Artikel 13 Wonen

13.1 Bestemmingsomschrijving

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a wonen al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit en bed & breakfast;

b aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;

c bestaande bedrijven, ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijf’;

d een congrescentrum, ter plaatse van de aanduiding ‘congrescentrum’;

e detailhandel, ter plaatse van de aanduiding ‘detailhandel’;

f dienstverlening, ter plaatse van de aanduiding ‘dienstverlening’;

g kantoor, ter plaatse van de aanduiding ‘kantoor’;

h kantoor en praktijkruimte, ter plaatse van de aanduiding ‘maatschappelijk’;

i een zorginstelling, ter plaatse van de aanduiding ‘zorginstelling’;

j een parkeergarage, ter plaatse van de aanduiding ‘parkeergarage’;

k tuinen en erven;

l groenvoorzieningen;

m parkeervoorzieningen;

n voorzieningen voor verkeer en verblijf;

o water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

p nutsvoorzieningen;

q de instandhouding en bescherming van gemeentelijke monumenten ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – gemeentelijk monument’;

r de instandhouding en bescherming van rijksmonumenten ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – rijksmonument’.

13.2 Bouwregels

13.2.1 Hoofdgebouwen

Voor hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

a Hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak.

b Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd.

c De voorgevel moet worden gebouwd in de voorgevelrooilijn of op een afstand van niet meer dan 3 m daar achter.

d De volgende bebouwingstypologie dient te worden aangehouden:

1 Ter plaatse van de aanduiding ‘vrijstaand’ zijn uitsluitend vrijstaande hoofdgebouwen toegestaan.

2 Ter plaatse van de aanduiding ‘twee-aaneen’ zijn uitsluitend twee-aaneen gebouwde hoofdgebouwen toegestaan.

3 Ter plaatse van de aanduiding ‘gestapeld’ zijn uitsluitend gestapelde hoofdgebouwen toegestaan.

4 Ter plaatse van de aanduiding ‘aaneengebouwd zijn uitsluitend aaneengebouwde hoofdgebouwen toegestaan.

5 Ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – patio’ zijn uitsluitend patiowoningen toegestaan.

e De afstand tot de zijdelingse perceelsgrens mag niet minder bedragen dan:

1 3 m aan beide zijden ter plaatse van de aanduiding ‘vrijstaand’;

2 3 m aan één zijde ter plaatse van de aanduiding ‘twee-aaneen’.

f De goothoogte mag niet meer bedragen dan aangegeven ter plaatse van de aanduiding ‘maximale goot- en bouwhoogte (m)’.

g De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan aangegeven ter plaatse van de aanduiding ‘maximale goot- en bouwhoogte (m)’.

h De dakhelling dient minimaal 20° en mag maximaal 55° bedragen, met dien verstande dat dit vereiste niet geldt voor maximaal 40% van de oppervlakte van het hoofdgebouw, en met dien verstande dat dit vereiste niet geldt indien de maximale goot- en bouwhoogte in één bouwvlak gelijk zijn aan elkaar.

i Ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – patio’ dient per bouwperceel minimaal 25 m² onbebouwd te blijven.

j Nieuwbouw van woningen is niet toegestaan, met uitzondering van:

1 woningen ter plaatse van de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’ waarbij het aantal woningen niet meer mag bedragen dan is aangegeven.

2 vervangende nieuwbouw.

k Het is niet toegestaan bestaande woningen te splitsen in meerdere woningen.

13.2.2 Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen

Voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen gelden de volgende regels:

a Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak en/of binnen de gronden ter plaatse van de aanduiding ‘bijgebouwen’.

b In afwijking van het bepaalde onder a zijn ter plaatse van de aanduiding ‘bijgebouwen uitgesloten’ geen bijgebouwen toegestaan.

c Bij aan- en uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen gebouwd voor de achtergevellijn van het hoofdgebouw mag de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens niet minder bedragen dan:

1 3 m aan beide zijden bij vrijstaande hoofdgebouwen;

2 3 m aan één zijde bij twee-aaneengebouwde hoofdgebouwen.

d Bijgebouwen, zijdelingse aan- en uitbouwen en zijdelingse overkappingen mogen binnen het bouwvlak uitsluitend worden gebouwd op een afstand van minimaal 3 m achter de voorgevellijn van het hoofdgebouw.

e De bebouwde oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen in het bouwvlak en ter plaatse van de aanduiding ‘bijgebouwen’ tezamen mag in totaal maximaal 60 m² per bouwperceel bedragen.

