzien van de aanduiding 'zorgwoning' en deze vallen binnen de bestemming Wonen en dus niet Maatschappelijk. Reden hiervoor is dat bij zorgwoningen geen sprake is van gemeenschappelijke voorzieningen als medische faciliteiten, zalen en dergelijke. De zorgwoningen hebben meer het karakter van wonen.

 

4.1.2 bedrijven, detailhandel, horeca en dienstverlening

In het plangebied bevindt zich bedrijvigheid. Bestaande bedrijven zijn voorzien van de bestemming Bedrijf. De bedrijven zijn voorzien van strakke bouwgrenzen en een nadere aanduiding. Deze bedrijven bevinden zich in een omgeving met een overheersende woonfunctie. Ten behoeve van het voorkomen van extra hinder ten opzichte van de woonfunctie, zijn grote uitbreidingen hier niet toegestaan en dient de bedrijvigheid bij voorkeur beperkt te blijven tot bedrijvigheid in de categorieën 1 en 2 uit de staat van bedrijfsactiviteiten, zoals opgenomen in de bijlage. Indien bedrijven of de andere genoemde functies in de woonomgeving zijn gelegen, zijn deze specifiek bestemd. Daar waar nu al bedrijven in hogere categorieën aanwezig zijn, zoals op bedrijventerrein Papesteeg, zijn deze ook specifiek bestemd. Met een gedetailleerde bestemming ter plaatse van het bedrijventerrein Papesteeg wordt, naast het voorkomen van extra hinder ten opzichte van bestaande woningen, ingespeeld op de langere termijn visie voor dit bedrijventerrein: namelijk een functiewijziging naar onder andere woningbouw, groenvoorzieningen en maatschappelijke voorzieningen. Deze termijn visie is reeds aangekondigd in de Structuurvisie Tiel 2030. Een specifieke bestemming heeft tot gevolg dat bestaande bedrijven vooralsnog kunnen blijven functioneren, maar er ter plaatse geen ontwikkelingen kunnen plaatsvinden die uitvoering van de lange termijn visie frustreren. De bouwgrenzen zijn ter plaatse direct rondom bestaande bebouwing heen geprojecteerd. Hiermee is uitbreiding van de bedrijvigheid ter plaatse volledig uitgesloten.

Tot slot dient hier specifiek te worden benoemd dat bij De Vier Gravinnen uitsluitend detailhandel, passend bij het concept, mogelijk is, overeenkomstig de geldende rechten.

 

De bestaande detailhandel, dienstverlening en horeca is geconcentreerd in buurtwinkelcentra en heeft daar de bestemming Gemengd gekregen. Hier is namelijk sprake van enige concentratie van bestaande niet-woonfuncties (op de begane grond), met daarboven woningen. Binnen deze bestemming zijn onderlinge verschuivingen mogelijk. Het wonen vindt uitsluitend op de verdieping plaats. Bestaande uitzonderingen zijn op de verbeelding aangeduid.

 

Wonen is in het algemeen toegestaan binnen deze bestemming. Wonen is overigens niet toegestaan waar dat op de verbeelding is aangegeven.

 

De 'Gemengd-1' bestemming bestaat uit de volgende toegestane functies: dienstverlenende bedrijven, wonen, maatschappelijke voorzieningen, kantoren, ambachtelijke bedrijven, ateliers en galeries. Hier is namelijk sprake van enige concentratie van bestaande niet-woonfuncties (op de begane grond), met woningen. Horeca is niet toegestaan. Ook detailhandel is niet toegestaan. Uitzonderingen zijn op de verbeelding aangeduid. Binnen deze bestemming zijn onderlinge verschuivingen mogelijk. Het wonen mag, in tegenstelling tot het beleid dat geldt voor de binnenstad, op de verdieping en begane grond plaatsvinden. Daar waar wonen niet wenselijk is, is dit specifiek op de verbeelding aangeduid.

 

4.1.3 groen

Het plangebied heeft een groen karakter door onder andere de groene inrichting van percelen. Daarnaast zijn grotere structurele groengebieden aanwezig, die als Groen zijn bestemd. Ten behoeve van het behoud van groene waarden is in deze gebieden slechts in beperkte mate bebouwing toegestaan.

 

Verder is er nog groen in het openbare gebied dat niet structureel van aard is, zoals groen op wijk- en buurtniveau. Dit groen is opgenomen in de aangrenzende bestemming, in de meeste gevallen betreft dit Verkeer of Water.

De overige openbare ruimte valt binnen de bestemming Verkeer, uitgezonderd terreinen met een andere functie, zoals de begraafplaatsen. Zo blijft het mogelijk de openbare ruimte te herinrichten zonder hiervoor een bestemmingsplanprocedure te hoeven doorlopen.

 

4.1.4 Verkeer en water

De bestaande wegenstructuur (openbare wegen) is in het bestemmingsplan vastgelegd. Ten aanzien van de inrichting van wegen, voet- en fietspaden met bijbehorende bermen, snippergroen, uitritten en waterlopen biedt het bestemmingsplan een grote mate aan flexibiliteit. Wegen zijn inclusief genoemde bijbehorende voorzieningen globaal als Verkeer bestemd. Dit is gedaan om aan de praktijk van alle dag tegemoet te komen. De inrichting van de openbare ruimte wil namelijk nog wel eens veranderen. De loop van een wandelpad, de aanpassing van een bocht in een weg en het verleggen van een groenstrook zal binnen de plantermijn op meerdere locaties kunnen voorkomen. Dit plan laat ruimte voor die aanpassingen.