4. Planbeschrijving

Voorliggend bestemmingsplan Tiel West is grotendeels gericht op het behoud en beheer van de bestaande situatie in het plangebied. Daarnaast biedt het bestemmingsplan de mogelijkheid om enkele plannen en projecten uit de vastgestelde gebiedsvisie Tiel-West te realiseren. Ten behoeve van de planbeschrijving wordt onderstaand onderscheid gemaakt in het beheersgerichte deel van het bestemmingsplan en de voorziene ontwikkelingen, die met het plan hetzij direct, hetzij indirect mogelijk worden gemaakt.

 

4.1 Beheersgericht

Naast enkele ontwikkelingslocaties, die in paragraaf 4.2 aan bod komen, is voorliggend bestemmingsplan enkel gericht op het behoud en beheer van de bestaande ruimtelijke en stedenbouwkundige structuur in het plangebied. Het plan doet hiermee ter plaatse recht aan het behoud van bestaande functies en waarden en voorziet nauwelijks in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Hoewel voorliggend bestemmingsplan zich in het algemeen toelegt op het verbeteren van het ruimtelijk beeld in de bebouwingsconcentratie Tiel West, is het relevant te vermelden dat een bestemmingsplan niet het middel is om beeldkwaliteit te verbeteren. Bepaalde zaken, zoals toegestane bouwhoogten, kunnen met het plan worden vastgelegd. Op het gebied van het verbeteren van de kwaliteit van openbare ruimten en/of de uitstraling van erven zijn de mogelijkheden beperkt.

 

Voorliggend plan biedt binnen bestaande functies in beperkte mate mogelijkheden voor veranderingen ten aanzien van het gebruik of de bebouwing. Hiermee wordt onnodige starheid van het plan voorkomen. Onderstaand worden deze mogelijkheden per functie beschreven. Indien en voor zover zich binnen de planperiode van het bestemmingsplan “Tiel West” (circa 10 jaar) alsnog nieuwe ontwikkelingen aandienen, zal op dat moment moeten worden bezien of daarvoor een afzonderlijke herziening van het bestemmingsplan kan worden gemaakt dan wel andere planologische mogelijkheden toereikend zijn.

 

4.1.1 wonen en aan huis gebonden beroepen en bedrijven

De woonfunctie is een belangrijke functie in het plangebied. De woonbebouwing is opgenomen in de bestemming 'Wonen'.Het bestemmingsplan is erop gericht de bestaande woningen te behouden. Wijziging van de woonfunctie in een andere functie is daarom niet toegestaan. Wel mogen bestaande woningen worden uitgebreid of veranderd binnen stedenbouwkundig en milieukundig aanvaardbare grenzen. Tevens is, met uitzondering van gestapelde woningen, een wijziging van het type woning mogelijk.

 

Op de verbeelding zijn binnen de bestemming bouwvlakken aangegeven waarbinnen de hoofdgebouwen dienen te worden gesitueerd. Binnen dit bestemmingsplan is ruimte geboden voor uitbreidingen aan de achterzijde van de percelen, behorend bij de woningen. Er is flexibiliteit in de maatvoeringen aangebracht, bijvoorbeeld door ruime bouwvlakken. De bouwblokken zijn gesitueerd op de voorgevellijn van de woningen. De bouwvlakken kennen een vaste diepte afhankelijk van het type woning: 10 meter bij aaneengebouwde woningen; 12 meter bij half-vrijstaande woningen; 15 meter bij vrijstaande woningen. De bouwvlakken zijn los van elkaar getekend. Op de verbeelding zijn in de bouwvlakken de maximale goot- en bouwhoogten aangegeven. Daar waar de bestaande diepte groter is, is de bestaande diepte aangehouden voor het bepalen van het bouwvlak.

 

Voor wat betreft de maximale goot- en bouwhoogte hanteert de gemeente de maximale hoogtes bij bestaande woningen. De gemeente kiest voor deze hoogtes om enerzijds standaardisering van hoogtes in geheel Tiel te bereiken en anderzijds aan te sluiten bij de benodigde hoogtes per bouwlaag uit het Bouwbesluit. De maximale hoogtes zijn als volgt:

 

Aantal lagen + kap	goothoogte	nokhoogte
1 laag met kap	3	7
1,5 lagen met kap	4,5	8
2 lagen met kap	6	10
3 lagen met kap	9	12

uitzondering

Wanneer de bestaande feitelijke situatie hoger is, is de bestaande feitelijke situatie gehanteerd. Bij platte daken geldt de hiervoor gestelde goothoogte als maximale bouwhoogte.

