1. Inleiding
1.1 Aanleiding
De gemeente Tiel werkt momenteel aan een actualisatieslag voor alle bestemmingsplannen. Directe aanleiding hiertoe vormt de verouderde status van de geldende bestemmingsplannen, alsmede vele mutaties die sinds de totstandkoming van deze bestemmingsplannen hebben plaatsgevonden. De actualisatie moet leiden tot een actuele en uniforme opzet en systematiek voor de hele stad. Hierdoor ontstaat meer rechtszekerheid voor de burger, omdat na voltooiing van de actualisatie voor heel Tiel grotendeels dezelfde regeling geldt. Tevens wordt met de actualisatie voldaan aan de verplichting en gemeentelijke wens tot digitalisering en digitaal gebruik van de bestemmingsplannen. De bestemmingsplannen zijn hiermee geheel in lijn met de (nieuwe) Wro, die in juli 2008 in werking is getreden, en de digitaliseringsvereisten, die gelden sinds 1 januari 2010.
Tiel West is één van de wijken waarvoor in het kader van de actualisatie een afzonderlijk bestemmingsplan wordt opgesteld. De gemeente Tiel heeft in haar Nota planologisch beleid Tiel, strategie tot behoud van de samenhang der dingen, het gebied Tiel West aangewezen als een gebied waar voorafgaand aan het opstellen van een actueel bestemmingsplan een gebiedsvisie moet worden opgesteld. Reden hiervoor is dat Tiel West een gebied is met een grote (te verwachten) dynamiek.
In Tiel West speelt momenteel een aantal ontwikkelingen, zoals benoemd in het masterplan Stationsgebied Tiel, masterplan Waalfront Tiel en de stedenbouwkundige visie voor de Hertogenwijk. Deze verschillende, soms nog in ontwikkeling zijnde beleidsdocumenten, doen elk op een ander schaalniveau en over een andere termijn uitspraken over de ruimtelijke ontwikkelingsrichting van Tiel West. Naast deze ruimtelijke beleidsuitspraken zijn er ook sectorale nota’s, zoals de mobiliteitsvisie, die beleidsuitspraken over het plangebied bevatten. Vanwege de veelheid aan beleidsdocumenten en het wisselende schaalniveau hiervan heeft de gemeente deze documenten samengevat in één gebiedsvisie, waarin op een lager schaalniveau de ontwikkelingsrichting van Tiel West is vastgelegd.
De gebiedsvisie Tiel-West is op 17 maart 2010 vastgesteld door de gemeenteraad van Tiel. De visie geeft de ruimtelijke en functionele ontwikkelingsrichting van Tiel West voor de komende 10 jaar, met een doorkijk tot 30 jaar, weer. Uit de visie valt op te maken waar kwaliteiten moeten worden gehandhaafd, waar kwaliteiten moet worden toegevoegd en waar plannen en projecten tot ontwikkeling zullen komen. De visie biedt hiermee het kader voor onderhavig bestemmingsplan Tiel West. Mede op basis van de visie is besloten welk juridisch-planologisch kader aan de wijk wordt gegeven en welke ontwikkelingen via dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt.
Mede naar aanleiding van de zienswijzen en gelet op de in het Masterplan Stationsgebied voorziene ontwikkelingstermijnen, heeft de gemeenteraad besloten de terreinen van de bedrijven PPG Coatings B.V. en Kemira Chemsolutions B.V. uit het plangebied van dit bestemmingsplan te halen. Voor deze bedrijven wordt een apart bestemmingsplan opgesteld.
1.2 Doelstelling
Met dit bestemmingsplan wordt voorzien in een uniforme juridisch-planologische regeling voor het gebruik en de bouwmogelijkheden voor het stadsdeel Tiel West. Het plan is in lijn met de overige geactualiseerde bestemmingsplannen van de gemeente en is opgesteld conform het gemeentelijk handboek “Tiel, digitaal geordend!”. Kleine verschillen met het handboek zijn alleen het gevolg van specifieke situaties binnen het onderhavige plangebied.
Het plan heeft grotendeels een beheersfunctie en daarmee een conserverend karakter. Dat wil zeggen dat het vastleggen en behouden van de bestaande ruimtelijke en functionele situatie voorop staat. Kleinschalige ontwikkelingen zijn binnen de bestaande functies mogelijk, waaronder het beperkt uitbreiden van bestaande bebouwing. Tevens is in enkele gevallen een bestaand bouwrecht overgenomen.
