33.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Wonen - Voormalig boerderij' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. wonen, al dan niet in combinatie met ruimten voor een aan huis verbonden beroep of kleinschalige bedrijfsactiviteit, dan wel mantelzorg;
b. een kantoor, ter plaatse van de aanduiding ‘kantoor’;
c. de opslag van bouwmaterialen, ter plaatse van de aanduiding 'opslag';
d. recreatiewoningen, ter plaatse van de aanduiding 'recreatiewoning';
e. vakantieappartementen, ter plaatse van de aanduiding 'verblijfsrecreatie';
f. rozenveredeling, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - rozenveredeling’;
g. een handel in graszoden, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - graszoden';
h. boerderijkamers, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie – boerderijkamers’, met een maximum aantal van vier;
i. atelier, expositieruimte, museum en theeschenkerij op het perceel Beverborgsweg 9-9a te Beuningen;
j. behoud en herstel van de cultuurhistorische waarden in de vorm van karakteristieke erven, panden en landkruizen; de kenmerken hiervan zijn beschreven in de inventarisatie van karakteristieke erven en panden in de gemeente Losser die als bijlage 1 bij de regels is opgenomen;
met daarbij behorende:
j. gebouwen;
k. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen;
l. tuinen, erven en terreinen;
m. nutsvoorzieningen;
n. waterhuishoudkundige voorzieningen;
o. wegen, paden en parkeervoorzieningen;
p. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
In de bestemming is het stallen van caravans, campers en boten in bestaande voormalige bedrijfsbebouwing begrepen.
De karakteristieke erven zijn aangeduid met de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – karakteristiek erf’. De landkruizen zijn aangeduid met de ‘specifieke bouwaanduiding – landkruis. De karakteristieke panden zijn, afhankelijk van hun beschermde status, aangeduid met de ‘specifieke bouwaanduiding – rijksmonument’, ‘specifieke bouwaanduiding – gemeentelijk monument’ of ‘karakteristiek’.
33.2 Bouwregels
33.2.1 Hoofdgebouwen
Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:
a. als hoofdgebouw mogen uitsluitend woonhuizen worden gebouwd;
b. het aantal woningen per bestemmingsvlak bedraagt ten hoogste één, dan wel ten hoogste het ter plaatse aangeduide aantal;
c. ter plaatse van de aanduiding 'relatie' is ten hoogste één woning toegestaan;
d. de afstand van een hoofdgebouw ten opzichte van de weg bedraagt ten minste de bestaande afstand;
e. de afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelgrens bedraagt ten minste 5 m, dan wel de bestaande afstand indien deze minder is;
f. de inhoud bedraagt ten hoogste 750 m³ bedragen, exclusief kelder en inclusief aan- en uitbouwen, of de bestaande inhoud indien deze meer bedraagt;
g. de oppervlakte van één boerderijkamer is niet groter dan 50 m2;
h. de goothoogte bedraagt ten minste 0,5 m en ten hoogste 4,5 m, dan wel de bestaande goothoogte indien deze meer bedraagt;
i. de bouwhoogte bedraagt ten hoogste 10 m;
j. de dakhelling bedraagt ten minste 25° en ten hoogste 60°;
k. de toegang van buitenaf voor een kelder mag maximaal 1/3 van de gevelbreedte bedragen;
l. ter plaatse van de aanduidingen 'karakteristiek' en ‘specifieke bouwaanduiding – gemeentelijk monument’, dient - in afwijking van de in dit artikel opgenomen maatvoering - de uitwendige hoofdvorm van de bestaande gebouwen, bestaande uit goot- en bouwhoogte en dakvorm, te worden gehandhaafd. Ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – rijksmonument’ gelden de beschermende bepalingen van de Monumentenwet 1988.
33.2.2 Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen
Voor het bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen gelden de volgende regels:
a. de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen worden ten minste 3 m achter de naar de weg(en) gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw, dan wel het verlengde daarvan gebouwd;
b. de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij een hoofdgebouw bedraagt ten hoogste 100 m², tenzij de bestaande oppervlakte meer bedraagt, in welk geval de gezamenlijke oppervlakte ten hoogste de bestaande oppervlakte bedraagt met een maximum van 250 m²;
c. de oppervlakte van karakteristieke bijgebouwen telt niet mee bij het berekenen van de maximale gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen;
d. de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen, de aangebouwde bijgebouwen en de aangebouwde overkappingen bij een hoofdgebouw bedraagt ten hoogste 75% van de oppervlakte van het hoofdgebouw;
e. de oppervlakte van één boerderijkamer is niet groter dan 50 m2;
f. de oppervlakte voor rozenveredeling bedraagt niet meer dan is aangegeven ter plaatse van de aanduiding ‘maximum oppervlakte (m2)’;
g. de goothoogte bedraagt ten hoogste 4,5 m, dan wel de maximale goothoogte zoals aangegeven ter plaatse van de aanduiding ‘maximale goothoogte (m);
h. de dakhelling bedraagt ten minste 25° en ten hoogste 60°;
i. ter plaatse van de aanduidingen 'karakteristiek' en ‘specifieke bouwaanduiding – gemeentelijk monument’, dient - in afwijking van de in dit artikel opgenomen maatvoering - de uitwendige hoofdvorm van de bestaande gebouwen, bestaande uit goot- en bouwhoogte en dakvorm, te worden gehandhaafd. Ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – rijksmonument’ gelden de beschermende bepalingen van de Monumentenwet 1988.
33.2.3 Overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde
Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, gelden de volgende regels:
a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen voor de voorgevelrooilijn bedraagt ten hoogste 1 m en daarachter ten hoogste 2 m, met dien verstande dat de bouwhoogte op zijerven die grenzen aan openbaar toegankelijk gebied op een afstand van 1 m of minder uit de perceelgrens ten hoogste 1 m bedraagt;
b. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 5 m.
33.3 Afwijken van de bouwregels
Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in:
a. lid 33.2.1, sub b:
en toestaan dat er één of meerdere extra woningen worden gerealiseerd, mits:
1. alleen van deze bevoegdheid gebruik wordt gemaakt in geval van reeds gestopte dan wel stoppende agrarische bedrijven en uitgaande van voor 1 januari 2004 legaal opgerichte bebouwing en voor zover de gronden niet zijn gelegen in en landbouwontwikkelingsgebied op grond van de Reconstructiewet;
2. voor de bouw van één extra woning minimaal 850 m2 aan bedrijfsgebouwen moet worden gesloopt;
3. voor de bouw van meerdere extra woningen, of één woning met een inhoud van 1.500 m³, een veelvoud van 850 m2 aan bedrijfsgebouwen wordt gesloopt, mits noodzakelijk voor de financiële uitvoerbaarheid;
4. het gehele complex met voormalige agrarische gebouwen wordt gesloopt, met uitzondering van de bedrijfswoning of karakteristieke agrarische bebouwing en gebouwen die worden hergebruikt in het kader van vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen;
5. de ruimtelijke kwaliteit ter plekke wordt verbeterd, wat blijkt uit een aanzienlijke reductie van het bouwoppervlak en volume en uit een goede landschappelijke en architectonische inpassing;
6. voorts wordt voldaan aan de voorwaarden, zoals vervat in ter zake vastgestelde beleidsnotities voor bewoning en verbouw van voormalige inpandige bedrijfsgedeelten;
7. de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder in acht wordt genomen;
8. per locatie slechts eenmaal toepassing wordt gegeven aan deze wijzigingsmogelijkheid;
b. lid 33.2.1, sub d:
en worden toegestaan dat de afstand tot de weg wordt verkleind;
c. lid 33.2.1, sub h:
en worden toegestaan dat de goothoogte wordt verhoogd tot ten hoogste 6 m;
d. lid 33.2.2, sub b en c:
en worden toegestaan dat de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij een hoofdgebouw wordt vergroot tot een oppervlakte van ten hoogste 250 m², met dien verstande dat:
1. er sprake is van eigendom van gronden ter grootte van minimaal 5.000 m² grond, direct aansluitend aan het bouwperceel;
2. deze afwijkingsmogelijkheid uitsluitend wordt toegepast ten behoeve van stalruimte voor dieren en/of de opslag van materieel dat gebruikt wordt voor het onderhoud van de eigen gronden;
3. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, het bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de natuurlijke en landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
e. lid 33.2.2, sub b en c:
en worden toegestaan dat de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij een hoofdgebouw meer bedraagt dan 250 m2, mits:
1. bij vervanging boven de in lid 33.2.2, sub b toegestane 250 m2 ten hoogste 50% van de gesaneerde oppervlakte wordt teruggebouwd;
2. de vervanging bijdraagt aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit;
3. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, het bebouwingsbeeld en de woonsituatie.
f. lid 33.2.2, sub h:
en worden toegestaan dat de dakhelling wordt verkleind tot 0º.
33.4 Specifieke gebruiksregels
Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen:
a. het gebruik van gedeelten van gebouwen voor bedrijfsdoeleinden anders dan een aan huis verbonden beroep of kleinschalige bedrijfsactiviteit, zoals genoemd in lid 33.1;
b. het gebruik van gedeelten van gebouwen voor de uitoefening van een aan huis verbonden beroep of kleinschalige bedrijfsactiviteit, indien:
1. het beroep of de bedrijfsactiviteit niet wordt uitgeoefend door een van de bewoners van het woonhuis;
2. de beroeps-/bedrijfsvloeroppervlakte in een hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen, meer bedraagt dan 30% van het vloeroppervlak van het hoofdgebouw;
3. de beroeps-/bedrijfsvloeroppervlakte in een bijgebouw meer dan 45 m² bedraagt;
4. parkeren niet op eigen erf plaatsvindt;
5. detailhandel plaatsvindt anders dan productiegebonden detailhandel;
c. het gebruik van een woonhuis voor meer dan één woning;
d. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen en recreatiewoningen voor permanente bewoning;
e. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van verblijfsrecreatieve doeleinden anders dan de gronden en bouwwerken die van een specifieke aanduiding zijn voorzien, alsmede met uitzondering van een bed and breakfast;
f. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel, anders dan de productiegebonden detailhandel;
g. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van agrarische bedrijfsactiviteiten;
h. de aanleg van paardrijbakken.