 

Aan de voorzijde van de woningen is de bestemming Tuin opgenomen. Hier is bouwen niet toegestaan, met uitzondering van erkers. De tuinbestemming springt tussen bouwvlakken 3 meter terug. In een aantal gevallen zijn ook de zijtuinen bestemd als tuin. Dit is bijvoorbeeld gebeurd bij ontsluitingswegen en hoeksituaties. Dit is gedaan om te voorkomen dat er gebouwd gaat worden op deze locaties. Hiermee zou het stedenbouwkundig beeld verstoord worden.

 

Garageboxen bij woningen zijn ook in de woonbestemming opgenomen. De garageboxen zijn specifiek aangeduid en begrensd op de verbeelding.

 

In elke woning is het uitoefenen van een aan huis verbonden beroep en bedrijf, waaronder juridische, medische en kunstzinnige beroepen, toegestaan. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de wens van velen om thuis enige activiteiten en/of werkzaamheden te ontplooien, of om op deze manier een eerste start te maken met een eigen bedrijf. Daarnaast levert het toestaan van aan huis verbonden beroepen levendigheid op, hetgeen ten goede komt aan de leefbaarheid van het plangebied. In de regels bij dit bestemmingsplan is een aantal randvoorwaarden opgenomen ten aanzien van bijvoorbeeld het bedrijfstype en de omvang.

 

Het verstrekken van logies en ontbijt (Bed & breakfast), met een maximum van 2 kamers en 5 bedden per woning, wordt eveneens binnen een woning toegestaan.

 

Naast de bestemming Wonen zijn binnen de bestemmingen Detailhandel, Dienstverlening, Gemengd, Gemengd 1, Horeca en Wonen - Woonwagens, woningen (op de verdieping) toegestaan. Daar waar het volgens de huidige ruimtelijke en functionele structuur niet wenselijk is woningen te realiseren is dit specifiek in de regels en op de verbeelding geregeld.

 

4.1.1.1 bedrijfswoningen

In het plangebied zijn binnen de bestemming Bedrijf en Dienstverlening bestaande bedrijfswoningen toegestaan, voor zover ze zijn voorzien van een aanduiding. Nieuwe dienstwoningen worden niet mogelijk gemaakt. Het is immers gebleken dat dienstwoningen tegenwoordig in veel gevallen niet meer noodzakelijk zijn voor een goede bedrijfsvoering. Bovendien gaan deze woningen ten koste van bedrijfsruimte en heeft het hindergevoelige karakter van de woningen tot gevolg dat ze beperkingen opleggen aan omliggende bedrijven.

 

4.1.1.2 Woonzorginstellingen en zorgwoningen

Bestaande woonzorginstellingen hebben de bestemming Maatschappelijk-Woonzorginstelling gekregen. Zorgwoningen (onder andere aan de Kwelkade) zijn voorzien van de aanduiding 'zorgwoning' en deze vallen binnen de bestemming Wonen en dus niet Maatschappelijk. Reden hiervoor is dat bij zorgwoningen geen sprake is van gemeenschappelijke voorzieningen als medische faciliteiten, zalen en dergelijke. De zorgwoningen hebben meer het karakter van wonen.

 