f Indien de oppervlakte van de gronden gelegen achter de achtergevelrooilijn meer bedraagt dan 200 m², dan mag, in afwijking van het bepaalde onder d, de genoemde oppervlakte van 60 m² worden vermeerderd met 10% van deze overmaat tot een maximum van in totaal 120 m².

g In afwijking van het bepaalde onder d en e telt de bebouwde oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij vrijstaande en twee-aaneen gebouwde hoofdgebouwen niet mee bij de berekening van de bebouwde oppervlakte, voor zover deze aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen zijn gebouwd achter de voorgevellijn en voor de achtergevelrooilijn van het hoofdgebouw.

h In aanvulling op het bepaalde onder d en e geldt voor de gronden gelegen achter de achtergevelrooilijn dat minimaal 25 m² onbebouwd dient te blijven.

i In afwijking van het bepaalde onder d t/m g geldt ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – patio’ dat per bouwperceel minimaal 25 m² onbebouwd dient te blijven.

j De goothoogte mag niet meer bedragen dan 3,3 m.

k De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 6,5 m.

l Het dak mag ofwel bestaan uit een platdak ofwel uit een kap met een dakhelling van maximaal 55°.

13.2.3 Nutsvoorzieningen

Voor gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen gelden de volgende regels:

a De oppervlakte mag niet meer bedragen dan 15 m².

b De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 3 m.

13.2.4 Parkeergarage

De ondergrondse diepte van een parkeergarage ter plaatse van de aanduiding ‘parkeergarage’ mag niet meer bedragen dan 4 m.

13.2.5 Bouwwerken geen gebouwen zijnde

Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels

a De bouwhoogte van erf- of terreinafscheidingen voor de voorgevellijn mag niet meer bedragen dan 1 m.

b De bouwhoogte van erf- of terreinafscheidingen achter de voorgevellijn mag niet meer bedragen dan 2 m.

c De bouwhoogte van pergola’s mag niet meer bedragen dan 3 m.

d De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 2 m.

13.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen:

a aan gebouwen, enkel met betrekking tot de situering, de goothoogte, de bouwhoogte, de dakhelling en de kapvorm;

b aan verkeersvoorzieningen, de situering van gebouwen, de situering van in- en uitritten, de situering van groenvoorzieningen en de situering en het aantal parkeerplaatsen en fietsenstallingplaatsen.

13.4 Afwijken van de bouwregels

13.4.1 Aan- of uitbouw voor de voorgevel

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde sub 13.2.2 ten behoeve van aan- en uitbouwen voor de voorgevel van het hoofdgebouw, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

a De diepte van de aan- of uitbouw mag niet meer bedragen dan 1,5 m.

b De breedte mag niet meer bedragen dan 2/3 van de breedte van de voorgevel van het hoofdgebouw.

c De goothoogte van de aan- of uitbouw mag niet meer bedragen dan 3,3 m.

d De bouwhoogte van de aan- of uitbouw mag niet meer bedragen dan 6,5 m.

e De afwijking leidt niet tot een onevenredige aantasting van de belangen van de naburige erven.

f De afwijking leidt niet tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving.

13.4.2 Afwijken afstand tot voorgevellijn

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde sub 13.2.2 onder c teneinde af te wijken van de minimaal voorgeschreven afstand tot de voorgevellijn, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

a De afwijking leidt niet tot een onevenredige aantasting van de belangen van de naburige erven.

b De afwijking leidt niet tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving.

13.4.3 Afwijken goot- en bouwhoogte aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde sub 13.2.2 onder j en l teneinde een grotere goot- c.q. bouwhoogte van de aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen toe te kunnen staan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

a Vanwege de architectonische samenhang tussen hoofdgebouw en aan- en uitbouw en bijgebouw, is een grotere goot- c.q. bouwhoogte wenselijk.

b De afwijking leidt niet tot een onevenredige aantasting van de belangen van de naburige erven.

c De afwijking leidt niet tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving.

13.4.4 Afwijken oppervlakte aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij monumenten

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde sub 13.2.2 onder d en e teneinde een grotere oppervlakte aan aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen toe te kunnen staan, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – gemeentelijk monument’ of ‘specifieke bouwaanduiding – rijksmonument’, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

a De afwijking leidt niet tot een onevenredige aantasting van de belangen van de naburige erven.

b De afwijking leidt niet tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving.

c De toegestane bebouwde oppervlakte mag met niet meer dan 30 m² worden verhoogd.

d De afwijking leidt niet tot een onevenredige aantasting van de cultuurhistorische waarde van het betreffende monument.

e Voordat het bevoegd gezag een besluit neemt over een omgevingsvergunning, wint het bevoegd gezag het advies in bij de gemeentelijke monumentencommissie over de mogelijke aantasting van de cultuurhistorische waarden.