33.5 Afwijken van de gebruiksregels
Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in:
a. lid 33.4, sub c:
en worden toegestaan dat een hoofdgebouw wordt gebruikt door meer dan één huishouden ten behoeve van inwoning, mits:
1. deze afwijkingsbevoegdheid uitsluitend wordt toegepast ten behoeve van de huisvesting van een tweede (huishouden van een) persoon;
2. de bestaande bouwmassa niet wordt vergroot en er geen sprake is van splitsing in meerdere woningen;
3. er sprake blijft van één hoofdtoegang, die toegang verschaft tot een gemeenschappelijke hal van waaruit rechtstreekse toegang tot de beide woonruimtes wordt verschaft;
4. er sprake blijft van één aansluiting op de verschillende nutsvoorzieningen er geen toename van het aantal inritten naar het perceel plaatsvindt;
5. er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende (agrarische) bedrijven, in die zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
6. er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
b. lid 33.4, sub c:
en worden toegestaan dat een hoofdgebouw in twee afzonderlijke wooneenheden wordt gesplitst, mits:
1. de inhoud van de voormalige boerderij minstens 1.000 m³ bedraagt;
2. nieuwe woningen een minimale inhoud hebben van 450 m³ en elke woning minimaal 75 m² van de bestaande bijgebouwen krijgt toebedeeld;
3. de karakteristieke woonboerderij wordt behouden;
c. lid 33.4, sub d:
en worden toegestaan dat vrijstaande bijgebouwen worden gebruikt voor tijdelijke bewoning door een hulpbehoevende, met als doel het verlenen van mantelzorg, mits:
1. de hulpbehoevende een naast familielid is;
2. de hulpbehoevendheid wordt geïndiceerd door medewerkers van de afdeling Werk, inkomen en zorg, team zorg;
3. niet reeds een tweede woning of tweede zelfstandige woonruimte aanwezig is;
4. de afstand tussen het hoofdgebouw en het mantelzorggebouw ten hoogste 20 m bedraagt;
5. geen sprake is van een zelfstandige woonunit;
6. voorts wordt voldaan aan de voorwaarden zoals vervat in ter zake vastgestelde beleidsregel Mantelzorgwoningen gemeente Losser;
d. lid 33.4, sub h:
en worden toegestaan dat de gronden ten behoeve van een paardrijbak worden gebruikt, mits:
1. deze afwijkingsbevoegdheid uitsluitend wordt toegepast in aansluiting op de bestaande bebouwing;
2. de hoogte van de omheiningen van paardrijbakken ten hoogste 1,8 m zal bedragen tot een oppervlakte van maximaal 1.200 m², met dien verstande dat de omheiningen transparant zullen worden vormgegeven;
3. een minimale afstand van 30 m wordt aangehouden tot woningen of (agrarische) bedrijven van anderen en overigens ook geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van omliggende gronden;
4. de hoogte van lichtmasten ten behoeve van verlichting bij een paardrijbak en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, respectievelijk ten hoogste 4 m en 3 m bedragen;
5. is aangetoond dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan landschappelijke, natuurlijke, geomorfologische en archeologische waarden.
33.6 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk
a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning gebouwen of delen daarvan te slopen, ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek', de ‘specifieke bouwaanduiding – gemeentelijk monument’.
b. Het onder a vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden, die:
1. het normale onderhoud betreffen;
2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van dit plan.
c. De onder a genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien de karakteristieke hoofdvorm niet langer aanwezig is en niet zonder ingrijpende wijzigingen aan het pand kan worden hersteld, de karakteristieke hoofdvorm in redelijkheid niet is te handhaven, en/of het delen van het pand betreft, die op zichzelf niet als karakteristiek zijn aan te merken en door sloop daarvan geen onevenredige aantasting van de karakteristieke hoofdvorm veroorzaken.
33.7 Wijzigingsbevoegdheid
33.7.1 Niet-agrarische bedrijvigheid
Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de bestemming wordt gewijzigd in de bestemming ‘Bedrijf‘ of ‘Recreatie - Verblijfsrecreatie‘, mits:
a. het gaat om kleinschalige bedrijvigheid in de milieucategorie 1 of 2; na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid de regels van artikel 7 respectievelijk 21 van overeenkomstige toepassing zijn;
b. is aangetoond dat geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende (agrarische) bedrijven, in die zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
c. is aangetoond dat sprake is van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, de landschappelijke waarde en de milieukwaliteit;
d. is aangetoond dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de natuurlijke en landschappelijke waarden, de geomorfologische, cultuurhistorische en archeologische waarde, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.
33.7.2 Kwekerij
Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de bestemming wordt gewijzigd naar een kwekerij in de bestemming ‘Agrarisch - Agrarisch bedrijf‘, mits:
a. is aangetoond dat geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende (agrarische) bedrijven, in die zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
b. is aangetoond dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.
Na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid zijn de regels van artikel 5 van toepassing en wordt de aanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch – kwekerij’ toegevoegd.