4.1.2 bedrijven, detailhandel, horeca en dienstverlening

In het plangebied bevindt zich bedrijvigheid. Bestaande bedrijven zijn voorzien van de bestemming Bedrijf. De bedrijven zijn voorzien van strakke bouwgrenzen en een nadere aanduiding. Deze bedrijven bevinden zich in een omgeving met een overheersende woonfunctie. Ten behoeve van het voorkomen van extra hinder ten opzichte van de woonfunctie, zijn grote uitbreidingen hier niet toegestaan en dient de bedrijvigheid bij voorkeur beperkt te blijven tot bedrijvigheid in de categorieën 1 en 2 uit de staat van bedrijfsactiviteiten, zoals opgenomen in de bijlage. Indien bedrijven of de andere genoemde functies in de woonomgeving zijn gelegen, zijn deze specifiek bestemd. Daar waar nu al bedrijven in hogere categorieën aanwezig zijn, zoals op bedrijventerrein Papesteeg, zijn deze ook specifiek bestemd. Met een gedetailleerde bestemming ter plaatse van het bedrijventerrein Papesteeg wordt, naast het voorkomen van extra hinder ten opzichte van bestaande woningen, ingespeeld op de langere termijn visie voor dit bedrijventerrein: namelijk een functiewijziging naar onder andere woningbouw, groenvoorzieningen en maatschappelijke voorzieningen. Deze termijn visie is reeds aangekondigd in de Structuurvisie Tiel 2030. Een specifieke bestemming heeft tot gevolg dat bestaande bedrijven vooralsnog kunnen blijven functioneren, maar er ter plaatse geen ontwikkelingen kunnen plaatsvinden die uitvoering van de lange termijn visie frustreren. De bouwgrenzen zijn ter plaatse direct rondom bestaande bebouwing heen geprojecteerd. Hiermee is uitbreiding van de bedrijvigheid ter plaatse volledig uitgesloten.

Tot slot dient hier specifiek te worden benoemd dat bij De Vier Gravinnen uitsluitend detailhandel, passend bij het concept, mogelijk is, overeenkomstig de geldende rechten.

 

De bestaande detailhandel, dienstverlening en horeca is geconcentreerd in buurtwinkelcentra en heeft daar de bestemming Gemengd gekregen. Hier is namelijk sprake van enige concentratie van bestaande niet-woonfuncties (op de begane grond), met daarboven woningen. Binnen deze bestemming zijn onderlinge verschuivingen mogelijk. Het wonen vindt uitsluitend op de verdieping plaats. Bestaande uitzonderingen zijn op de verbeelding aangeduid.

 

Wonen is in het algemeen toegestaan binnen deze bestemming. Wonen is overigens niet toegestaan waar dat op de verbeelding is aangegeven.

 

De 'Gemengd-1' bestemming bestaat uit de volgende toegestane functies: dienstverlenende bedrijven, wonen, maatschappelijke voorzieningen, kantoren, ambachtelijke bedrijven, ateliers en galeries. Hier is namelijk sprake van enige concentratie van bestaande niet-woonfuncties (op de begane grond), met woningen. Horeca is niet toegestaan. Ook detailhandel is niet toegestaan. Uitzonderingen zijn op de verbeelding aangeduid. Binnen deze bestemming zijn onderlinge verschuivingen mogelijk. Het wonen mag, in tegenstelling tot het beleid dat geldt voor de binnenstad, op de verdieping en begane grond plaatsvinden. Daar waar wonen niet wenselijk is, is dit specifiek op de verbeelding aangeduid.

 

4.1.3 groen

Het plangebied heeft een groen karakter door onder andere de groene inrichting van percelen. Daarnaast zijn grotere structurele groengebieden aanwezig, die als Groen zijn bestemd. Ten behoeve van het behoud van groene waarden is in deze gebieden slechts in beperkte mate bebouwing toegestaan.

 

Verder is er nog groen in het openbare gebied dat niet structureel van aard is, zoals groen op wijk- en buurtniveau. Dit groen is opgenomen in de aangrenzende bestemming, in de meeste gevallen betreft dit Verkeer of Water.

De overige openbare ruimte valt binnen de bestemming Verkeer, uitgezonderd terreinen met een andere functie, zoals de begraafplaatsen. Zo blijft het mogelijk de openbare ruimte te herinrichten zonder hiervoor een bestemmingsplanprocedure te hoeven doorlopen.

 

4.1.4 Verkeer en water

De bestaande wegenstructuur (openbare wegen) is in het bestemmingsplan vastgelegd. Ten aanzien van de inrichting van wegen, voet- en fietspaden met bijbehorende bermen, snippergroen, uitritten en waterlopen biedt het bestemmingsplan een grote mate aan flexibiliteit. Wegen zijn inclusief genoemde bijbehorende voorzieningen globaal als Verkeer bestemd. Dit is gedaan om aan de praktijk van alle dag tegemoet te komen. De inrichting van de openbare ruimte wil namelijk nog wel eens veranderen. De loop van een wandelpad, de aanpassing van een bocht in een weg en het verleggen van een groenstrook zal binnen de plantermijn op meerdere locaties kunnen voorkomen. Dit plan laat ruimte voor die aanpassingen.