13.4.5 Afwijken bouwhoogte erfafscheiding vóór de voorgevellijn

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 13.2.3 onder a teneinde voor de voorgevellijn een erfafscheiding toe te staan van maximaal 2 m ten behoeve van de afscherming van zijtuinen (in hoeksituaties), mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

a De afscheiding is niet hoger dan voor het waarborgen van de privacy noodzakelijk is.

b Het uitzicht wordt niet dusdanig belemmerd dat daardoor de verkeersveiligheid in gevaar wordt gebracht.

c De afwijking leidt niet tot een onevenredige aantasting van de belangen van de naburige erven.

d De afwijking leidt niet tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving.

13.5 Specifieke gebruiksregels

13.5.1 Strijdig gebruik

Onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen:

a het gebruik van ruimten binnen een woning en/of bijgebouwen voor de uitoefening van een publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis.

13.5.2 Aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit

Binnen de bestemming ‘Wonen’ is gebruik van een deel van de woning en/of de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit toegestaan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

a Maximaal 35% van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen en bijgebouwen, met een maximum van 50 m² mag worden gebruikt voor aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit.

b Degene die de activiteiten in de woning of het bijgebouw zal uitvoeren, dient tevens de bewoner van de woning te zijn.

c Het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse.

d De activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in een woonomgeving.

e De activiteit mag niet omgevingsvergunningplichtig ingevolge artikel 2.1 lid 1 onder e van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn.

f Er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit.

13.5.3 Bed & breakfast

Bed & breakfast is toegestaan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

a het gebruik ten behoeve van bed & breakfast gekoppeld en ondergeschikt moet zijn aan de woonfunctie ter plaatse;

b de woning als zodanig herkenbaar blijft;

c de bed & breakfastvoorziening:

1 binnen de bestaande bebouwing wordt gerealiseerd;

2 door de bouwkundige opzet, indeling en maatvoering niet kan functioneren als een zelfstandige woning. Een aparte kookgelegenheid bij de voorziening is niet toegestaan;

3 de parkeerbalans in de directe omgeving niet nadelig beïnvloedt;

4 geen onevenredige nadelige gevolgen oplevert voor het woon- en leefklimaat van omwonenden en de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven;

5 per woning niet meer dan 2 slaapplaatsen aanwezig zijn.

6 de vloeroppervlakte aan logeereenheden en zelfstandige sanitaire voorzieningen niet meer bedraagt dan 50 m².

13.5.4 Bedrijven

Ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijf’ mag de bedrijfsvloeroppervlakte niet meer bedragen dan de bestaande bedrijfsvloeroppervlakte vermeerderd met 10%.

13.5.5 Detailhandel

Ter plaatse van de aanduiding ‘detailhandel’ mag de bedrijfsvloeroppervlakte niet meer bedragen dan de bestaande bedrijfsvloeroppervlakte vermeerderd met 10%.

13.6 Afwijken van de gebruiksregels

13.6.1 Afwijken publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in 13.5.2, teneinde binnen een woning en/of bijgebouwen de uitoefening van een publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis toe te staan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

a Maximaal 35% van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen en bijgebouwen, met een maximum van 50 m² mag worden gebruikt voor publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis.

b Degene die de activiteiten in de woning of het bijgebouw zal uitvoeren, dient tevens de bewoner van de woning te zijn.

c Het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse.

d De activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in een woonomgeving;

e De activiteit mag niet omgevingsvergunningplichtig ingevolge artikel 2.1 lid 1 onder e van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn.

f Er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit.

13.6.2 Afwijken bed & breakfast

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 13.5.3 ten behoeve van de vestiging van een bed & breakfast tot maximaal 6 slaapplaatsen, met dien verstande dat:

a het pand waarin de bed & breakfast wordt gerealiseerd een minimale inhoud heeft van 650 m³;

b het gebruik ten behoeve van bed & breakfast gekoppeld en ondergeschikt moet zijn aan de woonfunctie ter plaatse;

c de woning als zodanig herkenbaar blijft;

d de bed & breakfastvoorziening:

1 binnen de bestaande bebouwing wordt gerealiseerd;

2 door de bouwkundige opzet, indeling en maatvoering niet kan functioneren als een zelfstandige woning. Een aparte kookgelegenheid bij de voorziening is niet toegestaan;

3 de parkeerbalans in de directe omgeving niet nadelig beïnvloedt;

4 geen onevenredige nadelige gevolgen oplevert voor het woon- en leefklimaat van omwonenden en de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven.