|
Toelichting De bestemming Wonen is toegekend aan alle locaties waar sprake is van bewoning anders dan als onderdeel van een andere bestemming, zoals een agrarisch of niet-agrarisch bedrijf. |
11.1. Bestemmingsomschrijving
De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:
1. De huisvesting van één huishouden dat er zijn hoofdverblijf heeft.
2. Voorzieningen ten behoeve van waterberging en –infiltratie.
3. Bij bestemmingsvlakken met de aanduiding “specifieke vorm van wonen – woonboerderij” zijn de gronden tevens bestemd voor het behoud, versterking en/of herstel van de aan de (voormalige) woonboerderijen eigen zijnde cultuurhistorische en landschappelijke waarden. Voor deze panden geldt dat de totale bouwmassa van de oorspronkelijke woonboerderij, zoals deze bestond op het tijdstip van ter visie legging van het ontwerp- bestemmingsplan, verbouwd en gebruikt mag worden voor wonen.
4. Bij bestemmingsvlakken met de aanduiding “aan-één-gebouwd”, aan-één-gebouwde woningen;
5. Bij bestemmingsvlakken met de aanduiding “twee-aan-één”, twee-aan-één gebouwde woningen;
6. Bij bestemmingsvlakken met de aanduiding “vrijstaand”, vrijstaande woningen;
7. De uitoefening van aan-huis-verbonden beroepsmatige activiteiten in het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken, mits de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin in overwegende mate behouden blijft. Dit betekent dat het medegebruik van de woning en daarbij behorende bijgebouwen voor aan-huis-verbonden beroepsmatige activiteiten beperkt is tot ten hoogste 35% van het grondoppervlak van de woning en de daarbij behorende bijbouwen tot maximaal 80 m²
11.2. Bouwregels
11.2.1. Algemeen
Op of in de in 11.1 bedoelde gronden mag worden gebouwd:
1. Eén woning met bijbehorende bouwwerken per bestemmingsvlak;
11.2.2. Maatvoering
Algemeen
Op of in de in 11.1 bedoelde gronden mag worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels:
1. Herbouw (nieuwbouw) van een bestaande woning is alleen toegestaan indien deze plaatsvindt op de bestaande fundering;
2. De woning mag een inhoud hebben van maximaal 600m³;
3. Voor het bestemmingsvlakken met de aanduiding “Ruimte voor Ruimte” of “BIO” geldt geen maximale inhoudsmaat voor de woning;
Voor dit bestemmingsvlak geldt verder dat er slechts mag worden gebouwd met inachtneming van het beleidsdocument “Gereedschapskist” dat de gemeenteraad heeft vastgesteld op 5 maart 2009;
4. De maximale goothoogte van hoofdgebouwen is 4,5 meter, tenzij uit de verbeelding een andere hoogte blijkt;
5. De maximale bouwhoogte van hoofdgebouwen is 8 meter, tenzij uit de verbeelding een andere hoogte blijkt;
6. Bij woningen is een bijbehorend bouwwerk toegestaan met een oppervlakte van maximaal 100m², een goothoogte van maximaal 3 meter en een bouwhoogte van maximaal 5,5 meter;
7. Bij woningen zijn bouwwerken geen gebouw zijnde(vb. carports en overkappingen) toegestaan met een oppervlakte van maximaal 50 m2, een goothoogte van maximaal 3 m en en bouwhoogte van maximaal 5,5 m;
8. De onderlinge afstand tussen de (hoofd)gebouwen mag maximaal 15m¹ zijn, met uitzondering voor het bestemmingsvlak met de aanduiding “BIO” waar een maximale onderlinge afstand geldt van 30 meter;
9. De hoogte van erfafscheidingen mag maximaal 2m¹ zijn;
10. De minimale afstand van bouwwerken tot de zijdelingse en achterste perceelsgrens is 3m¹;
11. De maximale oppervlakte van uitbreiding van bebouwing zonder een goedgekeurd erfbeplantingsplan is 20m².
Aan-één-gebouwde, twee-aan-één gebouwde en vrijstaand woningen
Op of in de in 11.1 onder 4, 5 en 6 bedoelde gronden, voorzien van de aanduiding “aan-één-gebouwd” ([aeg]), “twee-aan-één” ([tae]) of “vrijstaand” ([vrij]) mag, in tegenstelling tot de algemene maatvoeringsregels, worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels:
Hoofdgebouwen
1. gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
2. op de gronden is uitsluitend de soort woning toegestaan zoals aangegeven middels de bouwaanduiding;
3. het maximaal te bebouwen oppervlak bij vrijstaande woningen is 40 %, bij twee-aan-een gebouwde woningen 50 % en bij aaneengebouwde woningen 60%
4. de goothoogte van het hoofdgebouw mag niet meer dan 3,5 meter bedragen;
5. de bouwhoogte van het hoofdgebouw mag niet meer dan 10 meter bedragen;
Bijbehorende bouwwerken
1. het gezamenlijk oppervlak van bijbehorende bouwwerken mag ten hoogste 100 m² bedragen;
2. de oppervlakte van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk mag maximaal 80 m² bedragen;
3. de goothoogte van een bijbehorend bouwwerk mag niet meer dan 3 meter bedragen;
4. de bouwhoogte van een bijbehorend bouwwerk mag niet meer dan 5,5 meter bedragen;
5. vrijstaande bijbehorende bouwwerken (buiten het bouwvlak voor hoofdgebouwen) dienen achter de achtergevel c.q. denkbeeldige lijn evenwijdig aan de achtergevel van het hoofdgebouw te worden gebouwd;
6. in afwijking van het bepaalde onder 5., geldt dat in de naar weg toegekeerde zijde (voorgevel) van het hoofdgebouw een bijgebouw mag worden gebouwd, met dien verstande dat:
a. de afstand tot de aan de wegzijde gelegen perceelsgrens minimaal 2 meter bedraagt;
b. de breedte niet meer mag bedragen dan 50% van de bestaande voorgevel van het hoofdgebouw;
c. de diepte maximaal 1,2 meter bedragen mag, gemeten vanaf de voorgevel van het hoofdgebouw waarbij het bepaalde onder 1. in acht moet worden genomen;
d. de bouw- en goothoogte respectievelijk maximaal de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw mag bedragen;
7. vrijstaande bijbehorende bouwwerken mogen in de zijdelingse perceelsgrenzen worden gebouwd;
8. in afwijking van het bepaalde onder 7. geldt dat bij vrijstaande woningen binnen een strook van 15 meter diep, te rekenen vanaf de voorgevel c.q. de denkbeeldige lijn evenwijdig aan de voorgevel van het hoofdgebouw, vrijstaande bijbehorende bouwwerken slechts aan één zijde in de zijdelingse perceelsgrens worden gebouwd en de afstand tot de overige zijdelingse perceelgrens(zen) ten minste 3 meter dient te bedragen.
9. aan de achter- en zijgevel van het hoofdgebouw mogen aan het hoofdgebouw verbonden bijbehorende bouwwerken worden gebouwd, met dien verstande dat:
a. de bouwhoogte maximaal 3/4e van de maximaal door het plan toegestane bouwhoogte van het hoofdgebouw mag bedragen;
b. indien een kap wordt toegepast, dient de dakhelling van het bijgebouw, bij gelijke nokrichting van het hoofdgebouw, gelijk te zijn aan de dakhelling van het hoofdgebouw;
c. de goothoogte mag maximaal de hoogte van de eerste bouwlaag van het bijbehorende hoofdgebouw bedragen;
d. in afwijking van het bepaalde in sub c. mag de goothoogte van het bijgebouw met 25 cm worden verhoogd als dit noodzakelijk is voor architectonische dan wel constructieve inpassing.
Bouwwerken geen gebouw zijnde
1. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, uitgezonderd erf-/terreinafscheidingen, vlaggenmasten, antennemasten en bouwwerken, geen gebouwen zijnde behorende bij woningen (zoals carports en overkappingen), mag maximaal 3 meter bedragen;
2. de bouwhoogte van erf-/terreinafscheidingen mag vóór de naar de wegzijde toegekeerde, op de verbeelding aangegeven, bouwgrens maximaal 1 meter bedragen, uitgezonderd bij hoekpercelen, waar de bouwhoogte van erf-/terreinafscheidingen vóór de zijgevel maximaal 1,5 meter mag bedragen, mits deze terreinafscheiding wordt gebouwd minimaal 3 meter achter de voorgevel van het bijbehorende hoofdgebouw;
3. de bouwhoogte van erf-/terreinafscheidingen mag achter de naar de weg toegekeerde bouwgrens maximaal 2 meter bedragen;
4. de bouwhoogte van vlaggenmasten mag maximaal 8 meter bedragen en die voor antennemasten maximaal 12 meter;
5. de goothoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde behorende bij woningen (zoals carports en overkappingen) mag maximaal 3 meter bedragen en de bouwhoogte mag maximaal 5,5 meter bedragen;
6. de oppervlakte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde behorende bij woningen (zoals carports en overkappingen) mag maximaal 50 m² bedragen;
7. een overkapping geplaatst voor de voorgevel mag geen wanden bevatten.
Nadere eisen
Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:
1. de verkeersveiligheid;
2. de sociale veiligheid;
3. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld.
4. de woonsituatie (wooncomfort, kwaliteit woongenot van de directe omgeving);
5. de brandveiligheid;
6. de parkeerruimte op eigen terrein;
7. het straat- en bebouwingsbeeld;
8. de gebruiksmogelijkheden (op eigen terrein en op aangrenzende gronden);
9. milieusituatie.
11.3. Afwijken van de bouwregels
Specifieke afwijkingsregels
Toepassing van de afwijkingsregels die in dit artikel zijn opgenomen, is slechts toegestaan indien wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 17.2.
11.3.1. Vergroting inhoud woning
Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels om bij voormalige boerderijen die de bestemming ‘Wonen’ hebben gekregen, het inpandige voormalige bedrijfsgedeelte, zoals de stal, te gebruiken voor woondoeleinden ook al betekent dit dat de inhoud van de woning daarmee groter wordt dan de toegelaten maximum inhoud. Er mag echter geen uitbreiding plaatsvinden. Tevens moeten aanbouwen die later aan het pand zijn aangebouwd en die dus niet als “origineel” zijn te kwalificeren worden gesloopt.
In uitzonderingsgevallen is het toegestaan de inhoud van een woning te vergroten tot meer dan de in artikel 8 toegelaten maximum inhoud indien:
1. uit een gekwalificeerd architectonisch rapport blijkt dat daardoor de beeldkwaliteit van het pand in relatie tot zijn omgeving wordt vergroot;
2. er sloop plaatsvindt van alle overtollige (voormalige bedrijfs-)gebouwen waarbij als uitgangspunt gehanteerd wordt dat de toegenomen waarde van de woning door vergroting wordt ingezet voor de sloop. Hiervoor dienen twee taxatierapporten inzake de waardevermeerdering van de woning en twee taxatierapporten van de sloopkosten opgesteld te worden. Uitgangspunt is de gemiddelde inschatting op basis van de taxaties.
11.3.2. Vergroting maximaal toegestane 100 m2 bijbehorende bouwwerken bij woningen
Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels voor het vergroten van de maximaal toegestane oppervlakte van 100m2 die geldt voor bijbehorende bouwwerken bij de bestemming Wonen mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
1. alle bestaande overtollige bijbehorende bouwwerken en/of voormalige bedrijfsgebouwen worden in één keer gesloopt, met uitzondering van beeldbepalende en/of cultuurhistorisch waardevolle bebouwing;
2. de beeldkwaliteit wordt door sloop vergroot;
3. bijbehorende bouwwerken in gebruik ten behoeve van de bestemming Wonen hoeven niet gesloopt te worden;
4. er is zonder ontheffing maximaal 100 m2 bijbouwen toegestaan;
5. 40 % van de te slopen oppervlakte mag teruggebouwd worden. De eerste 100m2(reeds gebouwd of niet) waar men zonder ontheffing recht op heeft wordt niet meegenomen in de te slopen oppervlakte;
6. de maximale oppervlakte dat teruggebouwd mag worden mag maximaal 150m² bedragen;
7. een inrichtingsplan wijst uit dat de uitbreiding past binnen de uitgangspunten van het beeldkwaliteitplan en daarmee ruimtelijk aanvaardbaar is;
8. er is geen sprake van een bestemmingsvlak met de bouwaanduiding “aan-één-gebouwd” ([aeg]), “twee-aan-één” ([tae]) of “vrijstaand” ([vrij]).
11.3.3. Vervangende nieuwbouw woningen
Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels voor vervangende nieuwbouw binnen de bestemming Wonen anders dan op de bestaande locatie (fundamenten) indien de nieuwe situering uit een oogpunt van beeldkwaliteit dan wel om verkeerstechnische redenen, zoals de afstand tot de weg, een verbetering oplevert.
11.3.4. Hogere bouw- en goothoogte bijgebouwen op de bestemming Wonen
Burgemeester en wethouders kunnen voor de gronden met de bestemming Wonen bij omgevingsvergunning afwijken van de maximaal toegestane goot- en bouwhoogte die gelden voor de bijgebouwen op gronden met de bestemming Wonen, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden dat:
1. de goot- en/of bouwhoogte in verhouding staan met de goot- en/of bouwhoogte van het hoofdgebouw;
2. een hogere goot- en/of bouwhoogte wenselijk is vanuit beeldkwaliteit;
3. er een inrichtingsplan is overlegd dat uitwijst dat voldaan wordt aan de uitgangspunten van het beeldkwaliteitplan zodat er sprake is van een ruimtelijk aanvaardbare situatie;
4. er is geen sprake van een bestemmingsvlak met de bouwaanduiding “aan-één-gebouwd” ([aeg]), “twee-aan-één” ([tae]) of “vrijstaand” ([vrij]).
11.3.5. Afwijking onderlinge afstandsgrens gebouwen
Burgemeester en wethouders kunnen voor gronden met de bestemming Wonen bij omgevingsvergunning afwijken van de voorgeschreven maximale onderlinge afstand van 15 meter van hoofdgebouwen mits een inrichtingsplan uitwijst dat de grotere afstand blijft passen binnen de uitgangspunten van het beeldkwaliteitplan en daarmee ruimtelijk aanvaardbaar is.
11.4. Specifieke gebruiksregels
11.4.1. Algemeen
Onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval verstaan:
1. voor de uitoefening van een detailhandels-, horeca, seksinrichting, ambachtelijk- en/of industrieel bedrijf of groothandelsbedrijf;
2. voor de uitoefening van aan-huis-gebonden bedrijfsmatige activiteiten in de woning en de daarbij behorende bijbouwen;
3. voor zover het vrijstaande bijbehorende bouwwerken betreft: voor permanente of tijdelijke bewoning;
4. voor de verkoop van motorbrandstoffen;
5. gebruik als opslag- of bergplaats van stoffen en/of materialen en gebruikte, afgedankte c.q. aan de oorspronkelijke bestemming onttrokken voorwerpen, behoudens voor zover noodzakelijk in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
6. gebruik voor het storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
11.4.2. Inrichtingsplan
Voor het adres Den Heikop ong. in Elsendorp geldt aanvullend dat de landschappelijke inpassing van het bedrijf 1 jaar na de inwerking treding van onderliggend bestemmingsplan moet zijn aangelegd overeenkomstig een door de gemeente goedgekeurd inrichtingsplan en dient vervolgens aldus in stand te worden gehouden;
11.5. Afwijken van de gebruiksregels
Algemene afwijkingsregels
In hoofdstuk 3 van dit bestemmingsplan staan de eventueel van toepassing zijnde algemene afwijkingsregels.
11.6. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden
11.6.1. Verboden uitvoering van werken en/of werkzaamheden
Het is verboden op of in de in 16.1. bedoelde gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning) erfbeplanting te verwijderen.
11.6.2. Voorwaarden
Deze werken en/of werkzaamheden zijn slechts toelaatbaar indien zij verband houden met de doeleinden, die aan de bestemming zijn toegekend en door het uitvoeren van deze werken of werkzaamheden noch direct noch indirect onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de waarden en kwaliteiten van de desbetreffende gronden zoals omschreven in de (dubbel)bestemming met eventuele aanduiding, en in het beeldkwaliteitplan.
Voor het verwijderen van erfbeplanting geldt in dit verband dat uit een nieuw (erf)inrichtingsplan moet blijken dat aan artikel ... kan worden voldaan.
11.6.3. Uitzonderingen
Geen omgevingsvergunning is vereist voor normaal onderhoud en beheer.
11.7. Wijzigingsregels
In hoofdstuk 4 van dit bestemmingsplan staan de eventueel van toepassing zijnde wijzigingsregels.