 

4.2 Ontwikkelingsgericht

Binnen het plangebied Tiel West zijn diverse ontwikkelingen van verschillende schaalniveaus op korte en langere termijn voorzien. Deze ontwikkelingen komen in verschillende beleidsdocumenten aan bod, waaronder het masterplan Stationsgebied, het masterplan Waalfront en de stedenbouwkundige visie voor de Hertogenwijk. Naast deze ruimtelijke beleidsdocumenten zijn er diverse sectorale nota’s, zoals de mobiliteitsvisie, die beleidsuitspraken over het plangebied bevatten.

 

Al deze documenten zijn samengevoegd in de gebiedsvisie Tiel-West, waarin op een lager schaalniveau de ontwikkelingsrichting van Tiel West voor de komende 10 tot 30 jaar is vastgelegd. De afbeelding op de volgende pagina geeft inzicht in de meest relevante ontwikkellocaties uit deze gebiedsvisie.

 

De ontwikkelingen in Tiel West worden gefaseerd gerealiseerd. Een aantal ontwikkellocaties is binnen de planperiode van onderhavig bestemmingsplan aan de orde. Enkele van deze ontwikkelingen, bijvoorbeeld ter plaatse van het Rio-terrein, het Regionaal archief Rivierenland aan de Teisterbantlaan en het opleidingsinstituut ROI aan de Teisterbantlaan zijn op dit moment in uitvoering en zullen verder tot ontplooiing komen gedurende deze planperiode. Deze ontwikkelingen zijn dan ook reeds in het geldende bestemmingsplan juridisch-planologisch mogelijk gemaakt. Deze planologische regeling is overgenomen in onderhavig bestemmingsplan, waarbij ze niet meer worden beschouwd als een nieuwe ontwikkeling.

Een aantal ontwikkelingen heeft een langere doorlooptijd dan 10 jaar. Voorbeelden hiervan zijn het bedrijventerrein ten westen van de Teisterbantlaan en de dijkzone nabij de Hertogenwijk. Voor eerstgenoemde ontwikkeling is duidelijk dat de huidige situatie in de vorm van hinder veroorzakende bedrijvigheid op dit bedrijventerrein voor de lange termijn niet houdbaar is. Het exacte moment van verkleuring naar bijvoorbeeld een passende woonfunctie ter plaatse is echter nog niet bekend. Ook de ontwikkeling van de dijkzone is op dit moment nog niet volledig uitgekristalliseerd. Deze relatief onzekere ontwikkelingen zijn te weinig concreet, om in onderhavig bestemmingsplan op te nemen. Hiervoor zal te zijner tijd een separate planologische procedure moeten worden doorlopen. Om te voorkomen dat zich ter plaatse van genoemd bedrijventerrein ten westen van de Teisterbantlaan echter ontwikkelingen voltrekken die de lange termijn visie van transformatie van dit bedrijventerrein frustreren, is besloten de bestaande bedrijvigheid te voorzien van een specifieke en strakke bestemming, waarbij geen ruimte is voor uitbreiding.

 

In de navolgende alinea’s volgt een korte toelichting op de ontwikkelingen, waarvan realisatie binnen de planperiode van onderhavig bestemmingsplan (de komende 10 jaar) is voorzien. Het betreft nieuwe ontwikkelingen, die nog niet in een planologische regeling zijn opgenomen, en met een naar verwachting onomstreden (maatschappelijke) haalbaarheid. Tevens wordt ingegaan op de wijze waarop onderstaande ontwikkelingslocaties met het bestemmingsplan Tiel West juridisch-planologisch worden mogelijk gemaakt. De nummering in de diverse kopjes (bijvoorbeeld Veilingterrein (1c)) komt overeen met de nummering van de ontwikkelingslocaties op de afbeelding op de volgende pagina. Van belang is te melden dat de hierna genoemde ontwikkelingen naar verwachting niet de enige ontwikkelingen zijn, die zich binnen de planperiode van het bestemmingsplan in onderhavig plangebied zullen voltrekken. Er worden de komende 10 jaar immers ook ontwikkelingen verwacht, waarvan de exacte uitwerking op dit moment nog niet bekend is. Het betreft bijvoorbeeld de herontwikkeling van het winkelcentrum Kwadrant. Daarnaast zijn diverse ontwikkelingen voorzien in de Hertogenwijk, zoals aangekondigd in het Wijkontwikkelingsplan Hertogenwijk (WOP) van de Stichting Christelijke Woningcorporatie (SCW). Deze ontwikkelingen zijn momenteel veelal nog niet volledig uitgewerkt. Voor deze, en andere momenteel te weinig concrete ontwikkelingen, zal te zijner tijd een separate planologische procedure moeten worden doorlopen.

 

Aan de ontwikkelingslocaties, waarvan de verwachting is dat ze binnen de planperiode worden gerealiseerd, is in onderhavig bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid toegekend. De procedure behorende bij een wijzigingsplan is eenvoudiger dan die van een bestemmingsplanherziening. Hierna wordt nader op deze ontwikkelingslocaties ingegaan. Voor een globale onderbouwing van de (economische) haalbaarheid van deze ontwikkelingen wordt verwezen naar hoofdstuk 5 en 7 van deze toelichting.

 

Kaart Gebiedsvisie Tiel-West ( SAB, 2010)

 

4.2.1 Ontwikkelingen Masterplan Stationsgebied (Veilingterrein (1c), Ter Navolging (1d), Lingehoven (1e) en het spoorpark)

Het Masterplan

Aan een aantal ontwikkelingen, dat met voorliggend bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, ligt het Masterplan Stationsgebied ten grondslag. Het plangebied van dit masterplan biedt in de huidige situatie hoofdzakelijk ruimte aan bedrijvigheid, die niet houdbaar is op lange termijn. Een deel van de bedrijvigheid is inmiddels beëindigd. Het plangebied laat voor wat betreft ruimtelijke kwaliteit bovendien te wensen over. In dit kader is het masterplan ontwikkeld.

 

Het masterplan betreft een plan op hoofdlijnen bestaande uit een duurzaam ruimtelijk kader met flexibele invullingen. Met het oog op de lange doorlooptijd van 20 tot 30 jaar na heden, ligt de nadruk op het raamwerk, de verkeerstructuur en openbare ruimte, en niet op de invullingen. De ruimtelijke opgave bestaat uit het verknopen van stad en ommeland en van stadsdelen onderling. Het Stationsgebied moet hiertoe een stadsdeel met voorkanten worden, richting onder andere het buitengebied en de binnenstad. Het accent ligt allereerst op woningbouw. Voor de langere termijn kan het aandeel werken en/of voorzieningen nog wijzigen.

 

Voor wat betreft de verkeerstructuur zijn in het masterplan twee nieuwe autoroutes geïntroduceerd, die de spoorbaan als ruggengraat gebruiken en op logische wijze van buiten de stad naar het centrum leiden. Deze centrumroutes zijn essentieel voor de ontwikkeling van het stationsgebied en voor de bereikbaarheid van Tiel vanuit de regio. Deze regionale bereikbaarheid is een belangrijke randvoorwaarde om in de regionale centrumfunctie van Tiel te kunnen voorzien. De gemeente streeft ernaar te voorkomen dat de centrumroutes door doorgaand verkeer worden gebruikt. Met een raamwerk openbare ruimte is naast verkeersruimte nieuwe, kwalitatieve en functionele openbare ruimte voorzien. De openbare ruimte conditioneert de aangrenzende ontwikkelingsgebieden, waaronder ontwikkelingslocaties Veilingterrein, Ter Navolging en Lingehoven.

 

Voor wat betreft de ontwikkelingslocaties is in het masterplan een tweedeling aangebracht met de Teisterbantlaan als scheiding. De ontwikkeling van het westelijk deel is niet op korte termijn voorzien. Voor wat betreft het oostelijk deel, en dan met name de locaties Veilingterrein, Ter Navolging en Lingehoven, is herontwikkeling naar woongebieden wel op korte termijn aan de orde. Hierbij wordt bovendien ruimte geboden aan lichte bedrijvigheid en voorzieningen. De realisatie van goede aansluitingen op de bestaande stad, met name de binnenstad, staat centraal bij de herontwikkeling. Voor nadere informatie over het masterplan voor het Stationsgebied wordt verwezen naar paragraaf 3.4 van deze toelichting.

 

Het spoorpark

De ontwikkeling van het spoorpark betreft een essentieel onderdeel van voornoemd te realiseren raamwerk openbare ruimte. Het spoorpark moet immers voorzien in een openbare ruimte van formaat met een bovenwijkse betekenis. De voorziene westelijke centrumroute doorsnijdt het spoorpark en zal er, als integraal vormgegeven parkway, onderdeel vanuit maken. De parkway omvat gescheiden rijbanen met een middenberm en wordt begeleid door bomen. Daarnaast wordt een spoorpassage voor langzaam verkeer naar de Siependaallaan ingepast in het park. De inrichting van het park is naar verwachting eenvoudig, namelijk een ruime en open bomenweide met ruimte voor evenementen. Het park zal worden doorkruist door wandel- en fietspaden en waterlopen. De bestaande Papesteeg wordt omgevormd naar een langzaamverkeerroute. De Papesteeg blijft echter, ten behoeve van de ontsluiting van de begraafplaats, wel voor autoverkeer toegankelijk.

 

De realisatie van het spoorpark is op korte termijn gewenst. De situering van de westelijke centrumroute binnen het park is echter nog niet exact bekend. Bovendien kan de gemeente, mede als gevolg van het ontbreken van deze exacte routering, de haalbaarheid van de ontwikkeling op dit moment nog niet volledig aantonen. De gemeente heeft dan ook besloten met onderhavig bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid voor de locatie spoorpark op te nemen. Door middel van de wijzigingsbevoegdheid wordt aangegeven dat de vigerende bestemmingen kunnen worden gewijzigd in een andere bestemmingen, namelijk groen- verkeer- en waterbestemmingen. Hiertoe moet te zijner tijd, indien concrete plannen bekend zijn, een wijzigingsplan worden opgesteld, waarbij de haalbaarheid van het plan (door middel van nader onderzoek) moet zijn aangetoond.

 

Omdat het terrein van het bedrijf PPG Coatings B.V. uit het plangebied is gehaald, ligt het plangebied van het spoorpark niet meer volledig binnen het plangebied van dit bestemmingsplan. In het bestemmingsplan waarin de overige gronden van het spoorpark worden opgenomen, zal een passende regeling worden opgenomen om de ontwikkeling van het spoorpark mogelijk te maken.

 

Het Veilingterrein (1c)

Het Veilingterrein zal in de toekomstige situatie ruimte bieden aan circa 200 tot 300 woningen, waaronder appartementen en grondgebonden eengezinswoningen. Het oppervlak aan lichte bedrijvigheid en voorzieningen (waaronder zorg en/of educatie) kan variëren tussen 3.000 en 11.000 m². De niet-woonfuncties zullen met name in de plinten van wooncomplexen worden gerealiseerd en worden geconcentreerd in de kop (aan de westzijde) van het terrein. De parkeerbehoefte zal deels worden opgevangen in een parkeergarage.

De ontwikkelingen ter plaatse van deze locatie worden binnen de planperiode van onderhavig bestemmingsplan in gang gezet. De gemeente heeft dan ook besloten met dit bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid op te nemen. Hiertoe moet te zijner tijd, indien concrete plannen bekend zijn, een wijzigingsplan worden opgesteld, waarbij de haalbaarheid van het plan (door middel van nader onderzoek) moet zijn aangetoond.

 

Ter Navolging (1d)

Ter plaatse van de locatie Ter Navolging, op loopafstand van het station, is een wooncomplex op een stedelijke plint voorzien. De locatie zal in de toekomstige situatie ruimte bieden aan circa 50 tot 100 appartementen. Het oppervlak aan lichte bedrijvigheid en voorzieningen zal circa 1.000 m² bedragen.

De ontwikkelingen ter plaatse van deze locatie worden binnen de planperiode van onderhavig bestemmingsplan in gang gezet. De gemeente heeft besloten met dit bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid naar woningen, bijbehorende voorzieningen en lichte bedrijvigheid voor de locatie Ter Navolging op te nemen. Hiertoe moet te zijner tijd, indien concrete plannen bekend zijn, een wijzigingsplan worden opgesteld, waarbij de haalbaarheid van het plan (door middel van nader onderzoek) moet zijn aangetoond.

 

Lingehoven (1e)

Lingehoven zal worden ontwikkeld als een gemengd woongebied gemengd in de vorm van grote hoven grenzend aan groene of stenen open ruimtes. Centraal in het masterplan staat de doorbraak met een nieuwe centrumroute, vanaf het spoor, via Het Taluud, richting het centrum.

