15.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. wonen;
b. aan huis verbonden beroepen tot 30% van de oppervlakte van hoofd- en bijbouwvolume en met een maximum van 45 m²;
c. verkeer en verblijf;
d. openbare nutsvoorzieningen;
e. groenvoorzieningen;
en tevens voor:
f. groothandel, reparatie-, verhuur-, bouwnijverheid-, en installatiebedrijven, welke wat betreft geur, stof, geluid en gevaar toelaatbaar zijn naast woningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf';
g. bestaande bedrijven voorzover deze niet vallen onder f;
h. horeca, ter plaatse van de aanduiding 'horeca';
i. detailhandel, ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel';
j. bed and breakfast en theehuis, ter plaatse van de aanduiding 'bed & breakfast';
k. galerie, ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van woongebied- galerie’;
l. dienstverlenend bedrijf, ter plaatse van de aanduiding ‘dienstverlening’.
Onder horeca zijn uitsluitend de bestaande horecavorm en daarmee naar de aard gelijk te stellen vormen begrepen.
Onder het doel 'bed and breakfast' is tevens de stalling van caravans begrepen.
Onder bestaande bedrijven worden uitsluitend bedrijven verstaan waarvoor een milieuvergunning is afgegeven of een melding op grond van artikel 8.40 van de Wet milieubeheer is gedaan.
Onder f en g zijn geen risicovolle inrichtingen begrepen.
Het bestaande systeem van ontsluiting door middel van wegen en paden blijft behoudens verbetering met het oog op de verkeersveiligheid en/of vermindering van geluidsoverlast, gehandhaafd. Aanvullende voorzieningen blijven beperkt tot de eventuele aanleg van fiets- en/of voetpaden en parkeerstroken, met dien verstande dat van wegen het aantal rijstroken niet meer dan twee mag bedragen.
Onder het doel groenvoorzieningen zijn tevens sierbestrating, fiets- en/of voetpaden, waterpartijen, speelvoorzieningen en dergelijke begrepen.
De uitoefening van een aan huis verbonden beroep is uitsluitend toelaatbaar voorzover de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijft. Dit betekent dat:
a. de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin primair moet blijven met dien verstande dat een aan huis verbonden beroep niet in een vrijstaand bijbouwvolume mag worden uitgeoefend;
b. de aan huis verbonden activiteiten ten behoeve van het beroep uitsluitend inpandig mogen worden verricht;
c. maximaal 30% van de oppervlakte van hoofd- en bijbouwvolume mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden activiteiten ten behoeve van het beroep met een maximum van 45 m², met dien verstande dat voor het perceel Raadshuiskade 71 een oppervlakte van ten hoogste 150 m² is toegestaan;
d. degene die het aan huis verbonden beroep uitoefent ook bewoner van de woning dient te zijn.
Het gebruik mag geen onevenredige hinder voor het woonmilieu opleveren, dan wel mag geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de omringende woonomgeving. Dit betekent dat:
a. de ruimtelijke uitstraling van de activiteiten qua aard, omvang en intensiteit verenigbaar moet zijn met het karakter van de omringende woonomgeving;
b. behoudens een beperkte verkoop in het klein, in direct verband met het aan huis verbonden beroep, geen detailhandel mag plaatsvinden;
c. het gebruik geen nadelige invloed mag hebben op de verkeersafwikkeling en de parkeersituatie ter plaatse; ten aanzien van het laatste geldt als uitgangspunt dat er door klanten en bezoekers alsmede eventueel personeel dient te worden geparkeerd op eigen terrein;
d. reclame-uitingen niet zijn toegestaan met uitzondering van de op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening vergunningsvrije vormen.
De toelaatbaarheid van de in lid 15.1 onder f bedoelde bedrijven met het oog op het woon- en leefklimaat wordt bepaald aan de hand van de bij de regels gevoegde Staat van bedrijven. Bedrijven, die wat betreft geur, stof, gevaar en geluid vergelijkbaar zijn met de bedrijven genoemd in categorie 1 zijn zonder meer toelaatbaar.
Voorzover een bedrijf in een naast hogere categorie in de Staat van bedrijven voorkomt, dan wel daarmee vergelijkbaar is, gaan burgemeester en wethouders bij een verzoek om ontheffing na of het betreffende bedrijf, naar aard en effecten op het woon- en leefklimaat van de aangrenzende woningen, al dan niet onder te stellen voorwaarden, wat betreft geur, stof, geluid en gevaar kan worden gelijkgesteld met de bedrijven genoemd in categorie 1 uit de Staat van bedrijven.
15.2 Bouwregels
a. Voor het bouwen van hoofdbouwvolume ten behoeve van wonen, gelden de volgende regels:
1. het hoofdbouwvolume dient binnen het bouwvlak te worden gebouwd; met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn' de naar de weg gekeerde gevel in deze lijn dient te worden gebouwd;
2. het aantal woningen bedraagt niet meer dan het bestaande aantal per bouwperceel. Voorzover het maximum aantal wooneenheden ter plaatse is aangeduid, bedraagt het aantal woningen per bouwvlak ten hoogste dat aantal; de woningen worden vrijstaand, dan wel maximaal tot het ter plaatste aangeduide maximum aantal aaneen te bouwen wooneenheden gebouwd;
3. het hoofdbouwvolume dient te worden geplaatst binnen een strook gemeten vanuit de naar de weg gekeerde bouwgrens met een diepte van ten hoogste 15 m, dan wel ten hoogste de diepte van de strook waarbinnen de bestaande woning is gebouwd indien deze meer bedraagt;
4. de afstand tot de zijdelingse bouwperceelsgrens bedraagt niet minder dan 3 m, dan wel niet minder dan de afstand van het bestaande hoofdbouwvolume tot die perceelsgrens indien deze minder bedraagt;
5. de goot- en bouwhoogte van de gebouwen bedragen niet meer dan de bij de ter plaatse aangeduide bouwklasse behorende goot- en bouwhoogten, zoals in navolgend bouwschema is weergegeven,
|
Bouwklasse |
Maximale goothoogte (m) |
Maximale bouwhoogte (m) |
|
a0 |
3,50 |
8,00 |
|
a |
3,50 |
9,00 |
|
a1 |
3,50 |
10,00 |
|
b |
6,00 |
10,00 |
|
b1 |
7,00 |
10,00 |
|
c |
|
6,00 |
|
d |
|
10,00 |
|
d1 |
|
11,00 |
|
e |
|
15,00 |
|
f |
|
20,00 |
|
g |
|
25,00 |
dan wel niet meer dan de goot- en bouwhoogte van het bestaande gebouw indien deze meer bedragen;
6. de dakhelling bedraagt niet minder dan 30°, dan wel de bestaande dakhelling indien deze minder bedraagt; voorzover ter plaatse een minimale of maximale dakhelling is aangeduid, bedraagt de dakhelling niet meer of niet minder dan is aangegeven;
7. van een bouwperceel mag niet meer dan 50% worden bebouwd, dan wel niet meer dan het bestaande percentage indien dat meer is of niet meer dan het ter plaatse aangeduide maximum bebouwingspercentage.
b. Voor het bouwen van een bijbouwvolume en overkappingen ten behoeve van wonen, gelden de volgende regels:
1. er dient binnen het bouwvlak te worden gebouwd;
2. er dient 3 m achter (het verlengde van) de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdbouwvolume te worden gebouwd, dan wel niet minder dan de afstand van het bestaande bijbouwvolume tot (het verlengde van) de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdbouwvolume indien deze minder bedraagt;
3. de goot- en bouwhoogte bedragen niet meer dan respectievelijk 3 m en 6 m;
4. de gezamenlijke oppervlakte bedraagt niet meer dan 50 m² met in achtneming van het bepaalde onder 6;
5. van een bouwperceel mag niet meer dan 50% worden bebouwd, dan wel niet meer dan het bestaande percentage indien dat meer is;
6. in afwijking van het gestelde onder 1 tot en met 5 geldt dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - garageboxen' mag worden gebouwd overeenkomstig het gestelde onder d;
7. in afwijking van het bepaalde onder 4 geldt dat de gezamenlijke oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen niet meer dan 80 m² bedraagt indien:
- er sprake is van een geïntegreerde overkapping en/of;
- het bouwperceel groter is dan 800 m².
c. Voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van bedrijven, horeca, detailhandel, galerie en dienstverlenende bedrijven gelden de volgende regels:
1. de gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd;
2. de oppervlakte aan gebouwen mag met niet meer dan 10% worden vergroot, met dien verstande dat voorzover geen bestaande bebouwing aanwezig is, maximaal 50% van de gronden mag worden bebouwd;
3. de goot- en bouwhoogte van de gebouwen bedragen niet meer dan de bij de ter plaatse aangeduide bouwklasse behorende goot- en bouwhoogten, zoals in navolgend bouwschema is weergegeven,
|
Bouwklasse |
Maximale goothoogte (m) |
Maximale bouwhoogte (m) |
|
a0 |
3,50 |
8,00 |
|
a |
3,50 |
9,00 |
|
a1 |
3,50 |
10,00 |
|
b |
6,00 |
10,00 |
|
b1 |
7,00 |
10,00 |
|
c |
|
6,00 |
|
d |
|
10,00 |
|
d1 |
|
11,00 |
|
e |
|
15,00 |
|
f |
|
20,00 |
|
g |
|
25,00 |
dan wel niet meer dan de goot- en bouwhoogte van het bestaande gebouw indien deze meer bedragen;
4. het aantal woningen bedraagt niet meer dan het bestaande aantal. De goot- en bouwhoogte van de dienstwoningen bedragen niet meer dan respectievelijk 4,5 m en 9 m, dan wel niet meer dan de goot- en bouwhoogte van het bestaande gebouw indien deze meer bedragen. De oppervlakte van de dienstwoning bedraagt niet meer dan 250 m² inclusief de oppervlakte aan bijbouwvolume.
d. Voor het bouwen van garageboxen gelden de volgende regels:
1. garageboxen mogen worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - garageboxen';
2. de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 3 m;
3. voorzover de garagebox deel uitmaakt van een bouwperceel behorende bij een woning wordt de oppervlakte niet betrokken bij de in sub b, onder 4 bedoelde gezamenlijke oppervlakte.
e. Voor het bouwen voor de overige doeleinden geldt dat uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan.
f. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:
1. de bouwhoogte op tuinen en erven bedraagt niet meer dan 5 m;
2. ten aanzien van het bouwen van overkappingen ten behoeve van wonen is het bepaalde onder b van toepassing;
3. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen bedraagt voor de voorgevelrooilijn ten hoogste 1 m en daarachter ten hoogste 2 m, met dien verstande dat de bouwhoogte op zijerven die grenzen aan een openbare weg (niet zijnde een brandgang tussen twee gebouwen) of openbaar groengebied op een afstand van 1 m of minder uit de perceelgrens ten hoogste 1 m bedraagt.
15.3 Nadere eisen
Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:
- de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
- het bebouwingsbeeld;
- de verkeersveiligheid;
nadere eisen stellen aan:
a. de plaats van gebouwen in die zin dat het hoofdbouwvolume in de naar de weg gekeerde bouwgrens moeten worden gebouwd;
b. de dakhelling in die zin dat deze niet minder dan 40° en niet meer dan 60° dient te bedragen;
c. de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen en verkeers- en verblijfsdoeleinden, indien deze meer dan 2,5 m bedraagt;
d. de plaats van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen en verkeers- en verblijfsdoeleinden;
e. de plaats van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
15.4 Ontheffing van de bouwregels
Burgemeester en wethouders kunnen, op basis van een goede ruimtelijke onderbouwing en mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
- de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
- het bebouwingsbeeld;
- de verkeersveiligheid;
ontheffing verlenen van het bepaalde in:
a. lid 15.1 juncto lid 15.3, onder c:
voor de vestiging van bedrijven genoemd in een naast hogere categorie en bedrijven die wat betreft geur, stof, geluid en gevaar daarmee kunnen worden gelijkgesteld;
b lid 15.2, sub a, onder 4:
ten behoeve een geringere afstand tot de grens van het bouwperceel, dan wel het bouwen op de grens van het bouwperceel;
c. lid 15.2, sub a, onder 6:
voor een geringere dakhelling en/of een platte afdekking of een andere afwijkende dakvorm;
d. lid 15.2, sub b, onder 1 en 2:
- voor de bouw van erkers en toegangsportalen voor de naar de weg gekeerde gevel tot een diepte van 1,5 m gemeten vanuit de voorgevel en voor maximaal 75% van de lengte van de gevel, waarbij de bouwhoogte maximaal 0,25 m meer mag bedragen dan de hoogte van de vloer van de eerste verdieping tot een maximum van 4 m;
- voor de bouw van een bijbouwvolume en overkappingen voor één van (het verlengde van) de naar de weg of openbaar gebied gekeerde gevels van hoekwoningen, mits:
- de overschrijding van de bouwgrens niet meer dan 3,5 m bedraagt;
- de afstand tot de grens van het bouwperceel minimaal 2 m bedraagt;
- de afstand tot (het verlengde van) de andere naar de weg gekeerde gevel van de hoekwoning minimaal 3 m bedraagt;
- het stedenbouwkundig beeld niet onevenredig wordt aangetast;
e. lid 15.2, sub b, onder 2:
tot een afstand van 1 m achter (het verlengde van) de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdbouwvolume;
f. lid 15.2, sub b, onder 4:
tot een vergroting van de oppervlakte met maximaal 30 m²;
- indien op het perceel niet vergunningvrij mag worden gebouwd, mits geen afbreuk wordt gedaan van de karakteristieke ruimtelijke waarden van het perceel, de bebouwing en/of het beschermd stadsgezicht;
g. lid 15.2, sub b, onder 4:
tot een maximale oppervlakte van 150 m² bij voormalige agrarische bedrijven ten behoeve van een ruimtebehoevende hobby, kantoor- of praktijkruimte of een vorm van ambachtelijke bedrijvigheid met dien verstande dat:
- de oppervlakte aan bijgebouwen niet meer mag bedragen dan de oppervlakte van de woning op hetzelfde bouwperceel en het bebouwingspercentage van het bouwperceel niet meer dan 50% bedraagt;
h. lid 15.2, sub c, onder 2:
tot een vergroting van 25 % van de bestaande oppervlakte.
15.5 Specifieke gebruiksregels
Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen:
- het gebruiken van een vrijstaand bijbouwvolume ten behoeve van woonfuncties.
15.6 Ontheffing van de gebruiksregels
a. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van de gebruiksregels voor het gebruik ten behoeve van een aan huis verbonden bedrijf voor kleinschalige activiteiten, met dien verstande dat voor het gebruik van een deel van de woning voor de uitoefening van aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten de volgende criteria in acht dienen te worden genomen:
1. de woonfunctie moet in overwegende mate gehandhaafd blijven. Dit betekent dat:
a. de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin primair moet blijven;
b. de aan huis verbonden activiteiten ten behoeve van het bedrijf uitsluitend inpandig mogen worden verricht;
c. maximaal 30% van de oppervlakte van hoofd- en bijbouwvolume mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden activiteiten ten behoeve van het bedrijf met een maximum van 45 m², met dien verstande dat voor het perceel Raadshuiskade 71 een oppervlakte van ten hoogste 150 m² is toegestaan;
d. degene die het aan huis verbonden bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning dient te zijn;
2. het gebruik mag geen onevenredige hinder voor het woonmilieu opleveren, dan wel mag geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de wijk of de buurt. Dit betekent dat:
a. de ruimtelijke uitstraling van de activiteiten qua aard, omvang en intensiteit verenigbaar moet zijn met het karakter van de omringende woonomgeving;
b. geen ontheffing wordt verleend aan bedrijven die vergunningplichtig zijn krachtens de milieuwetgeving;
c. bedrijfsactiviteiten bovendien uitsluitend zijn toegestaan indien deze voorkomen in het bij deze regels behorende overzicht of daarmee zijn gelijk te stellen;
d. behoudens een beperkte verkoop in het klein, in direct verband met het aan huis verbonden bedrijf, geen detailhandel mag plaatsvinden;
e. het gebruik geen nadelige invloed mag hebben op de verkeersafwikkeling en de parkeersituatie ter plaatse; ten aanzien van het laatste geldt als uitgangspunt dat dient te worden geparkeerd op eigen terrein;
f. reclame-uitingen niet zijn toegestaan met uitzondering van de op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening vergunningsvrije vormen.
b. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen voor de vestiging van bedrijven genoemd in een naast hogere categorie en bedrijven die naar aard en effecten op het woon- en leefklimaat van de aangrenzende woningen, al dan niet onder te stellen voorwaarden, wat betreft geur, stof, geluid en gevaar kunnen worden gelijkgesteld met de bedrijven genoemd in categorie 1 uit de Staat van bedrijven.
15.7 Wijzigingsbevoegdheid
a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, ter plaatse van de aanduidingen 'horeca', 'detailhandel', 'bedrijf', ‘specifieke vorm van woongebied - galerie’ of ‘dienstverlening’, de bestemming te wijzigen in die zin dat de ter plaatse aangegeven aanduidingen 'horeca', 'detailhandel', 'bedrijf', ‘specifieke vorm van woongebied - galerie’ of ‘dienstverlening’ vervallen, met dien verstande dat:
1. het bepaalde in artikel 15 ten aanzien van wonen van overeenkomstige toepassing is;
2. de aanduiding 'detailhandel' in ieder geval zal worden verwijderd bij bedrijfsverplaatsing naar het buurtwinkelcentrum aan de Apollolaan of bij bedrijfsbeëindiging;
3. een toename van het aantal woningen moet passen binnen het gemeentelijk en provinciaal volkshuisvestingsbeleid;
4. in geval van geheel of gedeeltelijke nieuwbouw, mag worden afgeweken van het opgenomen bouwvlak en/of de goot- en bouwhoogte van het bestaande gebouw, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het bebouwingsbeeld, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden. Voorzover de wijziging betrekking heeft op gronden mede bestemd als Waarde - Beschermd stadsgezicht' mag dit geen onevenredige afbreuk doen aan de in artikel 19, lid 2 omschreven stadskarakteristiek.
b. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone wijzigingsgebied 3' het bouwvlak aan te passen en/of de bestemming te wijzigen in die zin dat op de gronden recreatieve voorzieningen en horecabedrijven, categorie 1 en 2 kunnen worden gebouwd, met dien verstande dat:
1. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet onevenredig mogen worden aangetast;
2. zorg dient te worden gedragen voor een goede stedenbouwkundige inpassing.
c. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, ter plaatse van de aanduiding 'Wro-zone wijzigingsgebied 4' de bestemming te wijzigen in die zin dat een museum of galerie is toegestaan en dat het aantal woningen mag toenemen, met dien verstande dat:
1. het aantal woningen moet passen binnen het gemeentelijke en provinciaal volkshuisvestingsbeleid;
2. zorg dient te worden gedragen voor een goede verkeersafwikkeling.
d. Bij de voorbereiding van de onder a, b en c bedoelde wijzigingsbevoegdheden zal voorzover noodzakelijk onderzoek worden verricht naar de aspecten geluid, veiligheid, bodem, water, archeologie, ecologie, luchtkwaliteit en overige relevante milieutechnische aspecten.