Onderhavig bestemmingsplan Tiel West biedt daarnaast de mogelijkheid om enkele grotere plannen en projecten uit de vastgestelde gebiedsvisie Tiel-West te realiseren. Het betreft plannen en projecten waarvan de realisatie binnen de planperiode van onderhavig bestemmingsplan (10 jaar) is voorzien en waarvan de (maatschappelijke) haalbaarheid naar verwachting onomstreden is.
1.3 Aanpak
Algemeen
Om voor onderhavig plangebied te komen tot een planologische opzet, die zoveel mogelijk recht doet aan de huidige specifieke karakteristiek en die tevens ruimte biedt aan gewenste ontwikkelingen, is aan het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan een ruim traject vooraf gegaan. Hierbij is rekening gehouden met bestaande rechten, uniformiteit en toegankelijkheid. Om de uniformiteit te waarborgen is inhoudelijk aangesloten op het gemeentelijk handboek bestemmingsplannen.
Werkwijze
Na definitief worden van de gebiedsvisie Tiel-West en het vaststellen van haalbare ontwikkelingen binnen de planperiode van onderhavig bestemmingsplan, is gestart met het opstellen van het bestemmingsplan.
Hiertoe heeft allereerst een inventarisatie van het plangebied plaatsgevonden. Het betreft zowel een bureau-inventarisatie als een veldinventarisatie. De bureau-inventarisatie bestaat uit een inventarisatie van het gemeentelijke beleid. De veldinventarisatie omvat het vastleggen van functies en bebouwing op perceelsniveau.
De tweede stap omvat het uitvoeren van een retrospectieve toets. De toets geeft aan welke situaties in bouw en gebruik er bestaan, die niet in overeenstemming zijn met de vigerende bestemmingsplannen en vrijstellingen. Met andere woorden een inventarisatie van alle illegale situaties. Hiertoe zijn de resultaten uit de veldinventarisatie vergeleken met de vigerende bestemmingsplannen en verleende bouwvergunningen.
Strijdige situaties zijn vervolgens getoetst aan het beleidskader waar onderhavig bestemmingsplan op is gebaseerd, de gebiedsvisie Tiel-West. Aangegeven is in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven, waarmee een strijdige situatie wordt gelegaliseerd.
Voorgaande heeft geresulteerd in een vertaling in een passende juridisch-planologische regeling voor het plangebied Tiel West in de vorm van voorliggend bestemmingsplan, bestaande uit een toelichting, regels en een verbeelding. Hierbij moet nog worden opgemerkt dat de retrospectieve toets een momentopname is. Op de kaarten is de gewenste bestemming op basis van de analyse in het veld weergegeven. Het komt in enkele gevallen voor dat de uiteindelijk gekozen bestemming in dit bestemmingsplan afwijkt van de bestemming op de kaarten in de retrospectieve toets, omdat altijd maatwerk noodzakelijk is.
1.4 Opzet van het bestemmingsplan
Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. De toelichting is opgebouwd uit acht hoofdstukken en drie bijlagen. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 “bestaande situatie” een beschrijving gegeven van de huidige ruimtelijke en planologische situatie in het plangebied. In hoofdstuk 3 komt het beleidskader, dat ten grondslag ligt aan het bestemmingsplan, aan bod. In hoofdstuk 4 wordt vervolgens ingegaan op de planbeschrijving. Per bestaande functie in het plangebied wordt aangegeven hoe ze wordt beheerst en in welke mate ruimte wordt geboden aan eventuele kleinschalige ontwikkelingen. Tevens komen voorziene ontwikkelingslocaties, die een rol zullen spelen binnen de planperiode van onderhavig bestemmingsplan, aan bod. Aangegeven wordt op welke wijze deze ontwikkelingen in onderhavig bestemmingsplan zijn opgenomen. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens de haalbaarheid van het bestemmingsplan aangetoond voor wat betreft relevante wet- en regelgeving op het gebied van milieu en overige ruimtelijk relevante aspecten. Het volgende hoofdstuk behandelt de juridische aspecten en zet uiteen op welke wijze het in hoofdstuk 4 beschreven plan juridisch is vertaald naar de verbeelding en de regels. Tevens komen in dit hoofdstuk de resultaten van de retrospectieve toets aan bod. Het zevende hoofdstuk gaat vervolgens in op de economische uitvoerbaarheid van het plan. Resultaten van inspraak en overleg komt tot slot in het achtste en tevens laatste hoofdstuk aan de orde.