Lingehoven ligt deels binnen de invloedssfeer van het centrum, wordt doorsneden door de nieuwe oostelijke centrumroute, grenst aan de Doode Linge en sluit aan op een grote diversiteit aan stedelijke en dorpse fragmenten. Dit sterk gefragmenteerde karakter wordt uitgebuit als kwaliteit: een nieuw, gevarieerd en vertakt stelsel van openbare ruimten vormt de mal voor de nieuwe bebouwing. Als woningtypes komen grondgebonden, geschakelde woningen en appartementen voor. De eersten variëren in grootte, en zijn van het type herenhuis (met ruimte voor werk aan huis) of rijwoning.

De appartementen zijn ondergebracht in kleine eenheden van 4 tot 6 lagen of in grotere complexen op strategische locaties van 4 tot 10 lagen. Kleinschalige menging met werken is mogelijk, zoals nu in de huidige Stationsstraat. Een deel van de binnenstedelijke parkeervraag wordt binnen de Lingehoven opgelost, in een centrale parkeervoorziening met dubbelgebruik voor de bovengelegen woningen. Het deel van de parkeerbehoefte behorend bij de woningen kan deels worden opgelost in kleinschalige parkeervoorzieningen bij clusters van appartementen en grondgebonden woningen (half onder bebouwing of halfverdiept/op maaiveld onder een dek). Het restant parkeert op straat. In totaal zullen circa 200 tot 300 woningen en 1.200 tot 3.500 m² aan werken en voorzieningen worden gerealiseerd.

 

 

Een ander onderdeel van Lingehoven is het realiseren van een parkomgeving rond de Doode Linge, het zogenaamde Doode Linge Park. Het park ligt direct tegen de binnenstad aan. Het park vervult straks een rol als groene scheg op stedelijk niveau. Het park verbindt de spoorzone met de stadsgracht en verrijkt de binnenstad met een aantrekkelijke wandelroute.

 

Referentie: Doode Lingepark als groene binnenruimte hoven (bron: Masterplan stationsgebied)

De ontwikkelingen ter plaatse van deze locatie Lingehoven worden binnen de planperiode van onderhavig bestemmingsplan in gang gezet. Voor Lingehoven is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Door middel van de wijzigingsbevoegdheid wordt aangegeven dat de vigerende bestemmingen kunnen worden gewijzigd in andere bestemmingen ten behoeve van de realisatie van de beoogde centrumroute, woningen, bijbehorende voorzieningen en lichte bedrijvigheid. Ten behoeve van de realisatie van de gewenste ontwikkelingen moet te zijner tijd een wijzigingsplan worden opgesteld. De haalbaarheid van de ontwikkelingen moet op dat moment zijn aangetoond.

 

Siependaallaan

Ter plaatse van de locatie Siependaallaan, ten noorden van het spoor, is een afronding van de aangrenzende woonbuurt voorzien. De locatie zal in de toekomstige situatie ruimte bieden aan circa 30 grondgebonden woningen.

De ontwikkelingen ter plaatse van deze locatie worden binnen de planperiode van onderhavig bestemmingsplan in gang gezet. De gemeente heeft besloten met dit bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid naar woningen voor deze ontwikkelingslocatie op te nemen. Hiertoe moet te zijner tijd, indien concrete plannen bekend zijn, een wijzigingsplan worden opgesteld, waarbij de haalbaarheid van het plan (door middel van nader onderzoek) moet zijn aangetoond.

 

4.2.2 Aldi-locatie (8)

Aan de Kwelkade, in het zuidoosten van het plangebied, is momenteel de supermarkt Aldi gevestigd. Er wordt overwogen deze Aldi naar een andere locatie binnen Tiel te verplaatsen, waarmee de locatie kan worden herontwikkeld voor woningbouw. De verplaatsing van de Aldi is in principe gewenst binnen de planperiode van onderhavig bestemmingsplan. Er is echter momenteel nog geen vervangende locatie beschikbaar. Mede als gevolg hiervan is de gewenste invulling van de locatie met woningbouw ook nog niet nader uitgewerkt. De gemeente heeft dan ook besloten met onderhavig bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid voor de Aldi-locatie op te nemen. Door middel van de wijzigingsbevoegdheid wordt aangegeven dat de vigerende bestemming kan worden gewijzigd in een andere bestemming, namelijk hoofdzakelijk een woonbestemming. Hiertoe moet te zijner tijd, indien concrete plannen bekend zijn, een wijzigingsplan worden opgesteld, waarbij de haalbaarheid van het plan (door middel van nader onderzoek) moet zijn aangetoond.

 

4.2.3 Moskee El-Hassani (10)

Ten behoeve van de uitbreiding van de bestaande moskee El-Hassani is in 2007 besloten een perceel van 700 m² te verkopen en een uitbreiding planologisch mogelijk te maken. De uitbreiding van de moskee wordt bij recht mogelijk gemaakt met onderhavig bestemmingsplan Tiel West. De locatie is hiertoe voorzien van de bestemming Maatschappelijk. De parkeerbehoefte als gevolg van de functie moet op eigen terrein worden opgevangen. Ten behoeve van een onderbouwing van de (economische) haalbaarheid van deze ontwikkeling wordt verwezen naar hoofdstuk 5 en 7 van deze toelichting.

 

4.2.4 Studiegebied sportvoorzieningen

Ter plaatse van het gebied tussen de Provinciale weg, de Schaarsdijkweg en het spoor is momenteel agrarisch gebied aanwezig. De gemeente acht het wenselijk binnen de planperiode van onderhavig bestemmingsplan ter plaatse sportvoorzieningen te realiseren. Hierbij moet eveneens ruimte worden geboden aan waterberging. In het vigerend bestemmingsplan was overigens ook al een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om buitensportvoorzieningen te realiseren. In de structuurvisie is eveneens de wens uitgesproken ter plekke sportvoorzieningen te concentreren. De plannen zijn op dit moment nog niet volledig uitgekristalliseerd. De gemeente heeft besloten met onderhavig bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid voor deze noordelijke locatie op te nemen. Door middel van de wijzigingsbevoegdheid wordt aangegeven dat de vigerende bestemming kan worden gewijzigd in een andere bestemming, namelijk een sportbestemming. Hiertoe moet te zijner tijd, indien concrete plannen bekend zijn, een wijzigingsplan worden opgesteld, waarbij de haalbaarheid van het plan (door middel van nader onderzoek) moet zijn aangetoond.

 

4.2.5 Junior-College

Op 3 mei 2010 verscheen de in opdracht van het bestuur van het RSG Lingecollege vervaardigde "rapportage onderzoek locatie Heiligestraat – Junior College RSG Lingecollege te Tiel". In dit rapport wordt medewerking gevraagd van de gemeente Tiel t.a.v. de realisatie van nieuwbouw voor een op te richten Junior-College op de locatie Heiligestraat te Tiel.

 

In bestuurlijk overleg heeft de gemeente toegezegd te zoeken naar mogelijkheden om mee te werken aan dit initiatief, zonder daarbij specifiek aan te geven waaruit die medewerking zou kunnen bestaan. Ruimtelijke medewerking is daarbij één van de voor de hand liggen de mogelijkheden.

 

Deze bestuurlijke toezegging is in lijn met het gestelde in het Coalitieprogramma 2010-2014: "Tiel: een bruisende stad met ambitie". Daarin wordt als onderdeel van het thema "Tiel: Centrumstad" aangegeven dat Tiel, ook als het om onderwijs gaat, als centrumstad toonaangevend wil zijn. In de komende periode wil het college middels verbetering van de huisvestingspositie van het Lingecollege zich inzetten om de concurrentiepositie van het Tielse voortgezet onderwijs (Lingecollege) te verbeteren.

 

In een briefwisseling tussen college en het bestuur van het Lingecollege (april/juni 2010) is aangekondigd op korte termijn nader met elkaar in overleg te treden om de huisvestingsknelpunten van het Lingecollege te bespreken en gezamenlijk te zoeken naar oplossingsrichtingen. Het nu scheppen van een ruimtelijk kader voor een te realiseren Junior-college loopt vooruit op deze nog nader uit te werken ontwikkeling.

 

De gemeente heeft besloten met onderhavig bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid voor deze locatie op te nemen. Door middel van de wijzigingsbevoegdheid wordt aangegeven dat de vigerende bestemming kan worden gewijzigd voor het toevoegen van bebouwing. Hiertoe moet te zijner tijd, indien concrete plannen bekend zijn, een wijzigingsplan worden opgesteld, waarbij de haalbaarheid van het plan (door middel van nader onderzoek) moet zijn aangetoond.